Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:1997:8

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
28-03-1997
Datum publicatie
26-09-2019
Zaaknummer
16312
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1997:ZC2389
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst woning. Opschortingsrecht art. 6:262 BW huurder in geval van gebreken. Ingebrekestelling bij door huurder op art. 6:265 BW geënte procedure tot ontbinding?

Behoudens het geval de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, bestaat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. Bij het ontbreken van een dergelijke mededeling kan de huurder zich wat betreft zijn betalingsverplichtingen ook niet beroepen op het opschortingsrecht van art. 6:262 BW.

Indien er een gebrek ontstaat tijdens de huurovereenkomst, dan geeft dit gebrek, aangenomen dat het ernstig genoeg is, de bevoegdheid tot ontbinding. Een ingebrekestelling is in dat geval niet vereist omdat door het enkele ontstaan van een gebrek het voor de verhuurder (tijdelijk) onmogelijk is om aan zijn verplichtingen te voldoen, zodat op grond van art. 6:265 lid 2 BW de bevoegdheid tot ontbinding zonder ingebrekestelling bestaat.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

nr. 16312
zitting 28 maart 1997

Mr. Hartkamp

Conclusie inzake

[eiseres]

tegen

[verweerster]

Edelhoogachtbaar College,

Feiten en procesverloop

1) Eiseres tot cassatie, [eiseres] , is gedurende 28 jaar huurster geweest van de woning aan de [a-straat 1] te [woonplaats] . Verhuurster van deze woning was laatstelijk de verweerster in cassatie, hierna [verweerster] te noemen.

De huurovereenkomst is door opzegging zijdens [eiseres] geëindigd op 31 juni 1993.

[eiseres] heeft de huurpenningen over de periode vanaf januari tot en met juni 1993 onbetaald gelaten; het betreft een bedrag van in totaal ƒ 2.197,14.

2) Bij dagvaarding van 6 december 1993 heeft [verweerster] [eiseres] gedagvaard voor de Kantonrechter te 's-Gravenhage en gevorderd haar op grond van de voorgaande feiten te veroordelen tot betaling van voornoemd bedrag van ƒ 2.197,14, alsmede de wettelijke rente hierover en de door haar gemaakte incassokosten ad ƒ 387,24.

[eiseres] verweerde zich tegen deze vordering met het betoog dat de woning onderhoudsgebreken vertoonde, waardoor de woning voor haar niet bewoonbaar was, mede gezien haar gevorderde leeftijd en haar longkwaal. Derhalve was zij genoodzaakt geweest gedurende de periode januari tot en met juni 1993 elders te verblijven. Voorts stelde [eiseres] dat zij in december 1992 de beheerder van de woning, [A] B.V., middels een telegram en een aangetekende brief van deze situatie op de hoogte had gesteld, waarbij zij had aangekondigd haar huurbetalingen te zullen staken indien geen maatregelen zouden worden getroffen.

Nu zij in de genoemde periode vanaf januari 1993 geen huurgenot had gehad, achtte zij zich ontslagen van haar verplichting tot betaling van huurpenningen, althans stelde zij gerechtigd te zijn deze betaling op te schorten. In (voorwaardelijke) reconventie vorderde zij op grond van het voorgaande gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst voorzover het haar betalingsverplichting in voornoemde periode betrof.

[verweerster] betwistte dat sprake was van onderhoudsgebreken. Daarnaast betwistte zij dat [eiseres] haar op enigerlei wijze had geïnformeerd of gesommeerd met betrekking tot haar klachten over de staat van de woning.

3) Bij tussenvonnis van 28 juli 1994 werd [eiseres] toegelaten tot het bewijzen van haar stelling dat de woning in de periode januari tot en met juni 1993 niet bewoonbaar was. Vervolgens wees de kantonrechter in zijn eindvonnis van 13 april 1995 de vordering toe, aangezien hij van oordeel was dat [eiseres] niet in het haar opgedragen bewijs was geslaagd. Terloops overwoog de kantonrechter daarbij nog aangaande het telegram en de aangetekende brief (r.o. 2, tussen haakjes);

"Wat dit laatste betreft is de stelling van [verweerster] (= [verweerster] , ASH) juist dat niet gebleken is dat het door [eiseres] gestelde telegram d.d. 12 november 1992 en de genoemde brief van 19 november 1992 [verweerster] hebben bereikt"

4) Vergeefs stelde [eiseres] hoger beroep in. Haar grieven richtten zich tegen de bewijsopdracht (1), tegen het oordeel dat zij niet in haar bewijsopdracht was geslaagd (2), tegen het hiervoor geciteerde oordeel dat van ontvangst van een telegram of brief niet was gebleken (3) en tegen de kostenveroordeling in voorwaardelijke reconventie (4).

5) In het bestreden vonnis van 14 februari 1996 overwoog de Rechtbank te 's-Gravenhage allereerst dat vaststaat dat de huurovereenkomst eerst op 1 augustus 1993 is geeindigd en dat daaruit volgt dat Van Bominel in beginsel huur diende te betalen tot die datum. Wat er ook zij van het gepretendeerde opschortingsrecht, [eiseres] betalingsverplichting was daarmee niet vervallen, aldus de rechtbank (r.o. 5.2).

Vervolgens verwierp de rechtbank [eiseres] beroep op de in reconventie gevorderde (gedeeltelijke) ontbinding. Daarbij overwoog zij (r.o. 5.4):

”Nu echter die gevorderde ontbinding geen terugwerkende kracht heeft, kan dat niet tot het door [eiseres] gewenste resultaat (dat zij onder haar betalingsverplichting over genoemde periode uitkomt) leiden. De vraag of [eiseres] in casu al dan niet terecht haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort is dan ook voor de beslissing van het geschil niet relevant."

Ten overvloede overwoog de rechtbank (r.o. 5.5) nog dat:

"... [eiseres] niet heeft aangetoond dat een telegram aan [verweerster] is verzonden noch wat de inhoud daarvan dan was. Voorts heeft [eiseres] , blijkens de overgelegde enveloppe, de brief van 19 november 1992 omstreeks 15 december 1992 terug ontvangen, waaruit zij kon afleiden - nu gesteld noch gebleken is dat die brief ook per gewone post was verzonden - dat van haar dreigement geen huur meer te betalen door [verweerster] (althans haar beheerder) geen kennis was genomen. Het had onder die omstandigheden op de weg van [eiseres] gelegen in ieder geval verdere actie te ondernemen alvorens tot opschorting van haar betalingsverplichting over te gaan (bijvoorbeeld telefonisch contact opnemen met [verweerster] of haar beheerder), in welk laatste geval haar de blijkbaar onjuiste adressering van de brief zou zijn gebleken."

Vervolgens bekrachtigde de rechtbank het eindvonnis van de kantonrechter.

6) Tegen dit vonnis stelde [eiseres] - tijdig - beroep in cassatie in, waarbij zij een viertal middelen formuleerde. Tegen [verweerster] is verstek verleend. Daarop heeft [eiseres] , zonder nadere schriftelijke toelichting van haar stellingen, arrest gevraagd.

Bespreking van het cassatiemiddel

5) Middel I is gericht tegen r.o. 5.2, waar de rechtbank overweegt dat de verplichting van [eiseres] niet is vervallen door hantering van het opschortingsrecht. Het middel acht deze beslissing onjuist, omdat [eiseres] de opschorting zou hebben gebaseerd op art. 6:59 BW (schuldeisersverzuim zijdens [verweerster] ) en in overeenstemming daarmee bevrijding van haar verplichting op grond van art. 6:60 zou hebben verzocht.

Het middel wordt tevergeefs voorgesteld. De stelling dat [eiseres] haar bevoegdheid tot opschorting zou hebben gebaseerd op schuldeisersverzuim is in de procedure niet eerder geformuleerd; het is niet onbegrijpelijk dat de rechtbank in de stellingen van [eiseres] geen beroep op schuldeisersverzuim heeft gelezen. Bovendien zou zulks niet afdoen aan het oordeel van de rechtbank: het is duidelijk dat art. 6:60 door de rechter niet is toegepast, zodat de verplichting van [eiseres] is blijven bestaan.

6) Middel II komt op tegen r.o. 5.4, eerste zin. De eerste klacht (betreffende art. 6:60) bouwt voort op middel I, en behoeft dus geen behandeling.

Volgens de tweede klacht heeft de rechtbank miskend dat het feit dat de ontbinding wegens niet-nakoming geen terugwerkende kracht heeft (art. 6:269), niet wegneemt dat gedeeltelijke ontbinding (art. 6:270) in dier voege mogelijk is dat een partij wordt bevrijd van haar verplichting over een periode voorafgaand aan het ontbindingsvonnis. Deze klacht wordt m.i. terecht voorgesteld; zie Asser-Hartkamp II, nrs. 525 en 529.

In verband met het voorgaande behoeft hetgeen in de derde alinea van de toelichting wordt opgemerkt geen behandeling. Het omtrent de brief van 19 november 1992 opgemerkte stuit overigens af op r.o. 5.5, zie hierna.

De gegrondheid van de tweede klacht kan niet tot cassatie leiden, aangezien de beslissing van de rechtbank zelfstandig wordt gedragen door r.o. 5.5, welke rechtsoverweging in cassatie tevergeefs wordt bestreden. Zie hierna, nr. 7.

7) Middel III bestrijdt r.o. 5.5, voorzover daarin is beslist dat het op de weg van [eiseres] had gelegen om nadat zij de brief van 19 november 1992 terug had ontvangen, verdere actie te ondernemen alvorens tot opschorting van haar betalingsverplichting over te gaan. Het middel voert daartegen aan dat het terug ontvangen van de brief [eiseres] in haar mening versterkte dat [verweerster] haar klachten niet serieus nam, aangezien "tot dat moment op de onderhoudsklachten in het geheel niet werd gereageerd."

Dit laatste mist echter grondslag in de gedingstukken. In de vonnissen van de feitenrechters is niet vastgesteld dat [eiseres] eerder bij [verweerster] of bij de beheerder over de onderhoudstoestand van het gehuurde heeft geklaagd. [eiseres] heeft dat wel gesteld (conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie nr. 4), maar het is door [verweerster] ontkend (conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie nr. 4; conclusie van antwoord na enquete nrs. 2 en 3). Na de conclusie van antwoord heeft [eiseres] haar stelling niet herhaald, maar integendeel in haar conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie nr. 5 doen opmerken dat zij pas actie heeft ondernomen nadat Bouw- en Woningtoezicht haar had verteld (hetgeen in de herfst van 1992 is geweest) dat zij als huurster ook rechten had. Onder deze omstandigheden kan in cassatie niet - ook niet veronderstellenderwijs - van de juistheid van de stelling worden uitgegaan.

Hetgeen voorts wordt opgemerkt over schuldeisersverzuim behoeft om de voormelde reden geen behandeling.

8) Middel IV is gericht tegen de tweede zin van r.o. 5.4, waar de rechtbank heeft overwogen dat voor de beslissing van het geschil niet relevant is of [eiseres] al dan niet terecht haar betalingsverplichtingen heeft opgeschort. Voor de rechtbank was dit de conclusie uit haar opvatting over de mogelijkheid van ontbinding, welke opvatting terecht door middel II wordt bestreden (zie hiervoor, nr. 6). Toch kan het middel niet tot cassatie leiden, omdat de klacht tegen r.o. 5.5 faalt. Als gevolg daarvan moet er immers in cassatie van worden uitgegaan dat het aan [eiseres] is toe te rekenen dat [verweerster] onkundig is gebleven van haar klachten, zodat de rechtbank - bij gebreke van de ingevolge art. 6:265 lid 2 vereiste ingebrekestelling - niet tot ontbinding van de huurovereenkomst kon komen.

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

(Advocaat-Generaal)