Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2006:AW6612

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
02-06-2006
Datum publicatie
02-06-2006
Zaaknummer
C05/026HR
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2006:AW6612
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Geschil tussen verkoper en kopers van grond waarop een metaalbewerkingsbedrijf was gevestigd waarin na het sluiten van de koopovereenkomst bodemverontreiniging is geconstateerd (81 RO).

Wetsverwijzingen
Wet op de rechterlijke organisatie 81
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOL 2006, 330
RvdW 2006, 543
JWB 2006/187
JM 2006/138 met annotatie van Bos
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Rolnummer C05/026HR

mr. De Vries Lentsch-Kostense

Zitting 3 maart 2006

Conclusie inzake

[Eiser]

tegen

1. [Verweerder 1]

2. [Verweerster 2]

Inleiding

1. In deze zaak gaat het om de koop van een perceel grond waarop in het verleden een metaalbewerkingsbedrijf was gevestigd en waarop na de koop bodemverontreiniging is geconstateerd. In cassatie komt thans eiser tot cassatie, de verkoper (verder ook: [eiser]), op tegen 's hofs oordeel dat hij jegens thans verweerders in cassatie, de kopers (verder gezamenlijk ook: [verweerder] c.s.), toerekenbaar is tekortgeschoten door aan hen - ondanks zijn in strijd met de waarheid in de koopakte gedane mededeling dat aan hem geen feiten bekend waren dat het verkochte registergoed een verontreiniging bevatte die nadelig is voor het door de kopers beoogde gebruik - een onroerende zaak te leveren waarin zich een ernstig geval van bodemverontreiniging voordoet, hetgeen de kopers op grond van de koopovereenkomst niet behoefden te verwachten. Voorts wordt opgekomen tegen 's hofs oordeel dat de kopers aan de verkoper binnen de door art. 7:23 lid 1 BW vereiste bekwame tijd kennis hebben gegeven van de non-conformiteit nu zij de verkoper binnen bekwame tijd na de ontdekking van de bodemverontreiniging daarvan in kennis hebben gesteld en het in casu gaat om feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen doch niet heeft medegedeeld.

2. In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan. (Zie rechtsoverweging 3 van het bestreden arrest van het hof juncto rechtsoverweging 1 sub a-d van het tussenvonnis van de rechtbank van 23 mei 2002.)

i) [Verweerder] c.s. hebben op 8 maart 1993 van [eiser] gekocht een perceel grond ter grootte van 2.435 m2, met daarop een werkplaats en een kantoor, gelegen aan [a-straat 1] te [plaats]. De levering heeft plaatsgevonden op 12 juli 1993. In de desbetreffende akte zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:

'Het verkochte registergoed zal door de kopers worden gebruikt als woonhuis en bedrijfsruimte. De verkoper heeft verklaard dat aan hem niet bekend is dat dit gebruik op grond van publiek- of privaatrechtelijke belemmeringen niet is toegestaan.

(...) De koopsom bedraagt f. 252.500,- (...).

(...) De verkoper levert het overgedragen registergoed in de staat, waarin het zich vandaag bevindt (...).

(...)

De verkoper garandeert onder meer het volgende:

(...)

aan hem zijn geen feiten bekend die er op wijzen, dat het verkochte registergoed een verontreiniging bevat, die nadelig is voor het door de kopers beoogde gebruik (...)."

ii) [Eiser] - die in 1954 de eigendom van het bedrijfspand had verkregen - heeft vanaf medio de jaren '50 dan wel het begin van de jaren '60 tot 1974 ter plaatse een metaal- en constructiebedrijf uitgeoefend. In 1974 heeft hij zijn onderneming verkocht aan Machinefabriek Ledoux B.V., terwijl hijzelf de eigendom van de onroerende zaak behield. Vanaf 1980 hebben er geen metaalbewerkingsactiviteiten meer plaatsgevonden. [Verweerder] c.s. waren ten tijde van de koop ermee bekend dat er ter plaatse bedrijfsmatig metaalbewerking had plaatsgehad. De bedrijfsruimte wordt thans door hen gebruikt ten behoeve van hun bedrijf in meubel- en interieurbouw. Daarbij vindt onder andere machinale houtbewerking plaats.

iii) Sedert december 2000 hebben in verband met "de geclusterde aanpak voor bodemonderzoek in de gemeente Dodewaard in het kader van de BSB-operatie in de provincie Gelderland" ter plaatse van de onroerende zaak van [verweerder] c.s. meerdere bodemonderzoeken plaatsgevonden. De resultaten daarvan zijn te vinden in de verschillende rapportages d.d. 14 december 2000 (basisdocument inventariserend onderzoek, door NIPA milieutechniek), 29 mei 2001 (inventariserend bodemonderzoek BSB-operatie, door milieuadviesbureau De Klinker) en 21 september 2001 (nader bodemonderzoek, door NIPA milieutechniek). In het tweede onderzoeksrapport is van de onderzoekslocatie een kaart bijgevoegd (zie vonnis van 23 mei 2002, onder 1 c).

Met betrekking tot de deellocatie B "stort ijzerresten en lasslakken" wordt naar aanleiding van de analyseresultaten geconcludeerd dat:

- het ondergrondmonster MB1 (voortkomend uit boring 1 2 (30-60 cm-mv)) sterk verontreinigd is met minerale olie en koper en licht verontreinigd is met lood, nikkel, zink en PAK(10 van VROM),

- het bovengrondmonster MB2 (voortkomend uit boring 3-1 (20-60 cm-mv)) sterk verontreinigd is met arseen, koper, lood, zink en PAK (10 van VROM), matig verontreinigd is met minerale olie, cadmium en nikkel en een verhoogd gehalte heeft aan BOX.

Uit het derde onderzoeksrapport komt onder meer naar voren dat in het bijzonder daar waar de deellocatie B grenst aan de "oprit KPN" sprake is van ernstige verontreiniging van de vaste bodem met koper, lood en zink (tot een halve meter beneden maaiveld). Daarnaast is ernstige verontreiniging met koper aangetroffen tegen de zijgevel van het bedrijfsgebouw, ter hoogte van het trafohuis. In het rapport wordt een nader bodemonderzoek tweede fase aanbevolen teneinde de streef- en interventiewaardecontour geheel in kaart te brengen. Gelet op de omvang en de mate van de aangetroffen verontreiniging - die volgens het rapport zeer waarschijnlijk geheel gerelateerd kan worden "aan de aangetroffen puin-en verbrandingsresten samenhangend met de "stort ijzerresten en lasslakken"" - wordt in het rapport gesteld dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging.

iv) Bij brief van 12 juni 2001 hebben [verweerder] c.s. [eiser] voor de schadelijke gevolgen van de geconstateerde verontreiniging aansprakelijk gesteld.

3. Bij inleidende dagvaarding van 23 november 2001 hebben [verweerder] c.s. [eiser] gedagvaard voor de rechtbank Arnhem. Daarbij hebben zij gevorderd voor recht te verklaren dat [eiser] jegens hen wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door bij het aangaan van de koopovereenkomst zijn kennis omtrent de toestand van de bodem van het verkochte niet volledig aan hen kenbaar te maken en dat [eiser] deswege jegens hen aansprakelijk is voor de daardoor ontstane schade. Daarnaast hebben zij - samengevat - gevorderd [eiser] te veroordelen om:

- opdracht te geven voor een nader bodemonderzoek op basis waarvan een saneringsplan kan worden opgesteld, waarbij een rapport wordt opgesteld dat ter goedkeuring bij Gedeputeerde Staten wordt ingediend;

- vervolgens, binnen twee maanden nadat goedkeuring zal zijn verkregen, opdracht te verstrekken om het verkochte te saneren overeenkomstig het dan goedgekeurde saneringsplan, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- de tot dusver gemaakte onderzoekskosten van € 1.505,- te vergoeden.

Subsidiair hebben [verweerder] c.s. schadevergoeding gevorderd en een voorschot op de schadeloosstelling ten bedrage van € 65.000,-.

Ter adstructie van hun vorderingen hebben zij onder meer aangevoerd dat [eiser] aan hen in strijd met de waarheid heeft meegedeeld dat het gehele terrein rond de opstallen was afgegraven en opgevuld met schone grond terwijl het verontreinigde zijterrein (de meergenoemde deellocatie B) die behandeling klaarblijkelijk niet had ondergaan, althans dat [eiser] heeft moeten weten van de aanwezigheid van de verontreiniging en heeft verzuimd te melden dat het zijterrein niet was gesaneerd.

4. [Eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Hij heeft aangevoerd dat de vorderingen van [verweerder] c.s. zijn verjaard op de voet van art. 3:310 BW. Voorts heeft hij gesteld dat op [verweerder] c.s. een onderzoeksplicht rustte, zodat het - gelet op art. 7:23 BW - ook gaat om de vraag of [verweerder] c.s. binnen bekwame tijd nadat zij het gebrek van de zaak hadden behoren te ontdekken, [eiser] van dat gebrek in kennis hebben gesteld. [Eiser] heeft betwist dat hij heeft gezegd dat alle grond was afgegraven en vervangen door nieuwe grond; hij heeft gesteld dat ten tijde van de koop goed te zien was dat er ijzerresten op de oprit lagen zodat van [verweerder] c.s. verwacht had mogen worden dat zij zelf onderzoek hadden laten doen.

5. Nadat zij bij tussenvonnis van 7 februari 2002 een comparitie had gelast, heeft de rechtbank bij vonnis van 23 mei 2002 het beroep van [eiser] op verjaring op de voet van art. 3:310 BW verworpen en heeft zij overwogen dat overigens bij de beoordeling van de tijdigheid van de acties van [verweerder] c.s. als kopers van de verontreinigde onroerende zaak, aansluiting moet worden gezocht bij de regeling van art. 7:23 BW, zodat het gaat om de vraag of [verweerder] c.s. [eiser], nadat zij het gebrek van de zaak hadden behoren te ontdekken, binnen bekwame tijd ervan in kennis hebben gesteld dat de onroerende zaak naar hun oordeel niet aan de overeenkomst beantwoordde. De rechtbank heeft - overwegende dat niet is betwist dat de aangetroffen verontreiniging moet worden gerelateerd aan de activiteiten van het metaal- en constructiebedrijf en dat [eiser] als ondernemer en eigenaar van de grond met die activiteiten bekend was - geoordeeld dat op [eiser] de verplichting rustte [verweerder] c.s. te wijzen op de aanwezigheid van mogelijke verontreiniging ter plaatse, doch dat [eiser] ter comparitie heeft verklaard dat ten tijde van de koop goed te zien was dat er ijzerresten op de oprit lagen en dat als dat zo is, van [verweerder] c.s. wél had mogen worden verlangd dat zij, alvorens de koopovereenkomst aan te gaan, de zaak op de aanwezigheid van bodemverontreiniging hadden laten onderzoeken. Daarop heeft de rechtbank [eiser] toegelaten tot het bewijs dat ten tijde van de koop goed te zien was dat er ijzerresten op de oprit ("deellocatie B") lagen.

Bij (deel)vonnis van 26 maart 2003 heeft de rechtbank geoordeeld dat [eiser] niet is geslaagd in het hem opgedragen bewijs en heeft zij voor recht verklaard dat [eiser] jegens [verweerder] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten door hen niet te wijzen op de aanwezigheid van mogelijke verontreiniging ter plaatse en dat [eiser] aansprakelijk is voor de daardoor door [verweerder] c.s. geleden en te lijden schade. Zij heeft [eiser] veroordeeld een nader bodemonderzoek te laten verrichten en zij heeft in verband met het primair gevorderde, dat ertoe strekt de verontreiniging van de bodem weg te nemen, de zaak naar de rol verwezen. De rechtbank heeft tussentijds hoger beroep uitgesloten.

6. Tegen deze vonnissen heeft [eiser] appel ingesteld; [verweerder] c.s. hebben incidenteel appel ingesteld tegen het tussenvonnis van 23 mei 2002.

Het hof heeft - bij arrest van 2 november 2004 - vooropgesteld dat [eiser], gelet op HR 23 januari 2004, NJ 2005, 510, m.nt. DA onder HR 17 december 2004, NJ 2005, 511, ontvankelijk is in zijn hoger beroep van het deelvonnis en derhalve eveneens van de daaraan voorafgegane vonnissen. Het hof heeft in het principaal appel de vonnissen van 7 februari 2002, van 23 mei 2002, behoudens de daarin opgenomen bewijsopdracht, en van 26 maart 2003 bekrachtigd. In het incidenteel appel heeft het hof het vonnis van 23 mei 2002 van de rechtbank wat betreft de bewijsopdracht vernietigd. Hiertoe heeft het hof overwogen als volgt.

In het op 21 september 2001 uitgebrachte rapport van NIPA milieutechniek B.V. wordt onder meer geconcludeerd dat sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging (rechtsoverweging 5.1). Onbestreden is vastgesteld dat [eiser] vanaf het midden van de vijftiger jaren/begin jaren zestig ter plaatse een metaal- en constructiebedrijf heeft uitgeoefend en dat [verweerder] c.s. ten tijde van de koop van 8 maart 1993 wisten dat ter plaatse bedrijfsmatige metaalbewerking had plaatsgevonden. Vaststaat dat, naar [eiser] wist, [verweerder] c.s. het verkochte zouden gaan gebruiken als woonhuis en bedrijfsruimte (rechtsoverweging 5.2). [eiser] moest, als voormalig werknemer van het metaal- en constructiebedrijf en in verband met hetgeen ten tijde van de koop in het begin van de negentiger jaren bekend was omtrent de oorzaken van bodemverontreiniging - anders dan [verweerder] c.s. - op grond van de hem bekende voorgeschiedenis ernstig ermee rekening houden dat de bodem met niet afgegraven grond door het vroegere gebruik ernstig verontreinigd zou zijn. Niettemin heeft [eiser] aan [verweerder] c.s. "gegarandeerd" dat aan hem geen feiten bekend waren die erop wezen dat het verkochte registergoed een verontreiniging bevatte die nadelig is voor het door de kopers beoogde gebruik. Hetgeen aan [eiser] bekend was omtrent van het vroegere gebruik wees, naar hij redelijkerwijs moest beseffen, juist wel op het door hem ernstig in te schatten risico dat het verkochte registergoed een voor het beoogde gebruik nadelige verontreiniging bevatte. Bij de verkoop rustte op [eiser] de plicht om aan [verweerder] c.s. mee te delen waarin het vroegere hem bekende gebruik had bestaan. Door het ontbreken van de feitelijke vermelding van deze voorgeschiedenis was [eiser]s in de koopakte opgenomen verklaring dan ook in strijd met de waarheid (rechtsoverweging 5.7). Indien, zoals [eiser] stelt, de vader van [verweerder 1] als adjunct-directeur van Ledoux B.V. dan wel van de in het pand gevestigde onderneming werkzaam is geweest en het initiatief heeft genomen tot de aankoop, dan rechtvaardigt dat nog niet de gevolgtrekking dat diens - betwiste - wetenschap omtrent de werkwijze van de machinefabriek aan [verweerder] c.s. bij de koop mocht of mag worden toegerekend (rechtsoverweging 5.9). Doel treft de incidentele grief, gericht tegen de beslissing van de rechtbank in haar tussenvonnis dat, indien bewezen is dat ten tijde van de koop goed te zien was dat er ijzerresten op de oprit ("deellocatie B"; "zijterrein") lagen, van [verweerder] c.s. had mogen worden verlangd dat zij vóór de koopovereenkomst de zaak daar op de aanwezigheid van bodemverontreiniging hadden laten onderzoeken. [Eiser] heeft [verweerder] c.s. met zijn onjuiste mededeling op het verkeerde been gezet. Door die mededeling van een voormalige exploitant van het metaal- en constructiebedrijf behoefden [verweerder] c.s. in redelijkheid niet eraan te twijfelen dat de bodem als gevolg van ernstige verontreiniging door vroegere bedrijfsactiviteiten geschikt zou zijn voor het beoogde gebruik (rechtsoverweging 5.10). Nu voor de bewijsopdracht geen plaats was, behoeven de tegen de evaluatie daarvan gerichte grieven in het principaal appel geen bespreking meer. Ook het verweer dat [verweerder] c.s. zich voor de koop lieten bijstaan door minimaal twee deskundigen treft geen doel, aangezien [eiser] [verweerder] c.s. op het verkeerde been heeft gezet (rechtsoverweging 5.11). Uit het voorgaande volgt dat [eiser] jegens [verweerder] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten door aan hen ondanks zijn desbetreffende mededeling een onroerende zaak te leveren waarin zich een ernstig geval van bodemverontreiniging voordoet, hetgeen [verweerder] c.s. op grond van de koopovereenkomst niet behoefden te verwachten (rechtsoverweging 5.12). De principale grieven inhoudende dat [verweerder] c.s. [eiser] niet binnen bekwame tijd kennis hebben gegeven van het gebrek, worden verworpen. De afwijking heeft betrekking op feiten die de verkoper kende of behoorde te kennen in welk geval de kennisgeving moet geschieden binnen bekwame tijd na de ontdekking. Met het eerste rapport was de bodemverontreiniging nog niet ontdekt (rechtsoverweging 5.14). Aan het bewijsaanbod van [eiser] wordt voorbijgegaan (rechtsoverweging 5.15).

7. Tegen dit arrest heeft [eiser] tijdig cassatieberoep ingesteld. [Verweerder] c.s. zijn in cassatie niet verschenen; tegen hen is verstek verleend.

De cassatiemiddelen

8. Middel 1 komt met een viertal onderdelen, genummerd a-d, op tegen de rechtsoverwegingen 5.9 - 5.12 en 5.15 en tegen het dictum van het arrest.

9. Middelonderdeel a klaagt dat het hof ten onrechte, althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, in genoemde rechtsoverwegingen heeft geoordeeld - en op basis daarvan in zijn dictum heeft beslist - dat nu vaststaat dat [eiser] [verweerder] c.s. onjuist heeft geïnformeerd, daarmee ook vaststaat dat niet van [verweerder] c.s. mocht worden verlangd de bodem te onderzoeken. In dit verband wordt geklaagd dat het hof - ten onrechte - ervan uitgaat dat de schending van de spreekplicht aan de zijde van de verkoper automatisch schending van de onderzoeksplicht aan de zijde van de koper dan wel enige eigen schuld van de koper uitsluit. Betoogd wordt dat het hof aldus heeft miskend dat het onder bijzondere omstandigheden zo kan zijn dat schending van een mededelingsplicht schending van een onderzoeksplicht niet uitsluit en dat dit betekent dat het hof had moeten beoordelen of er sprake is van bijzondere omstandigheden en dat het hof deze had moeten onderzoeken.

10. Het onderdeel faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft niet geoordeeld dat schending van de spreekplicht steeds automatisch schending van de onderzoeksplicht uitsluit. Het hof heeft - in de rechtsoverwegingen 5.7-5.10 - in het kader van de vraag of aan [eiser] een toerekenbare tekortkoming kon worden verweten, onder ogen gezien of op [verweerder] c.s. - niettegenstaande de schending van de mededelingsplicht door [eiser] - een onderzoeksplicht rustte; het hof heeft deze vraag ontkennend beantwoord op grond van de hiervoor onder 6 weergegeven overwegingen die - kort gezegd - daarop neerkomen dat [eiser]s in de koopakte opgenomen verklaring dat hem geen feiten bekend waren die erop wezen dat het verkochte registergoed een verontreiniging bevatte die nadelig was voor het door de kopers beoogde gebruik, in strijd was met de waarheid en dat [verweerder] c.s. door die mededeling van een voormalige exploitant van het metaal- en constructiebedrijf in redelijkheid niet eraan behoefden te twijfelen dat de bodem geschikt zou zijn voor het beoogde gebruik zodat van hen niet kon worden verlangd dat zij voor de koopovereenkomst de zaak op aanwezigheid van bodemverontreiniging hadden laten onderzoeken en [eiser] jegens [verweerder] c.s. toerekenbaar is tekortgeschoten door aan hen ondanks zijn desbetreffende mededeling een onroerende zaak te leveren waarin zich een ernstig geval van bodemverontreiniging voordoet.

Voor hetgeen rechtens geldt met betrekking tot mededelings- en onderzoeksplichten mede in het licht van de conformiteitseis van art. 7:17 lid 1 BW en de onbekendheidsverklaring/garantieverklaring en voor hetgeen geldt met betrekking tot een in dat verband te maken onderscheid tussen het conformiteitsleerstuk en het leerstuk der dwaling, zij volledigheidshalve verwezen naar Asser-Hijma, 5-I, 2001, nrs. 333 e.v. 's Hofs hiervoor weergegeven oordeel geeft naar mijn mening niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk.

Voorzover het onderdeel ervan uitgaat dat het hof bij zijn beoordeling ervan is uitgegaan dat zich in casu de situatie voordeed dat de koper wist of moest weten dat de verkoper een onjuiste mededeling deed, mist het feitelijke grondslag. Het hof heeft immers in zijn - in cassatie niet bestreden - rechtsoverweging 5.6 geoordeeld dat niet is gebleken dat [verweerder] c.s. ervan op de hoogte waren dat ijzerafval buiten op de bodem werd gedeponeerd en dat de enkele omstandigheid dat ter plaatse metaalbewerkingsactiviteiten hadden plaatsgevonden, [verweerder] c.s. nog niet behoefde te attenderen op de conditie van de bodem.

11. Middelonderdeel b klaagt dat het hof ten onrechte, althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd, in rechtsoverweging 5.9 heeft geoordeeld dat de wetenschap van de vader van [verweerder 1], die als adjunct-directeur heeft gewerkt voor de vervuiler Ledoux B.V., niet aan [verweerder] c.s. mag worden toegerekend, zelfs niet waar vaststaat dat het initiatief tot de transactie tussen [eiser] en [verweerder] c.s. van de vader van [verweerder 1] is uitgegaan. Het middelonderdeel betoogt dat het hof heeft verzuimd inzicht te geven in de aan dit oordeel ten grondslag gelegde overwegingen. Daarnaast klaagt het onderdeel dat 's hofs bestreden oordeel onbegrijpelijk is gelet op de omstandigheden van het geval, te weten dat het een niet alledaagse transactie was nu kopers wilden gaan wonen en werken in een dienstenonderneming in een voormalig metaal- en constructiebedrijf en dat het initiatief tot de transactie uitging van de vader van [verweerder 1]. Het middelonderdeel stelt dat de vader van [verweerder 1] - anders gezegd - in dit geval heeft gefunctioneerd als makelaar en dat aldus rechtens onjuist en onbegrijpelijk is waarom de bijzondere wetenschap van de vader niet zou mogen worden toegerekend aan [verweerder] c.s., waar uitgangspunt is dat de wetenschap van hulppersonen, behoudens bijzondere omstandigheden die door het hof niet zijn gesteld, wordt toegerekend aan de principaal. In dat verband wordt aangevoerd dat de vader geacht mag worden als directeur bij Ledoux B.V. bijzondere kennis te hebben van het metaal- en constructiebedrijf en dat [eiser] daarvan mocht uitgaan en daarvan ook uitging.

12. De klacht dat het hof heeft verzuimd inzicht te geven in zijn gedachtegang, faalt. Het hof heeft zijn gewraakte oordeel dat de - overigens betwiste - wetenschap van [verweerder 1]s vader omtrent de werkwijze van machinefabriek Ledoux B.V. niet aan [verweerder] c.s. mag worden toegerekend kennelijk daarop gebaseerd dat de vader van [verweerder 1] niet is opgetreden als makelaar of tussenpersoon doch hooguit - naar zeggen van [eiser] - het initiatief heeft genomen voor de aankoop. Het oordeel dat de wetenschap van de vader in een dergelijk geval niet aan [verweerder] c.s. mag worden toegerekend, is een rechtsoordeel en behoefde geen nadere motivering. Het geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Voor het overige faalt het middel bij gebrek aan feitelijke grondslag gebaseerd als het is op de veronderstelling dat ervan moet worden uitgegaan dat de vader van [verweerder 1] is opgetreden als makelaar of tussenpersoon. Voorzover het middel thans voor het eerst wil betogen dat de vader van [verweerder 1] is opgetreden als makelaar, faalt het omdat dat betoog een in cassatie ontoelaatbaar feitelijk novum inhoudt.

13. Middelonderdeel c klaagt dat het hof ten onrechte, althans onvoldoende gemotiveerd, heeft geoordeeld dat nu vaststaat dat [eiser] [verweerder] c.s. onjuist heeft geïnformeerd, daarmee ook vaststaat dat de grieven IV en VIII - X niet meer behandeld behoefden te worden nu het hof aldus ook hier de onjuiste redenering heeft toegepast dat de schending van de spreekplicht aan de zijde van de verkoper automatisch schending van de onderzoeksplicht aan de zijde van de koper dan wel enige eigen schuld van de koper uitsluit. In dat verband wordt aangevoerd dat het hof geen aandacht heeft besteed aan de in de genoemde grieven opgenomen essentiële stellingen van [eiser] dat [verweerder] c.s. wel op de hoogte waren althans hadden moeten zijn van de situatie dat ijzerresten zichtbaar waren en dat dit een reden had moeten zijn om terzake onderzoek te doen.

14. De klacht vormt een herhaling van eerdere klachten en moet het lot daarvan delen. De klacht dat het hof geen aandacht heeft besteed aan genoemde stellingen mist feitelijke grondslag; zij ziet eraan voorbij dat het hof in rechtsoverweging 5.10 heeft geoordeeld dat niet relevant is of ten tijde van de koop goed was te zien dat er ijzerresten op de oprit lagen, omdat ook in dat geval - anders dan de rechtbank oordeelde - niet van [verweerder] c.s. verlangd had mogen worden dat zij de onroerende zaak op de aanwezigheid van bodemverontreiniging hadden laten onderzoeken; dit, nu zij in redelijkheid niet eraan behoefden te twijfelen dat de bodem geschikt zou zijn voor het beoogde gebruik nu [eiser], een voormalig exploitant van het metaal- en constructiebedrijf, in de koopakte had verklaard dat hem geen feiten bekend waren die erop wezen dat het verkochte registergoed een verontreiniging bevatte die nadelig was voor het door de kopers beoogde gebruik.

15. Middelonderdeel d keert zich met een rechtsklacht en een motiveringsklacht tegen rechtsoverweging 5.15, waarin het hof het bewijsaanbod van [eiser] heeft gepasseerd. Het middelonderdeel verwijst ten eerste naar de vorige middelen en formuleert verder klachten voorzover het hof het bewijsaanbod heeft gepasseerd op de grond dat het hier gaat om een partijgetuige.

16. Het middelonderdeel moet het lot delen van de hiervoor behandelde middelonderdelen voorzover het op die onderdelen voortbouwt. Voor het overige mist het feitelijke grondslag nu het hof het bewijsaanbod heeft gepasseerd op de grond dat het desbetreffende bewijsaanbod niet ter zake dienend is. Dit blijkt uit de gewraakte rechtsoverweging 5.15, waarin het hof overweegt dat het bewijsaanbod van [eiser] om hemzelf als getuige te horen over hetgeen exact ten tijde van de koop ter plaatse te zien was, niet ter zake doet. Met zijn overweging dat zulks blijkt uit het voorgaande, heeft het hof verwezen naar zijn in rechtsoverweging 5.10 gegeven oordeel dat de (door de rechtbank te bewijzen opgedragen) stelling van [eiser] dat ten tijde van de verkoop ijzerresten op de oprit lagen niet ter zake doet nu [verweerder] c.s. op grond van de mededeling van [eiser] als voormalig exploitant van het metaal- en constructiebedrijf in redelijkheid niet eraan behoefden te twijfelen dat de bodem als gevolg van ernstige verontreiniging door de vroegere bedrijfsactiviteiten geschikt zou zijn voor het beoogde gebruik.

17. Middel 2 klaagt dat het hof in rechtsoverweging 5.14 ten onrechte, althans onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd heeft geoordeeld - en op basis daarvan in zijn dictum heeft beslist - dat de vordering van [verweerder] c.s. niet is verjaard. Het middel, dat is uitgewerkt in de in het middel gegeven toelichting onder de nrs. 14 t/m 18, klaagt - samengevat - dat het hof ten onrechte de in art. 7:23 lid 1, tweede volzin, BW neergelegde regel heeft toegepast, welke regel inhoudt dat voor gebreken ten aanzien waarvan de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden geldt dat de koper binnen twee jaar vanaf het moment van daadwerkelijke ontdekking de verkoper van het gebrek kennis moet geven. Het middel betoogt dat deze regel niet onder alle omstandigheden geldt in situaties als de onderhavige, waarin zowel sprake is van schending van een mededelingsplicht als van schending van een onderzoeksplicht; het klaagt dat het hof op die situatie de in artikel 7:23 lid 1, eerste volzin, BW neergelegde regel - op grond waarvan de koper binnen bekwame tijd nadat hij de nonconformiteit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken de verkoper daarvan in kennis moet stellen - had moeten toepassen.

18. Dit middel gaat uit van de aanwezigheid van een onderzoeksplicht aan de zijde van de koper en moet op die grond reeds falen. Zoals hiervoor bij de bespreking van onderdeel a van het eerste middel is aangegeven, heeft het hof geoordeeld dat in het onderhavige geval geen sprake was van een dergelijke plicht aan de zijde van [verweerder] c.s. Dat oordeel houdt in cassatie stand.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden