Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:2000:AA5964

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum uitspraak
26-05-2000
Datum publicatie
13-08-2001
Zaaknummer
R98/170HR
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2000:AA5964
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

-

Wetsverwijzingen
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering 429n, geldigheid: 2000-05-26
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOL 2000, 307
NJ 2000, 640
PW 2001, 21264
RvdW 2000, 138
JWB 2000/79

Conclusie

Rekest R98/170 mr De Vries Lentsch - Kostense

Parket 25 februari 2000 Conclusie inzake

[verzoekster 1]

en 8 anderen

tegen

[verweerder 1]

en 103 anderen

Edelhoogachtbaar College,

Inleiding

I. . Partijen zijn allen eigenaar van een of meer appartementsrechten in het appartementencomplex "Ameland State". Ik spreek (min of meer in navolging van Kantonrechter en Rechtbank die partijen "in het enkelvoud" aanduiden) van "[verzoeker 2] c.s." ([verzoeker 2] is verzoeker tot cassatie sub 2) en "[verweerder 1] c.s."; de vraag wie onder de "c.s.-vlag" moeten worden begrepen, komt aan de orde bij de bespreking van middelonderdeel 2 dat de klacht bevat dat de beschikking van de Rechtbank op dit punt ontoelaatbaar onduidelijk is. In dit geding gaat het om de vraag of thans verzoekers tot cassatie [verzoeker 2] c.s. "zonder redelijke grond" als bedoeld in art. 5:140 BW weigeren medewerking te verlenen aan de door [verweerder 1] c.s. gewenste aanvulling van de splitsingsakte, in welk geval op de voet van genoemde bepaling aan thans verweerders in cassatie [verweerder 1] c.s. "vervangende machtiging" verleend kan worden; de door [verweerder 1] c.s. gewenste aanvulling houdt in - kort gezegd - dat verhuur van de appartementen uitsluitend kan geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie. Ter adstructie van hun stelling dat [verzoeker 2] c.s. zonder redelijke grond hun medewerking weigeren doen [verweerder 1] c.s. een beroep op de door [verzoeker 2] c.s. met de aannemer gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten waaruit naar hun oordeel moet worden afgeleid dat partijen zich contractueel hebben verbonden uitsluitend te verhuren via een centrale organisatie.

De Kantonrechter heeft de door [verweerder 1] c.s. verzochte vervangende machtiging geweigerd; de Rechtbank heeft haar verleend. Voordat ik het door [verzoeker 2] c.s. voorgedragen cassatiemiddel bespreek, geef ik een overzicht van de feiten en het verloop van het geding.

2. Zoals gezegd, zijn partijen allen eigenaar van een of meer appartementsrechten in het appartementencomplex "Ameland State".

Het appartementencomplex is gebouwd door [..] Bouwmaatschappij B.V., hierna: [Bouwmaatschappij B.V.]. Deze [Bouwmaatschappij B.V.] heeft de appartementsrechten ook verkocht. De appartementsrechten zijn ontstaan door inschrijving op 12 januari 1993 van een notariële akte houdende splitsing in appartementsrechten van 11 januari 1993.

In de verkoopbrochure van "Ameland State" was op p. 14 de volgende passage opgenomen:

"In het Huishoudelijk Regelement is evenwel bepaald dat u, wanneer u rendement uit commerciële verhuur nastreeft, eksklusief gebruik dient te maken van de door de Vereniging gekozen verhuurorganisatie. Eén en ander vloeit voort uit de noodzaak een zodanige exploitatie professioneel op te zetten en in uitvoering te brengen. Daartoe is de verhuur van de appartementen Ameland State in eerste aanleg door initiatiefnemers ondergebracht bij Creatief Vakantieparken, één van de grootste verhuurorganisaties in de rekreatiesector van ons land."

De Rechtbank heeft in haar vonnis vastgesteld dat ter terechtzitting is gebleken dat de verkoopbrochure aan alle kopers is verstrekt en vrijelijk verkrijgbaar was op het verkoopbureau.

De met [verzoeker 2] c.s. gesloten koop/aannemingsovereenkomst bevatte onder II de volgende bepaling:

"Koper geeft opdracht aan de verkoper, die deze opdracht aanvaardt (...) met inachtneming van de (ontwerp)-splitsingsakte(n) en conform de tekening(en), technische omschrijving en voorzover aanwezig stukken van wijziging, al welke bescheiden deel uitmaken van deze overeenkomst en bij de hierna genoemde notarissen worden gedeponeerd, tot bouw van het verkochte (...)."

Art. 7 lid 4 van de koop-/aannemingsovereenkomst luidde als volgt:

"Koper verklaart de volgens deze overeenkomst aan hem ter hand gestelde documentatie en stukken te zijnen genoegen te hebben ontvangen, en aanvaardt bij deze uitdrukkelijk alle daaruit en uit deze overeenkomst voortvloeiende lasten en beperkingen."

Bij vonnis d.d. 27 april 1993 heeft de President van de Rechtbank te Leeuwarden in een kort geding tussen aannemer [Bouwmaatschappij B.V.] en twee verzoekers tot cassatie ([verzoeker 2] en [verzoekster 3]) geoordeeld dat laatstgenoemden in beginsel gehouden zijn te verhuren via de professionele verhuurorganisatie Creatief, doch dat deze gebondenheid vooralsnog slechts voor één jaar geldt.

De Vereniging van Eigenaren van Ameland State (verder: de VvE) heeft op haar vergadering van 5 juni 1993 besloten om in het huishoudelijk reglement de bepaling op te nemen dat de appartementseigenaren verplicht zijn te verhuren via een professionele verhuurorganisatie.

[verzoeker 2] c.s. hebben vervolgens in een door hen aangespannen verzoekschriftprocedure verzocht de desbetreffende besluiten van de VvE te vernietigen. Dat verzoek is in hoger beroep gehonoreerd door de Rechtbank te Leeuwarden. Het tegen de beschikking van de Rechtbank gerichte cassatieberoep is verworpen bij beschikking van Uw Raad van 10 maart 1995, NJ 1996, 594, m.nt. WMK. Uw Raad overwoog - kort gezegd - dat met het oog op de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit een regeling omtrent het gebruik en het beheer van de privé-gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar behoort te zijn en dus in het splitsingsreglement zelf moet worden opgenomen; een regeling die inhoudt dat een huurovereenkomst met betrekking tot het privé-gedeelte niet door de appartementseigenaar zelf maar slechts door een derde tot stand kan worden gebracht, kan derhalve - aldus Uw Raad - niet in het huishoudelijk reglement maar slechts in het splitsingsreglement zelf worden neergelegd.

Daarop heeft het bestuur van de VvE op de algemene ledenvergadering van 10 juni 1995 voorgesteld de akte van splitsing aan te vullen met een artikel, waarvan het eerste lid luidt:

"Verhuur van de appartementen zal uitsluitend geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie, waartoe de Vereniging met die organisatie een beheersovereenkomst aangaat. Verhuur rechtstreeks respectievelijk individueel van een appartement is verboden."

De overige leden van dit artikel houden in dat bij overtreding een boete verschuldigd is (lid 2), dat de VvE de huurprijs vaststelt (lid 3) en dat de vergadering beslist met welke verhuurorganisatie de beheersovereenkomst wordt aangegaan (lid 4).

De meerderheid van de vergadering is met dit voorstel accoord gegaan. Met name thans verzoekers tot cassatie sub 1 t/m 5 hebben geweigerd hun medewerking te verlenen aan de voorgestelde wijziging van de akte van splitsing, terwijl de verzoekers tot cassatie sub 6 en 7 zich, hoewel daartoe uitgenodigd, niet hebben verklaard; over de verzoekers sub 8 en 9, [verzoeker 8] en [verzoekster 9], kom ik nog nader te spreken.

3. [verweerder 1] c.s. hebben in deze bij de Kantonrechter te Leeuwarden aanhangig gemaakte procedure verzocht om op de voet van art. 5:140 BW aan hen vervangende machtiging te verlenen tot aanvulling van de akte van splitsing met de hiervoor vermelde bepaling (inhoudende dat verhuur van de privé-gedeelten uitsluitend "centraal" kan geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie); dit, op de grond dat [verzoeker 2] c.s. (onder wie in eerste aanleg thans verzoekers tot cassatie sub 1 t/m 7 alsmede [T.] en de hypotheekhouders [..] Vastgoed B.V., [..] Beheer B.V. en de Rabobank Alkmaar en omstreken) zonder redelijke grond hun medewerking (of toestemming) weigeren. (Ik spreek hierna uitsluitend nog van "medewerking" en laat de positie van de hypotheekhouders die geen cassatieberoep hebben ingesteld verder buiten beschouwing). Zij voerden daartoe aan dat [verzoeker 2] c.s. reeds vóór het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst wisten dat er een verplichting tot centrale verhuur zou gaan gelden en zij zich ook contractueel tot zodanige centrale verhuur hebben verbonden. Centrale verhuur is volgens [verweerder 1] c.s. in het belang van het collectief van appartementseigenaren omdat daardoor een uniforme en hoge kwaliteitsstandaard kan worden gehandhaafd. Het is voor [verweerder 1] c.s. daarbij niet van belang welke professionele verhuurorganisatie de verhuur op zich neemt. De stelling van [verzoeker 2] c.s. dat individuele verhuur rendabeler zou zijn, is volgens [verweerder 1] c.s. in het geheel niet geadstrueerd.

4. [verzoeker 2] c.s. hebben zich op het standpunt gesteld dat hun verzet tegen de aanvulling niet zonder redelijke grond is. Zij hebben in dat verband het volgende aangevoerd:

- Het in de verkoopbrochure op p. 14 neergelegde beginsel van centrale verhuur is geen onderdeel geworden van de door [verzoeker 2] c.s. ondertekende overeenkomst. Er was zeker geen contractuele binding of verplichting met een looptijd langer dan één jaar; bij de onderhandelingen in de precontractuele fase is in vergaande mate afbreuk gedaan aan het dwingende karakter van dat beginsel zoals in de brochure verwoord.

- Dat [verzoeker 2] c.s. legitieme belangen hebben blijkt reeds uit de omstandigheid dat het bestuur van de VvE in 1995/1996 van mening was dat in de akte van splitsing - bij wijze van "package deal" - een uitzondering zou moeten worden opgenomen voor vier van de (thans) verzoekers in cassatie, inhoudende dat deze vier appartementseigenaren niet gehouden zouden zijn tot centrale verhuur.

- Bovendien blijkt centrale verhuur aanzienlijk minder rendabel te zijn dan individuele verhuur; gevreesd moet worden dat de waarde van de appartementen verder zal dalen als de verzochte wijziging wordt gerealiseerd.

- Uit het (onder 2 genoemde) vonnis van de President van de Rechtbank Leeuwarden d.d. 27 april 1993 gewezen tussen aannemer [Bouwmaatschappij B.V.] en [verzoeker 2] en [verzoekster 3], volgt dat laatstgenoemden niet langer dan één jaar gebonden zijn aan centrale verhuur.

5. De Kantonrechter te Leeuwarden heeft het verzoek van [verweerder 1] c.s. afgewezen op grond van de volgende overwegingen. Vooropgesteld moet worden dat een appartementseigenaar de in art. 5:120 BW neergelegde bevoegdheid toekomt om zijn appartement, dat is bestemd om als afzonderlijk geheel door hem zelf te worden gebruikt, ook daadwerkelijk zelf te gebruiken of zelf aan een ander in gebruik te geven. Verplichte centrale verhuur kan die autonomie vergaand beperken; het kan van invloed zijn op het rendement van het geïnvesteerde vermogen en (mede daardoor) op de (verkoop)waarde van het appartement evenals op de overige mogelijkheden van de appartementseigenaar om profijt te trekken van zijn onroerende zaak. De in art. 5:120 neergelegde autonomie behoort slechts te wijken voor verplichte centrale verhuur in een geval waarin voor geen misverstand vatbaar is dat de kopers van de appartementen voormelde mogelijkheden en vrijheden willens en wetens hebben prijsgegeven door uitdrukkelijk te kiezen voor het uitgangspunt van centrale verhuur; daarbij moeten zij onder ogen hebben gezien of hebben kunnen zien dat de aan zo'n systeem van centrale verhuur verbonden vrijheidsbeperkingen ook zouden gelden voor rechtsopvolgers, hetgeen de verkoopmogelijkheden en -prijzen in belangrijke mate zou kunnen bepalen. Kennelijk is in de precontractuele fase op deze doorslaggevende punten wél een misverstand gerezen. Dat dit misverstand over zulke aanzienlijke belangen is ontstaan, behoort te leiden tot de slotsom dat de weigering van [verzoeker 2] c.s. tot medewerking aan de door [verweerder 1] c.s. gewenste wijziging van de splitsingsakte niet onredelijk is.

6. Op het door [verweerder 1] c.s. ingestelde appèl heeft de Rechtbank te Leeuwarden de beschikking van de Kantonrechter vernietigd en alsnog vervangende machtiging verleend.

De beschikking van de Kantonrechter vermeldt in de aanhef dat zij is gegeven in de zaak van [verweerder 1] en 104 anderen tegen [verzoekster 1] en 7 met name genoemde anderen en voorts de hypotheekhouders [..] Vastgoed B.V., [..] Beheer B.V. en de niet verschenen Rabobank Alkmaar B.V. In appèl hebben [verzoekster 1] en de 7 in de beschikking van de Kantonrechter met name genoemde anderen een verweerschrift ingediend nadat door [verweerder 1] en de zijnen (de 104 anderen) een beroepschrift was ingediend. De beschikking van de Rechtbank vermeldt in de aanhef dat zij is gegeven in de zaak van "[verweerder 1] en 102 anderen" tegen "[verzoeker 2] en 7 anderen" en de niet verschenen hypotheekhouders [..] Vastgoed B.V. en [..] Beheer B.V. In de beschikking zelf wordt onder de kop "Procesgang" het volgende overwogen:

"Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben de raadslieden de rechtbank medegedeeld dat [verzoeker 8] en [verzoekster 9] te [woonplaats E] (appellanten sub 83 en 84) zich als appellanten hebben teruggetrokken, maar qua standpunt als geïntimeerden aan de lijst van [verzoeker 2] wensen te worden toegevoegd. Bovendien heeft [T.] (geïntimeerde sub 4) niet meer te gelden als geïntimeerde wegens verkoop van zijn appartement. In zijn plaats is [verweerder 103] gekomen, die echter qua standpunt aan de lijst van [verweerder 1] wil worden toegevoegd."

Met betrekking tot de vraag of vervangende machtiging moet worden verleend overwoog de Rechtbank als volgt, na te hebben vooropgesteld dat [verweerder 1] c.s. de zaak in volle omvang aan de Rechtbank voorleggen en dat aan de orde is de vraag of [verzoeker 2] c.s. zonder redelijke grond als bedoeld in art. 5:140 BW hun medewerking weigeren aan het opnemen van een bepaling in de splitsingsakte inhoudende dat de verhuur van de appartementen uitsluitend centraal kan geschieden door tussenkomst van een professionele verhuurorganisatie:

"5. Anders dan de kantonrechter is de rechtbank van oordeel dat [verzoeker 2] zonder redelijke grond zijn medewerking of toestemming weigert aan opneming in de akte van splitsing van het centrale verhuurbeding.

6. De rechtbank overweegt hiertoe dat naar haar oordeel [verzoeker 2] zich contractueel verbonden heeft om, als hij wilde verhuren, dit via een centrale organisatie te doen. Deze contractuele verbondenheid wordt bepaald door de inhoud van de koop-aannemingsovereenkomst waar in artikel 7 lid 4 uitdrukkelijk wordt verwezen naar documentatie, op grond waarvan ook de inhoud van deze documentatie geacht moet worden de contractuele verhouding tussen partijen mede te bepalen. Nu voorts uit de tekst op pag. 14 van de verkoopdocumentatie blijkt dat de eigenaren - als zij willen verhuren - gebonden zijn dit via een centrale verhuurorganisatie te doen, staat hiermee vast dat van den aanvang af [verzoeker 2] gebonden is aan centrale verhuur.

7. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [verzoeker 2] zich nog verweerd met de stelling dat de verkoopbrochure niet geacht kan worden deel uit te maken van de koop-aannemingsovereenkomst. Nu echter vervolgens ter terechtzitting is gebleken dat de verkoopbrochure aan een ieder is verstrekt en voorts in het verkoopkantoor aanwezig was waar iedereen deze vrijelijk kon meenemen, zal de rechtbank dit verweer verwerpen."

7. [verzoeker 2] c.s. - dat wil zeggen [verzoeker 2] en 8 met name genoemde anderen onder wie niet de aanvankelijk tot de groep [verzoeker 2] c.s. behorende [T.] en evenmin diens rechtsopvolger [verweerder 103] doch wèl de aanvankelijk tot de groep [verweerder 1] c.s. behorende [verzoeker 8] en [verzoekster 9] - hebben cassatieberoep ingesteld; in het verzoekschrift tot cassatie wordt vermeld dat de bestreden beschikking is gewezen tussen verzoekers tot cassatie alsmede [..] Vastgoed B.V. en [..] Beheer B.V. als geïntimeerden en [verweerder 1] en 103 anderen, onder wie [verweerder 103], als appellanten. Een verweerschrift is ingediend door [verweerder 1] c.s., dat wil zeggen door allen die in het verzoekschrift tot cassatie als verweerders zijn genoemd, kennelijk met uitzondering van [..] (in het verzoekschrift tot cassatie vermeld als verweerder nr. 103) wiens naam ontbreekt bij de opsomming van namen in de aanhef van het verweerschrift.

Het cassatiemiddel

8. Het tweede middelonderdeel (middelonderdeel 1 bevat geen klacht) komt met een motiveringsklacht op tegen de vermelding van de Rechtbank op het voorblad van haar beschikking dat de beschikking is gegeven tussen [verweerder 1] en 102 anderen als appellanten en [verzoeker 2] en zeven anderen (en de in appèl niet verschenen vennootschappen [..] Vastgoed en [..] Beheer als geïntimeerden). Betoogd wordt dat deze vaststelling onbegrijpelijk is nu uit de pleitaantekeningen van de raadsman van [verweerder 1] c.s. en uit die van de raadsman van [verzoeker 2] c.s. blijkt dat appellanten sub 83 en 84 ([verzoeker 8 en 9]) zich hangende het hoger beroep aan de zijde van geïntimeerden hebben geschaard en dat geïntimeerde sub 4 ([T.]) zijn appartementsrecht hangende het hoger beroep heeft verkocht aan [verweerder 103] die zich vervolgens aan de zijde van appellanten heeft geschaard. Eén en ander brengt mee dat [verweerder 1] uiteindelijk werd vergezeld door 103 andere appellanten en [verzoeker 2] door 8 andere geïntimeerden (afgezien van de in appèl niet verschenen vennootschappen [..] Vastgoed B.V. en [..] Beheer B.V.). Aldus het middel.

[verweerder 1] c.s. hebben zich met betrekking tot dit middelonderdeel gerefereerd aan het oordeel van Uw Raad.

9. Deze motiveringsklacht faalt. Van onbegrijpelijkheid is mijns inziens geen sprake. De procedure in hoger beroep vond aanvankelijk - gezien het beroepschrift en het verweerschrift - plaats tussen 105 appellanten, te weten [verweerder 1] en 104 anderen onder wie [verzoeker 8] en [verzoekster 9], en 8 geïntimeerden, te weten [verzoeker 2] en 7 anderen onder wie [T.] (de niet verschenen [..] Vastgoed en [..] Beheer buiten beschouwing gelaten). Uit de hiervoor onder 6 geciteerde overweging van de Rechtbank met betrekking tot hetgeen de raadslieden van partijen ter zitting hebben betoogd omtrent de vraag wie voor het vervolg van de procedure als appellant dan wel als geïntimeerde moest worden aangemerkt, blijkt dat de Rechtbank dit betoog aldus heeft opgevat dat [verzoeker 8] en [verzoekster 9] zich als appellanten terugtrokken zodat aan de zijde van appellanten resteerden "[verweerder 1] en 102 anderen" en dat in de plaats van geïntimeerde [T.] is gekomen [verweerder 103] zodat aan de zijde van geïntimeerden (de niet verschenen hypotheekhouders buiten beschouwing gelaten) sprake bleef van "[verzoeker 2] en 7 anderen. De verklaring van de raadslieden bij pleidooi in appel dat [verzoeker 8] en [verzoekster 9] "qua standpunt" aan de lijst van [verzoeker 2] wensten te worden toegevoegd en dat [verweerder 103] "qua standpunt" aan de zijde van [verweerder 1] wilde worden toegevoegd, heeft de Rechtbank kennelijk niet opgevat als een wens om daadwerkelijk als formeel geïntimeerde of formeel appellant op te treden. Dat oordeel is niet onbegrijpelijk nog daargelaten dat de aan het middel kennelijk ten grondslag liggende opvatting dat het is toegestaan op een dergelijke informele wijze van "kant te wisselen" mij niet juist voorkomt.

Resteert de vraag of [verzoeker 8] en [verzoekster 9] die in cassatie optreden aan de zijde van verzoekers tot cassatie [verzoeker 2] c.s., ontvankelijk zijn. Ik kom tot de conclusie - zij het na enige aarzeling - dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord. Art. 426 Rv. bepaalt dat tegen beschikkingen op rekest beroep in cassatie kan worden ingesteld door degenen die in een der vorige instantiën verschenen zijn; beperkingen worden daarbij niet gesteld. Naar mijn oordeel moet daarbij met name bij verzoekschriftprocedures met een contentieus karakter de beperking worden gesteld dat in cassatie niet kan worden opgekomen tegen een uitspraak waarbij men in het gelijk is gesteld. [verzoeker 8] en [verzoekster 9] behoorden "tot het kamp" van [verweerder 1] c.s. die in appèl in het gelijk zijn gesteld. Zij hebben zich echter als appellanten teruggetrokken en kunnen naar mijn oordeel dan ook niet worden beschouwd als in het gelijk gestelden. Dat brengt mij tot de slotsom dat zij in cassatie ontvankelijk zijn en dat in zoverre hun "wisseling van kant" is toegestaan.

10. Middelonderdeel 3 richt zich met een aantal subonderdelen tegen rechtsoverweging 6 van de bestreden beschikking, hiervoor onder 6 geciteerd, waarin de Rechtbank overwoog dat [verzoeker 2] c.s. zonder redelijke grond hun medewerking weigeren nu uit art. 7 lid 4 van de koop-/aannemingsovereenkomst in verbinding met de passage op p. 14 van de verkoopbrochure blijkt dat [verzoeker 2] c.s. zich contractueel hebben verbonden om de verhuur via een centrale verhuurorganisatie te laten verlopen.

Middelonderdeel 3.1 klaagt dat de Rechtbank heeft miskend dat [verzoeker 2] c.s. de bewuste koop-/aannemingsovereenkomst hebben gesloten met de aannemer die in deze procedure geen partij is en dat deze "contractuele verhouding tussen [verzoeker 2] en een derde in deze procedure niet van betekenis kan zijn". Het middelonderdeel strekt voorts ten betoge dat het oordeel van de Rechtbank eveneens onjuist, althans onbegrijpelijk is indien zij van oordeel is dat de koop-/aannemingsovereenkomst derdenwerking heeft in dier voege dat andere appartementseigenaren rechten kunnen ontlenen aan de overeenkomsten tussen [verzoeker 2] c.s. en de aannemer. Middelonderdeel 3.2 strekt ten betoge dat de tekst op p. 14 van de verkoopbrochure (hiervoor onder 2 geciteerd) niet relevant kan zijn voor de vraag of [verzoeker 2] c.s. op redelijke gronden weigeren mee te werken aan de splitsing aangezien deze brochure slechts vermeldt dat in het huishoudelijk reglement een verplichting tot centrale verhuur is opgenomen, terwijl de daartoe strekkende bepalingen in het huishoudelijk reglement zijn vernietigd bij (in kracht van gewijsde gegane) beschikking d.d. 27 april 1994. Gelet op het betoog van [verzoeker 2] c.s. dat uit de koop-/aannemingsovereenkomst zelf volgt dat de verkoopbrochure geen deel uitmaakt van de koop-/aannemingsovereenkomst, is mede in het licht van art. II van de koop-/aannemingsovereenkomst onbegrijpelijk - aldus middelonderdeel 3.3 - het oordeel van de Rechtbank dat de verkoopbrochure op grond van art. 7 lid 4 geacht moet worden deel uit te maken van deze overeenkomst.

Middelonderdeel 4.1 stelt voorop dat uit de bestreden beschikking blijkt dat de Rechtbank haar oordeel dat [verzoeker 2] c.s. zonder redelijke grond hun medewerking of toestemming weigeren uitsluitend heeft gegrond op haar oordeel dat [verzoeker 2] c.s. zich contractueel verbonden hebben tot centrale verhuur. Met dat oordeel, aldus dit middelonderdeel, heeft de Rechtbank miskend dat het enkele gegeven dat een appartementseigenaar contractueel gebonden moet worden geacht aan de bepaling waarmee de gevraagde aanvulling van de splitsingsakte overeenstemt, in casu de verplichting tot centrale verhuur, onvoldoende is om te kunnen vaststellen dat die weigering zonder redelijke grond is. Althans is het oordeel van de Rechtbank, aldus dit middelonderdeel, onvoldoende gemotiveerd nu de Rechtbank geen aandacht heeft besteed aan de stellingen van [verzoeker 2] c.s. dat zij in eigen beheer veel betere rendementen weten te behalen, dat zij niet in hun in art. 5:120 lid 1 BW neergelegde autonomie willen worden beknot en dat zij een vermindering van de waarde van hun appartementen vrezen ingeval hun autonomie wordt beperkt aangezien die beperking ook voor hun rechtsopvolgers zal gelden. Middelonderdeel 4.2 strekt ten betoge dat de weigering niet zonder redelijke grond is reeds omdat op de vergadering van de VvE van 9 maart 1996 door de toen aanwezige leden is ingestemd met de hiervoor onder 4 genoemde "package deal".

11. Bij de beoordeling van deze middelonderdelen moet het volgende worden vooropgesteld. De wetsgeschiedenis geeft geen bijzondere aanknopingspunten voor de uitleg van het in dit geding centraal staande begrip "weigeren van toestemming zonder redelijke grond". Zie hierover mijn oud-ambtgenoot Leijten in zijn conclusie voor Uw beschikking van 3 oktober 1986, NJ 1987, 40. Leijten wijst erop dat de redelijke grond niet reeds komt te ontbreken doordat maar één of enkele van velen weigeren aan de wijziging mee te werken en dat de redelijkheid als zodanig van het wijzigingsvoorstel niet behoeft te betekenen dat het verzet daartegen zonder redelijke grond is. In de literatuur wordt aangenomen dat aan de zijde van degene die toestemming weigert ook een redelijke grond aanwezig kan zijn ingeval de overige betrokkenen door de weigering worden benadeeld. Volgens de heersende opvatting zouden de mogelijkheden tot wijziging van de akte van splitsing tegen de zin van één of enkele eigenaars dan ook moeten worden verruimd omdat het vereiste dat een "redelijke grond" ontbreekt thans in veel gevallen aan een vervangende machtiging in de weg zal staan. Zie Mertens, Mon. Nieuw BW (B-29), tweede druk, nr. 46 met verwijzingen. De door de rechter in het kader van art. 5:140 te verrichten toetsing is naar mijn oordeel overigens niet beperkt van aard. In genoemde bepaling wordt gesproken van "weigeren zonder redelijke grond"; de op een beperkte toetsing duidende term "kennelijk" ontbreekt. Zie ook Asser-Mijnssen-Davids-Van Velten, 1996, nr. 592. Dat de verhouding van appartementseigenaren wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid (zie Asser-Mijnssen-Davids-Van Velten, a.w., nr. 351) kan mijns inziens bij bedoelde toetsing ook een rol spelen.

Leijten heeft in zijn zojuist genoemde conclusie betoogd dat hem niet voor betwisting vatbaar lijkt "dat de-al-dan-niet-redelijkheid van de weigering om aan een reglementswijziging mee te werken mede kan afhangen van de voorwaarden waaronder indertijd de appartementseigenaren hun appartementsrecht hebben gekocht". Op deze passage is door [verweerder 1] c.s. een beroep gedaan (pleitaantekeningen in appèl, p. 7). Leijten vervolgde zijn betoog aldus: "Wie heeft gekocht toen als regel gold dat zijn bijdrage in de kosten en schulden ten hoogste honderd gulden per maand zou bedragen, zal op die in het verleden gewortelde grond niet onredelijk mogen heten als de wijziging inhoudt dat hij in de toekomst tenminste duizend gulden per maand als bijdrage zal moeten betalen." Het komt mij dan ook voor dat Leijten niet (zozeer) doelde op een situatie als de onderhavige waarin de verplichting tot centraal verhuren nog niet was neergelegd in de splitsingsakte maar alleen was opgenomen in de koop-/aannemingsovereenkomst, terwijl (ten onrechte) ervan werd uitgegaan dat een en ander geregeld zou kunnen worden in het nog vast te stellen huishoudelijk reglement.

In het voetspoor van Leijten, meen ik dat de omstandigheid dat appartementseigenaren zich destijds bij de koop-/aannemingsovereenkomst hebben verbonden tot centrale verhuur kán meebrengen dat de weigering tot medewerking aan opneming van die verplichting in de splitsingsakte zonder redelijke grond is jegens de andere appartementseigenaren die bij de aankoop van de appartementsrechten ervan zijn uitgegaan dat een verplichting tot centrale verhuur zou gelden. Of inderdaad sprake is van een weigering zonder redelijke grond zal afhangen van de omstandigheden van het geval; daarbij is naar mijn oordeel met name van belang - zoals ook de Kantonrechter overwoog - in hoeverre de weigerachtige appartementseigenaren zich destijds ervan bewust zijn geweest dat zij zich tot centrale verhuur verbonden en in hoeverre zij beseften dat de verplichting tot centrale verhuur die in wezen werd nagestreefd ook hun rechtsopvolgers zou moeten binden. (Dat daarbij ten onrechte ervan werd uitgegaan dat kon worden volstaan met een bepaling in het huishoudelijk reglement doet in dit verband naar mijn oordeel niet ter zake.) Onder verwijzing naar tal van passages in de gedingstukken betogen [verweerder 1] c.s. in hun verweerschrift in cassatie dat ook [verzoeker 2] c.s. zich in de loop van de procedure in feite bij het hiervoor verdedigde standpunt hebben aangesloten en dat de bestreden overwegingen van de Rechtbank mede tegen die achtergrond moeten worden begrepen.

12. Met verweerders in cassatie ben ik van oordeel dat de bestreden overwegingen niet aldus moeten worden gelezen dat de Rechtbank van oordeel is dat uit de koop-/aannemingsovereenkomsten een rechtstreekse contractuele gebondenheid van [verzoeker 2] c.s. jegens de overige appartementseigenaren voortvloeit. De bestreden overwegingen moeten naar mijn oordeel - mede in het licht van de door partijen in dit geding ingenomen standpunten - "slechts" aldus worden begrepen dat ook de Rechtbank ervan uitgaat dat het gegeven dat [verzoeker 2] c.s. zich destijds bij de koop-/aannemingsovereenkomst jegens de aannemer hebben verbonden tot centrale verhuur een omstandigheid is die meeweegt bij de beantwoording van de vraag of de weigering die verplichting alsnog in de splitsingsakte neer te leggen zonder redelijke grond is jegens de andere appartementseigenaren die bij de aankoop van hun appartementsrechten ervan zijn uitgegaan dat een verplichting tot centrale verhuur zou gaan gelden. In zoverre faalt middelonderdeel 3.1 bij gebrek aan feitelijke grondslag.

Uit de overwegingen van de Rechtbank lijkt evenwel te volgen dat zij van oordeel is dat bedoelde omstandigheid eo ipso meebrengt dat de weigering zonder redelijke grond is. Voorzover de Rechtbank daarvan inderdaad is uitgegaan geeft haar oordeel mijns inziens blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Voorzover de Rechtbank heeft geoordeeld dat bedoelde omstandigheid gezien de overige omstandigheden van het geval meebrengt dat de weigering zonder redelijke grond is, heeft zij haar oordeel onvoldoende gemotiveerd. In zoverre slaagt middelonderdeel 4.1.

De in middelonderdeel 4.2 vervatte klacht faalt aangezien de enkele omstandigheid dat op de vergadering van de VvE van 9 maart 1996 is ingestemd met de zogenaamde "package deal" waarbij een aantal van thans verzoekers tot cassatie werden vrijgesteld van centrale verhuur, niet kan leiden tot de slotsom dat de litigieuze weigering een redelijke grond heeft.

13. De middelonderdelen 3.2 en 3.3 falen voorzover zij voortbouwen op middelonderdeel 3.1. De in deze middelonderdelen vervatte klachten omtrent de "contractuele gebondenheid" van [verzoeker 2] c.s. behoeven naar het mij voorkomt wel behandeling in het kader van middelonderdeel 4.1 aangezien in de aanhef van het middel wordt vooropgesteld dat de middelonderdelen in onderlinge samenhang moeten worden gelezen. Ook middelonderdeel 4.1 heeft immers betrekking op de vraag of [verzoeker 2] c.s. zich destijds hebben verbonden tot centrale verhuur al komt deze vraag bij dit middelonderdeel aan de orde in verband met het uitgangspunt dat een contractuele gebondenheid onder omstandigheden kán meebrengen dat de weigering tot medewerking aan de wijziging een redelijke grond ontbeert. In dat verband merk ik het volgende op.

Middelonderdeel 3.2 faalt nu het eraan voorbijziet dat de Rechtbank de koop-/aannemingsovereenkomsten, althans de desbetreffende passages in de verkoopbrochure, kennelijk aldus heeft uitgelegd dat moet worden aangenomen dat de verplichting tot centrale verhuur ook had te gelden toen bleek dat die verplichting moest worden vastgelegd in de splitsingsakte omdat niet kon worden volstaan met een bepaling in het huishoudelijk reglement, zoals partijen aanvankelijk dachten. Die uitleg is niet onbegrijpelijk.

Evenmin onbegrijpelijk acht ik het door middelonderdeel 3.3 bestreden oordeel van de Rechtbank dat de inhoud van de verkoopbrochure de contractuele verhouding tussen partijen mede bepaalt gezien art. 7 lid 4 van de koop-/aannemingsovereenkomst. Dit artikellid verwijst naar de "volgens de overeenkomst" aan de koper ter hand gestelde documentatie en stukken; kennelijk heeft de Rechtbank deze bepaling aldus uitgelegd dat zij betrekking heeft op die documentatie die "in het kader van" de overeenkomst aan de koper ter hand is gesteld. Dat verklaart ook waarom zij het verweer van [verzoeker 2] c.s. dat de verkoopbrochure niet geacht kan worden deel uit te maken van de koop-/aannemingsovereenkomst verwerpt met de overweging dat ter zitting is gebleken de verkoopbrochure aan een ieder is verstrekt (en in het verkoopkantoor aanwezig was waar iedereen deze vrijelijk kon meenemen). Onbegrijpelijk acht ik deze uitleg niet.

14. Het voorgaande brengt mij tot de conclusie dat de bestreden beschikking niet in stand kan blijven en dat verwijzing moet volgen.

Conclusie

De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking en tot verwijzing ter verdere behandeling en beslissing.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden