Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2007:BB7197

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
14-12-2007
Datum publicatie
14-12-2007
Zaaknummer
C06/198HR
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2007:BB7197
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Toegewezen vordering verhuurder tot huurbeëindiging en ontruiming; geen connexiteitseis voor beslissing ex art. 7:295 en beslissing over verhuis- en herinrichtingskosten als bedoeld in art. 297 BW; beleidsvrijheid feitenrechter.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOL 2007, 860
NJ 2008, 11
RvdW 2008, 8
NJB 2008, 128
WR 2008, 50 met annotatie van M.F.A. Evers
JWB 2007/450
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Zaaknr. C06/198HR

Mr. Huydecoper

Zitting van 21 september 2007

Conclusie inzake

[Eiseres]

eiseres tot cassatie

tegen

de Woningbouwvereniging Beter Wonen Patrimonium

verweerster in cassatie

Feiten en procesverloop

1) Dit cassatiegeding betreft een incidentele vordering tot schorsing van de in eerste aanleg uitgesproken uitvoerbaarverklaring bij voorraad, van het in die instantie gewezen vonnis dat strekte tot beëindiging van een tussen partijen geldende huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde. In cassatie wordt over slechts één aspect van de beslissing van het hof over die vordering geklaagd. Een zeer groot deel van de conflictstof waarover in de feitelijke instanties (ten gronde) is, dan wel wordt geprocedeerd, is daardoor in dit cassatiegeding niet aan de orde.

Dat rechtvaardigt een enigszins beknopte bespreking van de "voorgeschiedenis". Daartoe meld ik het volgende:

2) De verweerster in dit cassatiegeding, Beter Wonen, is door rechtsopvolging als verhuurster partij geworden bij een (sedert 1981 geldende) huurovereenkomst met de eiseres tot cassatie, [eiseres], als huurster. De overeenkomst betrof een bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 lid 2 BW(1) (namelijk: een garagebedrijf).

Beter Wonen heeft de overeenkomst opgezegd, en zich er - onder meer - op beroepen dat zij de verhuurde ruimte dringend nodig had voor eigen gebruik, in de vorm van sloop ten dienste van de realisatie van een woningcomplex. [Eiseres] heeft niet met de beëindiging van de huurovereenkomst ingestemd. Dat was voor Beter Wonen aanleiding om een beëindigingsvordering op de voet van de art. 7:295 e.v. BW in gang te zetten. In de aldus ingeleide procedure voerde [eiseres] verweer, en deed zij ook, in reconventie, een beroep op art. 7:309 BW. Subsidiair vroeg [eiseres] in reconventie om toepassing van art. 7:297 BW. Ingevolge die bepaling kan de rechter bij toewijzing van een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst, de huurder een vergoeding toekennen voor verhuis- en inrichtingskosten.

3) In de eerste aanleg werd de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst toegewezen, met veroordeling van [eiseres] tot ontruiming; en die beslissing(en) werd(en) ook uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De reconventionele vordering op grond van art. 7:309 BW werd afgewezen. Een beslissing over de vordering strekkend tot toepassing van art. 7:297 BW, werd aangehouden in afwachting van een deskundigenbericht over de kosten waar aanspraak op werd gemaakt.

4) De kantonrechter verleende ten aanzien van de reconventionele vordering(en) verlof tot tussentijds appel(2). [Eiseres] kwam inderdaad in hoger beroep (zowel in conventie als in reconventie).

In de appelprocedure werd tevens, van de kant van [eiseres], een incidentele vordering ingesteld, strekkend tot schorsing van de in eerste aanleg verleende uitvoerbaarheid-bij-voorraad. In dit incident werd onder andere aangevoerd dat het een (juridische) misslag van de eerste rechter zou zijn om op een vordering tot huurbeëindiging te beslissen zonder tegelijkertijd een definitieve beslissing te nemen over de daarmee samenhangende vordering tot toekenning van een vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten.

Het hof verwierp de argumenten van de kant van [eiseres], waaronder het zojuist genoemde argument, en wees de incidentele vordering af. Op verzoek van [eiseres] verleende het hof vervolgens toestemming om van zijn incidentele arrest cassatieberoep in te stellen(3),(4).

5) [Eiseres] heeft inderdaad - tijdig en regelmatig(5) - cassatieberoep laten instellen. Zij voert in het middel alleen tegen de beslissing op het in de vorige alinea aangeduide punt bezwaren aan.

Van de kant van Beter Wonen is tot verwerping geconcludeerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten.

Bespreking van het cassatiemiddel

6) Zoals in de korte bespreking van de feiten en het procesverloop al bleek, betreft het middel slechts één vraag: namelijk of de rechter die heeft te oordelen over een beëindigingsvordering op de voet van art. 7:295 BW - waarin het gaat om de vraag of een huurovereenkomst na opzegging door de verhuurder daadwerkelijk behoort te worden beëindigd -, en die tegelijkertijd heeft te oordelen over een vordering dan wel verzoek om toekenning van een vergoeding wegens verhuis- en inrichtingskosten in verband met de huurbeëindiging, gehouden is om op beide vorderingen (de variant van het verzoek zal ik verder niet meer afzonderlijk vermelden), in één uitspraak tegelijk te beslissen.

Het middel verdedigt dat art.7:297 BW, dat ervan spreekt dat de rechter "in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering" een bedrag kan vaststellen dat ter tegemoetkoming aan verhuis- en inrichtingskosten moet worden betaald, inderdaad tot gelijktijdige beoordeling zou verplichten.

7) Mij lijkt het in het middel verdedigde standpunt niet aannemelijk. Ik denk daar zo over om een aantal redenen.

De eerste daarvan is deze, dat noch de wettekst noch de wordingsgeschiedenis van de wet er (duidelijk) blijk van geven dat de wetgever zich van het onderhavige probleem rekenschap heeft gegeven, laat staan dat die daadwerkelijk bedoeld zou hebben om daarvoor de oplossing voor te schrijven - die ik als nogal rigide waag te betitelen(6) -, die het middel in de wettekst "inleest".

Dat de rechter de vergoeding in zijn beslissing tot beëindiging van de huur kán toewijzen, betekent nu eenmaal niet noodzakelijkerwijs dat de rechter dan meteen niet anders meer kan. De wettekst dwingt zeker niet tot de beperkte lezing die het middel verdedigt; wat mij betreft nodigt die daar ook niet toe uit.

8) De regel die, volgens de door het middel verdedigde opvatting, hier via een nogal elliptisch geformuleerde bijstelling in de wet zou zijn geïntroduceerd, zou haaks staan op wat voor de burgerlijke procedure overigens pleegt te worden aangenomen: daar geldt dat de rechter een grote vrijheid heeft om de hem in een rechtsgeding voorgelegde geschilpunten te beslissen (en om daarmee verbonden vorderingen of verzoeken toe- of af te wijzen) in de volgorde en volgens de procesgang die hem, rechter, de meest aangewezene lijkt(7).

De praktijk is dienovereenkomstig: het is eerder regel dan uitzondering dat de rechter meer dan één beslissing in een zaak geeft, en dat in elkaar opvolgende beslissingen oordelen over verschillende ter beoordeling voorgelegde kwesties worden gegeven - al dan niet met in het dictum gegeven "definitieve" uitspraken.

Pogingen om de Hoge Raad ertoe te brengen de rechterlijke vrijheid in dit opzicht in te perken, hebben - vooralsnog - niet of nauwelijks succes gehad(8).

9) De partijen in deze zaak hebben in cassatie argumenten ontleend aan de rechtsleer met betrekking tot art. 138 lid 1 Rv.(9). Ik wijs er op dat de daar gegeven regel slechts een specifiek geval betreft, maar dat de rechtsleer die ik in de vorige alinea op het oog had er in het algemeen van uitgaat dat het aan het (proces)beleid van de rechter is overgelaten, hoe hij, rechter, "een zaak zal aanpakken"; en dat daar logisch mee gepaard gaat dat de rechter in vrijheid uitmaakt wat hij eerder dan wel later zal beoordelen en beslissen, en welke consequenties daaraan moeten worden verbonden(10).

Ik vermeld dat ook daarom met enige nadruk, omdat pleegt te worden aangenomen dat de in art. 7:297 BW bedoelde aanspraak op een tegemoetkoming inderdaad, zoals de partijen in deze zaak van weerszijden hebben beklemtoond, reconventioneel kan worden gevorderd, maar ook in de vorm van een informele uitlating in de procedure in conventie (en eventueel ook pas in de appelfase van die procedure)(11). Men kan dus met dit gegeven geconfronteerd worden in zaken waarin art. 138 Rv. niet van toepassing is - maar de algemene rechtsleer betreffende de beoordelingsvrijheid van de rechter wel.

10) In het licht van de bestendige rechtsleer en -praktijk waar ik hiervóór naar verwees, zou het eens te meer verbazen wanneer de wetgever in art. 7:297 BW een daarmee onverenigbare regel tot uitdrukking zou hebben willen brengen, en dat deze dat ook zó onnadrukkelijk en "terloops" zou hebben gedaan als toch, volgens de door het middel voorgestane opvatting, het geval zou zijn.

11) Een volgende reden waarom ik de door het middel voorgestane opvatting als weinig aannemelijk beoordeel, heeft een praktische achtergrond.

Het beeld dat, met name in de schriftelijke toelichting van de kant van [eiseres], wordt opgeroepen aangaande het aanmerkelijke praktische belang dat gemoeid zou zijn met het "bijeenhouden" van de vorderingen terzake van huurbeëindiging en van toekenning van de in art. 7:297 BW bedoelde vergoeding, beantwoordt namelijk niet aan de praktijk zoals die zich aan mij heeft gepresenteerd(12).

Die praktijk is, kort gezegd, deze, dat de bedragen die terzake van verhuis- en inrichtingskosten op de voet van art. 7:297 BW worden gevraagd en toegewezen, van relatief bescheiden omvang zijn(13). Mijn indruk is daarom dat noch huurders noch verhuurders hun beslissingen in verband met vorderingen tot huurbeëindiging in belangrijke mate laten bepalen door de vooruitzichten in verband met de "verhuiskostenvergoeding" - laat staan door vragen in verband met (voor)financiering van de daarmee gemoeide kosten. Dit gegeven moge in deze zaak een rol spelen - naar mijn inschatting doet iets dergelijks zich verder zelden of nooit voor.

12) Mijn indruk wordt nog versterkt door het feit dat het geval dat zich in de onderhavige zaak voordoet - uitvoerbaarverklaring bij voorraad van een beslissing tot beëindiging van een huurovereenkomst - in de wet (ook) als een relatief zeldzame uitzondering wordt aangemerkt(14); wat ook strookt met wat er, voorzover mij bekend, gebeurt in de praktijk.

Als er geen sprake is van uitvoerbaarverklaring-bij-voorraad zijn de bezwaren waarop in de schriftelijke toelichting wordt gehamerd, van (veel) minder betekenis: de huurder die dan met het in de tijd "uiteenlopen" van de beslissingen over huurbeëindiging en verhuis- en inrichtingskosten wordt geconfronteerd, heeft het (beter) in de hand om het moment waarop daadwerkelijk beëindigd wordt te temporiseren, en daardoor zijn kansen op de vergoeding (en de daadwerkelijke betaling daarvan(15)) te kunnen beoordelen.

13) Daarbij komt dat de partijen bij de beëindiging van een huurrelatie met een reeks aan andere vorderingen ten gunste van de huurder te maken (kunnen) krijgen: bijvoorbeeld de vordering waar art. 7:216 lid 3 BW op doelt, de vordering van art. 7:308 BW, of de ook in deze zaak geldend gemaakt vordering van art. 7:309 BW.

Waar dergelijke vorderingen een rol spelen, kan zich - naar mijn inschatting: eerder dan bij de vordering ex art. 7:297 BW het geval is - doen voelen dat het voor de beslissing om op huurbeëindiging aan te sturen (of om zijn verzet daartegen te laten varen) een wezenlijk verschil maakt of, en in hoeverre, er op toewijzing mag worden gerekend. Toch voorziet de wet in het geheel niet in gelijktijdige beoordeling van dergelijke vorderingen met de beëindigingsvordering (integendeel, de wet maakt gelijktijdige beoordeling in sommige gevallen onmogelijk(16)).

14) Dat alles doet mij besluiten dat het als (erg) onwaarschijnlijk moet worden aangemerkt dat de wetgever voor één naar verhouding niet zo klemmend geval - namelijk dat van art. 7:297 BW - een bijzondere procesregel heeft willen geven, waar die in andere, naar mijn taxatie klemmendere gevallen, niet eens is overwogen(17).

15) En als laatste, maar niet minst zwaarwegende punt: de in het middel voorgestane regel zou ertoe leiden dat juist in gevallen waarin toewijzing van de vordering tot beëindiging/ontruiming met het oog op legitieme belangen van de verhuurder evidentelijk aangewezen is - namelijk de gevallen waarin het verweer van de huurder zo weinig doeltreffend wordt geacht, dat niet alleen huurbeëindiging maar ook uitvoerbaarverklaring bij voorraad aangewezen is -, de rechter toch genoodzaakt zou zijn om zijn beslissing uit te stellen, als er voor de beoordeling van de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten meer tijd (voor onderzoek) nodig blijkt te zijn.

Ook als men oog heeft voor de belangen van de huurder waarvoor het middel aandacht vraagt, blijft het zo, dat zich opdringt dat deze uitkomst in veel gevallen onredelijk zou zijn. Dat een huurder die op onhoudbare gronden verweer voert tegen huurbeëindiging, aanspraak zou kunnen maken op uitstel van de beslissing (en de executie daarvan), enkel omdat eerst (betrekkelijke(18)) zekerheid verkregen zou moeten worden over zijn aanspraak op een verhuiskostenvergoeding (en dat de dringende belangen van de verhuurder daaraan dus - altijd - zouden moeten worden opgeofferd), valt moeilijk te aanvaarden. Dat moet dan ook niet worden aanvaard. Ik zou dat willen verdedigen, zelfs wanneer aannemelijk zou zijn dat iets dergelijks de wetgever bij de totstandbrenging van deze regeling wél voor ogen zou hebben geschemerd.

Nu dat laatste niet het geval is, verdedig ik deze uitkomst allicht met nog minder aarzeling.

Conclusie

Ik concludeer tot verwerping.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Ofschoon de huurovereenkomst dateert van (lang) vóór de inwerkingtreding, per 1 augustus 2003, van de huidige titel 4 van boek 7 van het BW (waarin art. 7:290 BW voorkomt), wordt de onderhavige zaak ingevolge art. 205 ONBW beheerst door de bepalingen van de nieuwe wet.

2 Of dat nodig was kan men in het licht van HR 23 januari 2004, NJ 2005, 510 m.nt. DA onder nr. 511, rov. 3.2 betwijfelen.

3 Ook hier geldt dat men kan betwijfelen of dat nodig was, om de reden die het hof in rov. 8 van de beslissing op dit verzoek aangeeft.

4 Het arrest van het hof werd intussen gepubliceerd in WR 2007, 69 en in TvHB 2007, p. 63 e.v.

5 Het arrest van het hof is van 25 april 2006. De cassatiedagvaarding werd op 25 juli 2006 uitgebracht.

6 Zie ook alinea 15 hierna.

7 Vademecum Burgerlijk Procesrecht (losbl.), Hammerstein, nr. 29.5; Snijders-Ynzonides-Meijer, Nederlands burgerlijk procesrecht, 2002, nr. 178 (slot); Wiersma, Tussenoordelen en eindbeslissingen, diss. 1998, nr. 40; als illustratie kunnen dienen HR 17 juni 2005, rechtspraak.nl LJN AT6529 en AT6532, met de in beide zaken genomen conclusies van A-G Wesseling-Van Gent..

8 Een voorbeeld levert HR 26 juni 1998, NJ 1998, 778, rov. 3.8.

9 In de schriftelijke toelichting namens Beter Wonen (alinea 2.10) wordt in dit verband verwezen naar Burgerlijke Rechtsvordering (losbl.), Ynzonides, art. 138, aant. 2; een verwijzing die ook mij terzake dienend lijkt; zie overigens ook t.a.p. aant. 1.

10 Ik denk dan, in verband met de onderhavige zaak, met name aan de mogelijkheid om aan een gegeven oordeel ook in het dictum consequenties te verbinden. Dat is een beleidspunt dat, met name vanwege de problemen van "tussentijds" in te stellen rechtsmiddelen, de rechter inderdaad voor lastige afwegingen kan plaatsen; zie bijvoorbeeld Vademecum Burgerlijk Procesrecht (losbl.), Hammerstein, nr. 29.5 en Snijders-Ynzonides-Meijer, Nederlands Burgerlijk Procesrecht, 2002, nr. 178.

11 Zie de vindplaatsen waarnaar partijen hebben verwezen: HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144, verwijzend naar de conclusie van A-G Hartkamp (zie alinea 19 van die conclusie); HR 20 oktober 2000, NJ 2000, 692, rov. 3.6 (waar het echter de aanspraak betrof die thans in art. 7:299 geregeld is); HR 24 januari 1992, NJ 1992, 301, rov. 3.5 (betreffende een beëindigingsvordering terzake van woonruimte - zie thans art. 7:275 BW, waarin men dezelfde formulering aantreft waarop het middel zijn uitleg van art. 7:297 BW baseert).

12 Ik ben mij ervan bewust dat mijn aanraking met de praktijk op enige afstand plaatsvindt, en daardoor als oriëntatiepunt in twijfel kan worden getrokken; maar men moet roeien met de riemen die men heeft.

13 Zie ook Huurrecht (losbl.), Vrolijk, art. 297, aant. 12; T&C Burgerlijk Wetboek, Boeken 5, 6, 7 en 8, 2007, Rossel, Boek 7, Titel 4, Afd. 6, Art. 297, aant. 2; De Jonge, Huurrecht, 2006, p. 252; Evers, Huurrecht Bedrijfsruimten, 2003, p. 125 - 126; en zie rov. 2.14.2.3 van het vonnis van de kantonrechter in deze zaak in eerste aanleg, van 17 november 2005.

14 Ter vermijding van mogelijk misverstand vermeld ik dat ik onlangs in een publicatie deze wettelijke regeling als minder gelukkig heb betiteld, zie WR 2007, p. 173 (alinea 5 onder a).

15 Zie ook het in voetnoot 18 hierna te besprekene.

16 Zie bijvoorbeeld HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 m.nt. PAS, rov. 3.5.2.

17 Ik erken dat in sommige van de "andere" gevallen gelijktijdige beoordeling niet mogelijk is; zodat een regel die dit voor de gevallen waarin dat wél mogelijk is ook dwingend zou hebben voorgeschreven, lastiger te formuleren zou zijn geweest dan de door het middel veronderstelde regel.

Dat doet er niet aan af dat de nadruk die namens [eiseres] op de bezwaren van niet-gelijktijdige beoordeling wordt gelegd, door de hoger besproken gegevens wordt gerelativeerd.

18 Het beeld van de voor de huurder wegende belangen wordt immers ook daardoor "gekleurd", dat hier - anders dan het geval is bij het in de schriftelijke toelichting namens [eiseres] aangewezen art. 7:685 BW - altijd rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid van aanwending van rechtsmiddelen (waardoor de aan de huurder in eerste aanleg toegekende vergoeding op losse schroeven kan komen te staan). De "zekerheid" die een huurder ontleent aan de door het middel voorgestane gelijktijdige beoordeling van de twee vorderingen, is in zoverre slechts een schijnzekerheid. Ook daarom vind ik de parallel die met art. 7:685 BW wordt getrokken, niet zo overtuigend.