Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:1997:15

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
19-12-1997
Datum publicatie
15-09-2020
Zaaknummer
9033 Rek. Nr.
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1998:ZC2595
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurrecht bedrijfsruimte. Aanvullende voorzieningen na sluiten huurovereenkomst aangaande ten behoeve van kolenopslag met keerwanden omgeven terrein. Voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening in art 7A:1624 lid 2 BW (thans art. 7:290 lid 2 sub a BW).

Toepasselijkheid van art. 7A:1624 e.v. BW hangt af van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW. Beslissend is wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. In het geval van verhuur van een onbebouwd stuk grond, geldt dat toepasselijkheid afhangt van het sluiten van een nieuwe zelfstandige huurovereenkomst met betrekking tot de inmiddels gebouwde en tot bedrijfsruimte bestemde onroerende zaak.

Aannemende dat de rechtbank is uitgegaan dat het in het gebouw uitgeoefende bedrijf in hoofdzaak een reparatiebedrijf voor auto’s was en een dergelijk bedrijf is aan te merken als een “ambachtsbedrijf” in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW, heeft zij niet blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting door, ook aannemend dat Stift de bedoeling had dat het publiek hem voor dit doel in het gebouw zou kunnen opzoeken, te oordelen dat sprake is van een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. Alleen als elke bedoeling van de ondernemer hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt, is hiervan geen sprake.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

Rek. Nr. 9033
Zitting 19 december 1997

Conclusie Mr. Spier

inzake

[verzoeker 1]
(hierna: [verzoeker 1] )
en [verzoeker 2]
(hierna: [verzoeker 2] )

tegen

[verweerder] , h.o.d.n. [A]
(hierna: [verweerder] )

Edelhoogachtbaar College,

1. Feiten


1.1 Door de Kantonrechter zijn - in appel niet bestreden - de volgende feiten vastgesteld:

1.2 [verweerder] heeft in augustus 1991 een terrein van [verzoeker 1] gehuurd. Het terrein was ten tijde van het aangaan van de huur aan drie zijden omgeven door een keermuur van ongeveer twee meter hoog. [verweerder] heeft in de periode van augustus tot 1 oktober 1991 de muren verhoogd en tevens een voorpui en een overkapping geplaatst. Per 1 oktober 1991 is [verweerder] aan [verzoeker 1] het overeengekomen bedrag van ƒ 350,- per maand gaan voldoen.

1.3 Per 1 mei 1992 is [verweerder] tevens een ander stukje gaan huren; vanaf die datum is hij in totaal ƒ 400,- huur per maand aan [verzoeker 1] gaan betalen.

1.4 Per 1 januari 1995 huurt [verweerder] bovendien een loods in de onmiddellijke nabijheid van het reeds gehuurde. De totale huurprijs voor hetgeen [verweerder] nu huurt, bedraagt ƒ 600,-.

1.5 [verzoeker 1] huurt hetgeen zij verhuurt aan [verweerder] zelf van [B] . [B] heeft de huurovereenkomst met [verzoeker 1] opgezegd, waarbij het ontruimingstijdstip is bepaald op 1 april 1997.1

2. Procesverloop

2.1 Op 29 juli 1996 komt bij het kantongerecht Delft een - wat [verweerder] noemt - verzoekschrift ex artikel 28d Huurwet binnen. Dit is ingediend door [verweerder] , die klaarblijkelijk bij ARAG tegen kosten van rechtsbijstand is verzekerd. In het rekest verzoekt [verweerder] de Kantonrechter primair hem in zijn verzoek niet-ontvankelijk te verklaren en subsidiair de ontruimingstermijn te verlengen tot een jaar dan wel met een in goede justitie te bepalen termijn. Onder 4 ga ik in op de achtergrond van het onorthodoxe verzoek van [verweerder] om niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn eigen verzoek.

2.2. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben verweer gevoerd. Daarbij wijst [verzoeker 1] erop dat haar tenaamstelling onjuist is. Voorts wordt aangevoerd dat [verzoeker 2] , bestuurder van [verzoeker 1] , geen verhuurder is.

2.3 Het verzoekschrift wordt door de Kantonrechter mondeling behandeld; op dezelfde dag houdt hij een descente.

2.4 De Kantonrechter verklaart bij beschikking van 31 oktober 1996 [verweerder] niet-ontvankelijk in zijn verzoek jegens [verzoeker 2] , omdat niet hij maar [verzoeker 1] als verhuurster moet worden beschouwd. Waar het [verzoeker 1] betreft wordt de beschikking op de naam gesteld die door deze BV is opgegeven.

2.5 Het primaire verzoek van [verweerder] (niet-ontvankelijk verklaring) wordt vervolgens afgewezen. De Kantonrechter meent dat partijen in 1995, toen ook de loods door [verweerder] werd gehuurd, een nieuwe rechtsbetrekking zijn aangegaan. Hij overweegt dat het [verzoeker 1] toen bekend was welk bedrijf werd uitgeoefend. Daaruit wordt de conclusie getrokken dat de bestemming van de gehuurde bebouwde zaken een garagebedrijf was.

2.6 Daar in de bedrijfsvoering van [verweerder] detailhandel pas op de tweede plaats komt in aanvulling op reparatiewerkzaamheden, is er, volgens de beschikking, geen sprake van een bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW. [verweerder] kan derhalve in zijn op de Huurwet gebaseerde verzoek worden ontvangen. Het subsidiaire verzoek om de ontruimingstermijn ex art. 28d Huurwet te verlengen, wordt toegewezen. De Kantonrechter meent dat de Huurwet van toepassing is; het betreft immers een gebouwde onroerende zaak. De schorsingstermijn voor de ontruiming wordt met de maximale termijn van een jaar verlengd.

2.7 [verweerder] gaat ondanks het appelverbod in art. 28g Huurwet in hoger beroep van de beschikking van de Kantonrechter. Hij verzoekt de Rechtbank hem alsnog niet-ontvankelijk te verklaren in zijn oorspronkelijke verzoek op grond van art. 28d Huurwet. Het verzoekschrift in appel is kennelijk gericht tegen [verzoeker 1] en Van [verzoeker 2] . Deze laatsten en de Rechtbank hebben het ook zo begrepen.

[verzoeker 2] is in appel in rechte betrokken "voor het geval [verzoeker 1] zich op het standpunt stelt dat niet zij maar de heer van [verzoeker 2] als verhuurder moet worden beschouwd."2 In appel herhaalt [verweerder] zijn betoog dat sprake is van huurruimte in de zin van art. 7A:1624 e.v. BW.3

2.8 [verzoeker 1] en [verzoeker 2] bestrijden het appel; daarenboven voeren zij in incidenteel hoger beroep aan dat de Kantonrechter ten onrechte ten aanzien van de werkplaats de schorsingstermijn ex art. 28d Huurwet heeft verlengd. Zij maken onderscheid tussen hetgeen gehuurd werd in augustus 1991 (de werkplaats) en hetgeen 1 januari 1995 werd gehuurd (de loods). Het eerste zou ongebouwd onroerend goed zijn geweest waarvoor de Huurwet niet geldt.

2.9 De Rechtbank acht het appel ontvankelijk ondanks het appelverbod, omdat geklaagd wordt over het buiten toepassing laten van art. 28d Huurwet.

2.10 De Rechtbank gaat allereerst in op de stelling van [verzoeker 1] dat het om "ongebouwd onroerend goed" zou gaan. Zij meent in tegenstelling tot [verzoeker 1] dat er sprake is van een zodanige mate van bebouwing dat het gehele huurobject als gebouwde onroerende zaak is aan te merken. Bij een ongebouwde onroerende zaak goed moet met name worden gedacht aan

"onbewerkte, kale grond die voor vele doeleinden te gebruiken is. (...) Er is sprake van een zodanige mate van bebouwing dat het gehele huurobject dient te worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak (...)". (rov 6.3)

2.11 De Rechtbank gaat er (veronderstellenderwijs de stellingen van [verzoeker 1] overnemend4) vanuit dat omtrent de bestemming van het verhuurde tussen partijen niets is overeengekomen.Vervolgens onderzoekt zij wat het feitelijk gebruik en de aard van het gehuurde was. Zij komt tot de slotsom dat bij de aanvang van de huurovereenkomst het gehuurde als bedrijfsruimte werd gebruikt en dat dit overeenstemde met de aard van het gehuurde. (rov 6.5)

2.12 Het criterium van HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103 toepassend oordeelt de Rechtbank dat op de overeenkomst de bepalingen met betrekking tot 1624-bedrijfsruimte van toepassing zijn. (rov 6.6 en 6.7).

2.13 Met betrekking tot de in het incidenteel appel aan de orde gestelde vraag of het gaat om een of om twee huurovereenkomsten overweegt de Rechtbank dat dit er niet toe doet. Immers zijn op beide overeenkomsten art. 7A:1624 e.v. van toepassing.

2.14 De Rechtbank vernietigt de beschikking van de Kantonrechter en verklaart [verweerder] conform zijn verzoekschrift in hoger beroep niet- ontvankelijk in zijn verzoek op grond van art. 28d Huurwet.

2.15 De tegen [verzoeker 2] gerichte vordering wordt niet-ontvankelijk geacht.

3. Het beroep in cassatie

3.1 Bij verzoekschrift ingekomen bij de Hoge Raad op 27 juni 1997, komen [verzoeker 1] en [verzoeker 2] tijdig in cassatie van de beschikking van de Rechtbank. Zij wordt bestreden met vijf middelen, waarvan het vijfde geen (afzonderlijke) klacht bevat.

3.2 [verweerder] heeft het beroep bestreden.

3.3 Wat - tegen de achtergrond van hetgeen onder 2.15 werd gezegd - de goede zin is van het door [verzoeker 2] ingestelde beroep vermag ik niet in te zien. Hij zal in zijn beroep niet-ontvankelijk moeten worden verklaard omdat hij er ieder belang bij mist.5

4. Inleidende opmerking

4.1 Deze procedure heeft a prima vista een wat wonderlijk karakter. Immers wordt gestreden over de vraag of de partij die zich in eerste aanleg tot de rechter heeft gewend ontvankelijk is. Deze partij stelt zich op het standpunt dat dit niet het geval is, welk standpunt in essentie wordt bestreden door verweerder.

4.2 Wat er zij van de vraag of de gevolgde weg het meest voor de hand ligt (een verklaring voor recht lijkt meer geïndiceerd), duidelijk is dat [verweerder] belang kan hebben bij hetgeen hij vraagt. Dit zowel gelet op de termijn van ontruimingsbescherming als op de omvang van de aan [verweerder] toe te kennen (schade)vergoeding (art. 7A:1628 BW ten opzichte van art. 28e Huurwet).

4.3 De regeling van art. 7A:1624 e.v. BW wijkt, ten gunste van huurders, af van de gewone regels van contractenrecht. Daarom is er m.i. geen grond voor een interpretatie waarin zij een ruimer bereik krijgen dan strookt met (de bedoeling van) de wet en de wijze waarop zij in de rechtspraak wordt uitgelegd.6 Voorts komt ten deze betekenis toe aan de literatuur.

5. Bespreking van de middelen

5.1 Het eerste middel keert zich tegen het hiervoor onder 2.10 weergegeven oordeel van de Rechtbank. De toelichting werkt de klacht aldus uit: onjuist is dat alleen onbewerkte kale grond niet valt onder art. 7A:1624 lid 2 BW. Enige bewerking - zoals in casu omheining met keerwanden en een betegelde vloer - is ontoereikend. Daartoe wordt beroep gedaan op de wetsgeschiedenis.

5.2 Bij de aan de wetsgeschiedenis ontleende argumentatie moet in de eerste plaats worden bedacht dat de tekst van art. 1624 in het ontwerp anders luidde dan die welke later is ingevoerd. Het (niet genummerde) tweede lid luidde aanvankelijk aldus:

"Onder bedrijfsruimte worden verstaan gebouwd onroerend goed, dat als geheel dan wel voor veertig ten honderd of meer van het gehele vloeroppervlak voor de uitoefening van een bedrijf wordt gebezigd en winkelwoningen alsmede de bijbehorende grond."

De verwijzing naar het vloeroppervlak is in het gewijzigd ontwerp geschrapt.7

5.3 Blijkens de MvT is de ratio van de wet gelegen in de omstandigheid dat de bescherming van de Huurwet voor "gebouwd onroerend goed" "bestemd (is) om te verdwijnen".8 Uit de MvAII komt naar voren dat de "begripsbepaling" van bet ontwerp "geheel los staat van de Huurwet".9

5.4 In het VV II wordt de vraag gesteld of de regeling alleen betrekking heeft op bebouwd onroerend goed. Met name wordt gevraagd hoe het is gesteld met aan brandstoffenhandelaren en handelaren in bouwmaterialen verhuurde terreinen.10

5.5 De MvAII leert dat - in overeenstemming met de bepaling zoals zij thans luidt - ook het kampeerbedrijf onder de regeling valt, zelfs wanneer daarbij sprake is van onbebouwd onroerend goed.11 Wat de huur aan brandstoffenhandelaren etq betreft leert de MvAII dat niets bekend is over moeilijkheden die dienaangaande zouden bestaan. Kennelijk wordt gezegd dat het daar gaat om onbebouwd onroerend goed.12

5.6 De wetsgeschiedenis bevat nog talloze andere beschouwingen over het tweede lid van art. 1624, maar deze hebben betrekking op de nadere bestemmingsbeperking. Bij de bespreking van het middel kan daaraan voorbij worden gegaan.

5.7 De wetsgeschiedenis schenkt m.i. geen klare wijn.13 Men kán daarin steun lezen voor hetgeen in het middel wordt verdedigd, maar erg dwingend is dat niet. Hetgeen onder 5.5 werd besproken komt [verzoeker 1] nog het meest te stade. Maar het is niet toereikend omdat de Rechtbank ervan uit is gegaan dat er tegels lagen en keerwanden stonden. Kennelijk is dat een andere situatie dan de feitelijke situatie waarop de MvAII ter plaatse doelt, al is mij niet ten voile duidelijk wat het VV, waarop de MvA respondeert, wél op het oog heeft.

5.8 Bezien wij thans de literatuur. Vrolijk gaat er, als ik het goed zie, vanuit dat bij een ongebouwde onroerende zaak wordt gedoeld op "losse grond". De opmerking over de "ijscokar"14 heeft, anders dan wordt gesuggereerd, m.i. betrekking op de bestemmingsbeperking van het tweede lid en mist daarmee belang voor de onderhavige vraag. Dozy/Jacobs lijken ervan uit te gaan dat grond met funderingen en/of nutsvoorzieningen geldt als bebouwd.15

5.9 Rechtspraak is vrijwel niet voorhanden. De Rb. Leeuwarden oordeelde dat een tennisbaan geldt als bebouwd onroerend goed. Dit onder meer vanwege de "meerdere gravellagen" die "bijzondere aanlegwerkzaamheden" nodig maakten16 Rb. Rotterdam meende klaarblijkelijk dat alleen tegels en straatstenen, tezamen met aanwezige openbare nutsvoorzieningen, onvoldoende zijn, wanneer sprake is van verplaatsbare bouwsels met een tijdelijk karakter.17

5.10 Hetgeen hiervoor onder 5.2-5.9 is gezegd, voert tot de slotsom dat een oordeel over de door het middel aan de orde gestelde kwestie niet eenvoudig kan worden gegeven. Het is n.m.m. mede afhankelijk van (een waardering van) de feitelijke situatie. Daarbij zal de rechter de nodige ruimte gelaten moeten worden, ook al omdat het in abstracto niet mogelijk is een grens te trekken of wezenlijk houvast biedende regels te formuleren. De Rechtbank kon oordelen gelijk zij heeft gedaan. Daarbij acht ik, naast de tegels, vooral de "keerwanden", die klaarblijkelijk voor de huurder van nut zijn, van betekenis. Hierop loopt het middel stuk.


Vermelding verdient nog dat de feitelijke situatie kennelijk ook voor [verzoeker 1] zelf niet ten voile duidelijk is. Uit de toelichting op het eerste middel valt op te maken dat zij niet weet hoe hoog de keerwand (daar "muurtje" genoemd) was.18

5.11 Het tweede middel, dat is gericht tegen rov 6.5 van de bestreden beschikking, valt blijkbaar in verschillende onderdelen uiteen. Het eerste onderdeel betoogt dat onjuist is dat

* zonder bij de aanvang van de huur overeengekomen bestemming

* en zonder met de aard van het gehuurde overeenstemmend gebruik sprake is van een bestemming voor de uitoefening van het kleinhandelsgebruik.

5.12 Het onderdeel berust op een verkeerde lezing van de bestreden beschikking. De Rechtbank heeft de omstandigheden opgesomd waaruit zij de conclusie trekt dat het gebruik door [verweerder] met de bestemming overeenstemt. Zij heeft derhalve overwogen dat wel degelijk sprake is van een bestemmingsgebruik. Tegen de factoren waarop dit oordeel is gegrond keert het onderdeel zich niet. Het faalt derhalve.

5.13 Het tweede onderdeel formuleert een motiveringsklacht. Het betoogt dat in feitelijke aanleg niet anders is gesteld dan dat het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst niet werd gebruikt. Alleen kolenopslag, die - naar het middel kennelijk leert - al tien jaar geleden niet meer plaatsvond, zou stroken met de bestemming.

5.14 Het onderdeel lijkt te zeggen dat [verweerder] het perceeltje huurde met de bedoeling er niets nuttigs mee te doen. Dat kan [verzoeker 1] redelijkerwijs niet hebben gedacht. Het staat haar uiteraard vrij deze en dergelijke stellingen te betrekken, maar zij dragen er niet toe bij te overtuigen dat hetgeen de Rechtbank overwoog op een feitelijke misvatting berust.

5.15.1 Hoe dit zij, ook dit onderdeel berust op een verkeerde lezing en moet daarom het lot van het vorige delen. De Rechtbank overweegt:

* dat [verweerder] al vóór het aangaan van de huurovereenkomst stond ingeschreven als "Autoreparatiebedrijf/A.P.K. station, tevens kleinhandel in auto's";

* - in cassatie niet bestreden - dat in 1991 ter plaatse al "meerdere bedrijfjes" waren ondergebracht, waarmee zij kennelijk bedoelt: bedrijfjes in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW.

5.15.2 Hetgeen aan het slot van de toelichting op het middel wordt aangevoerd is een feitelijk novum. Mede omdat niet wordt aangegeven of het gaat om een stalling van voertuigen als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW kan ik er geen klacht in lezen dat hetgeen de Rechtbank overweegt met betrekking tot de "meerdere bedrijfjes" onjuist is.19 Er is ook weinig grond het onderdeel welwillend te lezen nu al aanstonds onaannemelijk is dat een persoon handelend onder de naam [A] het gehuurde zou willen gaan gebruiken als "hobbyist", nog daargelaten dat de huurprijs die [verweerder] betaalde voor de door [verzoeker 1] genoemde hobby-activiteiten geenszins "uitzonderlijk laag" is.20

5.16 Tegen deze achtergrond bezien kon de Rechtbank geredelijk oordelen dat ook het litigieuze perceel een bestemming als bedoeld in art. 7A:1624 BW had. Dit oordeel berust op een waardering van de feiten en leent zich niet voor toetsing in cassatie.

5.17 Voor zover het middel nog een derde onderdeel bevat, inhoudend dat toestemming van de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst vereist is, berust het op een onjuiste rechtsopvatting. Immers komt het aan op hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan.21

5.18 Het derde middel komt op tegen rov 6.6 en 6.7. Het verwijt de Rechtbank een onjuiste toepassing te hebben gegeven aan HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103. Aangevoerd wordt dat eerst moet worden vastgesteld of sprake is van een kleinhandelsbedrijf. Alleen bij bevestigende beantwoording van die vraag zou aan de orde komen of dit voor het publiek toegankelijk is. Een autoreparatiebedrijf zou geen kleinhandels- of ambachtsbedrijf zijn.

5.19 Bij de beoordeling van het middel - dat een interessante vraag aan de orde stelt - moet worden vooropgesteld dat voor een lokaal als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW voldoende is dat een verkooppunt voor het publiek aanwezig is.22 Niet nodig is dat het publiek zich daar ook daadwerkelijk vervoegt.23 De Rechtbank is daarvan terecht uitgegaan. Het middel bestrijdt zulks niet, maar betoogt dat dit niet voldoende is. Die stelling is juist. Onderzocht moet derhalve worden of aan de aanvullende voorwaarden is voldaan.24

5.20.1 Volgens Smit/Evers komt het "meestal" aan op de toegankelijkheid voor het publiek. Bij een fabriek is daarvan geen sprake, bij een "ambachtsbedrijf" wel.25 Daarbij is de omvang van het bedrijf niet beslissend; ook een grootwinkelbedrijf kan eronder vallen.26 Hij meent dat een garagebedrijf met "reparatie-inrichting" "zeker" kan worden gerekend tot ambachtsbedrijf.27 Onder verwijzing naar een aantal Kantonrechter-uitspraken oordeelt Vrolijk eender.28

5.20.2 (Ook) Dozy/Jacobs staan een mime uitleg van het begrip voor.29 Voorts speelt het spraakgebruik een rol.30 Van belang is bovendien of de huurder wegens plaatsgebondenheid bescherming behoeft31 doch dat kan hier niet aan de orde komen omdat te dier zake geen feiten zijn aangevoerd. Er moet een verkooppunt zijn voor het publiek.32 Aan hetgeen overigens tijdens de parlementaire behandeling te berde is gebracht komt m.i. voor hetgeen ons hier bezighoudt geen grote betekenis toe.33

5.21.1 Tijdens de mondelinge behandeling door de Tweede Kamer van het wetsontwerp betoogde het KVP kamerlid Van den Heuvel dat aan de grens altijd grensgeschillen ontstaan.34 Deze zaak is daarvan een voorbeeld

5.21.2 Ook hier gaat een om een materie die nauw is verweven met de feiten. De Rechtbank kon, gezien hetgeen onder 5.20 is uiteengezet, m.i. zeer wel tot de slotsom dat het onderhavige bedrijf een ambachts- of kleinhandelsbedrijf is. Haar oordeel geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Bij die stand van zaken mist de motiveringsklacht belang. Daarom bond ik ook het derde middel voor ongegrond.

5.22.1 Het vierde middel bestrijdt de rechtsoverwegingen 6.8 en 6.9 van de Rechtbank. Wanneer het onderdeel tezamen met de - rijkelijk feitelijke en niet met verwijzingen onderbouwde - toelichting wordt gelezen zijn er twee rechts- en twee motiveringsklachten in vervat. In de eerste plaats de klacht dat het onbegrijpelijk is dat de Rechtbank bedrijfsmatige verwevenheid tussen de loods en de werkplaats van [verweerder] heeft aangenomen. Voorts zou niet duidelijk zijn of de loods en de werkplaats feitelijk dan wel juridisch als een geheel moeten worden beschouwd.

5.22.2 De rechtsklachten komen erop neer dat de Rechtbank de huurovereenkomst met betrekking tot de loods zelfstandig had moeten beoordelen, waartoe instemming met de bestemming bij het aangaan van de huurovereenkomst van node was. Ten slotte wordt aangevoerd dat er slechts van 1624-bedrijfsruimte sprake zou zijn wanneer [verzoeker 1] zou hebben ingestemd met het gebruik van de loods tezamen met de werkplaats.

5.22.3 Deze klachtenreeks wordt door [verweerder] bestreden met een feitelijke uiteenzetting.

5.23 Alle onder 5.22 genoemde klachten stuiten af op het volgende. Uw Raad heeft in een geval waarin een rijwielzaak werd gehuurd van de ene verhuurder en een fietsenstalling aan de overkant van een andere verhuurder, uitgemaakt dat ten aanzien van die tweede ruimte de artikelen 1624 e.v. niet zonder meer gelden tenzij

"de huurovereenkomst insluit dat de verhuurder ermee ingestemd heeft dat de verhuurde ruimte wordt bestemd om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als bedrijfsruimte te worden gebruikt. Een zodanige instemming kan eventueel worden afgeleid uit het feit dat de aard van de verhuurde ruimte meebrengt dat zij niet dan als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte kan worden gezien. "35

5.24 In zijn conclusie voor dit arrest betoogt de A-G Mok dat een connexe ruimte de principale volgt, mits voldaan is aan de eisen van economische en topografische verbondenheid. Bij ligging aan de overzijde is aan deze laatste eis zijns inziens voldaan. Voldoende is dat sprake is van een nuttige nevenactiviteit.36

5.25 In Smit/Evers wordt geleerd:

"Indien de verhuurder van winkelruimte op een later tijdstip aan de huurder een daarnaast gelegen, doch daarmee geen rechtstreekse binding hebbende garage/loods met het oog op de uitoefening in de detailhandel in die winkelruimte (stalling van bedrijfsauto) bij afzonderlijke overeenkomst verhuurt en de garage/loods vervolgens op voor ieder kenbare wijze tevens voor opslag van winkelvoorraden wordt gebruikt, dient ook de garage/loods als 1624-bedrijfsruimte te worden beschouwd. "37

5.26.1 Bezien we de middelen tegen de achtergrond van hetgeen onder 5.23-5.25 is opgemerkt, dan stuiten zij af op de vaststellingen in feitelijke aanleg.

5.26.2 De Rechtbank heeft vastgesteld dat [verweerder] de tweede gehuurde ruimte (de loods) als bedrijfsmatige eenheid met de 1624-bedrijfsruimte (de werkplaats) gebruikt. De loods heeft daarbij een ondergeschikte (opslag/functie/bestemming. Deze vaststelling is niet onbegrijpelijk. De Rechtbank heeft immers overwogen (rov 6.9) dat onweersproken door [verweerder] is gesteld dat hij de loods huurde om zijn bedrijfsactiviteiten te kunnen uitbreiden.

5.26.3 Voorts staat volgens de Rechtbank tussen partijen vast dat de loods werd gebruikt om auto's die moeten worden gerepareerd dan wel verkocht, te stallen.

5.26.4 Volgens de niet bestreden feitenvaststelling van zowel de Kantonrechter (rov 1.6) als de Rechtbank (rov 6.8)38 bevindt de loods zich in de onmiddellijke nabijheid van de werkplaats. In essentie wordt dit ook toegegeven in de schriftelijke toelichting van [verzoeker 1] .39

5.26.5 Uit dit een en ander, in onderling verband en samenhang bezien, heeft de Rechtbank kennelijk en niet onbegrijpelijk instemming van [verzoeker 1] afgeleid. Uit de in 5.23 geciteerde beschikking volgt dat de verhuurder deze niet expliciet behoefde te geven. Zij kan besloten liggen in de omstandigheden.

5.27 De klacht over het gebrek aan bedrijfsmatige verwevenheid ziet er bovendien aan voorbij dat deze er zeer wel kan zijn, ook wanneer wordt uitgegaan van de feitelijke omstandigheden die als novum in cassatie te berde worden gebracht.40 Zie hiervoor onder 5.25.

5.28 Voor zover het bovenstaande al niet meebrengt dat de klachten met betrekking tot het ontbreken van toestemming van de verhuurder ten aanzien van de bestemming ongegrond zijn nog het volgende. Als, zoals hier, een schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt is beslissend welk uitgangspunt partijen voor ogen heeft gestaan. Is ook dat ongewis - waarvan ik, gezien de stellingen van vooral de verhuurder, veronderstellenderwijs uitga - dan is het feitelijk gebruik bepalend.41 Ook daarop stuiten de desbetreffende klachten af.

CONCLUSIE

[verzoeker 2] mist ieder belang bij het beroep in cassatie. Te zijnen aanzien strekt deze conclusie tot niet-ontvankelijkverklaring.

De middelen van [verzoeker 1] komen mij ongegrond voor. Daarom strekt deze conclusie te haren opzichte tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,

1 Rov 1.1-1.3 en 1.5 en 1.6 van de eindbeschikking van de Kantonrechter; rov 5 van de beschikking van de Rechtbank.

2 Verzoekschrift onder 3. In eerste aanleg is een andere stelling betrokken. Zie blz. 2 van de pleitnotities van Mr Zeeman.

3 Met name onder 10.

4 Zij doelt hier op hetgeen [verzoeker 2] tijdens de mondelinge behandeling bij de Rechtbank heeft verklaard. Zie daarover rov 6.4.

5 Hugenholtz/Heemskerk, Hoofdlijnen van Nederlands Burgerlijk Procesrecht (18e dr) nr 7.

6 Tijdens de mondelinge behandeling in de Tweede Kamer van het wetsontwerp betoogde minister Polak dat de definitie ware te beperken tot "wat ieder op het oog had: tot het noodzakelijke": zitting 1970-1971, 3e vergadering - 17 september 1970 blz. 84.

7 W.o. 8875 MvAII nr 6 blz. 6.

8 Idem nr 3 blz. 5.

9 Idem nr 6 blz. 6.

10 Idem nr 5 blz. 4.

11 Idem nr 6 blz. 2.

12 Idem nr 6 blz. 6.

13 Zie over de wetsgeschiedenis ook de conclusie van mijn ambtgenoot Hartkamp voor HR 16 juni 1995, NJ 1995, 705 PAS onder 9 e.v.

14 Handboek Huurrecht art. 1624 aant. 11.

15 Hoofdstukken huurrecht voor de praktijk, 2e dr. blz. 48.

16 Rb. Leeuwarden 6 februari 1992, NJ 1993, 343. Omdat in rov 8 ook andere factoren worden meegewogen is niet duidelijk wat het gewicht van alleen deze omstandigheid is.

17 Rb. Rotterdam 24 januari 1973, Prg 890.

18 Blz. 5. Niet duidelijk is hoe dit zich verhoudt tot de twee op blz. 7 genoemde "muurtjes" van 1.80 m.

19 Weliswaar heeft Mr Köhne blijkens het p.v. in andere zin verklaard tijdens de mondelinge behandeling op 30 september 1996, maar daaraan refereert noch het middel noch de toelichting.

20 Zie het verzoekschrift in cassatie blz. 10.

21 HR 24 december 1993, NJ 1994, 215.

22 HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103 en HR 6 februari 1987, NJ 1987, 979.

23 HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103.

24 Ook genoemd arrest (NJ 1997, 103) wijst daar op in rov 3.3 tweede alinea ("indien overigens aan de eisen van voormelde bepaling is voldaan"). Zie verder, onder meer, de conclusie van A-G Strikwerda voor HR 19 maart 1993, NJ 1993, 508 sub 8.

25 W.A.P. Smit/M.F.A. Evers, Huurrecht bedrijfsruimten, 6e dr. blz. 66. Zie voorts Dozy/Jacobs, a.w. blz. 298 en Vrolijk, Handboek Huurrecht art. 1624 aant. 21c onder Ambacht.

26 Smit/Evers, a.w. blz. 67. Dit vloeit ook voort uit de MvAII nr 6 blz. 6.

27 Idem blz. 67. Anders t.a.v. een autoschadebedrijf Ktr. ' s-Gravenhage 21 juni 1972, Prg 758. De motivering is dat geen sprake is van een voor het publiek toegankelijk "lokaal".

28 Handboek Huurrecht art. 1624 aant. 21c onder Autobedrijf. Een aantal van de vermelde uitspraken heeft een andere uitkomst, doch dat is bepaald door factoren die duidelijk afwijken van de hier besproken zaak.

29 Idem blz. 298/299.

30 HR 1 juni 1984, NJ 1985, 31 PAS en HR 19 maart 1993, NJ 1993, 508. Het belang daarvan wordt ook genoemd in de MvAII nr 6 blz. 6 en Nota nav EVII nr 9 blz. 1.

31 HR 2 december 1977, NJ 1979, 103 PZ en de uitlating van minister Polak, geciteerd in de aan het arrest voorafgaande conclusie van mijn ambtgenoot Strikwerda onder 11. Zie verder de MvAII w.o. 8875 nr 6 blz. 2.

32 Idem MvAII nr 6 blz. 2.

33 Zie vooral de discussie in de Tweede Kamer, t.a.p. blz. 84 e.v.

34 Zitting 1970-1971, 3e vergadering 17 september 1970 biz. 77. In vergelijkbare zin minister Polak, idem blz. 84.

35 HR 14 oktober 1983, NJ 1984, 253 PAS. Zie daarover, voor het geval de verhuurder dezelfde was geweest, in niet geheel duidelijke zin: Smit/Evers, a.w. blz. 43.

36 Onder 3 en 4. Zie ook Rb. Amsterdam 21 juni 1978, Prg 1304.

37 A.w. blz. 42.

38 De Rechtbank spreekt slechts van "nabijheid".

39 Blz. 13 eerste alinea.

40 Schriftelijke toelichting van Mr Köhne blz. 13 tweede alinea. Zie voorts blz. 14 eerste niet volle alinea.

41 Vrolijk, Handboek Huurrecht art. 1624 aant. 14d.