Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2009:BH2952

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
29-05-2009
Datum publicatie
29-05-2009
Zaaknummer
07/10746
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2009:BH2952
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van standplaats in woonwagencentrum wegens aanwezigheid hennepkwekerij op het verhuurde; aansprakelijkheid van de huurder uit art. 7:219 BW voor gedragingen van derden, uitwerking van HR 22 juni 2007, nr. C06/051, NJ 2008, 352; gevolgen ontbreken van wetenschap bij huurder; samenhang met nr. 07/10762.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2009, 664
NJ 2009, 244
RAV 2009, 75
NJB 2009, 1147
WR 2009, 92
JWB 2009/183
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknr. 07/10746

Mr. Huydecoper

Zitting van 13 februari 2009

Conclusie inzake

[Eiseres]

eiseres tot cassatie

tegen

de Stichting de Alliantie

verweerster in cassatie

Feiten(1) en procesverloop

1. Deze zaak vertoont op een aantal punten gelijkenis met de zaak die onder nr. 07/10762 bij de Hoge Raad aanhangig is(2). Dat is onder meer het geval omdat beide zaken door het hof bij één gelijkluidend arrest zijn beslist en omdat de onderdelen van het cassatiemiddel in beide zaken gedeeltelijk gelijkluidend zijn. Ook het tot uitgangspunt te nemen feitelijke substraat is voor een belangrijk deel hetzelfde.

2. In de onderhavige zaak zijn de volgende feiten - uiteraard: voor zover in cassatie relevant - als vaststaand aangenomen:

a) [A] is een in [plaats] gelegen woonwagencentrum. (De rechtsvoorgangster van) de verweerster in cassatie, de Alliantie, heeft aan de eiseres tot cassatie, [eiseres], een standplaats in [A] verhuurd met een daarop gebouwd voorzieningengebouw waarin zich een berging, een meterkast en een badkamer bevinden. Op de standplaats heeft [eiseres] op eigen kosten (niet-mobiele) woonruimte gerealiseerd. [Eiseres] heeft op de standplaats ook een betonnen schuurtje geplaatst/laten plaatsen.

b) [Betrokkene 1] en [betrokkene 2], respectievelijk de schoonzoon en de dochter van [eiseres], alsmede [betrokkene 3], een kleinzoon van [eiseres], hebben ook een op [A] gelegen standplaats gehuurd van de Alliantie. De feitelijke situatie op de door hen gehuurde standplaatsen is vergelijkbaar met die van [eiseres].

De huurovereenkomst van [eiseres] en de daarbij behorende Algemene Bepalingen bevatten clausules die, enigszins nader uitgewerkt, de verplichting van de huurder(s) benadrukken om het gehuurde conform de contractuele bestemming te gebruiken en om dat te doen als een goed huurder (men doelt klaarblijkelijk op de verplichtingen die de wet in de art. 7:213 en 214 BW aangeeft).

c) Naar aanleiding van een doorzoeking door de politie in een ander woonwagencentrum heeft de beheerder van [A] in maart 2004 alle bewoners van [A] per brief gewaarschuwd voor de risico's die zij lopen wanneer zij hennep telen.

d) Op 20 december 2004 heeft de politie doorzoekingen gedaan op [A]. Daarbij zijn op elf van de vijftien standplaatsen hennepplantages - 1681 hennepplanten in totaal - aangetroffen. In het schuurtje van [eiseres] zijn 230 hennepplanten aangetroffen, in dat van de kleinzoon 208 en in dat van de dochter en de schoonzoon 276. In alle drie van deze gevallen waren de nodige voorzieningen getroffen om hennepteelt mogelijk te maken, en werd de benodigde elektrische stroom verkregen door deze illegaal af te tappen.

2. De Alliantie heeft [eiseres] gedagvaard en - kort gezegd - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd. De Alliantie heeft deze vorderingen ook ingesteld tegen vijf andere huurders van standplaatsen waaronder de schoonzoon en dochter, en de kleinzoon van [eiseres].

3. In de eerste aanleg werd de vordering van de Alliantie toegewezen. Op het namens [eiseres] ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis van de eerste aanleg bekrachtigd. Dat is ook gebeurd in de zaken tegen de kleinzoon en de schoonzoon en dochter van [eiseres]. In de laatstbedoelde zaak is, evenals in de onderhavige, cassatieberoep ingesteld(3). Ook in die zaak wordt vandaag door mij geconcludeerd.

4. Namens [eiseres] is tijdig en regelmatig cassatieberoep ingesteld(4). De Alliantie heeft laten concluderen tot verwerping. De partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten. Van de kant van [eiseres] is gerepliceerd.

Bespreking van het cassatiemiddel

5. Ik denk dat ik er goed aan doe, eerst de onderdelen 3 en 4 van het middel te bespreken. Deze onderdelen worden in de (enigszins) vergelijkbare zaak met nr. 07/10762 niet aangevoerd.

In onderdeel 3 wordt, in essentie, betoogd dat het namens [eiseres] gevoerde verweer dat ertoe strekte dat de aangetroffen hennepaanplant niet aan haar mocht worden verweten, tot een andere beoordeling van de ontbindingsvordering had behoren te leiden (althans: in de motivering beter had behoren te worden onderzocht).

6. Ik stel voorop dat de vraag of het feit dat op het gehuurde perceel een hennepaanplant blijkt te hebben plaatsgehad aan [eiseres] mag worden toegerekend, een andere is dan de vraag in hoeverre het ontbreken van verwijtbaarheid ertoe kan bijdragen dat de (toerekenbare) tekortkoming in kwestie wordt beoordeeld als van te geringe ernst om ontbinding te rechtvaardigen. Ik heb de indruk dat die twee gegevens in de betogen van de kant van [eiseres] niet, of niet voldoende, uit elkaar worden gehouden.

7. Als het om toerekenbaarheid gaat zal, denk ik, in cassatie moeten worden uitgegaan van de veronderstelling dat [eiseres] niet op de hoogte was van het feit dat een (andere) kleinzoon van haar, na haar een onjuiste voorstelling van zaken te hebben gegeven, de hennepaanplant op "haar" standplaats heeft geïnitieerd en voortgezet; en dat [eiseres] ook niet valt aan te rekenen dat zij niet attent is geweest op de - naar in de rede ligt: enigszins in het oog lopende - aanwijzingen dat de activiteiten in het schuurtje waar de hennepplantage werd aangetroffen, niet beperkt bleven tot opslag van inboedelgoederen (wat de kleinzoon van [eiseres] haar zou hebben voorgespiegeld). Tenslotte mag ook worden verondersteld dat [eiseres] in dit opzicht niet een gebrek aan zorg en aan het vereiste toezicht mag worden verweten. Verwijten van deze strekking waren in de procedure niet naar voren gebracht, en zijn dus ook niet door het hof in de beoordeling betrokken.

8. Art. 7:219 BW stelt de huurder aansprakelijk voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken (etc.). Het betreft hier ongetwijfeld een (loutere) risico-aansprakelijkheid. Of de huurder zelf een verwijt valt te maken van het feit dat "de zijnen"(5) zich hebben gedragen op een wijze die niet met de verplichtingen van de goede huurder verenigbaar is, doet niet ter zake(6).

9. In HR 22 juni 2007, NJ 2008, 352 m.nt. PAS, rov. 3.3.2(7) is geoordeeld dat - in mijn parafrase - de huurder niet aansprakelijk is voor alle gedragingen van "de zijnen" die, als zij door de huurder verricht waren, in strijd zouden zijn met diens verplichtingen (met name: om zich als een goed huurder te gedragen). Art. 7:219 BW moet zo worden begrepen dat de huurder daardoor aansprakelijk wordt gesteld voor door de bedoelde derden aan het gehuurde toegebrachte schade. Voor andere misdragingen van "de zijnen" is de huurder alleen aansprakelijk naar de mate dat ook de huurder zelf zich, met het oog op die gedragingen, niet als een goed huurder heeft gedragen (bijvoorbeeld: door er onvoldoende op toe te zien dat die misdragingen achterwege zouden blijven).

10. Wij staan in deze zaak (dus) voor de vraag of de gedragingen van de kleinzoon, waarvan verondersteld moet worden dat die in het geheel niet aan [eiseres] verweten kunnen worden, binnen of buiten het bereik van de in het zojuist aangehaalde arrest omlijnde regel vallen.

Bij de beoordeling van die vraag is aan de ene kant in aanmerking te nemen dat niet is vastgesteld dat de gedraging in kwestie - de illegale hennepteelt - schade aan het gehuurde heeft toegebracht; aan de andere kant lijkt mij daarvoor van belang dat het hof in rov. 2.9 - op het voetspoor van een van de kant van de Alliantie zwaar benadrukte stelling - heeft vastgesteld dat er sprake was van illegale aftap van stroom waardoor de elektrische installatie niet meer aan de veiligheidsnormen voldeed; wat het hof kwalificeert als "gevaarzetting".

11. Een (als gevaarzetting te kwalificeren) handelwijze waardoor de elektrische installatie niet aan de veiligheidsnormen voldoet levert, naar ik van algemene bekendheid acht, vooral daarom gevaar op omdat daardoor brand kan ontstaan, en als gevolg daarvan natuurlijk: schade aan het gehuurde. Het gaat hier dus om een handelwijze die als gebruik van het gehuurde moet worden aangemerkt; en die in dit geval weliswaar geen schade aan het gehuurde heeft opgeleverd, maar het gehuurde wel aan een (door het hof kennelijk als niet-verwaarloosbaar beoordeeld) gevaar voor schade blootstelde.

12. Ik denk dat een aldus te kwalificeren handelen bij de uitleg van art. 7:219 BW op één lijn moet worden gesteld met het handelen waardoor daadwerkelijk schade aan het gehuurde ontstaat; en dat de in dat artikel bedoelde risico-aansprakelijkheid dus zowel handelen dat schade teweegbrengt omvat, als gebruik van het gehuurde waardoor het gehuurde aan de (reële) kans op schade wordt blootgesteld.

Dat strookt met de risicoverdeling zoals die, denk ik, de wetgever hier voor ogen heeft gestaan: de huurder hoeft niet in te staan voor alle misstappen van "de zijnen"; maar het gaat niet aan om het risico voor schade dat aan gebruik door de huurder en de zijnen inherent is, op de verhuurder af te wentelen. Dat geldt niet alleen voor daadwerkelijk intredende schade, maar ook voor gebruik door "de zijnen" dat met het oog op schade riskant is: als "de zijnen" zulk gebruik in praktijk brengen behoort de verhuurder niet alleen de rechtstreeks betrokkene, maar ook de huurder daarop te kunnen aanspreken. Tot zover behoort de door art. 7:219 BW gevestigde aansprakelijkheid zich (dan ook) uit te strekken.

13. In haar hiervóór al aangehaalde boek "Huurrecht Algemeen" (2007, p. 205 e.v.) komt Rossel als het gaat om hennepteelt die buiten medeweten (en ook zonder verwijtbaar tekortschieten in zorg en toezicht) van de huurder heeft plaatsgehad, tot de uitkomst dat dit buiten de door art. 7:219 BW beoogde (risico-)aansprakelijkheid van de huurder valt.

Rossel houdt t.a.p. geen rekening met het aspect van "gevaarzetting" dat mij er zojuist toe bracht om, althans voor die gevallen waarin het verwezenlijkte gebruik gevaarzetting met het oog op schade aan het gehuurde teweeg brengt, wél te besluiten dat art. 7:219 BW dan - in het nadeel van de huurder - van toepassing is.

14. Aan de hand van deze beschouwingen kom ik ertoe, aan te nemen dat het hof terecht de beweerdelijk door [eiseres]s kleinzoon beoefende hennepkweek als aan [eiseres] toerekenbaar heeft beoordeeld.

15. Onderdeel 3 klaagt er ook over dat het hof, gegeven dat niet is vastgesteld dat [eiseres] terzake van de hennepteelt die beweerdelijk door haar kleinzoon zou zijn beoefend enig verwijt valt te maken, geen gewicht had mogen geven aan het feit dat [eiseres] uit de huurovereenkomst en uit waarschuwingen van de kant van de Alliantie kon weten dat hennepkweek een aanzienlijk risico met het oog op ontbinding meebracht, en niet kon komen tot het oordeel dat [eiseres] de kwade kans had aanvaard "die zich nu voordoet".

16. Deze klacht merk ik wel als gegrond aan. De hier bestreden overweging van het hof heeft inderdaad alleen zin in een context waarin wordt aangenomen dat [eiseres] wél een zeker verwijt valt te maken van het feit dat ter plaatse hennep werd geteeld. Zo lang men het aspect van verwijtbaarheid in het midden laat - en wij dus van de in alinea 7 hiervóór omschreven veronderstellingen moeten uitgaan - valt niet in te zien waarom [eiseres] zou mogen worden aangerekend dat er vermaningen met het oog op hennepteelt in de huurovereenkomst en in berichten van de kant van de Alliantie zouden staan, laat staan dat gewicht zou mogen worden toegekend aan een "kwade kans" die [eiseres] zou hebben "aanvaard".

17. Men kan er allicht verschillend over denken, of de in alinea 7 geformuleerde hypotheses bij nader onderzoek stand zullen blijken te houden(8). In cassatie kan daarover geen oordeel worden gevraagd; en het ligt niet op mijn weg om mijn oordeel daarover hier prijs te geven.

In deze instantie moet onmiskenbaar wél van de genoemde hypotheses worden uitgegaan; en dan is de gedachtesprong die in de hier besproken gedeelten van het bestreden arrest aan het licht treedt, inderdaad niet te billijken.

18. Zo kom ik ertoe de eerste klacht van onderdeel 3 van het middel als ongegrond te beoordelen. Gegeven het feit dat het hier om (aan [eiseres] toe te rekenen) gebruik van het gehuurde ging waardoor het gehuurde aan een onverantwoord schaderisico werd blootgesteld, kon het hof met recht aannemen dat de wet een risico-aansprakelijkheid daarvoor op [eiseres] legt.

De tweede klacht van onderdeel 3 legt daarentegen volgens mij de vinger op een inderdaad ongerijmde gedachtegang in de daar bestreden overweging.

19. Onderdeel 4 van het middel bestrijdt als onbegrijpelijk de overweging van het hof (in rov. 2.13) die ertoe strekt dat de familieleden op wier noodzakelijke steun (voor haar sociale opvang en ook materiële verzorging) namens [eiseres] in het kader van de beoordeling van de belangen van partijen een beroep was gedaan, begrepen waren onder de door het hof te beoordelen ontbinding van huurovereenkomsten; waardoor het namens [eiseres] verdedigde doel (namelijk: blijvende steun en opvang door die familie) niet "haalbaar" zou zijn.

20. Ik meen dat de klacht twee elementen omvat: ten eerste zou in het geheel niet ten processe zijn aangevoerd dat de betrokkenen bij de drie in dit geval door het hof tegelijk beoordeelde ontbindingsprocedures familie van elkaar waren; en ten tweede was namens [eiseres] beroep gedaan op steun van naaste familie, en met name van twee dochters, terwijl aanknopingspunten ontbreken om te oordelen dat die dochters (laat staan: alle twee) in de door het hof beoordeelde ontbindingsprocedures waren betrokken.

21. Ook deze klacht lijkt mij gegrond, en wel in beide zojuist genoemde elementen.

Wat het eerste betreft: dat de partijen in de door het hof beoordeelde gedingen familie van elkaar waren is inderdaad, voor zover ik heb kunnen nagaan, nergens in de stukken aan de orde gesteld. Men kan (veilig) aannemen dat het hof dit gegeven heeft "opgedaan" bij gelegenheid van de pleidooien ten overstaan van het hof, waar de betrokkenen ook aanwezig waren. Dát het hof zo aan zijn wetenschap is gekomen heeft het echter niet vastgesteld. De stukken bieden verder voor deze enigszins voor de hand liggende veronderstelling geen houvast of steun.

22. Dat geldt à fortiori voor het tweede element: (ook) voor de vaststelling dat onder de dochters van [eiseres] waarop het betoog ter ondersteuning van [eiseres]s primerende belangen vooral doelde, er één mede appellante in de hier door het hof bedoelde zaken was, ontbreekt op dezelfde voet als in de vorige alinea besproken houvast in de stukken; en het is duidelijk dat er in elk geval in de onderhavige ontbindingsprocedures geen twee dochters van [eiseres] betrokken konden zijn (van de drie overige partijen waren er twee onmiskenbaar van het mannelijke geslacht).

23. De (belangen)afweging die het hof in dit verband moest maken is een bij uitstek moeilijke: tegenover de op zichzelf ongetwijfeld respectabele belangen waar de Alliantie in deze zaak voor opkwam werd namens [eiseres] beroep gedaan op, kort gezegd, sociale belangen en aspecten aan haar zijde die, aangenomen dat de daaraan ten grondslag gelegde feiten juist zijn, de sanctie van ontbinding en ontruiming in dit geval een bepaald uitzonderlijke hardheid zouden verlenen.

24. (Al) daarom meen ik dat het feit dat het hof tenminste één in zijn afweging betrokken factor waaraan het hof ook, blijkens zijn overwegingen, het nodige gewicht heeft toegekend, op een logisch niet houdbare wijze in die afweging heeft betrokken (ik bedoel hier natuurlijk de in alinea's 20 - 22 besproken factor), ertoe moet leiden dat het bestreden arrest vernietigd wordt: bij zo'n delicate afweging is het niet verantwoord om er op te speculeren hoe die afweging zou uitvallen wanneer men aan de vermelde wegingsfactoren iets toe- of afdoet.

25. Volledigheidshalve bespreek ik de verdere klachten van het middel. Ik wijs er op dat die klachten in belangrijke mate samenvallen met de klachten uit de zaak met nr. 07/10762. Voor mijn beoordeling daarvan geldt, naar niet zal verbazen, ook in belangrijke mate hetzelfde.

Onderdeel 1 verbindt een aantal gevolgtrekkingen aan het feit dat het hof in de rov. 2.2 en 2.7 heeft vermeld dat de onderhavige zaak in eerste aanleg gevoegd werd behandeld met de zaken van de Alliantie tegen [betrokkene 3] (kleinzoon van [eiseres]) en [betrokkene 1] samen met [betrokkene 2] (schoonzoon en dochter van [eiseres]).

Ik beoordeel deze gevolgtrekkingen, en de daaraan ontleende klacht(en), als ongegrond.

26. Het hof kon met recht vaststellen dat de kantonrechter in de eerste aanleg de hier bedoelde zaken - met drie zaken tegen andere huurders - gezamenlijk had behandeld. Dat kan onder andere daaruit worden opgemaakt, dat in alle desbetreffende zaken telkens in één gelijkluidend vonnis uitspraak is gedaan. Ook de in onderdeel 1A aangehaalde passages uit het proces-verbaal van comparitie in de eerste aanleg en uit het eindvonnis, bevestigen de gezamenlijke behandeling en beoordeling.

Het is in overeenstemming met gangbaar (juridisch) spraakgebruik om dan te spreken van "gevoegde" behandeling. Onderdeel 1A van het middel gaat er ook van uit dat hier van "voeging" in deze betekenis sprake was.

27. Anders dan onderdeel 1A voor mogelijk houdt, wijst niets er op dat het hof zou hebben gemeend dat er sprake zou zijn (geweest) van "formele" voeging in de betekenis die daaraan in art. 222 Rv. toekomt.

Onderdeel 1B berust eveneens op twee onaannemelijke veronderstellingen (namelijk dat het hof uit de "gevoegde" behandeling in de eerste aanleg zou hebben afgeleid dat ook "voeging" in appel moest of mocht worden aangenomen; of zou hebben gemeend dat er in appel beroep op art. 222 Rv. zou zijn gedaan).

Deze klachten missen dus feitelijke grondslag.

28. De onderdelen 1C en D klagen dat het hof miskend zou hebben dat "gevoegde" zaken hun zelfstandigheid behouden; en klaagt - daar komt het op neer - dat als gevolg hiervan gegevens die in de onderhavige zaak niet waren aangevoerd, daarin toch in aanmerking zijn genomen.

Ik denk dat deze klachten gegrond zijn voor zover zij de klacht van onderdeel 4 "overlappen"; en dat zij overigens te vergaande consequenties willen verbinden aan het op zichzelf als juist aan te merken uitgangspunt dat gelijktijdige behandeling van met elkaar samenhangende zaken geen afbreuk behoort te doen aan de "zelfstandigheid" van de desbetreffende zaken(9).

Ik meen namelijk dat het hof - met uitzondering van het in verband met middelonderdeel 4 hiervóór besproken gegeven - geen (voor [eiseres] nadelig) gewicht heeft toegekend aan de gegevens die deze middelonderdelen (verder) aanwijzen.

29. Het gaat dan om de gegevens dat de andere huurders bij wie een hennepplantage was aangetroffen inmiddels het woonwagenkamp hebben verlaten(10); naast het bij de bespreking van onderdeel 4 al onderzochte feit dat de huurders in de drie zaken die in het bestreden arrest tegelijk zijn beoordeeld, familie van elkaar zijn.

Het eerstgenoemde gegeven heeft het hof volgens mij wel vermeld, maar verder niet in zijn overwegingen betrokken. Het tweede gegeven is in verband met onderdeel 4 al onderzocht (met voor [eiseres] positieve uitkomst). Hier behoeft het daarom niet opnieuw de aandacht(11).

30. Onderdeel 2A klaagt dat het hof in aanmerking heeft genomen dat de hennepteelt op het door [eiseres] gehuurde een professioneel karakter droeg; het onderdeel beroept zich erop dat hierdoor ongeoorloofde aanvulling van de feitelijke grondslag zou hebben plaatsgehad.

Deze klacht lijkt mij ondeugdelijk om de eenvoudige reden dat de Alliantie dit gegeven wél, en met de nodige nadruk, als onderdeel van haar stellingen naar voren had gebracht(12); en dat de kantonrechter in rov. 2.8 en 2.10 van het eindvonnis van de eerste aanleg ook heeft vastgesteld dat er van bedrijfsmatige hennepteelt sprake was en dat dat de negatieve (potentiële) consequenties van de tekortkoming in kwestie extra nadruk gaf. In appel is van de kant van [eiseres] hoogstens zijdelings op dit aspect van de beslissing van de kantonrechter ingegaan. Het hof kon - en moest - daarom ongetwijfeld dit gegeven in de beoordeling betrekken.

31. Onderdeel 2B klaagt erover dat het hof de namens [eiseres] bepleite belangenafweging in haar voordeel niet heeft gehonoreerd, en daarbij geen blijk heeft gegeven van zijn oordeel over het argument van [eiseres] dat de hennepteelt inmiddels (doordat de illegale aanplanten door de politie waren "opgerold") effectief was bestreden.

Ik stel voorop dat ik, in verband met de in alinea's 20 - 24 hiervóór besprokene, ermee instem dat de door het hof gegeven beoordeling van [eiseres]s beroep op belangen(onevenredigheid), gebreken vertoont die tot vernietiging moeten leiden. Het in dit middelonderdeel verdedigde argument draagt daar echter volgens mij niet toe bij.

32. Voor ik verder op deze klacht inga wil ik opmerken dat in meen dat daarin, evenals in de betogen namens [eiseres] in de feitelijke instanties, ten onrechte wordt uitgegaan van de opvatting dat bij een vordering tot ontbinding van een woonruimte-huurovereenkomst wegens (ernstige) wanprestatie van de huurder, van de rechter(13) wordt verlangd dat deze de belangen van verhuurder en huurder "open" tegen elkaar afweegt, en de vordering niet toewijst als niet wordt vastgesteld dat het belang van de verhuurder bij beëindiging het zwaarst weegt.

Ik denk daarentegen dat ernstige wanprestatie aan de kant van de huurder in beginsel aanspraak geeft (allicht: aan de verhuurder) op ontbinding van de overeenkomst; en dat dat slechts anders is in de in art. 6:265 lid 1 BW omschreven uitzonderingssituatie(s), of in (andere) gevallen waarin het beroep op ontbinding als kennelijk disproportioneel, en daarmee als misbruik, mag worden gekwalificeerd(14),(15).

33. Met die gegevens voor ogen denk ik dat het middel op deze plaats tevergeefs klaagt over het voorbijgaan aan het in alinea 31 hiervóór aangewezen argument.

Het dringt zich enigszins op waarom dit argument niet behoort te worden aanvaard: wanneer sprake is van ernstige wanprestatie aan de kant van de huurder (en 's hofs vaststellingen strekken ertoe dat daarvan in dit geval sprake was) zal het feit dat de wanprestatie op het ogenblik dat de rechter heeft te beslissen al (overigens: niet op initiatief van de huurder of "de zijnen") is beëindigd en dat de kans op herhaling niet groot is, zelden of nooit een reden opleveren om aan te nemen dat er onvoldoende grond is voor ontbinding. Noch het één noch het ander doet er immers aan af dat er sprake is geweest van een ernstige wanprestatie, of kan opleveren dat aan het belang van de verhuurder bij sanctionering van de desbetreffende (vorm van) wanprestatie wezenlijk wordt afgedaan.

34. De namens [eiseres] verdedigde argumentatie miskent dat de sanctie van ontbinding wegens wanprestatie niet zo zeer is ingegeven door de gedachte dat daarmee toekomstige verdere wanprestatie (van deze debiteur of van anderen) kan worden tegengegaan, als wel door de gedachte dat de debiteur in kwestie zich ten opzichte van de crediteur zodanig heeft gedragen dat van die crediteur niet langer kan worden gevergd dat hij zijn relatie met deze debiteur voortzet.

35. In dit geval komt daarbij dat de Alliantie zich met nadruk had beroepen op de door haar beoogde precedentwerking van de gevorderde ontbindingen ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij hennepkweek zouden overwegen.

Met dit argument van de Alliantie voor ogen kan men begrijpen dat het "laten passeren" van grootschalige overtreding van de desbetreffende verplichtingen ten opzichte van [eiseres] het tegendeel van de beoogde precedentwerking zou opleveren: anderen zouden daarvan vermoedelijk met recht de indruk opdoen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt".

Ook om deze reden kon het hof zonder nadere motivering aan het onderhavige argument voorbijgaan.

36. Het laatste onderdeel van het middel, onderdeel 5, klaagt over de gronden waarop het hof een bij gelegenheid van de pleidooien gedaan beroep op een in september 2006 gesloten convenant tussen een aantal bij het probleem van de hennepteelt betrokken instanties, heeft verworpen.

37. Het hof heeft het desbetreffende betoog gekwalificeerd als een nieuwe grief die eerst bij pleidooi is opgeworpen (en daarom niet voor behandeling in aanmerking komt). Het middel bestrijdt deze overweging onder meer met de stelling dat het hier om een gegeven gaat dat pas na het nemen van de Memorie van Grieven is gebleken.

Nu het hof in rov. 2.14 heeft vastgesteld dat het convenant in september 2006 is afgesloten en de Memorie van Grieven in deze zaak op 9 maart 2006 is gedateerd, lijkt dit argument mij doeltreffend. Voor ontwikkelingen die zich pas na de gelegenheid voor het formuleren van grieven manifesteren, geldt de "in beginsel strakke regel" dat na die gelegenheid geen nieuwe gronden voor vernietiging van de beslissing van de lagere rechter kunnen worden aangedragen, inderdaad niet (het zou ook vergaand onlogisch én onredelijk zijn wanneer dat anders zou zijn)(16).

38. Ik denk overigens dat het onderhavige argument inderdaad kwalificatie als "nieuwe grief" verdient: het betreft hier een geheel nieuwe grond die als beletsel voor toewijzing van het door de Alliantie gevorderde wordt opgeworpen, en niet een argument dat aansluit bij, en/of dat nadere onderbouwing beoogt voor, reeds eerder aangevoerde argumenten.

De klacht van onderdeel 5 dat het hof ten onrechte de regel betreffende "nieuwe grieven" op het onderhavige betoog heeft toegepast, lijkt mij op zichzelf dus gegrond.

39. Toch behoort dit onderdeel volgens mij niet tot cassatie te leiden. Het hof heeft namelijk tevens overwogen dat de uitleg van het convenant waarop een beroep werd gedaan als "slag in de lucht" moest worden gekwalificeerd, (reeds) omdat ter zitting van het hof niemand over de tekst van het convenant bleek te beschikken (iets waarop men aan de kant van [eiseres], naar het hof verder overweegt, beter voorbereid hadden behoren te zijn).

40. Ik begrijp wat het hof hier overweegt zo, dat de onderbouwing van het beroep op het convenant niet voldeed aan wat daarvan in de gegeven processuele verhoudingen verwacht had mogen worden - met andere woorden: dat niet aan de stelplicht was voldaan -; en/of dat het hier gaat om (zeer) laattijdig aangevoerde stellingen die zodanig (gebrekkig) worden ondersteund, dat het verder onderzoeken daarvan méér instructie zou vergen dan in dit stadium van het geding met het oog op de goede procesorde te verantwoorden zou zijn(17).

41. In beide varianten lijkt mij deze beoordeling te billijken: waarom het convenant uit september 2006 dat hier te hulp werd geroepen relevant zou zijn voor (de beoordeling van de) gedragingen van de Alliantie die geruime tijd daarvóór plaatsvonden en die ook betrekking hadden op gedragingen aan de kant van [eiseres] van geruime tijd daarvóór, behoeft bepaald serieuze toelichting en onderbouwing. Wanneer zelfs de tekst van het convenant in kwestie zélf niet tijdig in het geding wordt gebracht, treft het oordeel dat die onderbouwing er niet in voldoende mate is, als bij uitstek begrijpelijk. Leest men dit oordeel in de variant: "dit vergt instructie die met het oog op de goede procesorde in dit stadium van het geding niet te verantwoorden is", dan geldt daarvoor hetzelfde.

Dat oordeel behoeft, wat mij betreft, (in beide varianten) ook geen nadere motivering.

42. Het oordeel van het hof waar onderdeel 5 van het middel op gericht is wordt volgens mij ook zelfstandig gedragen door de gedachtegang die ik in alinea's 39 - 41 hiervóór heb besproken. Daarom brengt het feit dat de klacht tegen de verwerping van dit argument wegens beoordeling als "nieuwe grief" op zichzelf doel treft, niet mee dat het bestreden arrest op dit punt verdient te worden vernietigd.

43. Daarmee heb ik, naar ik meen, alle klachten van het middel besproken. Voor een deel heb ik die beoordeeld als aannemelijk. Dat leidt dan tot de aanstonds te formuleren conclusie.

Conclusie

Ik concludeer tot vernietiging, met verdere beslissingen als gebruikelijk.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 In hoofdzaak ontleend aan rov. 2.3 - 2.6 van het in cassatie bestreden arrest; zie ook rov. 2.1 - 2.6 van het in de eerste aanleg gewezen tussenvonnis van 24 augustus 2005.

2 In zaak nr. 07/10762 wordt eveneens vandaag geconcludeerd.

3 Het betreft hier de in alinea 1 al vermelde zaak met nr. 07/10762.

4 Het bestreden arrest dateert van 5 april 2007. De cassatiedagvaarding is uitgebracht op 5 juli 2007.

5 Een onzuivere maar wel makkelijke aanduiding voor de personen waar de aansprakelijkheid van art. 7:219 BW op ziet.

6 Parl. Geschiedenis Huurrecht, De Wijkerslooth-Vinke - De Jonge, 2008, p. 315 - 316; Rossel, Huurrecht Algemeen, 2007, p. 202; Asser - Abas (Huur) 5 IIA, 2007, nr. 58; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (etc.), 1999, p. 102 - 103. Huurrecht (losbl.), De Waal, art. 219, neemt in aant. 6 een standpunt in dat niet geheel met het door mij verdedigde strookt, maar dat ook niet geheel spoort met het t.a.p. in aant. 8 opgemerkte. Zie ook T&C Huurrecht, Dozy, 2008, art. 219 (enige aantekening) en Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, De huurbepalingen verklaard, 2006, p. 41.

7 Deze beslissing dateert van enkele weken vóórdat de cassatiedagvaardingen in deze zaak werden uitgebracht. Bij het opstellen van die dagvaardingen had degeen die daarvoor verantwoordelijk is - klaarblijkelijk, en overigens begrijpelijkerwijs - nog geen kennis van dit arrest. In de schriftelijke toelichting namens [eiseres], alinea 26, wordt wel naar dit arrest verwezen; maar de klacht van het middel houdt daar, als gezegd, geen rekening mee.

8 In het proces-verbaal van de in de eerste aanleg gehouden comparitie leest men dat de kantonrechter zich in dit verband heeft laten ontvallen: "Mevrouw, U woont er pal naast! Moet ik dat echt geloven?".

9 Dat "gevoegde" zaken zelfstandig beoordeeld moeten worden is op zichzelf juist, HR 21 november 1997, NJ 1999, 146, rov. 3.3. Zie voor een illustratie in een geval betreffende de verhouding tussen "hoofdzaak" en "vrijwaringszaak" HR 17 oktober 2008, RvdW 2008, 953, rov. 3.3.5.

10 Op dit gegeven is overigens van de kant van de Alliantie wél gewezen, zie alinea 14 van de pleitnota in appel.

11 Ik wil niet onvermeld laten dat het familieverband tussen [eiseres] en andere bewoners van [A] vooral de rol speelt van een factor die in de belangenafweging in het voordeel van [eiseres] strekt: die factor benadrukt haar sociale/maatschappelijke gebondenheid aan die plaats. Van die kant bezien is het eerder de Alliantie die zich erover zou kunnen beklagen (maar: dat niet heeft gedaan) dat het hof hierover buiten de partijstellingen om feitelijke vaststellingen heeft gedaan, dan [eiseres].

12 Inleidende dagvaarding, alinea's 5, 10 en 11.

13 Ingevolge art. 7:231 BW kan ontbinding wegens wanprestatie van de woonruimte-huurder, in afwijking van de regel van art. 6:267 lid 1 BW, alleen door tussenkomst van de rechter plaatsvinden.

14 Voor andere gevallen dan dat van woonruimtehuur vind ik voor deze gedachte steun in o.a. HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 208 m.nt. JH, rov. 3.4.2 - 3.4.4 en HR 27 november 1998, NJ 1999, 197, rov. 3.4. Ik denk dat het uitgangspunt bij woonruimtehuur niet anders zou moeten zijn; met dien verstande dat de belangen aan de kant van de woonruimtehuurder (wat) eerder van dien aard zullen zijn dat diens wanprestatie als onvoldoende ernstig wordt beoordeeld om ontbinding te rechtvaardigen, en dat bij woonruimtehuur de belangenonevenredigheid wat eerder zodanig kan zijn, dat een beroep op ontbinding misbruik zou opleveren.

15 Daarbij kan men denken aan de mogelijkheid dat, ook als een wanprestatie niet kan worden aangemerkt als weinig ernstig of als anderszins van dien aard dat daarom ontbinding niet zou behoren te volgen, er toch een dusdanige onevenredigheid bestaat tussen de belangen van de betrokkenen dat het beroep op ontbinding daarop moet afstuiten. Gevallen waarin dat zich kan voordoen zijn echter allicht (hoogst) zeldzaam.

16 Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-Van Gent 4, 2009, nrs. 107 en 112; Ras-Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2004, nr. 34.

17 In zo'n geval heeft de appelrechter de vrijheid om aan nieuw aangevoerde feiten voorbij te gaan, ook als het niet om "nieuwe grieven" gaat (en natuurlijk ook als dat wel het geval is): Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Mollema, aant. 7; Asser Procesrecht/Bakels, Hammerstein & Wesseling-van Gent 4, 2009, nr. 162; Ras-Hammerstein, De grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep in burgerlijke zaken, 2004, nr. 29; Snijders-Wendels, Civiel Appel, 2003, nr. 184.