Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2009:BH0393

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
20-03-2009
Datum publicatie
20-03-2009
Zaaknummer
07/10669
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2009:BH0393
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Verzoek om medehuurderschap; duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:628 lid 2 BW, eis van bijzondere lotsverbondenheid.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RVR 2009, 59
RvdW 2009, 441
NJ 2009, 156
NJB 2009, 710
WR 2009, 51
JWB 2009/99
JHV 2009/85 met annotatie van Cor Goudriaan/Maren Langeloo
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknr. 07/10669

Mr. Huydecoper

Zitting van 16 januari 2009

Conclusie inzake

[Eiser]

eiser tot cassatie

tegen

de Stichting Ymere

verweerster in cassatie

Feiten(1) en procesverloop

1. De verweerster in cassatie, Ymere, verhuurde een tweekamerwoning in [plaats] aan [betrokkene 1], die ik hierna zal noemen: [betrokkene 1]. De eiser tot cassatie, [eiser], stelt dat hij in 1994 bij [betrokkene 1], zijn grootmoeder, in haar woning is komen inwonen en dat hij een (duurzame) gemeenschappelijke huishouding met haar voerde. Hij is in 1994 in de gemeentelijke basisadministratie op het adres van de verhuurde woning ingeschreven.

In juni 2004 hebben [eiser] en [betrokkene 1] Ymere verzocht [eiser] als medehuurder aan te merken. Ymere heeft dat verzoek in juli 2004 afgewezen.

2. [Betrokkene 1] is op 27 augustus 2004 overleden. In september 2004 is namens [eiser] een verzoek gedaan om de huurovereenkomst met Ymere te mogen voortzetten. Dat verzoek heeft Ymere in december 2004 afgewezen.

3. [Eiser] is in 1964 geboren (hij was dus toen hij bij [betrokkene 1] zou zijn ingetrokken ongeveer 30 jaar, en toen de onderhavige zaak aanving ruim 40 jaar oud). [Eiser] was in 1992 gehuwd, en woonde toen met zijn echtgenote aan een ander adres in Amsterdam. Dit huwelijk is in januari 1995 door echtscheiding ontbonden. In maart 2001 had [eiser] zich laten inschrijven als woningzoekende voor een woning voor één persoon. [Eiser] is op 20 januari 2006 hertrouwd.

3. Bij dagvaarding van 14 februari 2005 - dus binnen de bij art. 7:268 lid 2 BW bepaalde termijn van zes maanden - heeft [eiser] gevorderd dat zou worden bepaald dat hij de huurovereenkomst met betrekking tot de door [betrokkene 1] gehuurde woning voortzette. Hij stelde, zoals al even werd aangestipt, dat hij sedert 11 mei 1994 in de gemeentelijke basisadministratie aan het adres van de verhuurde woning staat ingeschreven, en dat [betrokkene 1] zijn grootmoeder was bij wie hij na zijn echtscheiding was ingetrokken en met wie hij duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voerde.

4. Ymere betwistte (dat [betrokkene 1] [eiser]'s grootmoeder zou zijn - dit punt van geschil speelt niet in cassatie - en) dat [eiser] met [betrokkene 1] een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde(2). In de eerste aanleg werd echter, na bewijslevering, aangenomen dat dit wel het geval was, en werd de vordering van [eiser] dus toegewezen.

In hoger beroep nam het hof daarentegen aan dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen de betrokkenen niet (voldoende) aannemelijk was geworden. Het wees dus de vordering van [eiser] alsnog af.

5. [Eiser] heeft tijdig(3) en regelmatig cassatieberoep laten instellen. Namens Ymere is tot verwerping geconcludeerd. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten.

Bespreking van het cassatiemiddel

6. Het gaat in deze zaak om het in art. 7:267 en art. 7:268 BW voorkomende begrip "duurzame gemeenschappelijke huishouding"(4). Dit is een begrip dat niet scherp omlijnd is(5). Het heeft dan ook tot veel rechtspraak aanleiding gegeven; en uit die rechtspraak, althans in de "feitelijke" instanties, blijkt een verscheidenheid aan opvattingen, ruwweg: van "ruim" tot "eng"(6).

Ofschoon ten tijde van de totstandkoming van de oorspronkelijke wetsbepalingen waarin dit begrip voorkwam(7) ongetwijfeld vooral is gedacht aan gevallen van buitenechtelijk samenwonenden "als waren zij gehuwd" (zoals bedoeld in het niet zo lang daarvóór tot stand gekomen art. 1:160 BW), is van meet af aan onder ogen gezien dat de beoogde bescherming zich ook kon uitstrekken, en behoorde uit te strekken, tot andere gevallen van duurzaam gemeenschappelijk huishouden.

7. Aangenomen pleegt dan ook te worden dat de duurzame gemeenschappelijke huishouding van familieleden (met de nog nader te bespreken uitzondering van ouders en (jongere) kinderen), van met elkaar samenwonende vrienden of zelfs van samenwonende personen die dit slechts om "zakelijke", en althans niet om affectieve redenen doen, onder het bereik van dit begrip kan vallen(8).

Wel zal er sprake moeten zijn van een zodanige leefgemeenschap dat die als "gemeenschappelijke huishouding" kan worden aangeduid; en moet die leefgemeenschap "duurzaamheid" vertonen.

8. Beide eigenschappen van de beoogde samenwoning zijn, naar zich opdringt, vereist met het oog op een balans die de wet hier klaarblijkelijk op het oog heeft: aan de ene kant maken de onderhavige wettelijke regels immers een als vrij vergaand te typeren inbreuk op het beginsel van de contractsvrijheid, in die zin dat de verhuurder wordt geconfronteerd met een (mede)huurder met wie hij geen overeenkomst is aangegaan (en blijkens het aan de rechter voorgelegde conflict ook geen overeenkomst wil aangaan); maar aan de andere kant zijn sommige personen voor hun legitieme aanspraken op woongenot dusdanig afhankelijk van een huurder, dat hun belangen een inbreuk op dit beginsel vereisen en rechtvaardigen. Die belangen worden dan verbonden met de gegevens: gemeenschappelijke huishouding, en duurzaamheid daarvan(9). Dan is er een dusdanige afhankelijkheid als zo-even bedoeld, dat deze "inbreuk" op het beginsel van de contractsvrijheid mag en moet worden aanvaard.

9. Allereerst moet er dus sprake zijn van een "gemeenschappelijke huishouding". (Ook) dit is een begrip dat op allerlei verschillende manieren kan worden "ingevuld".

Een verhelderend voorbeeld kwam aan de orde in HR 22 januari 1993, NJ 1993, 549. Het ging in dat geval om een verhuurd "bovenhuis", bestaande uit een tweede en een derde verdieping en een zolder. De bewoners waren moeder, zoon, en dochter met haar echtgenoot en meerderjarig kind. Moeder en zoon woonden samen op de tweede verdieping, dochter met man en kind op de derde. Er was een vrij aanzienlijke mate van "samen leven", o.a. blijkend uit gezamenlijk gebruik van één badkamer, één vaatwasmachine en één boiler, één aansluiting op gas en licht en één aansluiting op het kabelnet. De dochter "deed" voor de moeder een belangrijk deel van de huishoudelijke taken, en de warme maaltijd werd gezamenlijk gebruikt. Er was één gezamenlijke voordeur. De huur werd gezamenlijk betaald, en de dochter beschikte met het oog op gezamenlijke uitgaven over het AOW-pensioen van de moeder.

10. Op een verzoek om de dochter (op de voet van art. 7A:1623 h BW (oud)) als medehuurster van de moeder te "erkennen" was door de rechtbank (als appelrechter) afwijzend beschikt, omdat de dochter met haar gezin gescheiden van de moeder (op de derde verdieping) leefde, en beide (groepen van) betrokkenen op gescheiden verdiepingen eigen woonkamers en verdere voorzieningen gebruikten.

Blijkens rov. 3.4 van de beslissing van de Hoge Raad moet de beoordeling van de vraag of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding gebeuren aan de hand van waardering van alle omstandigheden in hun onderling verband. Gezamenlijk voorzien in de kosten van huisvesting en/of levensonderhoud en een duurzame verzorgingsrelatie kunnen mede van belang zijn.

De beslissing van de rechtbank werd vernietigd omdat die, daar kwam het op neer, onvoldoende blijk gaf van weging van alle opgesomde omstandigheden.

11. Voor toepassing van de onderhavige regels moet de gemeenschappelijke huishouding, eenmaal vastgesteld, ook het karakter van "duurzaamheid" vertonen. Daarvan valt het volgende te zeggen:

Een gemeenschappelijke huishouding is duurzaam wanneer die, in de redelijkerwijs aan partijen toe te schrijven perceptie, als bestendig beoogd is, en (dus) niet als op termijn eindig(10).

Het kan zo zijn dat een gemeenschappelijke huishouding lang duurt en ook nog lang gecontinueerd zou kunnen worden, maar toch als niet-duurzaam moet worden aangemerkt. Het in het oog springende voorbeeld van dat geval is de samenwoning tussen ouders en opgroeiende of jong-meerderjarige kinderen. Hoewel er dan (meestal) ongetwijfeld sprake is van een gemeenschappelijke huishouding, en die huishouding al geruime tijd kan hebben geduurd en nog geruime tijd verder kan duren, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een dergelijke samenwoning niet begrepen is onder de gevallen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding die de wet bedoelt. Gewoonlijk moet hier namelijk een "aflopende samenlevingssituatie" worden aangenomen. Dat kan overigens anders zijn; maar er zijn bijzondere omstandigheden vereist, wil daarvan sprake zijn(11).

12. Aan de andere kant: het feit dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen als gevolg van de leeftijd of gezondheidstoestand van een hunner naar verwachting niet langdurig zal zijn, hoeft er niet aan in de weg te staan dat van een duurzaam karakter in de zin van art. 7:267 BW sprake is. Dat is met zovele woorden vastgesteld bij HR 10 maart 2006, NJ 2006, 419 m.nt. Stein, rov. 5.4. Die overweging sluit, meen ik, aan bij de aan het slot van voetnoot 11 vermelde bronnen c.q. gedachten.

Rov. 5.3.1 (slot) van het arrest van 10 maart 2006 laat overigens blijken dat - wat niet zal verbazen - aan de lange duur van een in feite bestaande samenwoning (een aanmerkelijk) gewicht toekomt bij de beoordeling of die samenwoning als duurzaam mag worden aangemerkt.

13. In het zojuist aangehaalde arrest kwam ook aan de orde dat een samenwoning, zeker wanneer die langere tijd duurt, in de loop van de tijd van aard en inhoud kan veranderen. Het kan dan ook in aanmerking komen om te onderzoeken hoe de bedoeling van de betrokkenen zich in de verschillende fasen van de samenwoning heeft ontwikkeld (zie opnieuw rov. 5.3.1).

Ik denk dat het dan aankomt op de bedoeling zoals die is op het ogenblik dat de rechter het gegeven inderdaad moet beoordelen. Dan kán het zo zijn dat wat aanvankelijk als een "voorbijgaande" of "aflopende" samenleving was begonnen, intussen alsnog een duurzaam karakter heeft gekregen.

14. Logischerwijs is natuurlijk ook het omgekeerde mogelijk: wat als duurzame gemeenschappelijke huishouding is begonnen of wat in de loop van de tijd een duurzame gemeenschappelijke huishouding is geworden, kan van karakter veranderen doordat de partijen, of een van de partijen, van plan veranderen.

Het is echter de vraag of daardoor wat eens een duurzame gemeenschappelijke huishouding was, dat karakter ook rechtens verliest. De rechtsleer bevat hier een aantal aanwijzingen die niet precies dezelfde richting aangeven.

15. Ten eerste: bij toepassing van art. 7:267 BW kan er ook grond voor toewijzing van een status als medehuurder zijn wanneer de betrokkenen intussen hebben besloten uit elkaar te gaan (en er dus de facto geen "duurzame" relatie meer bestaat). In HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 132 "O. omtrent dit middel" is in een dergelijk geval overwogen dat in de praktijk huurder en medebewoner zich de behoefte aan de bescherming van deze wetsbepaling veelal pas zullen realiseren op het moment dat zich dreigt voor te doen dat de overeenkomst met de huurder eindigt (in dit geval: doordat die het gehuurde verlaat en opzegt, met achterlating van de medebewoner). Het strookt niet met de bedoeling van deze regeling dat in dat geval - namelijk dat het voornemen bestaat om aan de, aanvankelijk duurzame, gemeenschappelijke huishouding een einde te maken - een verzoek om de medebewoner als medehuurder erkend te krijgen zou afstuiten op de uitzonderingsbepaling van (thans) art. 7:267 lid 3 onder b.

Allicht, voeg ik toe, strookt het dan ook niet met de strekking van die regeling wanneer voor dat geval aangenomen zou moeten worden dat de aanvankelijk "duurzame" huishouding die kwalificatie in het licht van de inmiddels gewijzigde bedoeling van de betrokkenen niet meer zou verdienen(12).

16. Ten tweede: wanneer samenwoning eindigt doordat de huurder genoodzaakt wordt naar een verpleeg- of verzorgingstehuis te verhuizen, betekent dat niet meteen het einde van de gemeenschappelijke huishouding, HR 21 februari 1986, NJ 1986, 383, rov. 3.2. Met verwijzing naar de zojuist besproken beschikking van 10 oktober 1980 overweegt de Hoge Raad dat ook in dit geval de betrokkenen zich eerst op het tijdstip van de opname zullen realiseren dat beëindiging van de huurovereenkomst ten aanzien van de huurder dreigt, en dat behoefte bestaat aan de bescherming van (thans) art. 7:267 BW. Beëindiging van de samenwoning moet dan eerst na enige tijd, naar gelang van de omstandigheden, worden aangenomen.

Ik leid daaruit af dat de tijdsruimte om nog een beroep op bescherming te doen van beperkte duur is; maar ook, dat zolang die ruimte bestaat, het feit dat ook hier het einde van de samenwoning aanstaande is géén grond oplevert om die samenwoning als (inmiddels) niet (meer) duurzaam te kwalificeren.

17. Ten derde: art. 7:268 BW schrijft niet voor dat de samenwoning ten tijde van het overlijden van de huurder nog moet voortduren. Daaruit, en ook uit de totstandkomingsgeschiedenis van de bepaling, wordt wel afgeleid dat de medebewoner die achterblijft nadat een huurder de samenwoning heeft beëindigd, bij overlijden van de huurder alsnog beroep op art. 7:268 lid 2 BW kan doen(13).

Het zou dus zo kunnen zijn dat de beëindiging van de samenwoning die voor toepassing van art. 7:267 BW, althans na enige tijd, leidt tot verval van de mogelijkheid om zich op de beoogde bescherming te beroepen, bij toepassing van art. 7:268 BW dat gevolg niet met zich meebrengt. Allicht staat het feit dat de samenwoning inmiddels is beëindigd, bij deze wetsuitleg ook niet eraan in de weg dat de samenwoning als "duurzaam" blijft gelden hoewel die in feite niet meer voortduurt.

18. In de onderhavige zaak heeft het hof klaarblijkelijk het nodige gewicht toegekend aan aanwijzingen die de indruk kunnen wekken dat, althans na verloop van tijd, de bedoeling van [eiser] niet (langer) gericht was op duurzaam verblijf in de woning van [betrokkene 1] (maar op het betrekken van een "eigen" woning, hetzij (aanvankelijk) als alleenstaande hetzij - later - met een tweede echtgenote).

Men kan zich afvragen hoe dat geval "past" in het beeld dat de zojuist besproken rechtsbronnen oproepen.

19. De drie hiervóór aangehaalde gevallen betreffen telkens een ontwikkeling waarbij de medebewoner in het gehuurde achterblijft en de samenwoning door aan de kant van de huurder intredende omstandigheden - beëindiging van een concubinaat of opname ter verpleging of verzorging - eindigt. Ik denk dat de argumenten die ervoor pleiten om in die gevallen aan te nemen dat de samenleving niet (meteen) eindigt en ook niet (meteen) zijn status van "duurzame" samenleving verliest, niet van overeenkomstige toepassing zijn wanneer het opgeven van de positie van "duurzame" huisgenoot zich voordoet aan de kant van de medebewoner om wiens bescherming het telkens gaat.

De wettelijke regeling steunt, zoals ik in alinea 8 hiervóór opmerkte, immers op een belangenafweging waarbij het duurzame woonbelang van de medebewoner veel gewicht in de schaal legt. Als deze medebewoner zich zo opstelt dat het duurzame karakter van diens woonbelang er niet (meer) is, ligt het in de rede dat ook de daarop gerichte bescherming ophoudt.

20. Met deze beschouwingen als uitgangspunt, kom ik dan toe aan bespreking van het middel. Daarvoor is, zoals vaak, eerst een beoordeling nodig van de precieze strekking van de in cassatie bestreden beslissing.

Ik onderscheid in de "kernoverweging" van het bestreden arrest, rov. 3.9, drie afzonderlijke stappen:

Eerst stelt het hof vast dat als iemand in verband met zijn echtscheiding bij zijn grootmoeder intrekt, er een samenlevingssituatie ontstaat die als in beginsel aflopend moet worden gekwalificeerd.

Vervolgens wordt overwogen dat er aanwijzingen kunnen zijn die een andere kwalificatie rechtvaardigen, waaronder de (van de kant van [eiser] gestelde) bedoeling om de huurder te verzorgen. Dat daarvan sprake was, beoordeelt het hof echter als niet-aannemelijk.

Tenslotte worden twee aanwijzingen van recentere datum vermeld die de suggestie kunnen ondersteunen dat [eiser] zelf het voornemen om duurzaam ter plaatse te (blijven) wonen niet had, of allengs heeft laten varen, namelijk: inschrijving als woningzoekende en een (enige tijd na het overlijden van [betrokkene 1] plaatsgevonden) tweede huwelijk.

Aan de hand van deze drie bevindingen constateert het hof dat er onvoldoende van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van art. 7:268 BW is gebleken.

21. Met deze gegevens voor ogen beoordeel ik de klachten van het middel - het gaat dan om vijf van elkaar te onderscheiden klachten - als volgt:

In het eerste (sub)onderdeel van het middel, onderdeel 1(a), wordt geklaagd dat het hof ten onrechte voor het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding de eisen van "bijzondere omstandigheden" en van een bepaalde lotsverbondenheid tussen [eiser] en [betrokkene 1] heeft gesteld. Subonderdeel 1(b) bevat een hierop aansluitende motiveringsklacht.

22. Op zichzelf lijkt het mij niet onjuist om, desnoods: bij wege van vuistregel, de samenwoning die ontstaat doordat een volwassen man na echtscheiding intrekt bij zijn grootmoeder (ik voeg, het pad van de vuistregel even verlatend, toe: in een tweekamer-appartement dat ogenschijnlijk voor duurzame bewoning door twee zelfstandig levende volwassenen een maar zéér beperkte ruimte biedt), aan te merken als "in beginsel ... aflopend". Het ligt inderdaad niet erg voor de hand dat een onder dergelijke omstandigheden begonnen samenwoning door de betrokkenen als bestendig of duurzaam is bedoeld. Dit te zien als een ("in beginsel") tijdelijke oplossing met het karakter van "noodoplossing" is in elk geval niet ongerijmd. Het hof kon daarom, zonder miskenning van de hier toepasselijke maatstaven, tot dit oordeel komen. De juistheid van dat oordeel kan wegens de belangrijke mate van feitelijke appreciatie die daarbij te pas komt, in cassatie niet aan de orde komen.

23. Iets op de dingen vooruitlopend, denk ik dan echter dat de motiveringsklacht van subonderdeel 1 (b) de vinger legt op een zwakke plek: daar wordt mede aangegeven dat [eiser] naar ten processe onbestreden stellingen betrekkelijk lange tijd na zijn intrek in de woning van [betrokkene 1] bij haar is blijven wonen - namelijk, tot aan het overlijden van [betrokkene 1], circa tien jaar.

Ook als men - zoals ik doe - als plausibel aanmerkt dat het intrekken van een man na echtscheiding in de krappe woning van zijn grootmoeder als een "in beginsel" tijdelijke oplossing wordt gepercipieerd, behoeft wat mij betreft nadere uitleg waarom dat oordeel ook dan nog als plausibel kan blijven gelden, wanneer de tijdsduur die men in redelijkheid als "tijdelijk" kan beoordelen is verstreken en de samenwoning daarna nog jaren blijft voortduren.

24. Zoals ik in alinea 12 hiervóór aan het slot al aanstipte, is in het daar besproken arrest het feit dat een samenwoning al vele jaren voortduurde klaarblijkelijk aangemerkt als een zwaarwegend gegeven, als het erom gaat of die samenwoning als duurzaam moet worden beoordeeld. Dat lijkt mij inderdaad min of meer onontkoombaar: naarmate iemand jaar-in-jaar-uit ergens woont wordt, behoudens relevante aanwijzingen voor het tegendeel, de conclusie dat de betrokkene heeft besloten daar te blijven wonen (en dat zijn huisgeno(o)t(en) dat accepteert/accepteren), steeds meer onvermijdelijk. In dezelfde trant wordt het, naarmate de jaren verstrijken, steeds dringender nodig om het oordeel in de tegengestelde zin zo te motiveren, dat die uitkomst (toch nog) begrijpelijk is.

25. Vervolgens lijkt ook de tweede klacht uit subonderdeel 1 (a) mij gegrond: in rov. 3.9 spreekt het hof er inderdaad van dat er een bijzondere lotsverbondenheid tussen [eiser] en [betrokkene 1] vereist zou zijn; en dat lijkt mij een overtrokken eis.

Zoals ik in alinea 7 al terloops aangaf, pleegt te worden aangenomen dat duurzame gemeenschappelijke huishoudingen in de zin van deze wetsbepalingen ook kunnen bestaan tussen personen die niets meer dan dat - namelijk: dat zij op duurzame basis aan dezelfde huishouding deelnemen - met elkaar gemeen hebben. In een dergelijke situatie kan er een duurzame gemeenschappelijke huishouding zijn die aan het desbetreffende begrip uit de wet beantwoordt, zonder dat daarbij iets "extra's" valt aan te wijzen dat aan de omschrijving "bijzondere lotsverbondenheid" beantwoordt(14). Wanneer de personen die duurzaam een gemeenschappelijke huishouding voeren, bijvoorbeeld uit hoofde van familiebanden of van affectieve verhoudingen, een sterkere mate van betrokkenheid op elkaar aan de dag leggen dan het zojuist aangegeven minimum, kan dat er ongetwijfeld toe bijdragen dat men hun vorm van samenleving des te eerder als duurzame gemeenschappelijke huishouding in de zin van de wet onderkent; maar van een vereiste waaraan sommige gemeenschappelijke huishoudingen zouden moeten voldoen om aan de wettelijke maatstaf te beantwoorden, kan volgens mij niet worden gesproken.

26. En ook hier ben ik geneigd de "bijkomende" motiveringsklacht van subonderdeel 1 (b) als gegrond te beoordelen. Daarbij neem ik weer tot uitgangspunt dat men, wanneer de betrokkenen niet "zomaar" bij elkaar geworpen individuen zijn maar naaste familieleden, eerder en makkelijker zal aannemen dat een door dezen gevoerde huishouding aan de wettelijke maatstaf beantwoordt; en dat dat in aanmerkelijk toenemende mate het geval is wanneer de samenleving vele jaren lang blijft voortduren.

Met die gegevens voor ogen dringt zich op dat het oordeel dat er in weerwil van de genoemde omstandigheden (nauwe familiebanden, nauw gezamenlijk huiselijk verkeer, gedurende een lange tijdsduur) tóch iets - aangeduid als "bijzondere lotsverbondenheid" - ontbreekt, en dat dat aan de kwalificatie als duurzame gemeenschappelijke huishouding in de weg zou staan, nadere uitleg behoeft om als begrijpelijk te kunnen worden aangemerkt.

Een uitleg die aan dat vereiste beantwoordt, tref ik in het bestreden arrest niet aan. Het door het hof gehanteerde begrip "bijzondere lotsverbondenheid" roept - met alle respect - eerder de indruk op van een dooddoener, waarachter schuil gaat dat geen werkelijk dragende reden voor de gevonden uitkomst is vastgesteld (althans: in de motivering wordt aangedragen).

27. Nu heeft het hof, in mijn (in alinea 20 hiervóór weergegeven) uitleg van het bestreden arrest, in rov. 3.9 een derde argument gebezigd om het beroep van [eiser] op het bestaan van een relevante duurzame gemeenschappelijke huishouding te weerleggen; namelijk het argument dat er aanwijzingen waren, in de vorm van inschrijving als woningzoekende en een enige tijd na het overlijden van [betrokkene 1] plaatsgevonden hebbend tweede huwelijk, die de suggestie kunnen ondersteunen dat [eiser] althans in de fase waarin deze stappen plaatsvonden dan wel "hun schaduw vooruit wierpen" niet langer het oogmerk van het bestendig voeren van een gemeenschappelijke huishouding met [betrokkene 1] (meer) had.

28. Om de in alinea's 14 - 19 hiervóór besproken redenen denk ik dat het op zichzelf juist is dat een aanvankelijk mogelijk als "duurzaam" te kwalificeren huishouding die status kan verliezen wanneer (althans) de medebewoner besluit, naar andere huisvesting om te zien.

De vraag rijst dan, of het hof hiermee een zelfstandig dragende grond heeft gegeven voor zijn (eind)oordeel dat van een duurzame gemeenschappelijke huishouding onvoldoende was gebleken; en zo ja, of die grond bij het komen te ontvallen van de verder voor dat oordeel gegeven gronden, de uitkomst kan dragen.

29. Ik denk dat het hier door het hof gebezigde argument niet bedoeld is, en ook niet kan functioneren, als zelfstandig dragende grond voor het eindoordeel van het hof. Dat doe ik om een aantal redenen.

Ten eerste wekt rov. 3.9 in de voorlaatste subalinea, beginnend met "Uit het voorgaande vloeit voort...etc." in uitgesproken mate de indruk dat de daar weergegeven uitkomst de resultante is van de eerder gebezigde argumenten samen, en niet dat die argumenten, of sommige daarvan, ook ieder voor zich al de gevonden uitkomst (kunnen) dragen.

30. En ten tweede geldt dat men de twee factoren die het hof in zijn derde argument vermeldt - de inschrijving als woningzoekende en het tweede huwelijk - nu eenmaal geredelijk anders zal waarderen naar gelang men de context waarin men dat doet, wijzigt. Als men, zoals het hof volgens mij heeft gedaan, uitgaat van een soort presumptie dat de door [eiser] met [betrokkene 1] aangevangen huishouding aanvankelijk niet duurzaam was en ook met het verstrijken van de jaren niet alsnog duurzaam was geworden omdat er onvoldoende aanwijzingen voor het tegendeel waren gebleken; en als men de balans ook "verzwaart" met de eis dat van een bijzondere lotsverbondenheid zou moeten blijken (die niet gebleken zou zijn), komen de gegevens die hier hun rol spelen (de inschrijving als woningzoekende en het tweede huwelijk) in een ander daglicht te staan dan wanneer men de context wezenlijk anders "inkleurt". Het maakt verschil of men oordeelt dat de indruk van een toch al niet aan de maatstaven beantwoordende gemeenschappelijke huishouding wordt versterkt of bevestigd door de door het hof "ten derde" aangewezen argumenten, dan wel of men beoordeelt of de als wél overtuigend beoordeelde aanwijzingen dat de samenwoning tot dan toe een duurzame gemeenschappelijke huishouding was, worden "onderuit gehaald" door de in rov. 3.9 als derde genoemde groep gegevens.

31. Ik kom er dus op uit dat de hier besproken vaststellingen er niet aan af doen dat de door het hof in rov. 3.9 gebezigde gedachtelijn in zijn geheel als onvoldoende motivering voor het bereikte oordeel is te waarderen.

Beoordeelt men de argumenten aan het slot van rov. 3.9 daarentegen als wél zelfstandig dragend, dan wordt ook de einduitkomst tegengesteld. Men kan, op zichzelf, het feit dat iemand zich als woningzoekende laat inschrijven volgens mij wel beoordelen als (doorslaggevende) aanwijzing dat de betrokkene niet langer de bedoeling heeft, bestendig te blijven (samen)wonen aan het adres waar hij tot dan toe woonde; en men kan ook - nog juist - het feit dat de betrokkene enige tijd later een (tweede) huwelijk sluit met de (kennelijke) bedoeling met zijn bruid een andere samenwoning te verwezenlijken dan eerder het geval was, zien als bevestiging van het vermoeden dat die betrokkene ook eerder al het plan om de bestaande samenwoning te beëindigen zal hebben opgevat. Beide samen kunnen dan het oordeel ondersteunen dat de eerder bestaande samenleving, of die nu aanvankelijk als duurzame gemeenschappelijke huishouding gekwalificeerd mocht worden of niet, in elk geval van dan af aan niet meer aan het vereiste van duurzaamheid beantwoordt(15).

32. Daarmee - en met verontschuldigingen voor een misschien disproportionele "omhaal" - zijn de subonderdelen 1 (a) en (b) besproken.

Subonderdeel 2 (a) klaagt dat het feit dat mogelijk ook andere familieleden van [betrokkene 1] bij haar verzorging betrokken waren, niet aan het aannemen van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met [eiser] in de weg staat.

Die klacht lijkt mij ondeugdelijk. Zoals ik in alinea 20 hiervóór aangaf, meen ik dat het hof het gegeven dat ook anderen voor de verzorging van [betrokkene 1] in aanmerking kwamen, heeft gebezigd voor zijn oordeel dat onvoldoende gebleken was dat [eiser] met het oog op die verzorging bij [betrokkene 1] was komen wonen of daar was blijven wonen. Ik denk dat dit een aanwijzing is die inderdaad twijfel kan oproepen over de vraag in hoeverre [eiser] mede werd bewogen door de bedoeling, de verzorging van [betrokkene 1] (in belangrijke mate) voor zijn rekening te (gaan) nemen. Het gaat hier om een feitelijk en voldoende begrijpelijk oordeel.

33. Subonderdeel 2 (b) klaagt over verboden aanvulling van de namens Ymere gestelde feiten (in verband met 's hofs oordeel over de betrokkenheid van andere familieleden bij de verzorging van [betrokkene 1]).

Ymere heeft in cassatie geen stellingen aangewezen die het hof aan de onderhavige oordelen van ten grondslag kon leggen; en ik heb ook zelf in het dossier zulke stellingen niet aangetroffen. Het gaat mij dan met name om de stelling die het hof aldus verwoordt "...gelet op de familierelatie is aannemelijk dat ook anderen daarbij (d.i.: bij de verzorging van [betrokkene 1], noot A - G) betrokken waren."

34. Ik meen dan ook dat de klacht terecht is voorgesteld. Dat anderen (dan [eiser]) bij de verzorging van [betrokkene 1] betrokken waren is een feitelijk gegeven dat de rechter slechts in aanmerking mag nemen als het door de desbetreffende partij naar voren is gebracht. De andere partij kan immers, als zo'n gegeven niet is aangevoerd, bij zijn verdediging daarmee geen rekening houden(16). Als de rechter er desondanks wel betekenis aan toekent, wordt de partij in kwestie op ontoelaatbare wijze benadeeld in zijn mogelijkheden om verweer te voeren(17).

Intussen: deze klacht hoeft niet tot cassatie te leiden wanneer men - anders dan ik heb gedaan - het bestreden arrest leest op de in alinea 31 hiervóór beschreven wijze (dus zo, dat de vaststellingen omtrent de inschrijving als woningzoekende en het tweede huwelijk van [eiser] een zelfstandige grond opleveren voor het als onaannemelijk beoordelen van diens duurzame intenties betreffende de samenwoning met [betrokkene 1]). Die dragende grond blijft immers overeind, of er nu wel of niet sprake was van verzorging van [betrokkene 1] door [eiser] en/of door anderen. Als men dit inderdaad als een zelfstandig dragende grond voor het eindoordeel aanmerkt heeft [eiser] dus geen belang bij verder onderzoek naar het gegeven waar de onderhavige klacht op ziet(18).

35. Onderdeel 3 poneert dat het hof onvoldoende zou hebben "gerespondeerd" op argumenten van de kant van [eiser] die ertoe strekten dat aan de door deze gedane inschrijving als woningzoekende geen (belangrijke) betekenis toekwam.

Deze klacht lijkt mij ongegrond. Zoals ik in alinea 31 hiervóór heb betoogd, is het rechtens mogelijk, en ook bepaald niet ongerijmd, om aan de stap dat men zich als woningzoekende laat inschrijven de gevolgtrekking te verbinden dat de betrokkene niet van plan is om bestendig te blijven wonen waar hij tot dan toe woonde. Als de rechter die gevolgtrekking inderdaad maakt ligt in dat oordeel besloten dat hij, rechter, argumenten die ertoe strekten dat aan de inschrijving niet deze betekenis mocht worden toegekend, als onaannemelijk of onvoldoende overtuigend heeft beoordeeld. Het gaat daarbij om een feitelijke waardering; en het valt niet in te zien dat het desbetreffende oordeel (ik bedoel dan: de verwerping van de "tegenargumenten") nog eens expliciet in de motivering tot uitdrukking zou moeten worden gebracht.

36. Onderdeel 4 klaagt over de betekenis die het hof aan het tweede huwelijk van [eiser] heeft toegekend. Ook die klacht lijkt mij ongegrond. Zoals ik ook al in alinea 31 hiervóór neerschreef lijkt het mij niet ongerijmd om aan dit gegeven enige betekenis toe te kennen, als bevestiging van de ook op andere bronnen berustende indruk dat degene die het betreft - al enige tijd vóór het huwelijk in kwestie - niet (langer) van plan was bestendig op zijn aanvankelijke woonadres te blijven wonen.

Of aan dit gegeven die betekenis mag worden toegekend en welk gewicht daaraan toekomt, onttrekt zich aan beoordeling in cassatie: dat is typisch "des feitenrechters".

37. Onderdeel 5 tenslotte klaagt over het voorbijgaan aan de namens [eiser] gedane bewijsaanboden.

Hoe men deze klacht beoordeelt hangt af van wat men vindt van de eerdere klachten. Wanneer men, zoals ik heb gedaan, meent dat het hof in rov. 3.9 een "holistisch" oordeel heeft gegeven aan de hand van de gezamenlijke aldaar vermelde wegingsfactoren (en dat, in het verlengde daarvan, de motivering in deze rov. als onvoldoende draagkrachtig moet worden aangemerkt), moet ook de onderhavige klacht als gegrond worden beoordeeld. Onder andere in alinea 23 van de Memorie van Antwoord (aangehaald in dit middelonderdeel) wordt immers een tamelijk gedetailleerd reeksje feiten naar voren gebracht die onmiskenbaar relevant kúnnen zijn voor de beoordeling van de aard en inhoud van de huishouding die [eiser] samen met [betrokkene 1] zou hebben gevoerd. Daar wordt ook met enige precisie getuigenbewijs ten aanzien van die feiten aangeboden. Bij deze lezing van het bestreden arrest zou het hof inderdaad hebben misgetast door aan dit bewijsaanbod geen gevolg te geven.

38. Aanvaardt men daarentegen de in alinea 31 hiervóór besproken alternatieve lezing van het bestreden arrest als juist, dan is juist ('s hofs vaststelling) dat er geen voor bewijs vatbare feiten waren gesteld die tot een ander oordeel kunnen leiden(19). Dan zou het hof op deugdelijke gronden aan het aanbod van bewijs voorbij zijn gegaan.

Conclusie

Ik concludeer tot vernietiging van het aangevochten arrest, met verdere beslissingen als gebruikelijk.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Vooral ontleend aan rov. 3.1 en 3.2 van het in cassatie bestreden arrest.

2 Ymere stelde ook een reconventionele vordering in, gebaseerd op het uitgangspunt dat [eiser] geen aanspraak kon maken op huurrechten met betrekking tot de woning in kwestie. Ik zal die vordering, die in cassatie geen zelfstandige rol speelt, niet meer afzonderlijk vermelden.

3 Het bestreden arrest is van 12 april 2007. De cassatiedagvaarding werd op 25 juni 2007 uitgebracht.

4 Het gaat in beide wetsbepalingen om hetzelfde begrip; zie HR 6 maart 1987, NJ 1988, 3, rov. 3.1; Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 268, aant. 13a (sub 2); Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 130; Dozy - Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (etc.), 1999, p. 228.

5 Asser - Abas (HUUR) 5 IIA, 2007, nrs. 138 -139 en nr. 155, verwijzend naar HR 27 april 1984, NJ 1984, 517 (zie rov. 3.4); Dozy - Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (etc.), 1999, p. 230.

6 De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 176.

7 De voorlopers van de huidige art. 7:267 en 268 BW, namelijk de art. 1623 h en 1623 i BW (oud).

8 Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 267, aant. 16; T&C Huurrecht, Van der Hoek, 2008, art. 267, aant. 4 sub c; Rueb - Vrolijk - De Wijkerslooth-Vinke, Huurrecht memo 2007/2008, nr. 13.3; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 123; De Mol, Huurrecht, 1980, p. 226.

9 Daarnaast, en in onmiddellijk verband daarmee, eist de wet ook dat de betrokkene zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft; maar dat vereiste is in de onderhavige zaak niet aan de orde.

10 Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 122 en 130.

11 De "leading case" is HR 12 maart 1982, NJ 1982, 352 "O. daaromtrent"; zie ook HR 8 oktober 2004, NJ 2004, 658, rov. 3.4 en HR 6 maart 1987, NJ 1988, 3, rov. 3.2.

Voor de samenwoning tussen een grootouder en een kleinkind, waarbij het aanzienlijke leeftijdsverschil kan meebrengen dat men de samenwoning als "aflopend" beoordeelt, is daarentegen aangenomen dat die niet - om die reden - buiten het bereik van de door de wet beoogde "duurzame gemeenschappelijke huishouding" valt, HR 18 februari 1994, NJ 1994, 376, rov. 3.3. A - G Leijten schrijft in zijn conclusie voor deze beslissing "Uiteraard is, gelet op de sterfelijkheid van de mens, iedere samenlevingssituatie aflopend. En weliswaar is in de natuurlijke orde der dingen de samenleving van grootmoeder en kleinzoon waarschijnlijk eerder aflopend dan die tussen leeftijdsgenoten maar het kan zelfs voorkomen dat het kleinkind eerder dit tranendal verlaat dan de grootouder en dan ligt aan de beëindiging van de samenleving de onzekerheid van al het aardse ten grondslag." Ik onderschrijf die gedachte(n). Zou men daarover anders denken, dan zou ook een samenleving die twee bejaarden met elkaar beginnen nooit als "duurzaam" kunnen gelden; en dat is stellig niet verenigbaar met de aan de wet ten grondslag liggende gedachte.

12 Zie ook Oldenhuis c.s., Hoofdlijnen in het huurrecht, 2005, p. 161 - 162; Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 123.

13 Huurrecht (losbl.), Huydecoper, art. 268, aant. 13a; met vermelding van de wetsgeschiedenis en van bronnen die de andere opvatting ondersteunen; T&C Huurrecht, Van der Hoek, 2008, art. 268, aant. 5.

14 Ik wil niet onvermeld laten dat "lotsverbondenheid" (voor zover ik heb kunnen nagaan is dit begrip "geïntroduceerd" door Hof Amsterdam 7 juli 2005, WR 2006, 4 m.nt. Meijerink, rov. 2.3) mij overigens een kwalificatie lijkt die slechts een minimum aan concrete betekenisinhoud bezit. Binnen een beperkte groep personen die langere tijd zo nauw met elkaar samenleven dat van een "gemeenschappelijke huishouding" kan worden gesproken, zal welhaast altijd wel een mate van betrokkenheid groeien die men als "lotsverbondenheid" zou kunnen kwalificeren; maar als "lotsverbondenheid" al aanwezig kan zijn als het onvermijdelijkerwijs te verwachten uitvloeisel van het lange tijd "dicht op elkaar leven", voegt dat als gegeven dat een duurzame gemeenschappelijke huishouding kan onderscheiden van een samenwoningsvorm die niet aan die omschrijving beantwoordt, niets wezenlijks toe.

15 De feiten uit de onderhavige zaak vertonen op een flink aantal punten overeenkomst met de feiten uit de zaak die in HR 10 maart 2006, NJ 2006, 419 m.nt. Stein werd beoordeeld; maar in de zaak uit 2006 wordt geen melding gemaakt van omstandigheden die de indruk zouden kunnen wekken dat de medebewoner inmiddels het plan zou hebben opgevat om de samenwoning op termijn te beëindigen (of iets dergelijks).

16 Het hier bedoelde gegeven is van dien aard dat zeer wel denkbaar is dat [eiser] dat had kunnen weerspreken.

17 Ik verwijs bij wege van illustraties naar HR 31 oktober 2008, RvdW 2008, 995, rov. 3.6; HR 17 oktober 2008, RvdW 2008, 953, rov. 3.3.5; HR 25 april 2008, RvdW 2008, 491, rov. 4.4.2.

18 Intussen dringt zich ook hier op dat het voor de waardering van deze grond verschil maakt of men als aannemelijk beoordeelt dat [eiser] een relevante rol bij de verzorging van [betrokkene 1] speelde: naarmate dat wél het geval is, komt aan de indicaties dat hij erover dacht anders in zijn huisvesting te (gaan) voorzien, niet meer precies dezelfde betekenis toe. Ervan uitgaande dat die stelling - dus dat [eiser] een relevante rol in de verzorging van [betrokkene 1]

had -, door het hof op ontoereikende gronden is beoordeeld, ligt de gedachte dat de aan het slot van rov. 3.9 gememoreerde gegevens toch als zelfstandig dragend mogen worden gewaardeerd, ook in dit opzicht niet zo voor de hand.

19 Ik verheel uiteraard niet dat de hier besproken mogelijkheid ertoe kan bijdragen dat men de overwegingen van het hof zo uitlegt als in alinea 31 hiervóór voor mogelijk werd gehouden. Alleen bij die uitleg "sluit" immers de hier bestreden overweging aan het slot van rov. 3.9. Ik wil ook niet verhelen dat dit mij reden heeft gegeven voor aarzeling. De argumenten voor de andere uitleg die ik in alinea's 29 en 30 (en nogmaals in voetnoot 18) hiervóór heb uiteengezet, leken - en lijken - mij per saldo toch overtuigender.