Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2010:BL2220

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
26-03-2010
Datum publicatie
26-03-2010
Zaaknummer
08/03686
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2010:BL2220
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Vernietiging wegens dwaling. Schending mededelingsplicht verhuurder. Schadevergoeding? Kan huurder als eigen schuld (art. 6:101 BW) worden aangerekend dat hij verhuurder niet in de gelegenheid heeft gesteld vervangende huisvesting aan te bieden? (art. 81 RO).

Wetsverwijzingen
Wet op de rechterlijke organisatie 81
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2010, 467
JWB 2010/119
Verrijkte uitspraak

Conclusie

08/03686

mr. Keus

Zitting 29 januari 2010

Conclusie inzake:

[Eiser]

eiser tot cassatie

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Vesteda Groep B.V.

(hierna: Vesteda)

verweerster in cassatie

In deze zaak, waarin [eiser] op grond van een aan Vesteda als verhuurster toe te rekenen dwaling vernietiging van een huurovereenkomst en schadevergoeding vordert, gaat het in cassatie in de eerste plaats om de vraag of de kosten van aanschaf van goederen voor het onderhoud van de tuin en de kosten van annulering van een meubelbestelling voor vergoeding in aanmerking komen. Voorts is in cassatie de vraag aan de orde of aan [eiser] als eigen schuld in de zin van art. 6:101 BW kan worden aangerekend dat hij Vesteda niet in de gelegenheid heeft gesteld hem vervangende huisvesting aan te bieden.

1. Feiten(1) en procesverloop

1.1 [Eiser] heeft met ingang van 16 augustus 2001 voor een periode van één jaar en 16 dagen van (de rechtsvoorgangster van) Vesteda voor een huurprijs van € 634,29 per maand de woning aan de [a-straat 1] te [plaats] gehuurd. [Eiser] heeft deze woning toegewezen gekregen nadat hij op 4 juli 2001 een schriftelijke aanvraag voor een woning in een rustige, nette woonwijk had ingediend.

1.2 Toen Vesteda de woning te huur aanbood, stond deze anderhalve maand leeg. De tuin was gedurende lange tijd niet onderhouden en de woning moest helemaal worden opgeknapt.

1.3 Nadat hij de woning had betrokken, heeft [eiser] regelmatig overlast ondervonden van zijn buurvrouw op nummer [2], [betrokkene 1], bestaande onder andere uit ernstige geluidsoverlast tot diep in de nacht, schelden, bedreigingen, agressief gedrag, hondengeblaf. De politieregisters bevestigen dat hiervan ten opzichte van [eiser] sprake was. Bovendien vermeldt het politieregister bij een mutatie van 6 september 2001: "[eiser] is niet de eerste die vanwege [betrokkene 1] zou willen gaan verhuizen."

1.4 [Eiser] heeft van de huurtermijnen ten bedrage van € 1.593,10 die in de periode van 16 augustus 2001 tot en met 31 oktober 2001 zijn vervallen, een bedrag van € 318,62 betaald. [Eiser] heeft de huurovereenkomst met ingang van 1 november 2001 buitengerechtelijk ontbonden en is opgehouden het gehuurde te bewonen. Hij heeft een andere woning gehuurd en betrokken.

2. Procesverloop

2.1 Bij exploot van 15 juni 2004 heeft [eiser] Vesteda voor de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter), doen dagvaarden. [Eiser] heeft primair de vernietiging van de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst gevorderd. Subsidiair heeft hij gevorderd art. 13 lid 4 van de algemene voorwaarden, behorende bij de huurovereenkomst, als onredelijk bezwarend aan te merken en te vernietigen, alsmede te verklaren voor recht dat de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst met ingang van 31 oktober 2001 is ontbonden. Voorts heeft hij veroordeling van Vesteda gevorderd tot betaling van € 20.540,20 (bij akte van 8 juni 2005 verminderd tot € 19.496,51), te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede tot betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 998,- en de kosten van de procedure.

2.2 [Eiser] heeft, naast hetgeen onder de feiten is weergegeven, aan zijn vordering onder meer ten grondslag gelegd dat hij heeft gedwaald, omdat hem bij het tot stand komen van de huurovereenkomst essentiële informatie over de buurvrouw is onthouden. Subsidiair heeft hij gesteld dat de huurovereenkomst wegens verzuim van Vesteda is ontbonden en dat Vesteda aansprakelijk is voor de door hem geleden schade als gevolg van het onrechtmatig huurdersgedrag van [betrokkene 1] en het verzuim van Vesteda om daartegen tijdig en adequaat op te (doen) treden(2).

2.3 Vesteda heeft de vordering bestreden. Zij heeft betwist dat van dwaling sprake is en meent dat, zo al van dwaling sprake zou zijn, die voor rekening van [eiser] moet blijven.

2.4 Nadat de kantonrechter bij tussenvonnis van 25 augustus 2004 een comparitie van partijen had gelast, welke comparitie op 27 september 2004 heeft plaatsgehad, heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 13 april 2005 de tussen partijen tot stand gekomen huurovereenkomst vernietigd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [eiser] de huurovereenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken is aangegaan, dat hij bij een juiste voorstelling van zaken die overeenkomst niet zou hebben gesloten en dat Vesteda hem had behoren in te lichten over hetgeen zij van overlast door [betrokkene 1] wist. Dat [eiser] zelf informatie had kunnen inwinnen, doet daaraan volgens de kantonrechter niet af (rov. 4). Ten slotte heeft de kantonrechter bij laatstgenoemd tussenvonnis [eiser] in de gelegenheid gesteld zich nader over de gestelde schadeposten en het verweer daartegen uit te laten (rov. 5). In zijn eindvonnis van 26 oktober 2005 heeft de kantonrechter de vraag of [eiser] een onderzoeksplicht heeft verzaakt, wél van belang geoordeeld voor de omvang van de schadevergoedingsplicht van Vesteda. Volgens de kantonrechter had [eiser], door zijn onderzoeksplicht na te leven, de dwaling kunnen voorkomen, evenzeer als die dwaling was voorkomen wanneer Vesteda aan haar mededelingsplicht had voldaan (rov. 2). Op die grond ligt het volgens de kantonrechter in de rede de schade in beginsel gelijkelijk te verdelen.

2.5 Bij dagvaarding van 23 januari 2006, hersteld bij exploot van 17 februari 2006, is [eiser] bij het hof Amsterdam van het vonnis van 26 oktober 2005 in hoger beroep gekomen. Vesteda heeft incidenteel appel ingesteld. Bij arrest van 13 maart 2008 heeft het hof het vonnis waarvan beroep vernietigd en, opnieuw rechtdoende, Vesteda veroordeeld tot betaling van € 4.540,76, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.043,03 vanaf 10 november 2001 en over een bedrag van € 1.497,73 vanaf 15 juni 2004, onder compensatie van de proceskosten, zowel van de eerste aanleg als van het principale en incidentele appel.

2.6 Het hof heeft onder meer als volgt overwogen:

"[a-straat 3]

2.7.3 (...)

Tuin

Gevorderd wordt € 853,46 voor zowel de aanschaf van tuingereedschap als de aanschaf van mest, een plantenbak en een schotel. Het hof is van oordeel - zoals door Vesteda aangevoerd - dat deze kosten geen rechtens relevante schade opleveren voor [eiser] aangezien de aangeschafte zaken hun waarde voor [eiser] behouden, ook al woont hij thans niet in een woning met een tuin.

Meubelbestelling

Gevorderd wordt € 272,27. De kosten voor aanschaf van nieuwe meubels in verband met het betrekken van de woning aan de [a-straat 1] is geen schade die in redelijkheid kan worden toegerekend aan Vesteda. Huurders kunnen het verhuizen naar een nieuwe woning aangrijpen om nieuwe meubels te kopen, noodzakelijk is dit echter geenszins. Van enige noodzaak in het onderhavige geval is het hof ook niet gebleken. Dit is niet anders nu [eiser] (slechts) de kosten voor het afbestellen gevorderd heeft. Deze vordering wordt afgewezen.

(...)

[b-straat 1]

2.7.4 De kantonrechter heeft de schade als gevolg van de verhuizing naar de woning aan [b-straat 1] vastgesteld op € 1.096,63. Op deze post heeft de principale grief 4 van [eiser] en de derde incidentele grief van Vesteda betrekking. [Eiser] vordert € 2.593,69. Het gaat om de volgende posten: Verhuiskosten/huur busje, opslagkosten/verhuizing, diverse (her)aansluitkosten en extra huurkosten/bankgarantie. Alvorens deze posten per stuk te bespreken, stelt het hof voorop dat [eiser] heeft aangetoond dat hij een zodanige overlast ondervond van zijn buurvrouw op de [a-straat 2] dat van hem niet verwacht kon worden langer in de woning aan de [a-straat 1] te blijven wonen. De noodzaak voor [eiser] om te verhuizen staat derhalve vast. Voor zover Vesteda betoogt dat de huur van een vervangende woning voor [eiser] niet noodzakelijk is, wordt dit verweer verworpen. Ook de stelling van Vesteda dat [eiser] had moeten wachten totdat hij een urgentieverklaring van de gemeente zou hebben kunnen krijgen, wordt door het hof verworpen. Daarvoor was de overlast die [eiser] ondervond te ernstig. De betwisting van Vesteda dat [eiser] de woning aan [b-straat 1] gehuurd heeft, is voldoende door [eiser] weerlegd aangezien hij bij memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep een door de verhuurder ondertekend exemplaar van de huurovereenkomst met betrekking tot deze woning in het geding heeft gebracht en overigens ook het huurcontract met betrekking tot een autobusje en de factuur van de door [eiser] ingeschakelde verhuisservice als adres van [eiser] [b-straat 1] te [plaats] vermelden. Bij akte heeft Vesteda haar betwisting gehandhaafd, echter zonder deze nader te onderbouwen, waardoor haar betoog met betrekking tot dit punt faalt. Het hof acht het verder mede gezien de in het geding gebrachte bankafschriften voldoende aannemelijk dat [eiser] de voor deze woning verschuldigde huur daadwerkelijk heeft voldaan. De stelling van Vesteda dat niet alle extra kosten van de huur van de woning aan [b-straat 1] voor haar rekening behoren te komen, snijdt wel hout. Het hof interpreteert deze stelling van Vesteda als een beroep op eigen schuld van [eiser] in de zin van artikel 6:101 BW. Door Vesteda niet de gelegenheid te geven hem een andere woning aan te bieden, heeft [eiser] aan Vesteda de kans ontnomen de schade van [eiser] te beperken waardoor [eiser] in strijd met zijn schadebeperkingsplicht heeft gehandeld. Het verlies van deze kans zal het hof verdisconteren in de omvang van de te vergoeden schade. Bij de desbetreffende post, zal hierop worden teruggekomen.

(...)

Extra huurkosten/ bankgarantie

Gevorderd wordt 1.497,06. Met betrekking tot deze kosten heeft [eiser] door middel van de huurovereenkomst aangetoond dat hij voor de woning aan [b-straat 1] een huur verschuldigd was van € 907,56 per maand ten aanzien waarvan het hof overwogen heeft dat het aannemelijk is dat hij deze huur ook daadwerkelijk betaald heeft. Voor de woning aan de [a-straat 1] was [eiser] een huur verschuldigd van € 634,29 per maand. Het verschil komt in beginsel (zie hieronder) voor vergoeding in aanmerking. [Eiser] heeft van 22 oktober 2001 tot en met 28 februari 2002 in de woning aan [b-straat 1] gewoond en heeft hiervoor 4,3 maand huur betaald. Tezamen met de kosten van de bankgarantie welke hij voor deze woning heeft moeten stellen, komt dit op een bedrag van € 1.302,12. Met betrekking tot deze post heeft Vesteda zoals hierboven overwogen terecht een beroep gedaan op de eigen schuld van [eiser]. Het hof zal deze eigen schuld in verband met het verwijt dat aan [eiser] kan worden gemaakt, op grond van de billijkheidscorrectie bepalen op 50%. Door Vesteda te vergoeden: € 651,06.

(...)

2.7.7 Het hof is van oordeel - zoals door [eiser] gesteld - dat de kantonrechter op een onjuiste grond alle schadeposten voor de helft voor rekening van [eiser] heeft gelaten. Waar [eiser] wèl eigen schuld treft, ligt in het hiervoor overwogene besloten welke invloed dat heeft op de vergoeding van zijn schade."

2.7 [Eiser] heeft tijdig(3) cassatieberoep doen instellen. Tegen Vesteda is verstek verleend. [Eiser] heeft zijn standpunt schriftelijk doen toelichten.

3. Bespreking van de cassatiemiddelen

3.1 [Eiser] heeft twee cassatiemiddelen (I en II) voorgesteld.

3.2 Middel I keert zich tegen rov. 2.7.3, in samenhang met rov. 2.7.7, de slotsom onder 3 en de vervolgens onder 4 gegeven beslissing. Deze overwegingen en het dictum zijn volgens het middel rechtens onjuist, althans gezien de inhoud van de gedingstukken onbegrijpelijk (onderdeel 1.1). Vast staat immers dat de tuin bij het betrekken van de woning door [eiser] niet was onderhouden (onderdeel 1.2). Daarmee is gegeven dat die tuin moest worden opgeknapt. Waar de door [eiser] in verband daarmee aangeschafte goederen buiten het gebruik voor een tuin nutteloos zijn en hij is verhuisd naar een woning zonder tuin, moeten de hiervoor gemaakte kosten - anders dan het hof heeft geoordeeld - als directe schade worden aangemerkt (onderdeel 1.3). Wat betreft de post meubelbestelling heeft het hof niet onderkend dat het hier gaat om een annulering van bestelling van meubels voor de woning die [eiser] met spoed heeft moeten verlaten. Nu het onrechtmatig handelen van Vesteda vaststaat, zijn daarmee volgens het middel de schadeoorzaak en het causaal verband gegeven (onderdeel 1.4).

3.3 Anders dan het middel kennelijk veronderstelt, heeft het hof niet geoordeeld dat de bedoelde kosten van aanschaf van tuingereedschap en tuinmaterialen niet als directe schade zouden kunnen worden aangemerkt. Het hof heeft die aanschafkosten niet vergoedbaar geacht, omdat zij überhaupt geen schade ("geen rechtens relevante schade") vormen, nu de aangeschafte zaken hun waarde voor [eiser] behouden, ook al woont hij thans niet in een woning met een tuin. Aan dat oordeel, dat niet getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en evenmin onbegrijpelijk is, doet ook niet af dat de aangeschafte zaken (in de woorden van het middel) "buiten het gebruik voor een tuin (...) nutteloos (zijn)". "Nutteloos" is immers niet hetzelfde als "waardeloos"; het is niet het nut maar het is de waarde van de aangeschafte zaken waaraan het hof heeft gerefereerd. Ik wijs er in dit verband nog op dat het hof naar de stellingen van Vesteda ("zoals door Vesteda aangevoerd") heeft verwezen. Bij conclusie van antwoord (p. 11, onder A.1.a) heeft Vesteda onder meer aangevoerd dat de aangeschafte tuinuitrusting "natuurlijk niet van onwaarde (is) geworden door de keuze van [eiser] om te verhuizen".

3.4 Anders dan aan de klacht van onderdeel 1.4 ten grondslag is gelegd, heeft het hof geenszins miskend dat de post "meubelbestelling" de kosten van annulering van de bestelling van meubels voor de door [eiser] verlaten woning betrof. Het hof heeft in rov. 2.7.3 geoordeeld dat van enige, zich in verband met de verhuizing van [eiser] naar die woning voordoende noodzaak van aanschaf van nieuwe meubels niet is gebleken en dat zulks, waar [eiser] niettemin nieuwe meubels had besteld, aan een vergoeding van kosten in weg staat, óók nu [eiser] (slechts) de kosten van het afbestellen van die meubels vordert ("Dit is niet anders nu [eiser] (slechts) de kosten voor het afbestellen gevorderd heeft."). Het onderdeel kan bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Overigens rijst de vraag of, zoals het hof heeft geoordeeld, toewijsbaarheid van de gevorderde annuleringskosten inderdaad afhangt van een al dan niet voor [eiser] bestaande noodzaak nieuwe meubels voor de door hem van Vesteda gehuurde woning aan te schaffen, en of in dat verband niet volstaat dat [eiser] zich gedwongen zag zijn (al dan niet noodzakelijke) bestelling te annuleren. Ik laat die vraag verder onbesproken, nu ik in het middel geen daarop gerichte klachten lees.

3.5 Onderdeel 1.5 bouwt op de klachten van de voorgaande onderdelen voort en kan evenmin als die voorgaande onderdelen tot cassatie leiden.

3.6 Middel II is gericht tegen rov. 2.7.4, in samenhang met rov. 2.7.7 en rov. 3 en het onder 4 vervatte dictum. Deze overwegingen zijn volgens onderdeel 2.1 onjuist althans gezien de inhoud van de gedingstukken onbegrijpelijk. Onderdeel 2.3 klaagt over een tegenstrijdigheid tussen enerzijds de in onderdeel 2.2 bedoelde (en in rov. 2.6.3 vervatte) afwijzing van het beroep van Vesteda op het ontbreken van een causaal verband in de zin van een condicio sine qua non-verband, welk beroep hierop was gegrond dat [eiser] Vesteda niet in de gelegenheid heeft gesteld om maatregelen tegen [betrokkene 1] te nemen, zulke maatregelen niet heeft afgewacht en Vesteda niet om vervangende huisvesting heeft verzocht, en anderzijds het oordeel op p. 14, dat [eiser], door Vesteda niet de gelegenheid te geven hem een andere woning aan te bieden, haar de kans heeft ontnomen de schade van [eiser] te beperken, waardoor [eiser] in strijd met zijn schadebeperkingsplicht heeft gehandeld.

3.7 Zoals ook uit het in onderdeel 2.2 opgenomen citaat blijkt, heeft het hof in rov. 2.6.3 slechts verworpen dat, zoals Vesteda had betoogd, (onder meer) de omstandigheid dat [eiser] Vesteda niet om vervangende huisvesting heeft verzocht, het condicio sine qua non-verband tussen het handelen van Vesteda in strijd met haar mededelingsplicht en de door [eiser] geleden schade(4) niet doorbreekt. Die verwerping behoeft geenszins in de weg te staan aan het kennelijk in rov. 2.7.4 besloten liggende oordeel dat de bedoelde schade wel mede een gevolg van die omstandigheid is en dat die omstandigheid aan [eiser] kan worden toegerekend, een en ander in de zin van art. 6:101 BW. Het bestreden oordeel op p. 14 geeft daarom niet van een onjuiste rechtsopvatting blijk en is evenmin onbegrijpelijk. Voor zover onderdeel 2.3 nog heeft willen betogen dat voor een schadebeperking zoals door het hof bedoeld geen gelegenheid en ruimte was, nu, naar het hof op p. 13 heeft geoordeeld, van [eiser] niet kon worden gevergd dat hij zou wachten op een urgentieverklaring van de gemeente(5), merk ik nog op dat het hof kennelijk van belang heeft geacht dat [eiser] Vesteda zelfs niet om andere huisvesting heeft verzocht (vergelijk rov. 2.6.3: ("(...) stelt Vesteda dat [eiser] (...) Vesteda had moeten verzoeken om vervangende huisvesting."). Met het bestreden oordeel is allerminst gegeven dat [eiser] vervolgens ook had moeten wachten, als Vesteda hem niet met de onder de omstandigheden vereiste spoed, desnoods tijdelijk, een andere woning zou hebben aangeboden.

3.8 De onderdelen 2.4 en 2.5 bouwen voort op de klacht van onderdeel 2.3 en moeten derhalve het lot van die klacht delen.

4. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,

Advocaat-Generaal

1 Rov. 2.1 van het bestreden arrest, in samenhang met rov. 1.a-d van het (tussen)vonnis van de rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, van 13 april 2005.

2 Rov. 2 van het tussenvonnis van de kantonrechter van 13 april 2005.

3 Het bestreden arrest is op 13 maart 2008 gewezen, terwijl de cassatiedagvaarding op 13 juni 2008 is betekend.

4 De hier bedoelde schade is berekend aan de hand van het verschil tussen de huurprijs van de later door [eiser] betrokken woning aan [b-straat] en de huurprijs van de door [eiser] verlaten woning aan de [a-straat]. Geheel vanzelfsprekend is die benadering niet, gelet op het uitgangspunt dat het op grond van onrechtmatige daad aan de dwalende partij toekomende recht op schadevergoeding in beginsel slechts tot vergoeding van het zogenaamde negatieve contractsbelang kan strekken, in welk verband de vernietigde huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [a-straat] als het ware moet worden "weggedacht"; vgl. Asser/Hartkamp & Sieburgh 6-III* (2010), nrs. 248 en 640-641. In cassatie is echter niet over dit aspect geklaagd.

5 Kennelijk berust dit oordeel op een feitelijke misvatting, nu - naar uit de stukken blijkt (zie onder meer prod. 5 bij de inleidende dagvaarding en conclusie van antwoord onder 14) en ook de kantonrechter in rov. 5 van het eindvonnis van 26 oktober 2005 heeft gereleveerd - reeds op 27 september 2001 een urgentieverklaring aan [eiser] is afgegeven. Vesteda heeft dan ook niet betoogd dat [eiser] op een urgentieverklaring had moeten wachten, maar dat hij, met de hem reeds afgegeven urgentieverklaring, had kunnen wachten op een woning die op korte termijn beschikbaar zou komen; zie onder meer memorie van antwoord tevens incidenteel appel, onder 25.