Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2011:BO9676

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
04-03-2011
Datum publicatie
04-03-2011
Zaaknummer
09/02255
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2011:BO9676
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Antillenzaak. Verhuurder toerekenbaar tekortgeschoten in nakoming van ten aanzien van winkelruimte gesloten huurovereenkomst voor bepaalde tijd? (art. 81 RO).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2011/346
JWB 2011/120
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknr. 09/02255

Mr. Huydecoper

Zitting van 24 december 2010

Conclusie inzake

Strathclyde Hotel Holdings Corporation N.V.

verzoekster tot cassatie

tegen

1. [Verweerster 1]

2. [Verweerder 2]

verweerders in cassatie

Feiten(1) en procesverloop

1. De verweerders in cassatie, [verweerder] c.s., hebben van de verzoekster tot cassatie, Strathclyde, winkelruimte gehuurd in een winkelcentrum op Sint Maarten. De huurovereenkomst is gesloten op 16 januari 2006 voor de duur van 2 jaar, ingaande op 1 april 2006(2) en eindigend op 1 april 2008.

[Verweerder] c.s. hebben het gehuurde zonder instemming van Strathclyde ontruimd op 30 oktober 2006.

2. Strathclyde vordert in deze zaak, in essentie, betaling van de huur die Strathclyde tot aan het eind van het huurcontract zoals overeengekomen, zou hebben ontvangen. [verweerder] c.s. voerden verweer met een beroep op volgens hen aan de huurprestaties van Strathclyde klevende gebreken (tekortkomingen), die hun beëindiging van de huurovereenkomst zouden rechtvaardigen.

Anders dan het Gerecht van Eerste Aanleg had gedaan, heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba (GHvJ) bij het thans in cassatie bestreden vonnis het zojuist kort weergegeven verweer van [verweerder] c.s. aanvaard, en dus de vordering van Strathclyde afgewezen.

3. Tegen dit vonnis heeft Strathclyde bij verzoekschrift van 5 juni 2009, en dus tijdig(3), cassatieberoep ingesteld. Van de kant van [verweerder] c.s. is verzocht, het cassatieberoep te verwerpen.

De partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, en hebben gerepliceerd en gedupliceerd.

Bespreking van de cassatiemiddelen

4. Onderdeel 1.1 van het middel, waarin ik tevens de centrale klacht van het eerste middel lees, strekt ertoe dat de enkele vaststelling dat zich bepaalde onvolkomenheden in de prestaties van de kant van Strathclyde hebben voorgedaan geen voldoende grondslag oplevert voor het oordeel dat Strathclyde in de nakoming van haar verplichtingen als verhuurster tekort is geschoten. Om die gevolgtrekking te rechtvaardigen is immers, daar komt de klacht op neer, vereist dat de onvolkomenheden in kwestie een zekere mate van ernst vertonen - onvolkomenheden van (zeer) gering gewicht kunnen, afzonderlijk en ook niet gezamenlijk, een tekortkoming opleveren.

5. Bij de beoordeling van deze klacht lijkt mij in de eerste plaats in aanmerking te nemen dat alles waarin de prestatie van een debiteur in enig opzicht ten achter blijft bij wat ten aanzien van die prestatie was overeengekomen, een tekortkoming oplevert(4). Uiteraard moet het gewoonlijk wel gaan om wezenlijke aspecten waarin de prestatie bij het overeengekomene ten achterblijft - in het algemeen mag worden aangenomen dat een verbintenis er niet toe strekt dat ook wissewasjes als tekortkoming mogen worden aangemerkt. (Men kán overigens wel overeenkomen dat een prestatie ook geen gebreken met het gehalte van wissewasjes mag vertonen.)

6. Daarmee is gegeven dat de eerste stelling van de onderhavige klacht, die ertoe strekt dat alleen die gebreken in de verhuurdersprestatie tekortkomingen opleveren die het gebruik van de gehuurde zaak verhinderen of in belangrijke mate belemmeren, ondeugdelijk is. Ook mankementen aan de prestatie van geringere ernst zijn tekortkomingen, mits zij het niveau van de niet door het overeengekomene bestreken wissewas overstijgen(5).

7. Wanneer een huurder wijst op aspecten van de prestaties van de verhuurder die in het algemeen geredelijk als tekortkoming vallen aan te merken, en het betoog van de huurder er ook klaarblijkelijk toe strekt dat de daarin aangevoerde aspecten als tekortkomingen zijn te beschouwen, ligt het op de weg van de verhuurder om - uiteraard: gemotiveerd - te stellen dat de door dit middelonderdeel bedoelde uitzondering zich voordoet, en dat de aspecten in kwestie in de context van de hier te beoordelen rechtsverhouding niet mogen worden aangemerkt als tekortkomingen.

8. Kennelijk heeft het GHvJ in het namens Strathclyde betoogde geen argumenten van de zo-even bedoelde strekking opgemerkt. Dat is - vooropgesteld dat de uitleg van partijstandpunten aan de rechters van de feitelijke instanties is voorbehouden(6) - in dit geval ook daarom goed te begrijpen, omdat het namens Strathclyde aangevoerde op twee niet geheel met elkaar sporende gedachten berustte: aan de ene kant werd inderdaad gesteld(7) dat de beweerde manco's aan haar prestaties als "enkele kleine incidenten" zouden zijn te kwalificeren; maar tegelijk werd ook aangevoerd dat Strathclyde de bedoelde "incidenten" naar behoren had geadresseerd (of, aldus alinea 3 uit de in voetnoot 7 genoemde Akte, had "getracht" dat te doen), en terzake financiële compensatie had aangeboden door vermindering c.q. afzien van huurtermijnen.

9. Het moge zo zijn dat de stellingen op het door mij als tweede beschreven spoor er ook toe kunnen bijdragen dat Strathclydes gedrag als verhuurster beter wordt gewaardeerd dan het geval zou zijn als daarop geen beroep was gedaan - maar die stellingen doen nu eenmaal afbreuk aan de kwalificatie van de gerezen problemen als (onbeduidende) "incidenten". Het GHvJ kon het op deze wijze gepresenteerde betoog zeer wel zo opvatten, dat het feit dat de verhuurster het geraden oordeelde om de genoemde stappen te zetten (althans om zich erop te beroepen dat zij die gezet zou hebben) impliceert dat, ook in de zienswijze van de verhuurster, de problemen die de aanleiding voor die stappen vormden niet zo gering waren dat die niet als manco in de verhuurdersprestatie mochten worden beschouwd(8).

10. Per saldo kon het GHvJ dus geredelijk oordelen dat Strathclydes stellingen geen aanknopingspunten boden voor het betoog waarop onderdeel 1.1 van het middel doelt (namelijk: dat er zich geen gebreken in de prestaties van Strathclyde hadden voorgedaan die een kwalificatie als "tekortkoming" rechtvaardigden).

Met het in alinea's 5 - 7 hiervóór besprokene voor ogen, zal dan duidelijk zijn waarom de klacht van onderdeel 1.1 niet op gaat.

11. Onderdeel 1.2 klaagt dat het hiervóór onderzochte oordeel van het GHvJ onvoldoende begrijpelijk zou zijn. In het eerder besprokene ligt besloten waarom ook die klacht mij niet gegrond lijkt.

De onderdelen 1.3 en 1.4 gaan er veronderstellenderwijs van uit dat het GHvJ zijn oordeel (mede) heeft gebaseerd op andere tekortkomingen in de prestaties van Strathclyde dan de bij Memorie van Grieven en bij pleidooi in appel aangegeven gebreken en overlast in het gehuurde. Er zijn echter geen aanwijzingen dat het GHvJ dit zou hebben gedaan (integendeel, rov. 2.2 van het in cassatie bestreden vonnis verwijst expliciet naar het zojuist bedoelde gegeven: de bij Memorie van Grieven en bij pleidooi in appel aangewezen gebreken en overlast in het gehuurde). Daarom beoordeel ik ook deze klachten als ongegrond.

12. Onderdeel 1.5 klaagt dat Strathclyde niet is toegelaten tot bewijs van de stelling dat de gebreken in haar prestatie van onvoldoende ernst waren om als tekortkoming te kunnen gelden.

Zoals hiervóór bleek, meen ik dat het GHvJ ervan uit is gegaan dat Strathclyde geen betoog van deze strekking had gevoerd, en dat ook goed te begrijpen is dat het GHvJ de stellingen van Strathclyde niet heeft verstaan in de zin die daar nu in cassatie aan wordt gegeven. Bij die stand van zaken kwam bewijslevering ten aanzien van dit betoog niet in aanmerking.

13. Onderdeel 2 van het middel verdedigt dat het GHvJ aan de stellingen van Strathclyde een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven door aan te nemen dat Strathclyde zich niet had beroepen op de geringe ernst (of bijzondere aard) van de zijdens [verweerder] c.s. aangevoerde tekortkoming(en), waaruit zou volgen dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd was.

Het gaat hier om een betoog dat dicht aanligt tegen het betoog dat in onderdeel 1 van het middel centraal staat: de gestelde gebreken in de prestatie van de debiteur zijn ofwel zo gering dat zij kwalificatie als tekortkoming niet rechtvaardigen; of ze zijn in elk geval zo gering (of bijzonder van aard) dat ontbinding niet gerechtvaardigd is(9).

14. Wat ik ten aanzien van onderdeel 1 heb besproken, is daarom ten aanzien van onderdeel 2 "van overeenkomstige toepassing". De tegenstrijdigheid die in de twee sporen van het namens Strathclyde aangevoerde besloten ligt, brengt mee dat men daarin niet gemakkelijk "inleest" dat de namens [verweerder] c.s. aangevoerde klachten als "wissewasjes" zijn te kwalificeren, en evenmin dat die als tekortkomingen mogen worden aangemerkt die dan weliswaar niet te verwaarlozen zijn, maar die toch niet het niveau halen van tekortkomingen die ontbinding rechtvaardigen.

Wat Strathclyde aanvoerde leest als: "het viel met de gebreken wel mee, en wij hebben in elk geval ons best gedaan om aan de daardoor veroorzaakte problemen tegemoet te komen.". Het is goed te begrijpen dat de tot oordelen geroepen rechter dit betoog noch in de ene hiervóór in parafrase weergegeven zin leest, noch in de andere; maar, integendeel, oordeelt dat in dit betoog een erkenning besloten ligt van gebreken in de prestaties van een (aanmerkelijk) meer dan verwaarloosbare ernst.

15. Onderdeel 3 klaagt over het oordeel van het GHvJ dat (Strathclyde niet zou hebben betwist dat) er van de kant van [verweerder] c.s. een buitengerechtelijke ontbinding had plaatsgehad.

Ik verheel niet dat men over deze klacht verschillend kan denken. Ik kom er per saldo toe, die als ongegrond te beoordelen. Dat oordeel berust op het volgende:

16. In de conclusie van antwoord in eerste aanleg hadden [verweerder] c.s. - in alinea 4 - doen stellen dat zij ervoor hadden gekozen de huurovereenkomst te ontbinden, en dat dit in oktober 2006 was gebeurd. Bij deze conclusie waren als producties een aantal brieven overgelegd waarin [verweerder] c.s. hun ongenoegen over aspecten van de verhuurdersprestatie van Strathclyde lieten blijken, waaronder één brief van (de 19e) oktober 2006.

17. In die brief staat onder meer: "Further, the instability related to water leaks in the ceiling, continued untidiness of the common areas and lack of new tenants leads us to the conclusion that we must seek a more affluent and viable alternative.". In aansluiting hierop wordt in deze brief gevraagd om terugbetaling van een saldo in het voordeel van [verweerder] c.s., berekend met als uitgangspunt dat de huur eind oktober 2006 eindigt.

Ik meen dat het GHvJ deze brief, in aansluiting op de kennelijke strekking van het betoog in alinea 4 van de conclusie van antwoord, kon opvatten als een mededeling waarbij de huur buitengerechtelijk werd ontbonden.

18. Weliswaar is namens Strathclyde (zoals aangegeven bij onderdeel 3.1 van het middel) in de Memorie van Antwoord in hoger beroep aangevoerd dat [verweerder] c.s. zouden hebben ontruimd "zonder enige formele opzegging"; maar zoals het GHvJ in rov. 2.3 overweegt, heeft Strathclyde niet ontkend de verschillende klachtbrieven van [verweerder] c.s. - waar de brief van 19 oktober 2006 er één van is - te hebben ontvangen.

In rov. 2.3 geeft het GHvJ er blijk van, met het oog op dit gegeven voorbij te gaan aan de stelling van Strathclyde die ertoe strekte dat [verweerder] c.s. nimmer over gebreken zouden hebben geklaagd. Hierin ligt besloten dat het GHvJ ook de stelling dat een "formele opzegging" zou hebben ontbroken, als onvoldoende gemotiveerd heeft gepasseerd. Dat beoordeel ik als begrijpelijk, in het licht van het feit dat Strathclyde de (schriftelijk geuite) klachten van de kant van [verweerder] c.s. ontkende, zonder die ontkenning toe te lichten en zonder met een woord in te gaan op de reeks overgelegde klachtbrieven.

19. De uitleg van de processtukken en producties waar het hier om gaat is aan het GHvJ als rechter van feitelijke aanleg voorbehouden(10). Zoals hiervóór bleek, vind ik de uitleg die in de overwegingen van het GHvJ tot uitdrukking komt, niet onbegrijpelijk; al kwam in de aarzeling die ik hiervóór even liet blijken misschien al even "naar buiten" dat een andere uitleg van, met name, de brief van 19 oktober 2006 mij alleszins verdedigbaar lijkt. Dat een stuk op verschillende manieren kan worden uitgelegd, levert echter gewoonlijk niet op dat de keuze voor één van de in aanmerking komende uitlegvarianten, nadere motivering behoeft(11). Dat kan anders zijn wanneer het partijdebat argumenten inhoudt die in de motivering besproken verdienen te worden; maar dat was in deze zaak niet het geval.

20. Op de bedenkingen die ik in de alinea's 15 - 19 (en daaraan voorafgaand) heb neergeschreven, stuiten de verschillende klachten van middelonderdeel 3 alle af.

21. Onderdeel 4 neemt in subonderdeel 4.1 met juistheid tot uitgangspunt dat het GHvJ zijn oordeel over wat er tussen partijen te verrekenen was moet hebben gebaseerd op zijn eerdere oordeel dat de huurovereenkomst per eind oktober 2006 rechtsgeldig (door ontbinding) was geëindigd. Zoals hiervóór bleek, denk ik dat de klachten die de voorafgaande middelonderdelen tegen het laatstgenoemde oordeel inbrengen, niet behoren te slagen. Aangezien subonderdeel 4.1 het tegendeel tot uitgangspunt neemt (namelijk: dat de eerdere klachten geheel of gedeeltelijk op gaan), lijkt mij ook dit subonderdeel ongegrond.

Subonderdeel 4.2 houdt rekening met de veronderstelling dat het GHvJ zijn oordeel op andere gronden dan de hiervóór onderzochte heeft gebaseerd. Die veronderstelling lijkt mij niet juist, en het subonderdeel daarom ook niet.

22. Er zijn verder geen klachten tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Dat brengt mij tot de hieronder neergeschreven conclusie.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 In beide instanties in feitelijke aanleg bevatten de vonnissen geen overzicht van de als vaststaand aangenomen feiten. Mijn weergave daarvan berust daarom deels op de in de genoemde vonnissen vermelde gegevens, en voor het overige op de processtukken en op mijn oordeel over hetgeen daaruit als vaststaand kan worden afgeleid.

2 Zie prod. 1 bij het inleidend verzoekschrift.

3 Het vonnis van het GHvJ is van 6 maart 2009.

4 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-I*, 2008, nrs. 317 - 320.

5 Bij wege van illustratie: in HR 17 december 2004, NJ 2005, 214 m.nt. PAS, rov. 3.5 ging het over een (beweerde) tekortkoming, erin bestaand dat de verhuurder de huurder concurrentie aandeed op een wijze waarvan de huurder mocht verwachten, daarvan verschoond te zullen blijven. Dat gedrag van de verhuurder verhindert het gebruik van het gehuurde niet en belemmert dat gebruik ook niet in wezenlijke mate (zoals men geredelijk inziet als men zich voorstelt dat het een derde zou zijn die op vergelijkbare wijze, en zonder dat de verhuurder daar de hand in heeft, dezelfde concurrentie zou gaan bedrijven); maar het kan ongetwijfeld een relevante tekortkoming opleveren.

Bovendien kan de aard van het overeengekomen gebruik met zich meebrengen dat wat in de ene context geen noemenswaardige gebruiksbelemmering oplevert, dat in een andere context in relevante mate wél doet, zie HR 24 april 2007, RvdW 2007, 421, rov. 3.3.

6 HR 10 september 2010, rechtspraak.nl LJN BM6086, RvdW 2010, 1022, rov. 3.4.2; HR 21 mei 2010, rechtspraak.nl LJN BL6071, RvdW 2010, 641, rov. 3.4.2.

7 In Strathclydes Akte uitlating producties van 30 januari 2009, alinea's 2 en 3.

8 Hetzelfde geldt voor de in dit verband ook te berde gebrachte stelling van Strathclyde dat zij, Strathclyde, [verweerder] c.s. een andere ruimte als huurobject heeft aangeboden. Ook die stelling kan ertoe bijdragen dat men de problemen waarover partijen van mening verschilden als ernstiger beoordeelt (ook in de destijds tot uitdrukking gebrachte zienswijze van Strathclyde zelf), dan nu van de kant van Strathclyde in cassatie wordt verdedigd.

Er wordt in dit verband ook gewezen op de stelling dat Strathclyde het niet in haar macht had de desbetreffende problemen te voorkomen. Voor de vraag of die problemen tekortkomingen opleveren is deze stelling irrelevant; en ook deze stelling draagt niet bij tot de gedachte, dat Strathclyde "eigenlijk" bedoelde aan te voeren dat het om (onbeduidende) "incidenten" zou gaan die geen kwalificatie als tekortkoming zouden verdienen.

9 In aansluiting op het in alinea 7 besprokene: iedere tekortkoming rechtvaardigt in beginsel ontbinding. De uitzondering voor tekortkomingen van geringe ernst of bijzondere aard (art. 6:265 lid 1 BWNA) kan alleen aan de orde komen als de partij aan wier zijde de tekortkoming plaatsvond, zich met een gemotiveerd betoog op de aanwezigheid van de uitzonderingssituatie heeft beroepen; zie o.a. Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III*, 2010, nrs. 684 en 685; HR 22 juni 2007, NJ 2007, 343, rov. 5.2; HR 27 november 1998, NJ 1999, 197, rov. 3.4; HR 31 december 1993, RvdW 1994, 25, rov. 3.3.

10 Naast de in voetnoot 6 aangehaalde bronnen verwijs ik naar HR 9 april 2010, NJ 2010, 215, rov. 4.2.2.

11 HR 29 juni 2007, rechtspraak.nl LJN BA2498, RvdW 2007, 643, rov. 3.4.4.