Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:1997:7

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
31-01-1997
Datum publicatie
26-09-2019
Zaaknummer
16199
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1997:ZC2331
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Retentierecht (art. 3:290 BW) huurder die weigert na beëindiging van de huurovereenkomst het gehuurde te ontruimen zolang zijn schadevergoedingsvordering vanwege wateroverlast niet is voldaan? Opschorting.

Pilgram heeft onder meer aangevoerd dat hij hoopte dat hij door het gehuurde niet vrij te geven een bevredigende regeling van de door hem als gevolg van de wateroverlast geleden schade zou kunnen bewerkstelligen. Dit betoog kan bezwaarlijk anders worden opgevat dan dat Pilgram zijn verplichting tot afgifte van de gehuurde zaak – door haar te ontruimen – opschortte totdat de vorderingen zouden zijn geregeld die Pilgram op Vastgoed stelde te hebben en die hij baseerde op de huurovereenkomst. Aldus beantwoordt het door Pilgram ingeroepen opschortingsrecht aan de omschrijving van een retentierecht.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

nr. 16199
zitting 31 januari 1997

Mr. Hartkamp

Conclusie inzake

C.C.J.M. Pilgram

tegen

[verweerster]

Edelhoogachtbaar College,

Feiten en procesverloop

1) Met ingang van 1 augustus 1983 huurde principaal eiser tot cassatie, [eiser] , van incidenteel eiseres tot cassatie, hierna: [verweerster] , de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [vestigingsplaats] , voor een huurprijs van ƒ 500,-- per maand.

Begin februari 1988 heeft zich in het gehuurde ernstige wateroverlast voorgedaan. Het zich in het gehuurde bevindende water is daarop in opdracht van [verweerster] door een aannemer weggepompt.

Vanaf april 1988 heeft [eiser] aan [verweerster] geen huur meer betaald.

Per brief van 6 december 1989 (ondertekend door [betrokkene 1] namens [B] B.V.) is aan [eiser] , onder verwijzing naar met hem gevoerde gesprekken, bericht dat zijn totale huurachterstand op dat moment ƒ 10.500,-- bedroeg en is hij tot betaling van dat bedrag gesommeerd. Voorts is hem in deze brief een bedrag van ƒ 7.500,-- aangeboden indien hij het pand ontruimd zou opleveren per 1 januari 1990. Tenslotte bevat de brief een opzegging van de huurovereenkomst per 31 december 1989.

Door [eiser] is een verklaring in het geding gebracht van de heren [betrokkene 2] en [betrokkene 3] , waarin zij aangeven dat zij op 15 mei 1990 in het gehuurde een omvangrijke lekkage constateerden met schade aan de in het kantoor aanwezige inboedel, stoffering en decoratie.
Bij gelegenheid van een comparitie van partijen in eerste aanleg op 25 juni 1990 zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden per een nader in de procedure te bepalen datum en dat [eiser] het gehuurde per 1 oktober 1990 zou ontruimen. Deze ontruiming vond, na aanvankelijke weigering van [eiser] , uiteindelijk plaats op 17 oktober 1990.


2) Op 18 januari 1990 heeft [verweerster] [eiser] gedagvaard en gevorderd de ontbondenverklaring van de huurovereenkomst, alsmede de veroordeling van [eiser] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de achterstallige en toekomstige huur, op dat moment inclusief kosten ƒ12.650,-- bedragende, alsmede de overeengekomen rente over de huurachterstand ad 8% per jaar.
voerde verweer en vorderde in reconventie op zijn beurt de ontbondenverklaring van de huurovereenkomst per 1 februari 1988. Daarnaast vorderde [eiser] betaling van de door hem als gevolg van de wateroverlast geleden schade, ten bedrage van ƒ 48.595,50 en de wettelijke rente over dit bedrag.
In eerste aanleg debatteerden partijen, zowel in conventie als in reconventie, onder meer over de vraag wie aansprakelijk was voor de wateroverlast en of het gehuurde na de wateroverlast nog te gebruiken was. Daarnaast was [eiser] van oordeel dat hij de gevorderde huur niet behoefde te betalen nu [verweerster] nooit (zelf) op betaling van de huur had aangedrongen en daardoor haar rechten terzake had verwerkt..


3) Ondanks een tweetal comparities, als gevolg waarvan partijen wel tot de feitelijke ontruiming van het gehuurde kwamen, werd een minnelijke oplossing niet bereikt. De Kantonrechter te Hilversum wees op 22 januari 1992 eindvonnis.
In conventie wees hij de eis, inmiddels ten bedrage van ƒ 17.000,--, toe, waarbij hij behandeling van het beroep van [eiser] op de verplichtingen van de verhuurder ex art. 7A:1586 en 7A:1588 BW "niet opportuun" achtte. In reconventie oordeelde de kantonrechter dat [eiser] ernstige waterschade had geleden, die [verweerster] diende te vergoeden. De kantonrechter vervolgde:


"De kantonrechter stelt - in het belang van beide partijen - deze waterschade zonder nader onderzoek ex aequo et bono vast op een bedrag ad f. 16.900,--, welk bedrag mitsdien voor toewijzing in aanmerking komt."


4) Tegen dit vonnis stelde [eiser] hoger beroep in, waarna [verweerster] voorwaardelijk incidenteel appelleerde.

Blijkens zijn memorie van grieven volhardde [eiser] in zijn eerder ingenomen standpunten en wenste hij dat daarop alsnog zou worden beslist. Daarnaast voerde hij onder meer nog aan dat begroting van de schade ex aequo et bono niet in zijn belang was en dat hij, indien de kantonrechter niet van de omvang van de gevorderde schade was overtuigd, toegelaten had moeten worden tot het bewijs daarvan. In zijn memorie van grieven (nr. 3) bood hij aan:

".. om te bewijzen, door alle middelen rechtens, in het bijzonder door getuigen, dat het door hem van geïntimeerde gehuurde in of omstreeks januari 1988, gelet op de bestemming die het gehuurde bij de overeenkomst kreeg, blijvend onbruikbaar is geworden ten gevolge van wateroverlast en dat hij dientengevolge de gestelde schade heeft geleden."

[verweerster] betoogde in het door haar ingestelde voorwaardelijk incidenteel appel dat de kantonrechter haar ten onrechte aansprakelijk hield. Subsidiair verzette zij zich tegen de begrote omvang van de toegewezen schade.

5) De Rechtbank te Amsterdam bekrachtigde bij vonnis van 4 oktober 1995 het vonnis van de kantonrechter in conventie (met uitzondering van de toegewezen wettelijke rente - in plaats daarvan paste zij de gevorderde contractuele rente van 8% toe). In reconventie liet de rechtbank [eiser] toe te bewijzen dat hij:


tengevolge van de door hem in februari 1988 ondervonden wateroverlast schade heeft geleden en dat deze schade ƒ 48.595,50 bedraagt."


De rechtbank kwam tot deze beslissing door in het principale appel eerst de stelling van [eiser] dat het gehuurde voor hem sinds februari 1988 blijvend onbruikbaar is geweest te verwerpen:


"9. Die laatste stelling valt echter in het geheel niet te rijmen met het feit dat hij na die overstroming nog ruim twee jaar de beschikking over het gehuurde heeft gehouden en dat pas op 17 oktober 1990 (met tegenzin) heeft willen ontruimen. Blijkens de door hem overgelegde verklaring van [betrokkene 2] en [betrokkene 3] was het gehuurde nog op 15 mei 1990 in gebruik als kantoor van [A] en waren toen inboedel, stoffering, decoratie en administratie aanwezig.
Voor een en ander heeft [eiser] geen steekhoudende verklaring gegeven.
Onder deze omstandigheden moet worden aangenomen dat het gehuurde ook na de overstroming van februari 1988 bruikbaar is gebleven en is voor bewijslevering aan de zijde van [eiser] geen plaats."


Op die grond was [eiser] volgens de rechtbank ook na februari 1988 de huur verschuldigd. Het beroep op rechtsverwerking verwierp de rechtbank eveneens:


"10. (..) In haar hiervoor onder 5e. weergegeven brief (van 6 december 1989, ASH) heeft [verweerster] aanspraak gemaakt op die huur. Het enkele feit dat zij verder zou hebben stilgezeten leidt niet tot rechtsverwerking."


Bij de behandeling van het incidentele appel verwierp de rechtbank vervolgens de grief van [verweerster] :


"13. (..) Tegenover de stelling van [eiser] dat de wateroverlast in februari 1988 is veroorzaakt door een gebrek aan het gehuurde heeft [verweerster] slechts gewezen op de verplichting van de huurder om het sanitair, de leidingen en de lozingen te onderhouden. Daarmee heeft zij die stelling onvoldoende gemotiveerd betwist. Nu zij bovendien na het ontstaan van de wateroverlast opdracht heeft gegeven tot het leegpompen van het gehuurde moet ervan worden uitgegaan dat de lekkage het gevolg is van een gebrek waarvoor zij als huurder (lees: verhuurder, ASH) aansprakelijk is."

6) Tegen dit vonnis heeft [eiser] - tijdig - beroep in cassatie ingesteld, waarna [verweerster] incidenteel eveneens cassatieberoep instelde. Na schriftelijke toelichting van hun stellingen hebben partijen arrest gevraagd.


Bespreking van het cassatiemiddel in het principale beroep


7) Onderdeel A van het principale beroep richt zich tegen de hiervoor weergegeven r.o. 9 van de rechtbank, waarin zij overweegt dat moet worden aangenomen dat het gehuurde ook na februari 1988 voor [eiser] bruikbaar is gebleven.

Subonderdeel 1 klaagt over de uitleg die de rechtbank aan de overgelegde schriftelijke verklaring van de heren [betrokkene 2] en [betrokkene 3] geeft, waaruit zou volgen dat [eiser] het gehuurde op 15 mei 1990 nog als kantoor in gebruik had en dat daar toen inboedel, stoffering, decoratie en administratie aanwezig was.

Ik acht deze klacht gegrond. De verklaring luidt als volgt:

"Ondergetekenden, de heren [betrokkene 2] en [betrokkene 3] , beiden woonachtig te [vestigingsplaats] (nh), verklaren op dinsdag 15 mei 1990 zich vervoegd te hebben ten kantore van [A] , [a-straat 1] te [vestigingsplaats] (nh) alwaar zij, in gezelschap van de heer [eiser] , eigenaar van genoemde firma, een omvangrijke lekkage constateerden, resulterend in een uitgebreide schade aan de in het kantoor aanwezige inboedel, stoffering en decoratie, constateerden tevens dat ogenschijnlijk het schade veroorzakende water via een daklekkage het kantoor is binnengedrongen in een dusdanige hoeveelheid dat het vloeroppervlak en de daarop aanwezige vloerbedekking een drassige aanblik gaf en niet of nauwelijks in een staat van begaanbaarheid verkeerde.
Diverse in het kantoor aanwezige aktes en andere administratieve papieren waren door de waterschade voor verdere verwerking in het administratieve proces absoluut onbruikbaar geworden.
Het plafond gaf op diverse plekken een blijvend aangetaste en beschadigde indruk."


M.i. is het zonder nadere motivering onbegrijpelijk dat de rechtbank uit deze verklaring heeft afgeleid dat "het gehuurde nog op 15 mei 1990 in gebruik (was) als kantoor van [A] (..)"


Subonderdeel 2 klaagt over het oordeel van de rechtbank dat [eiser] geen steekhoudende verklaring heeft gegeven voor het feit dat hij de genoemde zaken nog steeds in het gehuurde had gelaten en hij het gehuurde eerst in oktober 1990 - met tegenzin - heeft ontruimd. Ook deze klacht acht ik gegrond. [eiser] heeft hiervoor immers als verklaring gegeven dat hij hoopte dat hij door het gehuurde niet vrij te geven een bevredigende regeling van de door hem als gevolg van de wateroverlast geleden schade zou kunnen bewerkstelligen. Het betreft hier m.i. een beroep op een opschortingsrecht in de zin van art. 6:52 BW, waaromtrent de rechtbank een gemotiveerde beslissing had moeten geven. Thans valt uit het vonnis niet op te maken waarom de rechtbank het beroep niet steekhoudend heeft geacht. Vgl. HR 28 juni 1996, RvdW 1996, 153.


Subonderdeel 3 klaagt erover dat de rechtbank, bij haar oordeel dat het gehuurde voor [eiser] nog bruikbaar was, geen aandacht heeft besteed aan de bestemming van het gehuurde. Behalve tot gebruik als kantoorruimte was het gehuurde mede tot gebruik als muziek-studio bestemd, en [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat hij het na de wateroverlast niet meer als zodanig heeft kunnen gebruiken. Inderdaad heeft de rechtbank zich daarover m.i. ten onrechte niet uitgelaten, zodat de klacht van subonderdeel 3 onder a terecht wordt voorgesteld, en die onder b geen behandeling behoeft.


Subonderdeel 4 tenslotte klaagt over de overweging van de rechtbank dat geen plaats was voor bewijslevering terzake van de (on)bruikbaarheid van het gehuurde na februari 1988, waarmee zij het bewijsaanbod van [eiser] passeerde. Onder verwijzing naar het hierboven in nr. 4 geciteerde bewijsaanbod betoogt het subonderdeel dat de rechtbank het bewijsaanbod niet had mogen passeren nu het voldoende gespecificeerd en ter zake dienende was.
Na het voorgaande zal het niet verbazen dat ik ook deze klacht voor gegrond houd. Dat geldt overigens ook, indien een of meer van de vorige klachten ongegrond zouden moeten worden geacht. Ik kan niet inzien - en de rechtbank geeft ook niet aan - waarom het bewijsaanbod niet ter zake dienend dan wel onvoldoende gespecificeerd zou zijn.


8) Onderdeel B van het principale beroep klaagt over de verwerping van het beroep dat [eiser] had gedaan op rechtsverwerking aan de zijde van [verweerster] .
Onder a wordt geklaagd over het oordeel van de rechtbank dat [verweerster] in de brief van 6 december 1989 aanspraak op de huur zou hebben gemaakt. Volgens het middel is dit oordeel onbegrijpelijk, nu deze brief niet van [verweerster] , maar van [B] B.V. afkomstig was. De klacht is m.i. gegrond. In zijn conclusie van antwoord heeft [eiser] gesteld dat hij onbekend was met [B] B.V. en met de ondertekenaar van de brief, ene [betrokkene 1] . Daartegenover heeft [verweerster] niets aangevoerd om haar eventuele verhouding met [B] op te helderen.
Onder b wordt geklaagd over het oordeel van de rechtbank dat het enkele feit dat [verweerster] verder (naast voornoemde brief) zou hebben stilgezeten niet tot rechtsverwerking leidt. Het subonderdeel klaagt erover dat [eiser] zich er mede op had beroepen dat het stilzitten van [verweerster] bij hem het vertrouwen heeft gewekt dat [verweerster] het niet nakomen door [eiser] van zijn betalingsverplichting juist vond. Door deze omstandigheid niet in haar oordeel te betrekken zou de rechtbank een onjuist dan wel onvoldoende gemotiveerd oordeel hebben gegeven.
De klacht voert terecht aan dat "enkel stilzitten" niet hetzelfde is als stilzitten onder omstandigheden die bij de schuldenaar het vertrouwen opwekken dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken. Vgl. recentelijk HR 29 sept. 1995, NJ 1996, 89 en 12 jan. 1996, NJ 1996, 354, alsmede Asser-Hartkamp I, nr. 321. In zijn conclusie van antwoord (nr. 10) heeft [eiser] zich op zodanige omstandigheden beroepen. Niet duidelijk is of de rechtbank dit een en ander heeft miskend, dan wel het beroep op de door [eiser] genoemde omstandigheden ontoereikend heeft geacht. Het komt mij wenselijk voor dat ook dit punt na verwijzing opnieuw aan de orde kan komen. Ook dit onderdeel acht ik dus gegrond.

Bespreking van het cassatiemiddel in het incidentele beroep.


9) Het middel in het incidentele cassatieberoep bevat verschillende klachten tegen r.o. 13 (hierboven in nr. 5 geciteerd). Deze klachten falen m.i., omdat de overwegingen en gevolgtrekkingen in deze rechtsoverweging van feitelijke aard en niet onbegrijpelijk zijn.


Conclusie


De conclusie strekt
in het principale beroep: tot vernietiging van het bestreden vonnis, voorzover in conventie gewezen, en tot verwijzing van de zaak naar de Arrondissementsrechtbank te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

in het incidentele beroep: tot verwerping daarvan.

De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden

(Advocaat-Generaal)