Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2003:AF6201

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
20-06-2003
Datum publicatie
20-06-2003
Zaaknummer
C01/314HR
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2003:AF6201
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

20 juni 2003 Eerste Kamer Nr. C01/314HR JMH Hoge Raad der Nederlanden Arrest in de zaak van: de vereniging WOONGROEP DE DIAMANT, gevestigd te Amsterdam, EISERES tot cassatie, advocaat: mr. J. Groen, t e g e n

de stichting WONINGSTICHTING PATRIMONIUM, gevestigd te Amsterdam, VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt. 1. Het geding in feitelijke instanties...

Wetsverwijzingen
Wet op de rechterlijke organisatie 81, geldigheid: 2003-06-20
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOL 2003, 335
NJ 2003, 692
JWB 2003/260

Conclusie

C 01/314 HR

Mr. F.F. Langemeijer

Zitting 21 maart 2003

Conclusie inzake:

Woongroep de Diamant

tegen

Woningstichting Patrimonium

Een woningstichting verhuurt (zelfstandige) woonruimte exclusief aan leden van een vereniging. Daarnaast verhuurt de woningstichting (onzelfstandige) woonruimte aan de vereniging, die deze in onderhuur geeft aan haar leden. Door conflicten binnen de vereniging is een onwerkbare situatie ontstaan, ook in de huurrelatie. De woningstichting heeft de overeenkomst met de vereniging beëindigd op de grond dat deze zich niet als een goed huurder heeft gedragen. De beëindiging staat in cassatie ter discussie.

1. De feiten en het procesverloop

1.1. In cassatie kan worden uitgegaan van de feiten, vermeld in het vonnis van de kantonrechter onder 1 - 8, aangevuld in rov. 3 en 4 van het vonnis van de rechtbank. Hieronder wordt volstaan met een samenvatting.

1.2. Verweerster in cassatie (hierna: Patrimonium) is eigenares van de woningen aan de Lederambachtstraat 99 - 123 te Amsterdam. Vier (onzelfstandige) woonruimten alsmede een gemeenschappelijke ruimte heeft Patrimonium verhuurd aan eiseres tot cassatie, Woongroep De Diamant (hierna: De Diamant). De Diamant is een rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging die statutair tot doel heeft het vormen en instandhouden van een woongroep in dit complex en het scheppen van een voor haar leden zo gunstig mogelijk woonklimaat op basis van onderlinge solidariteit en gelijkwaardigheid. Volgens de bijzondere voorwaarden van de huurovereenkomst heeft De Diamant het recht om deze woonruimten te onderverhuren.

1.3. In de bijzondere voorwaarden van de huurovereenkomst heeft Patrimonium zich verbonden om twaalf (zelfstandige) woningen in dit complex alleen aan leden van De Diamant te verhuren. Huurders voor deze woningen worden door het bestuur van De Diamant voorgedragen aan Patrimonium. In geval van opzegging van het lidmaatschap door het bestuur of van ontzetting uit het lidmaatschap door de algemene ledenvergadering is, op grond van art. 6.7 van de statuten, het bestuur van De Diamant bevoegd namens het desbetreffende lid/huurder de huurovereenkomst op te zeggen. De huurders hebben daartoe bij aanvang van hun huurovereenkomst een volmacht tot huuropzegging aan het bestuur van De Diamant gegeven(1).

1.4. In het najaar van 1996 is binnen de woongroep De Diamant een conflict uitgebroken nadat eerder een lid van de woongroep een ander lid van de woongroep ten onrechte van seksueel misbruik had beschuldigd. Op 23 en 24 augustus 1997 is een algemene ledenvergadering gehouden, waarin vier leden van De Diamant uit hun lidmaatschap zijn ontzet op de grond dat zij De Diamant op onredelijke wijze hebben benadeeld door een splitsing van de vereniging na te streven. Een vijfde lid werd uit haar lidmaatschap ontzet op de grond dat zij is teruggekomen op haar eerdere instemming met het royement van één van die leden.

1.5. Vervolgens is Patrimonium in de kwestie betrokken. Bij brief van 22 december 1997(2) heeft Patrimonium aan het bestuur van De Diamant laten weten dat Patrimonium met grote regelmaat klachten ontving over de handelwijze van het bestuur van De Diamant. Patrimonium heeft onder meer vraagtekens gezet bij de rechtmatigheid van de beslissingen tot onzetting van een aantal leden; in ieder geval vond Patrimonium het onrechtmatig dat in de algemene ledenvergadering bepaalde leden zijn aangemerkt als leden die "blanco" hadden gestemd(3). Voorts maakte Patrimonium bezwaar tegen het feit dat het bestuur van De Diamant eigenmachtig het slot van de woning van een van de huurders had vervangen, zodat deze huurder niet langer toegang tot zijn woning had. Patrimonium heeft verder haar twijfels geuit over het functioneren van het bestuur in relatie tot het statutaire doel van de vereniging. Tenslotte heeft Patrimonium te kennen gegeven huuropzeggingen die namens het bestuur waren of zouden worden gedaan niet te zullen accepteren. De brief besloot dat Patrimonium zich bij volgende klachten mogelijk genoodzaakt zou zien de huurovereenkomst met De Diamant te beëindigen onder het aanbieden van een huurovereenkomst aan de zittende onderhuurders(4).

1.6. In de eerste helft van 1998 zijn gesprekken tussen partijen gevoerd doch zonder resultaat gebleven. Vervolgens is afgesproken dat notaris Faber, die bij de formele oprichting van De Diamant betrokken was geweest, een bemiddelingspoging zou doen. In september 1998 heeft deze notaris verschillende opties voorgesteld, met als uitgangspunt dat de woonsituatie voor iedere zittende huurder (onderhuurder) zou worden veiliggesteld. De Diamant heeft daaraan niet willen meewerken v.w.b. de geroyeerde leden. Bij besluit van de algemene ledenvergadering d.d. 21 augustus 1998 waren inmiddels twee (andere) leden van de woongroep uit hun lidmaatschap ontzet op gelijke gronden als de eerder genoemde leden.

1.7. Bij brief van 15 oktober 1998(5) heeft Patrimonium de overeenkomst met De Diamant met betrekking tot de vier (onzelfstandige) woonruimten en de gemeenschappelijke ruimte opgezegd per 1 april 1999. De reden van opzegging was dat De Diamant zich stelselmatig niet als een goed huurder heeft gedragen. Patrimonium heeft zich bereid verklaard rechtstreeks met de betrokken onderhuurders een huurovereenkomst aan te gaan. Bij brief van 2 november 1998 heeft Patrimonium aan De Diamant laten weten dat zij zich om dezelfde reden niet langer verplicht acht huurovereenkomsten aan te gaan met door De Diamant voorgedragen aspirant-huurders. De Diamant heeft niet ingestemd met dit standpunt.

1.8. Op 31 december 1998 heeft Patrimonium De Diamant gedagvaard voor de kantonrechter te Amsterdam. Zij heeft primair gevorderd dat de rechter zal vaststellen dat de huurovereenkomst tussen Patrimonium en De Diamant eindigt op 1 april 1999, althans op een door de rechter te bepalen datum. Subsidiair vorderde Patrimonium wijziging, althans gedeeltelijke ontbinding, van de overeenkomst in dier voege dat Patrimonium niet langer gebonden is aan de "bijzondere voorwaarden" van de huurovereenkomst. Ter onderbouwing van de stelling dat De Diamant zich niet als een goed huurder heeft gedragen, heeft Patrimonium aangevoerd dat bestuursleden van De Diamant, in het bijzonder de voorzitter en zijn echtgenote, "een waar schrikbewind voeren over de Vereniging". Patrimonium acht zich tegenover de huurders gehouden om hen het rustig genot van het gehuurde te verschaffen en stelt dat zij daarom gehouden is maatregelen te nemen teneinde haar huurders tegen (het bestuur van) De Diamant te beschermen. Daarnaast stelt Patrimonium ook een eigen belang te hebben: zij heeft zich statutair ten doel gesteld een sociaal rechtvaardig verhuurbeleid te voeren en goede communicatie met de huurders te bevorderen.

1.9. De Diamant heeft, voor zover in cassatie van belang, het verweer gevoerd dat Patrimonium zich niet behoort te mengen in het conflict dat binnen de vereniging is ontstaan. Dat voor dit conflict geen bevredigende oplossing is gevonden, is volgens De Diamant te wijten aan het halsstarrig gedrag van de geroyeerde leden. Patrimonium had gewoon uitvoering moeten geven aan het besluit van De Diamant en de huurwoningen van de geroyeerde leden moeten laten ontruimen, waarna nieuwe, door De Diamant aangewezen leden de vrijgekomen woonruimte hadden kunnen innemen. In reconventie heeft De Diamant gevorderd dat Patrimonium wordt veroordeeld om de door De Diamant voorgedragen kandidaten als huurders te aanvaarden en aan hen de woonruimte van de uit het lidmaatschap ontzette leden ter beschikking te stellen.

1.10. Bij vonnis van 31 december 1999 heeft de kantonrechter in conventie bepaald dat de huurovereenkomst met De Diamant eindigt per 1 maart 2000 en de vordering in reconventie afgewezen.

1.11. De Diamant is van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij vonnis van 25 juli 2001 heeft de rechtbank te Amsterdam het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd behalve voor wat betreft de einddatum, die nader werd bepaald op 1 oktober 2001.

1.12. De Diamant heeft - tijdig - cassatieberoep ingesteld. Patrimonium heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk laten toelichten, waarna De Diamant heeft gerepliceerd.

1.13. In zijn schriftelijke toelichting heeft de advocaat van De Diamant meermalen verwezen naar hetgeen de voorzitter van De Diamant heeft opgemerkt in een daarbij gevoegd 98 pagina's tellend commentaar op het vonnis, met het verzoek dit commentaar als herhaald en ingelast te beschouwen. Dit heeft zich herhaald in de cassatierepliek met bijgevoegd commentaar van de voorzitter van De Diamant. Op die bijgevoegde commentaren zal de Hoge Raad naar mijn mening geen acht kunnen slaan. Op grond van art. 417 Rv kan wel worden gepleit door een andere advocaat dan degene die zich als advocaat voor verweerster heeft gesteld, maar niet door iemand die niet als advocaat is ingeschreven(6). Voor zover met het verzoek om inlas wordt beoogd aan deze regel te ontkomen, verdraagt inwilliging daarvan zich niet met een goede procesorde in cassatie. Ten overvloede merk ik op dat telkens waar de toelichting nieuwe klachten bevat, deze klachten als te laat ingediend niet in behandeling kunnen worden genomen.

2. Bespreking van de cassatiemiddelen

2.1. Middel I klaagt over onvolledigheid van de feitenvaststelling in rov. 3 en 4. In het bijzonder zou de rechtbank ten onrechte zijn voorbijgegaan aan de wijze waarop het conflict binnen de vereniging is ontstaan.

2.2. Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat de rechtbank in rov. 3 (in verbinding met het vonnis van de kantonrechter onder 4) ervan uit is gegaan dat in de woongroep een conflict is uitgebroken nadat eerder een lid van de woongroep ten onrechte van seksueel misbruik was beschuldigd. Dit kan op niets anders betrekking hebben dan op het conflict dat in middel I wordt bedoeld. Ook het in middel I herhaalde standpunt van De Diamant, dat Patrimonium zich buiten het conflict had behoren te houden, is de rechtbank niet ontgaan: zie het slot van rov. 7. Voor zover het middel bedoelt te klagen dat de rechtbank geen oog heeft gehad voor de omstandigheid dat bepaalde leden van de vereniging het conflict op de spits hebben gedreven door tegenover het bestuur het standpunt in te nemen: "hij er uit of wij er uit", behoefde de rechtbank de feitenvaststelling niet met deze gestelde omstandigheid aan te vullen. In de redenering van de rechtbank treft De Diamant immers geen verwijt wegens het ontstaan/bestaan van het conflict, maar vanwege de wijze waarop zij een aantal van haar leden na het uitbreken van het conflict heeft behandeld (zie rov. 12). Middel I treft geen doel.

2.3. Middel II vermeldt dat één van de geroyeerde leden een procedure tegen De Diamant is begonnen teneinde haar ontzetting uit het lidmaatschap onrechtmatig te doen verklaren(7). Het middel betoogt dat Patrimonium ten onrechte niet de uitkomst van die procedure heeft afgewacht alvorens partij te kiezen in het binnen de vereniging ontstane conflict. Het middel klaagt over schending van het bepaalde in de art. 176 - 225 (oud) Rv - dat is vrijwel het gehele bewijsrecht -, over schending van "het bepaalde in het Nederlandse huurrecht" en over schending van het algemene motiveringsvoorschrift in art. 121 Grondwet. Een zó vaag omschreven klacht voldoet niet aan de norm van art. 407 lid 2 Rv en kan daarom nimmer tot cassatie leiden.

2.4. Voor zover met middel II bedoeld is te klagen dat toewijzing van de vordering in conventie rechtens niet mogelijk is zolang nog niet is beslist over de rechtsgeldigheid van (tenminste één van) de ontzettingen uit het lidmaatschap van de vereniging, gaat de klacht niet op. Het antwoord op de vraag of De Diamant zich als een goed huurder heeft gedragen is niet afhankelijk van het antwoord op de vraag of het besluit van de algemene ledenvergadering tot ontzetting wordt vernietigd dan wel in stand blijft. Ook in het laatste geval is immers denkbaar dat De Diamant zich niet als een goed huurder jegens Patrimonium heeft gedragen. Middel II treft geen doel.

2.5. Middel III bevat een aantal ongenummerde klachten. De eerste klacht luidt dat de rechtbank in rov. 10 - 13 blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting met betrekking tot hetgeen moet worden verstaan onder "zich niet gedragen zoals een goed huurder betaamt". Deze klacht wordt echter toegelicht met het argument dat De Diamant uitdrukkelijk had betwist dat zij de bewoners ernstig en ontoelaatbare overlast heeft bezorgd in de vorm van psychische terreur en dat het bestuur een schrikbewind zou voeren. Gelet op deze ontkenning, had de rechtbank volgens het middel aan Patrimonium bewijs van die stellingen behoren op te dragen.

2.6. Twee vragen dienen van elkaar te worden onderscheiden. In de eerste plaats zou een vraag kunnen zijn of de rechtbank de in rov. 12 geschetste handelwijze van (organen van) De Diamant mocht kwalificeren als: "zich niet gedragen als een goed huurder" in de zin van art. 7A:1623e lid 1 onder 1° BW. Een heel andere vraag is die, of de rechtbank de in rov. 12 geschetste handelwijze heeft mogen aanmerken als vaststaand. Gezien de toelichting, doelt middel III op de laatste vraag.

2.7. Volledigheidshalve ga ik kort in op de eerstbedoelde vraag. De open norm van "goed huurder" in art. 7A:1623e lid 1 BW heeft in de jurisprudentie invulling gekregen. In het nieuwe - in deze zaak niet toepasselijke - huurrecht is een gelijke opzeggingsgrond opgenomen in art. 7:274 BW(8). Patrimonium heeft een beroep gedaan op de rechtspraak die, kort gezegd, een verhuurder verplicht om de noodzakelijke maatregelen te nemen tegen een huurder die voor zijn naaste omgeving ernstige overlast veroorzaakt. Het optreden van de verhuurder strekt ertoe de overige huurders het rustig genot van het gehuurde te doen hebben overeenkomstig art. 7A:1586 BW(9). De titel, op grond waarvan een verhuurder tegen een overlast veroorzakende huurder kan optreden, is de wettelijke maatstaf van het goed huurderschap, voor zover al niet een bepaling tegen overlast is opgenomen in het huurcontract. De opzeggingsgrond van art. 7A:1623e BW wordt dikwijls in verband gebracht met de algemene (dus niet alleen voor woonruimte geldende) norm van art. 7A:1596 BW om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken(10). Laatstbedoelde norm ziet niet slechts op de zorg van de huurder voor de gehuurde zaak zelf, maar ook op de zorg voor de woonomgeving(11).

2.8. Het kost mij enige moeite om de wijze waarop een vereniging omgaat met een binnen haar gelederen gerezen conflict te kwalificeren als zorg van de huurder voor zijn omgeving. Een misdraging van (een orgaan van) een vereniging ten opzichte van haar leden kan m.i. niet zonder meer worden gekwalificeerd als strijdig met de norm van goed huurderschap: er zal dan toch tenminste een verband moeten worden gelegd tussen de misdraging en de hinder die de verhuurder daarvan ondervindt, c.q. met de stoornis in het rustig genot van het gehuurde die de overige huurders daarvan ondervinden. Tot dusver is deze norm voornamelijk toegepast bij geluidsoverlast e.d. De rechtbank ziet dit verband hierin, dat De Diamant het rustig genot van het gehuurde van zeven huurders stoort doordat zij verlangt dat deze huurders uit hun woning worden gezet (rov. 9), althans hen in onzekerheid laat omtrent het moment waarop het bestuur gebruik maakt van de door hen ondertekende volmacht (rov. 11). Voorts ziet de rechtbank het vereiste verband hierin, dat het bestuur van de Diamant aan de huurders ernstige en ontoelaatbare psychische overlast bezorgt (rov. 10), hetgeen mogelijk is geworden doordat de statuten en reglementen van De Diamant in de individuele huurovereenkomsten zijn geïncorporeerd (rov. 9). Bij dit alles komt nog, dat de ontzettingsbesluiten een gerede kans lopen in rechte te worden vernietigd (rov. 11). Het gaat in de redenering van de rechtbank niet om bemoeienis van de verhuurder met een intern verenigingsbesluit. Dat zou m.i. bezwaarlijk te rijmen zijn geweest met de autonomie van een verenigingsbestuur en met de vrijheid van vereniging. Het gaat in de redenering van de rechtbank om een situatie die weliswaar voortvloeit uit hetgeen zich binnen de vereniging heeft afgespeeld, maar die extern, d.w.z. in de verhouding tot de andere huurders en de verhuurder, tot een onwerkbare situatie heeft geleid. Hoe dan ook, in middel III ontbreekt een concrete klacht over de wijze waarop de rechtbank het verband heeft gelegd tussen de handelwijze van De Diamant en de norm van het goed huurderschap(12).

2.9. Een tweede kanttekening is, dat in de jurisprudentie wordt erkend dat enige overlast onvermijdelijk is wanneer personen (met een uiteenlopende belangstelling en stijl van leven) dicht bij elkaar wonen. Niet elke, door een medehuurder ondervonden vorm van psychische overlast is voldoende om de huurovereenkomst met de veroorzaker op te zeggen. Om te kunnen spreken van strijd met de norm van goed huurderschap zijn laakbare handelingen vereist(13). In het bestreden vonnis heeft de rechtbank deze regel niet over het hoofd gezien. De rechtbank spreekt immers van "ernstige en ontoelaatbare overlast". De motivering laat er geen twijfel over bestaan dat de rechtbank van oordeel is dat aan (het bestuur van) De Diamant een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Deze beoordeling is te zeer met de waardering van de feiten verweven om in cassatie te kunnen worden getoetst. Aan het slot bevat het middel nog een algemene motiveringsklacht. Ik vind de door de rechtbank gegeven kwalificatie weliswaar fors, maar in het licht van de gedingstukken in feitelijke instanties niet onbegrijpelijk. In elk geval kan niet worden gezegd dat in de redenering van de rechtbank een schakel ontbreekt, noch dat de redengeving innerlijk tegenstrijdig is, noch dat de motivering van de rechtbank het bestreden oordeel niet zou kunnen dragen.

2.10. Voor zover het middel (blz. 7, herhaald op blz. 9) klaagt dat de rechtbank, vanwege de ontkenning door De Diamant, aan Patrimonium bewijs van haar stellingen had behoren op te dragen, faalt het. In de klacht wordt miskend dat de rechtbank haar oordeel niet heeft gebaseerd op feiten die niet vaststaan. Wat in wezen in geschil is, is de kwalificatie die de rechtbank aan de vastgestelde feiten heeft gegeven.

2.11. Voor het overige bevat middel III enkele klachten en detail, die ik hierna puntsgewijs zal bespreken. De lange duur van de ledenvergaderingen(14) is door de rechtbank - terecht - niet gebezigd als een op zichzelf staand argument. Het vermelden hiervan houdt kennelijk verband met de stelling van Patrimonium dat, toen het niet lukte binnen de woongroep in onderling overleg tot een oplossing te komen, het bestuur van De Diamant onbehoorlijke vergadertechnieken heeft toegepast teneinde zijn visie door te drijven; tot die technieken behoorde het houden van vergaderingen die twee dagen duurden en waarbij ieders aanwezigheid verplicht werd gesteld, terwijl een aantal (oudere) leden dit fysiek niet meer kon opbrengen(15). Het stond de rechtbank vrij, dit argument te gebruiken om, mede aan de hand daarvan, te onderbouwen dat sprake was van "zware psychische druk" op de huurders.

2.12. De klacht, welke luidt: "Volstrekt ten onrechte meent de Rechtbank dat jegens sommige leden onterechte verwijten zijn geuit" enz., verlangt in wezen een herwaardering van de feiten. Die kan de cassatierechter niet geven: zie art. 419 Rv. De klacht op blz. 8-9 van de cassatiedagvaarding, dat de rechtbank niet vooruit had mogen lopen op de beslissing in de procedure tot nietigverklaring, is slechts een herhaling van middel II en faalt op dezelfde grond. Tenslotte wordt op blz. 9-10 van de cassatiedagvaarding geklaagd dat het feit dat De Diamant de uit het lidmaatschap ontzette leden hun woonrecht wilde ontnemen niet de uitoefening van een schrikbewind is. Het middel ziet het verlies van het woonrecht in geval van royement als een logische consequentie van de structuur van De Diamant, waarmee Patrimonium van meet af aan bekend is geweest. Deze klacht miskent dat de rechtbank de kwalificatie "schrikbewind" niet enkel heeft gegrond op het feit dat De Diamant de geroyeerde leden hun woonrecht wilde ontnemen. In rov. 10, 11 en 12 valt te lezen waarop deze kwalificatie is gebaseerd. De slotsom is dat ook middel III faalt. De klacht over de gevolgen van een gegrondbevinding van de middelen voor de beslissing in reconventie mist zelfstandige betekenis.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden,

1 De statuten van Woongroep De Diamant, de tekst van de huurovereenkomsten en een voorbeeld van zo'n volmacht zijn als producties overgelegd bij CvE.

2 Prod. 5b bij CvE.

3 Patrimonium heeft dit verwijt nader toegelicht bij MvA onder 3.2.

4 Dit laatste houdt kennelijk verband met art. 7A:1623k BW.

5 Prod. 5a bij CvE.

6 Vgl. losbl. Burgerlijke Rechtsvordering (Korthals Altes), aant. 1 op art. 417.

7 Bedoeld is kennelijk de procedure tot nietigverklaring van het besluit tot ontzetting, waarvan melding is gemaakt in de akte ter rolle d.d. 25 oktober 2000. Zie: art. 2:35 jo. 2:14 en 2:15 BW.

8 Wet van 21 november 2002, Stb. 587, tot vaststelling van titel 7.4 BW (huur), ten tijde van het schrijven van deze conclusie nog niet in werking getreden. De memorie van toelichting verwijst naar de reeds bestaande bepaling (zie Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, blz. 51).

9 HR 17 december 1982, NJ 1983, 511 m.nt. PAS; HR 29 januari 1988, NJ 1988, 872 m.nt. PAS; HR 5 oktober 1990, NJ 1991, 295 m.nt. PAS; HR 27 september 1991, NJ 1992, 131 m.nt. PAS; HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167 m.nt. PAS; HR 25 juni 1999, NJ 2000, 33 m.nt. PAS; HR 11 januari 2002, RvdW 2002, 14.

10 In het nieuwe huurrecht komt deze norm terug als art. 7:213 BW: "De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen"; zie ook de MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, blz. 23.

11 HR 16 oktober 1992, NJ 1993, 167 m.nt. PAS.

12 Voor zover in de s.t., blz. 17-19, wel een dergelijke klacht besloten ligt, komt deze te laat. Over het wettelijk criterium: Asser-Abas, 5-II (suppl. II 2001), nr. 46.

13 HR 13 februari 1981, NJ 1981, 394 m.nt. PAS, herhaald in HR 21 mei 1982, NJ 1982, 528. HR 13 mei 1983, NJ 1983, 668 laat ruimte voor een zekere belangenafweging. Zie ook: R.A. Dozy en Y.A.M. Jacobs, Hoofdstukken huurrecht (1999), par. 3.3.2 en 5.2.2; T. Zuidema, Recht voor de huurder (2001), par. 2.6.

14 Zie blz. 7 van de cassatiedagvaarding, i.v.m. rov. 11.

15 CvR conv., tevens CvA reconv., blz. 4; pleitnotities zijdens Patrimonium in appel, blz. 8.