Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2011:BR3054

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
14-10-2011
Datum publicatie
14-10-2011
Zaaknummer
10/01174
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2011:BR3054
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Art. 81 RO. Huur onbebouwde onroerende zaak. Ontruimingsvordering.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2011/1254
JWB 2011/498
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknr. 10/01174

Mr. Huydecoper

Zitting van 8 juli 2011

Conclusie inzake

[Eiser]

eiser tot cassatie

tegen

De Gemeente Den Haag

verweerster in cassatie

Feiten(1) en procesverloop

1. De feiten waar het in deze zaak om gaat, zijn niet gecompliceerd:

- de eiser tot cassatie, [eiser], huurde sinds 1977 een perceel losse grond in het Haagse bedrijventerrein(2) "de Binckhorst" van de verweerster in cassatie, de Gemeente. Na aanvankelijk voor bepaalde tijd te hebben gegolden, liep de huurovereenkomst laatstelijk voor onbepaalde tijd.

- [Eiser] oefent op het gehuurde een autodemontagebedrijf uit(3).

- De Gemeente heeft de huur in juni 2004 opgezegd tegen 1 januari 2006 - dus met een opzegtermijn van ongeveer anderhalf jaar. De opzegging en het vervolg daarvan houden verband met plannen voor een integrale herindeling van "de Binckhorst", waarin geen plaats meer is voor autosloperijen.

2. De Gemeente vordert in deze zaak in de eerste plaats een bevel tot ontruiming tegen [eiser] (met nevenvorderingen die geen afzonderlijke vermelding behoeven). [Eiser] verzet zich de ontruimingsvordering. Hij vordert in voorwaardelijke reconventie, namelijk voor het geval dat de vordering van de Gemeente toewijsbaar zou zijn, schadevergoeding ten laste van de Gemeente.

De vorderingen van de Gemeente werden zowel in de eerste aanleg als in hoger beroep als - grotendeels - toewijsbaar beoordeeld, en de vordering van [eiser] als niet-toewijsbaar.

3. Namens [eiser] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld. De Gemeente heeft tot verwerping laten concluderen. De wederzijdse standpunten zijn schriftelijk toegelicht. Van de kant van [eiser] is gerepliceerd.

Bespreking van de cassatieklachten

4. Het eerste middel betoogt, daar komt het op neer, dat door het hof ten onrechte zou zijn aangenomen dat de huurovereenkomst van partijen betrekking heeft op losse grond. Bovendien zou de huurovereenkomst zien op de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW.

Deze klacht lijkt mij om een reeksje redenen ondeugdelijk.

5. In de eerste plaats denk ik dat namens de Gemeente met recht wordt aangevoerd dat in het vonnis van de eerste aanleg is vastgesteld dat (onbestreden was dat) de huurovereenkomst slechts betrekking heeft op een onbebouwde onroerende zaak, en dat er huurrechtelijk geen bijzondere, de huurder beschermende bepalingen van toepassing zijn; en dat deze vaststellingen van de kant van [eiser] in hoger beroep niet zijn bestreden.

Het hof was daarom verplicht, deze vaststellingen van de eerste rechter te respecteren.

6. Ik kan dan daarlaten dat in het verlengde van het zojuist besprokene geldt, dat het middel - logischerwijs - niet aanwijst, wáár er in de stukken van de kant van [eiser] een beroep is gedaan op het feit dat het hier niet om een ongebouwde onroerende zaak, maar om een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW zou gaan; en dat het middel om die reden niet voldoet aan de in art. 407 lid 2 Rv. besloten liggende eisen van duidelijkheid en precisie.

7. Ten overvloede merk ik nog op dat de stellingen die in cassatie worden aangevoerd en die ertoe strekken dat hier wel van een gebouwde onroerende zaak en van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 BW sprake zou zijn, mij eveneens ongegrond lijken.

Het is namelijk inderdaad - zoals namens de Gemeente wordt aangevoerd - gevestigde jurisprudentie, dat het feit dat een aanvankelijk als ongebouwd verhuurd terrein alsnog door de huurder wordt bebouwd, niet betekent dat de huurovereenkomst die met betrekking tot de ongebouwde zaak is aangegaan, gaat gelden als huurovereenkomst voor een gebouwde zaak(4).

8. Dat er voorzieningen aanwezig zijn als aansluitingen op het electriciteits- en waterleidingnet en op de riolering, verplicht te rechter bepaald niet (en al helemaal niet als geen van de partijen argumenten van die strekking heeft aangevoerd) om het terrein waar die omstandigheden voor gelden, als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:290 lid 2 BW aan te merken(5).

9. En tenslotte: van het bedrijf van autosloperij ligt niet rechtstreeks voor de hand, dat dat als een van de in art. 7:290 lid 2 BW bedoelde bedrijven mag worden aangemerkt. Kenmerkend voor de in die wetsbepaling bedoelde bedrijven is immers, dat die bedrijven goederen of diensten leveren aan publiek dat zich daartoe bij het bedrijf vervoegt(6).

Er zullen autosloperijen zijn waar dit zich in meerdere of mindere mate voordoet (in het bijzonder doordat onderdelen van de voor sloop aangeboden auto's ter plaatse aan gegadigden worden verkocht); maar waar dat niet het geval is, of waar dergelijke activiteiten ten opzichte van de verdere bedrijfsactiviteiten een ondergeschikte plaats innemen, moet het bedrijf in kwestie worden gekwalificeerd als vallend buiten het bereik van art. 7:290 lid 2 BW.

10. Bij gebreke van van de kant van [eiser] aangevoerde stellingen die een ander oordeel konden onderbouwen, had het hof ook daarom geen aanleiding om met de thans in het middel geopperde mogelijkheid rekening te houden.

11. Het tweede middel klaagt over de verwerping, door het hof, van het namens [eiser] gedane beroep op onaanvaardbaarheid, met het oog op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van de opzegging van de huur door de Gemeente.

Het middel herhaalt daartoe het namens [eiser] ook ten overstaan van het hof aangevoerde argument dat uitvoering van de plannen die de Gemeente door de opzegging heeft willen dienen, nog een (zeer) lange voorbereidingstijd zou vergen; en het betoogt dat de argumenten van de tegengestelde strekking die de Gemeente had aangevoerd (en die het hof voor een belangrijk deel heeft aanvaard) niet zo zouden mogen worden gewogen als het hof dat heeft gedaan.

12. Ik denk dat het middel hier de Hoge Raad uitnodigt tot een hernieuwde vaststelling en weging van een uitgebreid scala aan feitelijke gegevens die het hof in dit verband in zijn beoordeling heeft betrokken; en dat de klacht daarom op art. 419 lid 3 Rv. afstuit.

13. Het hof heeft in rov. 4.3 in een gedetailleerde motivering aangegeven, waarom aan de belangen die namens [eiser] waren aangevoerd niet het zeer zware gewicht toekwam dat van die kant was verdedigd, en waarom er aan de kant van de Gemeente wél zwaarwegende belangen bij een bevel tot ontruiming op afzienbare termijn(7) bestonden; met als uitkomst dat de belangen van partijen geen zodanige disproportionaliteit vertoonden, dat het beroep van [eiser] op derogerende werking van redelijkheid en billijkheid en/of op het bestuursrechtelijke evenredigheidsbeginsel, kon worden aanvaard.

14. Er bestaat maar een beperkte marge waarbinnen in cassatie met succes kan worden betoogd dat (sommige van) de bij een dergelijke afweging in aanmerking te nemen belangen anders moeten worden beoordeeld, en dat het geheel aan belangen dan per saldo anders moet worden gewogen, dan de rechter in feitelijke aanleg heeft gedaan(8).

Wat in deze zaak in cassatie wordt aangevoerd, valt maar al te duidelijk buiten die marge.

15. Het derde middel berust voor een belangrijk deel op dezelfde argumenten als het tweede middel (zoals in de toelichting op het derde middel ook expliciet wordt aangegeven). In zoverre faalt dit middel om de hiervóór met betrekking tot het tweede middel besproken redenen.

16. Als "nieuw" merk ik hier aan, een betoog dat ertoe strekt dat de bepalingen uit een in 2008 door de Gemeente bekend gemaakt Convenant anders zouden moeten worden beoordeeld dan het hof heeft gedaan.

De uitleg van een dergelijk stuk en de betekenis die daaraan moet worden toegekend, zijn echter in overwegende mate feitelijk van aard en daarom niet vatbaar voor herbeoordeling in cassatie.

17. Daarbij komt dat deze klacht een beroep doet op stellingen die in de feitelijke aanleg niet zijn aangevoerd. Zo is in de feitelijke instanties namens de Gemeente gesteld dat wél initiatieven zijn ondernomen om voor [eiser] andere locaties aan te wijzen (en heb ik, althans wat betreft de appelinstantie, geen betwisting van het in dat verband gestelde aangetroffen). Deze klacht poneert echter, als betrof het een vaststaand feit, dat de Gemeente op geen enkele wijze zou hebben aangetoond, [eiser] andere locaties onder de aandacht te hebben gebracht.

18. Het in dit verband nog aangevoerde argument dat ervan uit zou zijn te gaan dat de huurovereenkomst van partijen voortduurt totdat er onherroepelijk in de daarover gevoerde procedures zou zijn beslist, is volgens mij eveneens een novum.

Dit argument kan echter ook daarom niet worden aanvaard, omdat de daaraan ten grondslag gelegde rechtsopvatting klaarblijkelijk onjuist is. Voor huurovereenkomsten waarop de bijzondere beëindigingsregels van de vijfde en zesde afdelingen van titel 4 van Boek 7 BW niet van toepassing zijn (wat in de onderhavige zaak moet worden aangenomen), geldt ingevolge art. 7:228 lid 2 BW dat de overeenkomst door (rechtsgeldige) opzegging eindigt. Dat heeft het hof kennelijk, en met recht, hier tot uitgangspunt genomen.

19. Het vierde middel klaagt dat het hof zonder motivering of inhoudelijke beslissing voorbij is gegaan aan een namens [eiser] gedaan beroep op het leerstuk van de zogenaamde "nadeelscompensatie".

(Ook) voor deze klacht geldt, dat daarin of daarbij niet wordt aangegeven wáár, in de feitelijke instanties, van de kant van [eiser] op dit gegeven gerichte argumenten zijn aangevoerd. Zoals al eerder ter sprake kwam, voldoet de klacht in zoverre niet aan de uit art. 407 lid 2 Rv. af te leiden eisen ten aanzien van duidelijkheid en precisie.

20. Intussen lijkt mij wel duidelijk dat de klacht beoogt aan te sluiten bij wat wordt betoogd in de Memorie van Grieven op p. 6 en 7, na de vermelding "Subsidiair".

Wat daar wordt aangevoerd, kán men inderdaad lezen als een zelfstandig beroep op het leerstuk dat thans in cassatie wordt ingeroepen. Men kan het echter ook lezen als een herhaling, vanuit een enigszins gewijzigde invalshoek, van het eerder in de Memorie gedane beroep op disproportionaliteit en op strijdigheid met het (bestuursrechtelijke) evenredigheidsbeginsel. De daarop gerichte, eerder aangevoerde argumenten worden hier immers grotendeels (soms: in verkorte vorm) herhaald.

21. Ik denk dat het hof het hier betoogde niet heeft opgevat in de eerstbedoelde zin, maar in de andere hiervóór als mogelijk aangewezen betekenis. Daarvan uitgaande heeft het hof het in dit verband namens [eiser] aangevoerde (in rov. 5.1 en 5.2) verworpen met verwijzing naar zijn overwegingen in rov. 4 (die op het namens [eiser] gedane beroep op disproportionaliteit e.d. zagen).

De uitleg van partijstellingen is voorbehouden aan de feitelijke rechter, en kan in cassatie alleen op begrijpelijkheid worden getoetst. Er worden echter geen klachten aangevoerd die ertoe strekken dat hier van een onbegrijpelijke uitleg sprake zou zijn (en dat is ook, voeg ik toe, niet het geval).

22. Misschien moeten de rov. 5.1 en 5.2 van het arrest anders worden begrepen dan ik zojuist heb verondersteld, en wel (ongeveer) in die zin, dat er van de kant van [eiser] onvoldoende was aangevoerd om een deugdelijk beroep op het leerstuk van de nadeelscompensatie te kunnen dragen.

23. Ook als deze overwegingen zo zouden moeten worden opgevat, denk ik dat de daartegen gerichte cassatieklacht ondeugdelijk is. Er was inderdaad van de kant van [eiser] nagenoeg niets ter onderbouwing van een beroep op het bedoelde leerstuk aangevoerd, behalve de argumenten die het hof in verband met het beroep op disproportionaliteit e.d. al had onderzocht, en ongegrond had bevonden.

Bij die stand van zaken lijkt mij het oordeel (in rov. 5.2) dat het namens [eiser] betoogde geen steun in het recht vindt, voldoende om het aldus opgevatte betoog van de kant van [eiser] te verwerpen.

24. Volledigheidshalve: het is uitzondering en niet regel, dat wie nadeel ondervindt van op zichzelf legitiem handelen van de Overheid, aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in dat nadeel ten laste van "het algemeen". Beoordeling of zich de uitzonderingsituatie voordoet, vergt gewoonlijk vaststelling en weging van een scala aan omstandigheden die het (uitzonderings-)geval kenmerken(9). Het betoog dat op "nadeelcompensatie" aanspraak bestaat, heeft daarom een solide onderbouwing nodig. Het hof kon geredelijk oordelen dat hier niets was aangevoerd dat een beroep op de in dit verband geldende rechtsregels kon rechtvaardigen.

25. Zo kom ik ertoe, de cassatieklachten alle als ongegrond aan te merken.

Wanneer de Hoge Raad de klachten op (ongeveer) dezelfde voet zou beoordelen, geldt dan bovendien dat de klachten geen vragen aan de orde stellen die met het oog op de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling om beantwoording vragen. Het cassatieberoep zou in dat geval voor verwerping op die voet in aanmerking komen.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Ontleend aan rov. 1.1 - 1.5 van het in cassatie bestreden arrest.

2 Naar mij bekend is, bevindt zich ter plaatse naast veel bedrijfshuisvesting ook een substantieel aanbod aan woonruimte.

3 De meer gebruikelijke benaming is volgens mij "autosloperij".

4 HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 m.nt. PAS, rov. 4.3 (laatste alinea); HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 m.nt. PAS, rov. 3.3; Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290, aant. 25. Het kan anders zijn als er vervolgens, nadat het terrein bebouwd is, een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan, zie HR 2 oktober 1981, NJ 1982, 186 m.nt. PAS en HR 4 mei 1979, NJ 1979, 509 m.nt. PAS; maar er is in deze zaak niets aangevoerd (ook in cassatie niet) dat toepasselijkheid van deze uitzondering kan doen vermoeden.

5 De rechtsleer hierover wordt samengevat bij Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290, aant. 23.

6 Dat blijkt rechtstreeks uit het in art. 7:290 lid 2 onder a BW opgenomen vereiste dat het bedrijf in kwestie beschikt over een voor publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening; maar zie ook de totstandkomingsgeschiedenis, bijvoorbeeld zoals weergegeven in Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 290, aant. 51, i.h.b. Kamerstukken II 1969 - 1970, 8875, nr. 6, p. 2.

7 Hierbij zal het hof zeker hebben meegewogen dat het zijn uitspraak niet uitvoerbaar bij voorraad zou verklaren, en dat dus met de verdere vertraging die met een cassatiegeding gemoeid is, rekening moest worden gehouden - een taxatie die thans ten volle wordt bewaarheid.

8 Ik denk dan aan wat de Hoge Raad heeft overwogen in HR 13 april 2007, NJ 2007, 219, rov. 3.3.7 en HR 24 februari 2006, RvdW 2006, 232, rov. 3.4.3. Zie voor een mogelijk een beetje verder gaande toetsing in cassatie, HR 14 juli 2006, NJ 2006, 570 m.nt. Maeijer, rov. 3.3.5.

9 Illustratief voor de vele omstandigheden die bij het oordeel hierover een rol (kunnen) spelen, is HR 20 juni 2003, NJ 2005, 189 m.nt. MRM. Zoals uit rov. 3.6.1 van dat arrest blijkt, is de beoordeling van het geheel van omstandigheden dat hierbij aan bod komt, in belangrijke mate verweven met feitelijke waardering, en daarom in cassatie maar in beperkte mate voor toetsing vatbaar. Zie ook HR 2 oktober 2009, NJ 2010, 95 m.nt. Du Perron, rov. 3.3; HR 17 september 2004, NJ 2005, 392 m.nt. JBMV, rov. 3.6; Tjepkema, Nadeelscompensatie op basis van het égalitébeginsel, diss. 2010, hfdst. 5, 7 en 8; zie i.h.b. par. 8.3.2, 8.5 en 8.6.