Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2010:BM2333

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
09-07-2010
Datum publicatie
09-07-2010
Zaaknummer
08/05109
Formele relaties
Arrest gerechtshof: ECLI:NL:GHARN:2008:BG0415
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2010:BM2333
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Verbintenissenrecht. Rechtsverwerking van recht verkoper onroerend goed om een ten behoeve van hem in transportakte opgenomen recht van terugkoop in te roepen? (art. 81 RO).

Wetsverwijzingen
Wet op de rechterlijke organisatie 81
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2010/853
JWB 2010/318
Verrijkte uitspraak

Conclusie

08/05109

Mr L. Strikwerda

Zt. 23 april 2010

conclusie inzake

1. [Eiseres 1]

2. [Eiser 2]

tegen

[Verweerster]

Edelhoogachtbaar College,

1. In deze zaak, waarin een verkoper van een onroerende zaak een ten behoeve van hem in de transportakte opgenomen recht van terugkoop heeft ingeroepen, gaat het om de vraag of het beroep van de koper op rechtsverwerking slaagt.

2. De feiten waarvan in cassatie dient te worden uitgegaan, treft men aan in r.o. 2.1 t/m 2.19 van het tussenvonnis van de rechtbank van 22 november 2006 (zie r.o. 3 van het arrest van het hof). Zij komen op het volgende neer.

(i) [Betrokkene 1], hierna: [betrokkene 1], die op 10 juli 2000 is overleden, heeft op 18 februari 1993 aan (een rechtsvoorgangster van) thans verweerster in cassatie, hierna: [verweerster], verkocht en op 24 maart 1993 geleverd het woonhuis met garage, kantoor, motorbrandstoffenverkooppunt, ondergrond, erf en tuin gelegen aan de [a-straat 1] te [plaats] alsmede een perceel grond langs de [b-straat] te [plaats], hierna: de onroerende zaak, voor een bedrag van f 420.000,-.

(ii) In de transportakte is een terugkooprecht tegen een koopprijs van f 420.000,- voor een periode van vijf jaar ten behoeve van de verkoper en zijn rechtsopvolgers onder algemene titel (echtgenote en kinderen) opgenomen.

(iii) [Betrokkene 1] heeft het terugkooprecht op 21 maart 1998, derhalve tijdig, ingeroepen.

(iv) Daarna hebben tussen [betrokkene 1] en (de rechtsvoorgangster van) [verweerster] onderhandelingen plaatsgevonden.

(v) Begin januari 2000 is een concept (terug)koopovereenkomst tussen (de rechtsvoorgangster van) [verweerster] als verkoper en [betrokkene 1] en zijn echtgenote als kopers opgesteld door notaris mr J.L. de Lange te Putten. In die koopovereenkomst is opgenomen dat de onroerend zaak, met uitzondering van het motorbrandstoffenverkooppunt, wordt verkocht voor een koopsom van f 350.000,-.

(vi) Op 18 januari 2000 is namens de notaris een definitieve koopovereenkomst aan [betrokkene 1] en zijn echtgenote toegezonden. De datum van levering werd bepaald op 30 maart 2000.

(vii) De koopovereenkomst is niet ondertekend en de levering heeft niet op 30 maart 2000, noch op enig later moment plaatsgevonden.

(viii) Op 23 oktober 2000 heeft [verweerster] aan [betrokkene 1] onder meer laten weten dat zij bereid is het woonhuis en garagepand gelegen te [a-straat 1] aan [betrokkene 1] te verkopen "onder de condities zoals bij het kantoor te [plaats] bepaald voor de prijs van F 650.000,- K.K." onder opgave van een overzicht van "de openstaande schuldposten".

(ix) Bij brief van 7 december 2000 heeft de weduwe van [betrokkene 1] aan [verweerster] te kennen gegeven dat zij heeft besloten "het onroerend goed (woonhuis/garage) inclusief grond en tuinen gelegen aan de [a-straat 1], van U terug te kopen en aan mijzelf te behouden" en bij [verweerster] aangedrongen op nakoming van "het eerder afgesloten koopcontract".

(x) Bij ongedateerde brief (volgens partijen van 12 april 2001) heeft de weduwe van [betrokkene 1] in reactie op een brief van 20 februari 2001 van [verweerster] onder meer geschreven dat zij niet snapt "hoe u meent te kunnen zeggen dat u niet meer wil verkopen" en dat zij de afspraak die haar man met [verweerster] had, graag wil nakomen.

(xi) [Verweerster] heeft op deze brief gereageerd op 6 augustus 2001 met onder meer de mededeling dat aan meerdere van de in de koopovereenkomst en leveringsovereenkomst opgenomen voorwaarden voor de verkoop van het onroerend goed "niet (is) voldaan of niet voldaan (kan) worden" en dat zij wil vernemen "hoe de in het verleden opgelopen schuld" zal worden vereffend.

(xii) Bijna vier jaar later, bij brief van 29 juli 2005, hebben de weduwe van [betrokkene 1] en [eiser 2], een zoon van [betrokkene 1], hierna: [eiser] c.s., aan [verweerster] geschreven:

"Wij, als erven van [betrokkene 1], willen dat u de overeenkomst tot terugkoop en levering van het woonhuis en de garage aan de [a-straat 1], die in januari 2000 is gesloten, nakomt."

(xi) [Verweerster] heeft aan deze wens van [eiser] c.s. geen gevolg gegeven.

3. Bij exploot van 16 februari 2006 hebben [eiser] c.s. [verweerster] gedagvaard voor de rechtbank Zutphen en gevorderd - kort gezegd - dat [verweerster] wordt veroordeeld tot (medewerking aan) de levering aan [eiser] c.s. van de onroerende zaak.

4. [Verweerster] heeft tegen de vordering verweer gevoerd. Zij heeft (onder meer) aangevoerd dat [eiser] c.s. hun recht op nakoming hebben verwerkt. Volgens [verweerster] houdt een redelijke uitleg van art. 8 van de transportakte van 24 maart 1993 in dat het ingeroepen recht van terugkoop binnen een redelijke termijn na het verstrijken van de vijfjaarstermijn wordt geëffectueerd, te meer daar de overeengekomen prijs van f 420.000,- was gebaseerd op die termijn. Volgens [verweerster] kan het niet zo zijn dat zij zes jaar na de totstandkoming van de koopovereenkomst wordt gehouden aan een overdracht op basis van in het jaar 2000 geldende condities. Subsidiair heeft [verweerster] aangevoerd dat het in ieder geval op gronden van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat alsnog nakoming wordt gevorderd.

5. Bij tussenvonnis van 22 november 2006 heeft de rechtbank het beroep van [verweerster] op rechtsverwerking verworpen (r.o. 5.15 en 5.16).

6. Nadat een ingevolge het tussenvonnis gelaste comparitie van partijen had plaatsgevonden, heeft de rechtbank bij eindvonnis van 9 mei 2009 de vordering van [eiser] c.s. afgewezen. Zij achtte het subsidiaire verweer van [verweerster] (op gronden van redelijkheid en billijkheid is onaanvaardbaar is dat alsnog nakoming wordt gevorderd) gegrond.

7. [Eiser] c.s. zijn van zowel het tussenvonnis als het eindvonnis van de rechtbank in hoger beroep gegaan bij het gerechtshof te Arnhem, doch tevergeefs: bij arrest van 19 augustus 2008 heeft het hof de vonnissen waarvan beroep bekrachtigd. Daartoe is door het hof als volgt overwogen.

8. In verband met de devolutieve werking van het hoger beroep heeft het hof ervoor gekozen eerst het primaire verweer van [verweerster], het beroep op rechtsverwerking, te onderzoeken (r.o. 4.4). Daarbij heeft het hof vooropgesteld dat van rechtsverwerking alleen sprake kan zijn als [eiser] c.s. (en/of [betrokkene 1]) zich hebben gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken terugkooprecht. Daarbij geldt dat alleen een tijdsverloop onvoldoende grond is voor het aannemen van rechtsverwerking. Er moeten bijzondere omstandigheden zijn als gevolg waarvan bij [verweerster] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiser] c.s. hun aanspraak niet (meer) geldend zullen maken, of als gevolg waarvan de positie van [verweerster] onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als [eiser] c.s. hun aanspraak alsnog geldend zouden maken (r.o. 4.5). Naar het oordeel van het hof is in dit geval niet alleen sprake van tijdsverloop maar ook van bedoelde bijzondere omstandigheden (r.o. 4.6), zodat [verweerster] terecht een beroep op rechtsverwerking heeft gedaan (r.o. 4.11). Volgens het hof gaat het om de volgende bijzondere omstandigheden.

9. Een eerste bijzondere omstandigheid is naar het oordeel van het hof dat de levering in 2000 niet is doorgegaan omdat onenigheid bestond over een aantal bepalingen in de tegelijk met de koopovereenkomst te tekenen exploitatieovereenkomst met betrekking tot het motorbrandstoffenverkooppunt. Op grond van hetgeen [eiser 2] ter comparitie in eerste aanleg heeft verklaard moet er volgens het hof van worden uitgegaan dat in het jaar 2000 al geen sprake meer was van dit voor [eiser] c.s. bestaande 'breekpunt' bij het sluiten van de overeenkomst en dat [eiser] c.s. [verweerster] zouden gaan aanspreken op nakoming van de koopovereenkomst. Nu [eiser] c.s. hun beroep op nakoming bij brief van 12 april 2001 pas bij brief van 29 juli 2005 hebben herhaald, heeft [verweerster] er na zo lange tijd - en in het licht van het al in het jaar 2000 wegvallen van het genoemde 'breekpunt' - gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [eiser] c.s. niet langer de nakoming van de koopovereenkomst verlangden (r.o. 4.7).

10. Als tweede omstandigheid noemt het hof de flinke waardestijging van de onroerende zaak die heeft plaatsgehad tussen het moment waarop in het begin van 2000 de terugkoopprijs van f 350.000,- was overeengekomen en het moment waarop [eiser] c.s. in 2005 een beroep deden op nakoming van de (terug)koopovereenkomst. Het gedurende ten minste vier jaar stilzitten van [eiser] c.s. heeft naar het oordeel van het hof de positie van [verweerster] onredelijk verzwaard, nu nakoming van de koopovereenkomst met zich brengt dat [verweerster] de inmiddels gerealiseerde waardestijging overdraagt aan [eiser] c.s., terwijl zij op geen enkele manier gecompenseerd wordt voor het feit dat zij de koopsom al die jaren niet ter beschikking heeft gehad (r.o. 4.9 en 4.10).

11. Een derde van belang zijnde omstandigheid is volgens het hof dat destijds een onderdeel van de gemaakte afspraken in verband met de (terug)koopovereenkomst betrekking had op de fixatie van een schuld van [betrokkene 1] op een bedrag van f 150.000,- en de wijze van aflossing van deze schuld. Door thans nakoming van de koopovereenkomst te vorderen zonder dat de tegelijk overeengekomen aflossing van die schuld heeft plaatsgevonden - en door in de context van die schuld zelfs een beroep op verjaring te doen (inleidende dagvaarding onder 23) - wordt [verweerster] eveneens onredelijk benadeeld, aldus het hof (r.o. 4.10).

12. [Eiser] c.s. zijn tegen het arrest van het hof (tijdig) in cassatie gekomen met een uit drie onderdelen opgebouwd middel. [Verweerster] is in cassatie niet verschenen. Tegen haar is verstek verleend.

13. Het middel bestrijdt de gronden waarop het hof tot het oordeel is gekomen dat [verweerster] terecht een beroep op rechtsverwerking heeft gedaan.

14. Aan de bespreking van de door het middel aangevoerde klachten, laat ik twee opmerkingen voorafgaan.

15. De eerste opmerking betreft de maatstaf ter beoordeling van het beroep op rechtsverwerking. Het hof heeft tot maatstaf genomen dat van rechtsverwerking alleen sprake kan zijn als [eiser] c.s. (en/of [betrokkene 1]) zich hebben gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het betrokken terugkooprecht; dat daarbij geldt dat alleen tijdsverloop onvoldoende grond is voor het aannemen van rechtsverwerking; en dat er sprake moet zijn van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan bij [verweerster] het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat [eiser] c.s. hun aanspraak niet (meer) geldend zullen maken, of als gevolg waarvan de positie van [verweerster] onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard als [eiser] c.s. hun aanspraak alsnog geldend zouden maken. Deze maatstaf wordt door het middel terecht niet bestreden. Zie o.m. HR 7 juni 1991, NJ 1991, 708, HR 29 september 1995, NJ 1996, 89, HR 24 april 1998, NJ 1998, 621, en HR 21 juni 2002, 540. Zie voorts R.P.J.L. Tjittes, Rechtsverwerking, Monografiëen BW A6b, 2e dr. 2007, blz. 28-31, en Asser/Hartkamp-Sieburgh, Verbintenissenrecht III (2010), nrs. 423-426, telkens met nadere rechtspraakgegevens.

16. De tweede opmerking is dat het oordeel van het hof dat [verweerster] terecht een beroep op rechtsverwerking heeft gedaan, op drie zelfstandig dragende gronden berust:

a. [verweerster] heeft er na zo lange tijd - en in het licht van het al in het jaar 2000 wegvallen van het genoemde 'breekpunt' -gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [eiser] c.s. niet langer de nakoming van de (terug)koopovereenkomst verlangden;

b. de positie van [verweerster] is door het tenminste vier jaar stilzitten van [eiser] c.s. onredelijk verzwaard als gevolg van de flinke waardestijging van de onroerende zaak; en

c. [verweerster] wordt eveneens onredelijk benadeeld doordat thans nakoming wordt gevraagd van de (terug)koopovereenkomst, zonder dat de tegelijk overeengekomen aflossing van de gefixeerde schuld ad f 150.000,- heeft plaatsgevonden.

Deze drie gronden worden successievelijk bestreden door onderdeel 1, 2 en 3 van het middel. Aangezien de drie gronden het oordeel van het hof zelfstandig kunnen dragen, zullen alle drie de onderdelen doel moeten treffen, wil het middel tot cassatie kunnen leiden.

17. Ik bespreekt eerst onderdeel 2 van de middel, het onderdeel dat zich keert tegen de onder b bedoelde grond.

18. Het onderdeel betoogt dat deze grond het oordeel van het hof niet kan dragen, aangezien het hof heeft miskend dat het een schuldenaar als [verweerster] vrij stond om harerzijds de (koop)overeenkomst na te komen, om daartoe (zo nodig) de medewerking van haar schuldeisers, [eiser] c.s., te vorderen, en aldus te voorkomen dat zij een eventuele waardestijging zonder compensatie zou moeten afstaan aan haar schuldeiser. Zouden [eiser] c.s. hun tot de levering noodzakelijke medewerking niet vrijwillig hebben verleend, dan had [verweerster] zich ook op grond van schuldeisersverzuim via de rechter van haar verbintenis kunnen bevrijden. Nu [verweerster] die wegen niet heeft bewandeld, behoort de waardestijging tot de risicosfeer van [verweerster], zodat die waardestijging (althans in beginsel) niet aan de vordering tot nakoming van [eiser] c.s. kan worden tegengeworpen, aldus het onderdeel. Voor zover het hof dit niet heeft miskend, wordt geklaagd dat het oordeel van het hof niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd, omdat het hof zonder motivering is voorbijgegaan aan de in dit verband aangevoerde stellingen van [eiser] c.s.

19. Het onderdeel kan naar mijn oordeel geen doel treffen.

20. Vaststaat dat op 18 januari 2000 namens de notaris een definitieve terugkoopovereenkomst aan [betrokkene 1] en zijn echtgenote is toegezonden en dat de datum van levering werd bepaald op 30 maart 2000. [Betrokkene 1] heeft de hem toegezonden definitieve terugkoopovereenkomst echter niet ondertekend en hij is ook niet verschenen op de voor het transport bepaalde dag. Voorts staat vast dat in de periode van 30 maart 2000 tot 6 augustus 2001 tussen partijen een briefwisseling heeft plaatsgevonden (brieven van de zijde van [verweerster] van 23 oktober 2000, 20 februari 2001 en 6 augustus 2001; brieven van de zijde van [eiser] c.s. van 7 december 2000 en 12 april 2001) waaruit blijkt dan partijen van mening (blijven) verschillen over de vraag op welke basis en onder welke voorwaarden uitvoering moet worden gegeven aan het door [betrokkene 1] ingeroepen terugkooprecht. Tenslotte staat vast dat [eiser] c.s. na de brief van [verweerster] van 6 augustus 2001 niets meer van zich hebben laten horen, tot zij bij brief van 29 juli 2005 aan [verweerster] schreven dat zij willen dat [verweerster] alsnog de terugkoopovereenkomst "die in januari 2000 is gesloten", nakomt.

21. Uit deze omstandigheden blijkt dat [verweerster], na de briefwisseling die eindigde met haar brief van 6 augustus 2001, op het standpunt bleef staan dat van een definitieve regeling van de terugkoop en de daarmee samenhangende kwesties nog geen sprake was, en dat [eiser] c.s. van dit standpunt van [verweerster] op de hoogte waren. Bij deze stand van zaken mochten [eiser] c.s. er niet op vertrouwen dat bij het uitblijven van nadere actie hunnerzijds [verweerster] ter voorkoming van benadeling van haar positie wel maatregelen zou treffen om hetzij [eiser] c.s. tot nakoming van de terugkoopovereenkomst te bewegen, hetzij zichzelf te bevrijden van haar verplichtingen uit die overeenkomst. [Verweerster] kunnen ter disculpatie van hun gedraging (het pas na vier jaar alsnog aanspraak maken op nakoming) [verweerster] dan ook niet tegenwerpen dat deze die maatregelen niet heeft getroffen. De omstandigheid dat [verweerster] de maatregelen achterwege heeft gelaten, kan daarom niet afdoen aan het - op zichzelf door het middel niet bestreden - oordeel van het hof dat het gedurende vier jaren stilzitten door [eiser] c.s. de positie van [verweerster] onredelijk heeft verzwaard. Hierop loopt zowel de rechtsklacht als de motiveringsklacht van onderdeel 2 vast.

22. Nu onderdeel 2 geen doel kan treffen, moeten de onderdelen 1 en 3 van het middel om de hierboven onder 16 genoemde reden reeds falen wegens gebrek aan belang.

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal

bij de Hoge Raad der Nederlanden,