Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2010:BL6460

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
05-03-2010
Datum publicatie
05-03-2010
Zaaknummer
08/03550
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2010:BL6460
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Tekortkoming verhuurster die opschorting van verplichting tot betaling van huur rechtvaardigt? Toetsing aan oud of nieuw huurrecht? Ontbinding huurovereenkomst? Ontruiming gehuurde? (art. 81 RO).

Wetsverwijzingen
Wet op de rechterlijke organisatie 81
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknrs. 08/03548 en 08/03550

Mr. Huydecoper

Zitting van 15 januari 2010

Conclusie in de zaken van

[Eiseres 1]

en

[Eiseres 2]

eiseressen tot cassatie

tegen

de Gemeente Den Haag

verweerster in cassatie

Feiten en procesverloop

1. Het gaat hier om twee afzonderlijke zaken, die ook zowel in de feitelijke instanties als in cassatie gescheiden zijn "uitgeprocedeerd". De feiten in beide zaken zijn echter in alle relevante opzichten identiek; voor de arresten waartegen in cassatie wordt opgekomen geldt dat ook; en de aangevoerde cassatiemiddelen zijn in beide zaken gelijkluidend. Vandaar dat het mij verantwoord leek, beide zaken in één eensluidende conclusie te bespreken.

2. De beide eiseressen tot cassatie, [eiseressen], hu(u)r(d)en met ingang van dezelfde datum, namelijk 1 september 2001, tegen dezelfde huurprijs - laatstelijk € 209,63 per maand - woonwagenstandplaatsen op dezelfde lokatie, namelijk: de [a-straat] in [plaats], van de verweerster in cassatie, de Gemeente. (Ter vermijding van mogelijk misverstand: het betreft wel twee verschillende standplaatsen.)

3. In beide huurverhoudingen is, in dezelfde omvang, een (aanzienlijke) huurachterstand ontstaan. Bij gelijkluidende en op dezelfde datum gestelde sommatiebrieven heeft de beheerster van de Gemeente in april 2004 [eiseressen] gesommeerd om een huurachterstand van ruim € 6.100 aan te zuiveren - de verschuldigde huur over een periode van ongeveer tweeëneenhalf jaar.

4. Na nog een sommatie is namens de Gemeente - bij gelijkluidende dagvaardingen - gedagvaard tot betaling van de huurachterstand, tot ontbinding van de huurovereenkomsten en tot ontruiming, met nevenvorderingen als gebruikelijk. Kort na het uitbrengen van de dagvaardingen is, op dezelfde datum van 20 september 2004, op beide huurachterstanden een aanzienlijke betaling verricht (€ 5.637,89).

5. De zojuist aangeduide vorderingen werden in de eerste aanleg mondeling betwist. Er werd aangevoerd dat de Gemeente tekort was geschoten door gedane toezeggingen met betrekking tot de plaatsing van sanitaire blokken niet gestand te doen. Later is ook aangevoerd dat er gebreken waren - verzakking en vochtoverlast - die het huurgenot wezenlijk aantastten. Daarop zou (de beheerder van) de Gemeente van de kant van [eiseres] c.s. ook adequaat zijn gewezen.

6. In de eerste aanleg werden de vorderingen van de Gemeente in hoofdzaak toegewezen (en werd het namens [eiseres] c.s. aangevoerde verweer dus als ondeugdelijk beoordeeld). Ontruiming heeft inmiddels, in beide zaken, na het in de eerste aanleg gewezen vonnis plaatsgehad.

7. In hoger beroep voerden [eiseres] c.s. argumenten aan die inhoudelijk - grotendeels - met het zojuist kort weergegeven verweer uit de eerste aanleg overeenstemden. Zij vorderden tevens dat de Gemeente zou worden bevolen, hun (nieuwe) standplaatsen aan de [a-straat] "of daarmee vergelijkbare", toe te wijzen.

Het hof heeft de beslissingen uit de eerste aanleg bekrachtigd, en [eiseres] c.s. in hun in appel ingestelde vorderingen niet-ontvankelijk verklaard. De laatstgenoemde beslissing wordt in cassatie niet aangevochten.

8. Namens [eiseressen] is tijdig(1) en regelmatig cassatieberoep ingesteld. De Gemeente heeft laten concluderen tot verwerping. Van de kant van de Gemeente is haar standpunt schriftelijk toegelicht. De advocaat van [eiseressen] heeft afgezien van schriftelijke toelichting.

Bespreking van de cassatiemiddelen

9. Naar men vermoedelijk al uit mijn summiere weergave van de feiten heeft opgemaakt, heeft het debat in deze zaak vooral de vraag betroffen of [eiseres] c.s. zich met recht konden beroepen op dusdanige tekortkomingen aan de kant van de Gemeente als verhuurster, dat dat (tenminste tot aan het tijdstip van de inleidende dagvaarding) opschorting van de verplichting tot huurbetaling kon rechtvaardigen. De klachten uit het cassatiemiddel bestrijden alle de oordelen van het hof waarmee het hiertoe strekkende betoog van [eiseres] c.s. werd verworpen.

10. Om te beginnen wijs ik er op dat het hof het bedoelde betoog heeft verworpen op twee gronden die, zoals ik de beslissingen van het hof lees, ieder zelfstandig de verwerping van het desbetreffende verweer (kunnen) dragen.

Die gronden zijn a) dat de van de kant van [eiseres] c.s. gestelde gebreken niet aannemelijk zijn gemaakt en/of na betwisting van de kant van de Gemeente onvoldoende (nader) zijn geconcretiseerd en onderbouwd (in beide arresten: rov. 2.4, 2.5 en 2.7); en b) dat [eiseres] c.s. hun stellingen op het stramien dat zij (veelvuldig) bij de Gemeente (althans: bij de beheerder of hulppersonen daarvan) hebben geklaagd, in het licht van de gemotiveerde betwisting van de Gemeente onvoldoende hebben geconcretiseerd of onderbouwd (rov. 2.6 en 2.7); waarbij het hof heeft aangenomen dat een beroep op opschorting niet kon slagen als niet bleek dat de Gemeente van de gebreken waarop de opschorting gebaseerd werd, op de hoogte was gesteld (rov. 2.3).

Dit betekent dat cassatie alleen dan aangewezen is als het middel de beide gronden die het hof voor zijn beslissing heeft gebezigd met succes zou aantasten. Volgens mij is dat niet het geval - integendeel, de klachten van het middel laten de door het hof gebezigde gronden beide "overeind".

11. Nog een tweede prealabel punt: uit de bestreden arresten blijkt niet, aan welke wettelijke regeling het hof de aangevoerde argumenten precies heeft getoetst - en dan met name niet: of daarbij het huurrecht is toegepast zoals dat sedert 1 augustus 2003 geldt, of het daarvóór geldende huurrecht (of misschien beide).

12. In de conclusie voor HR 19 december 2008, RvdW 2009, 115, wordt in alinea's 6 - 14 verdedigd dat wanneer een huurder zich beroept op tekortkomingen van de verhuurder en op aanspraken die hij, huurder, aan die tekortkomingen mag verbinden, terwijl het gaat om tekortkomingen die zowel vóór 1 augustus 2003 rechtsgevolg zouden hebben opgeleverd als nadien, het het meest voor de hand ligt om de vóór 1 augustus 2003 verkregen rechtsgevolgen te beoordelen naar het destijds geldende (en in bepaalde opzichten voor de huurder gunstigere) recht, en de na 1 augustus 2003 verkregen rechtsgevolgen naar het toen in werking getreden recht.

13. Ik denk dat de daar verdedigde gedachte, op zichzelf genomen, ook in de vandaag te beoordelen zaken mag worden toegepast. Beoordeling van de klachten in deze zaken leidt echter, zoals hierna zal blijken, tot de uitkomst dat noch de vóór 1 augustus gestelde gebeurtenissen noch de mogelijk daarna plaatsgevonden gebeurtenissen steun voor het verweer van [eiseres] c.s. kunnen opleveren, ongeacht het recht dat men daarop zou willen toepassen.

Daarmee kan - alsnog - aan de hier opgeworpen vragen betreffende het toepasselijke recht voorbij worden gegaan (zoals het hof ook heeft gedaan).

14. Dan nu de klachten van het middel. Ik denk dat ik er goed aan doe eerst de klacht van onderdeel 3 te bespreken. Die houdt in dat, anders dan door het hof aangenomen, de eiseressen (tot cassatie) "weldegelijk" feiten en omstandigheden zouden hebben aangevoerd in verband met de gebreken en tekortkomingen aan de kant van de Gemeente.

Het gaat hier dus om de door mij in alinea 10 hiervóór (onder a)) als eerste omschreven grond voor de beslissingen van het hof.

15. De klacht geeft niet aan waar de bedoelde feiten en omstandigheden in de stukken zouden zijn aangevoerd. Om die reden voldoet de klacht niet aan de in art. 407 lid 2 Rv. besloten liggende eisen die aan een cassatiemiddel mogen worden gesteld.

Bij doornemen van de stukken zijn mij overigens geen stellingen opgevallen die zouden meebrengen dat men de onderhavige beoordeling van het hof als aanvechtbaar zou willen kwalificeren(2).

Dat brengt mij ertoe, dat de onderhavige grond voor de beslissing van het hof in cassatie tevergeefs wordt bestreden. Met het oog op het in alinea 10 besprokene betekent dat dat het cassatieberoep niet kan slagen, en dat behandeling van de verdere klachten niet nodig is. Ik bespreek die klachten volledigheidshalve toch, mij ervan bewust dat de Hoge Raad de zojuist hiervóór besproken klacht (ook) anders kan beoordelen dan ik heb gedaan.

16. Ik merk nog op dat de klacht van onderdeel 3 er blijk van geeft dat de steller meent dat het hof aanleiding heeft gezien om voor [eiseres] c.s. eisen te stellen die als "verzwaarde stelplicht" zijn te kwalificeren. In zoverre lijkt de klacht mij op een misverstand gestoeld of, in cassatietechnische termen, "feitelijke grondslag te missen". Niets wijst erop dat het hof zich door iets anders dan de "gewone" maatstaven voor de toetsing aan de eisen van stelplicht heeft laten leiden. [eiseres] c.s. hebben de gebreken e.t.q. waarop hun verweer berustte inderdaad slechts in zeer algemene termen aangegeven(3). Gegeven de gemotiveerde betwisting door de Gemeente; gegeven het feit dat de rechter in de eerste aanleg ook al had geoordeeld dat er in dit opzicht onvoldoende concrete stellingen waren aangevoerd; en ook: gegeven de vergaande consequenties die [eiseres] c.s. aan de onderhavige stellingen verbonden wilden zien - het is nogal wat, wanneer men zich erop wil beroepen dat een verhuurder dusdanig in zijn verplichtingen tekort is geschoten dat dat (zelfs) de opschorting van huurbetaling gedurende zowat tweeëneenhalf jaar kan rechtvaardigen - lijkt mij bij uitstek begrijpelijk dat het hof de hier bedoelde stellingen van [eiseres] c.s. zo heeft gekwalificeerd, als het hof dat inderdaad heeft gedaan.

17. In mijn zienswijze dus: ten overvloede, een korte bespreking van de twee overgebleven middelonderdelen.

Onderdeel 1 klaagt dat het hof ten onrechte bij de beoordeling van het beroep van [eiseres] c.s. op het opschortingsrecht heeft aangenomen dat ervan uit viel te gaan dat voor een beroep op dat recht mededeling van de gebreken aan de Gemeente (behoudens een niet aan de orde zijnde uitzondering) mocht worden geëist.

18. Ik denk dat deze klacht op een onjuiste rechtsopvatting berust.

Het opschortingsrecht geldt in veel gevallen als een middel om op zijn contractuele wederpartij (geoorloofde) druk uit te oefenen om zijn deel van de contractuele verplichtingen (alsnog) correct na te komen(4).

Wil dit middel dat doel kunnen dienen - en in verband daarmee: wil dit middel in de gegeven situatie gerechtvaardigd zijn -, dan spreekt vanzelf dat de wederpartij wel duidelijk moet worden gemaakt wát de partij die het opschortingsrecht inroept, aanmerkt als een prestatie die (nog) behoorlijk verricht moet worden, en wat daarmee een rechtmatige aanleiding vormt om het opschortingsrecht in te roepen. Opschorten terwijl de wederpartij geen reden heeft om te (kunnen) weten dat van haar prestaties worden verwacht en dat het opschortingsrecht met het oog op het uitblijven daarvan wordt uitgeoefend, kan praktisch gesproken nooit aan dit motief(5) voor de opschortingsbevoegdheid beantwoorden - en zal, als de opschorting door dit motief gerechtvaardigd zou moeten worden, praktisch gesproken nooit als gerechtvaardigd kunnen worden aangemerkt.

19. In HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS, rov. 3.4 (slot) is dan ook expliciet geoordeeld dat beroep op een opschortingsrecht van huurbetaling met het oog op (onderhouds-)gebreken slechts geoorloofd is wanneer de huurder melding heeft gemaakt van het gebrek. Daarmee is voor het "oude" recht - zie het in alinea's 11 - 13 hiervóór besprokene - gegeven dat de in dit middelonderdeel verdedigde rechtsopvatting onjuist is(6).

20. De in 2003 ingevoerde wettelijke regeling van art. 7:207 BW beoogt vooral in één opzicht van het daarvóór geldende recht af te wijken: terwijl naar "oud" recht ook partiële ontbinding van de huurovereenkomst, en daarmee bevrijding van een deel van de verplichting tot huurbetaling mogelijk was langs "buitengerechtelijke" weg (art. 6:267 lid 1 BW), strekt de nieuwe wetsbepaling ertoe dat dit middel alleen bijwege van vordering - dus via de rechter - kan worden ingezet. Deze beperking is aangebracht met het doel, misbruik van de kant van de huurder tegen te gaan(7).

De in 2003 ingevoerde regels strekken er (dus) toe, de bevoegdheden die de huurder in dit opzicht had, (iets) te beperken(8). Niets wijst erop dat hierbij terug zou zijn gekomen van de in HR 6 juni 1997 neergeschreven regel waarnaar in alinea 19 werd verwezen.

Vandaar de in alinea 13 hiervóór vermelde uitkomst: of men het nu naar het oude recht, het nieuwe recht of beide beoordeelt, de klacht van middelonderdeel 1 is ongegrond.

21. Het middelonderdeel doet een beroep op het al even genoemde arrest HR 8 maart 2002, NJ 2002, 199; maar ik denk dat dat beroep niet zou mogen worden gehonoreerd.

Dit arrest betrof een geval waarin ernstige (brand)schade aan een huurobject was ingetreden, en die schade niet (of niet geheel) was hersteld. In de appelinstantie werd het beroep op een opschortingsrecht van de huurder afgewezen omdat de verhuurder niet in gebreke zou zijn gesteld en omdat het beroep pas in de loop van de procedure werd gedaan. Daarmee, zo werd in het arrest van de Hoge Raad geoordeeld, worden te zware eisen aan een beroep op opschorting gesteld. De vraag of de partij tegen wie de opschorting werd ingeroepen van het gebrek waarop de opschorting betrekking had in kennis moet worden gesteld, was in deze zaak niet aan de orde (gesteld) - in de omstandigheden van het geval lag, denk ik, besloten dat alle betrokkenen terdege van de brandschade op de hoogte waren, zodat te begrijpen is dat dit geen punt van discussie vormde.

Ik denk daarom dat aan dit arrest geen conclusies voor de hier te onderzoeken regel kunnen worden verbonden.

22. Onderdeel 2 van het middel klaagt erover dat het hof de bewijsaanboden van [eiseres] c.s. heeft gepasseerd. Het onderdeel verwijst daarbij naar de klacht van onderdeel 1, en bouwt daar dus op voort. Als onderdeel 1 als ongegrond wordt beoordeeld geldt in zoverre hetzelfde voor onderdeel 2.

En overigens: als men anneemt dat het hof op goede gronden kon oordelen dat [eiseres] c.s. hun verweren onvoldoende hadden onderbouwd - oftewel: in hun stelplicht tekort waren geschoten - komt bewijslevering inderdaad niet in aanmerking, en is het hof daaraan terecht voorbijgegaan(9). Ik gaf al even aan dat ik meen dat het hof inderdaad op goede gronden kon oordelen dat niet aan de stelplicht was voldaan. Ook in dit opzicht merk ik de onderhavige klachten dus aan als ondeugdelijk.

23. Dat brengt mij ertoe, alle klachten uit de - zoals ik al zei: gelijkluidende - middelen in beide zaken als ongegrond te beoordelen.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 De in cassatie bestreden arresten zijn van 8 mei 2008. In beide zaken werd op 8 augustus 2008 gedagvaard.

2 De beoordeling van wát in de door partijen aangevoerde stellingen mag worden "ingelezen", en in het verlengde daarvan: de beoordeling of een partij stellingen voldoende heeft onderbouwd, is voorbehouden aan de rechters van de feitelijke instanties; maar de vaststelling dat iets niet is gesteld of onvoldoende is onderbouwd kan als onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd voor vernietiging in aanmerking komen wanneer er stellingen in de processtukken worden aangewezen die inderdaad meebrengen dat men het desbetreffende oordeel als al te buitenissig moet waarderen; zie Asser Procesrecht/Veegens - Korthals Altes - Groen, 2005, nr. 123.

Een fraaie samenvatting van de rechtsleer over de stelplicht van eiser en verweerder is te vinden in een artikel van Van den Brink, "Stellen, betwisten, bewijzen - een handleiding" in Praktisch Procederen 2008, p. 89 e.v.

3 Als de meest relevante plaatsen waar dit is gebeurd, merk ik de alinea's 29 en 30 van de Memories van Grieven aan.

4 Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 III* 2010, nr. 715. Als huurders huurbetaling opschorten in verband met gebreken aan de verhuurdersprestatie staat het aspect van pressie op de verhuurder om alsnog na te komen, (vrijwel) altijd op de voorgrond.

5 Het betreft niet het enige motief dat in verband met opschortingsrecht een rol speelt. "Achterhouden" van de eigen prestatie totdat zeker is dat de andere partij ook zal presteren kan bijvoorbeeld ook door overwegingen van zekerheid - securering dat de eigen prestatie niet "tevergeefs" wordt gedaan (Asser/Hartkamp & Sieburgh 6 III* 2010, nr. 716) - worden gerechtvaardigd. In HR 8 maart 2002, NJ 2002, 199, rov. 3.5 wordt gezinspeeld op de mogelijkheid dat opschorting ten doel kan hebben: (verhaal van) een tegenvordering op de de wederpartij (ik denk dan aan: een soort conservatoire maatregel). In de onderhavige zaak waren motieven als deze echter klaarblijkelijk niet aan de orde, en ligt bepaald voor de hand dat alleen op het motief van "pressiemiddel" een beroep kon worden gedaan.

6 In HR 17 februari 2006, NJ 2006, 158, rov. 3.13 - een zaak waarin het om de op huur lijkende figuur van "lease" van apparatuur ging - wordt, met verwijzing naar HR 4 januari 1991, NJ 1991, 723 (rov. 3.2), de genuanceerde regel gegeven, dat redelijkheid en billijkheid onder omstandigheden kunnen meebrengen dat opschorting niet mag worden toegepast dan na mededeling dat opschorting plaatsvindt, en op welke gronden dat gebeurt. In vergelijkbare zin als het arrest van 6 juni 1997 daarentegen (in een geval van koop/verkoop) HR 24 oktober 2003, NJ 2004, 51, rov. 3.3.

In de huurrechtelijke vakliteratuur wordt veelal de "strakkere" regel uit het arrest van 6 juni 1997 als richtinggevend aangeduid: Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 206, aant. 15; Huurrecht (losbl.), De Waal, art. 212, aant. 7; T&C Burgerlijk Wetboek boeken 5, 6, 7 en 8, (Dozy) 2009, art. 7:207, aant. 2; De Jonge, Huurrecht, 2009, nr. 8.4.1 (p. 81); Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, p. 231.

7 Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 207, aant. 6; De Jonge, Huurrecht, 2009, nr. 8.4.1 (p. 82); Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, p. 177 - 179.

8 Of dat ook geldt voor de in art. 7:257 lid 1 BW tot uitdrukking komende beperking - het recht op huurvermindering van de "sociale" woninghuurder wordt daardoor aan een vrij korte verjaringstermijn gebonden - valt te betwijfelen. Hier heeft niet voorgezeten dat misbruik werd gevreesd, maar werd "gelijktrekken" met de overeenkomstige regel uit art. 7:257 lid 2 BW beoogd. De regeling van art. 7:257 lid 2 BW is geïnspireerd op het daarvóór geldende art. 18 van de Huurprijzenwet Woonruimte (waarin echter andere termijnen werden gehanteerd). Ook in dit opzicht is er intussen wel sprake van beperking van de rechten die de huurder onder het "oude" recht geldend kon maken; en vallen er zeker geen aanwijzingen op te merken, dat de in het arrest van 6 juni 1997 gegeven regels ten opzichte van de huurder zouden worden verruimd.

9 Zie bijvoorbeeld HR 16 januari 2009, NJ 2009, 54, rov. 3.7.