Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:PHR:1992:4

Instantie
Parket bij de Hoge Raad
Datum conclusie
11-09-1992
Datum publicatie
25-09-2019
Zaaknummer
8088
Formele relaties
Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:1992:ZC0755, Contrair
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
-
Inhoudsindicatie

Huurrecht bedrijfsruimte. Huurprijsvaststelling, uitzondering op objectieve maatstaf (art. 7:303 lid 2 BW)?

Aard en strekking van de objectieve maatstaf laten in beginsel niet toe dat daarnaast nog rekening wordt houden met subjectieve factoren in de oorspronkelijke overeenkomst en met name niet met de omstandigheid dat partijen daarbij een huurprijs zijn overeengekomen die niet met die van vergelijkbare bedrijfsruimte overeenstemde. Hierop dient geen uitzondering te worden gemaakt als de rechter de huurprijs nader vaststelt voor de periode na verlenging van de huur en die verlenging niet is gebaseerd op de huurovereenkomst, maar op de wet. Als de verlenging wel is gebaseerd op de huurovereenkomst, is echter niet uitgesloten dat bijzondere omstandigheden rechtvaardigen dat een uitzondering wordt gemaakt op het beginsel dat geen rekening wordt gehouden met de subjectieve factoren in de oorspronkelijke overeenkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Conclusie

JvdW

Rekest nr. 8088

Parket, 11 september 1992

Mr. Strikwerda

Conclusie inzake:

[verzoekster]

tegen

[verweerster]

Para­

Edelhoogachtbaar College,

1. Verweerster in cassatie, [verweerster] , huurt van verzoeker tot cassatie, [verzoekster] , een bedrijfsruimte in het perceel [a-straat 1] te [vestigingsplaats] . Zij oefent daarin het horecabedrijf uit. De huurovereenkomst is aangegaan voor vijf jaar, ingaande 16 juli 1984, tegen een huurprijs van f 2.333,33 per maand.

2. Bij verzoekschrift van 11 juli 1989 heeft [verweerster] zich gewend tot de Kantonrechter te Steenwijk met het verzoek de huurprijs met ingang van 16 juli 1989 te verlagen van f 2.333,33 tot f 1.378,-- per maand, althans tot zodanig bedrag als in overeenstemming met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse wordt geoordeeld. Zij voerde daartoe ondermeer aan dat de door haar betaalde huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfruimten ter plaatse.

3. Nadat [verzoekster] het verzoek had bestreden, heeft de kantonrechter bij tussenbeschikking van 6 december 1989 drie deskundigen benoemd, die bij rapport van 1 maart 1990 adviseerden de huurprijs vast te stellen op f 22.000,-- per jaar. Aangezien dit rapport, naar eenparig oordeel van partijen en kantonrechter, niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen (de door de deskundigen in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten werden in het rapport niet genoemd), heeft de kantonrechter bij tussenbeschikking van 12 december 1990 drie andere deskundigen benoemd. Aan de hand van de huurprijs van vijf in vergelijking genomen percelen adviseerden deze deskundigen bij rapport van 4 februari 1991 tot een huurprijs van f 23.250,-- excl. BTW per jaar.

4. Bij eindbeschikking van 24 april 1991 heeft de kantonrechter, overeenkomstig het advies van de laatstbenoemde deskundigen, de huurprijs van het gehuurde per 16 juli 1989 vastgesteld op f 23.250,-- (excl. BTW) per jaar.

5. [verzoekster] ging in hoger beroep bij de rechtbank te Zwolle, doch zonder succes. Bij beschikking van 30 oktober 1991 heeft de rechtbank [verzoekster] niet ontvankelijk verklaard in zijn hoger beroep tegen de tussenbeschikkingen (waartegen geen grieven waren aangevoerd) en de eindbeschikking van de kantonrechter bevestigd.

6. Tegen de beschikking van de rechtbank is [verzoekster] (tijdig) in cassatie gekomen met een uit twee onderdelen opgebouwd middel. [verweerster] heeft geen verweerschrift ingediend.

7. Onderdeel 1 van het middel richt zich in vier subonderdelen tegen de overweging waarmee de rechtbank de derde grief van [verzoekster] tegen de eindbeschikking van de kantonrechter heeft verworpen:

"De grief van [verzoekster] dat de Kantonrechter bij haar eindbeslissing te weinig rekening heeft gehouden met de bijzondere omstandigheden van het geval, daaronder begrepen die welke betreffen de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene, moet worden verworpen omdat bij een nadere vaststelling van de huurprijs, waarvan hier sprake is, volgens de uitspraak van de Hoge Raad (HR 15 juli 1986, NJ 1987, 20) de oorspronkelijke overeenkomst van partijen geen rol speelt. Overige bijzondere omstandigheden zijn gesteld noch gebleken".

8. In subonderdeel 1.a wordt de rechtbank verweten te hebben miskend dat de rechter bij de beoordeling van verzoeken op de voet van, onder andere, art. 7A:1626 lid 3 BW wel degelijk de vrijheid heeft rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van het geval, daaronder begrepen die welke betreffen de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene. Het middel beroept zich daartoe op onder meer HR 13 oktober 1989, NJ 1990, 494 nt. PAS ( […] / […] ).

9. Bij de beoordeling van dit subonderdeel dient voorop gesteld te worden dat de kantonrechter het inleidende verzoek van [verweerster] heeft opgevat als een verzoek ex art. 7A:1626 lid 3 BW (zie de tussenbeschikkingen van 6 december 1989 en van 12 december 1990). [verzoekster] heeft deze uitleg van de kantonrechter niet bestreden en ook in het middel wordt de toepasselijkheid van art. 7A:1626 lid 3 BW aangenomen. In cassatie dient derhalve uitgangspunt te zijn dat het inleidende verzoek van [verweerster] berust op art. 7A;1626 lid 3 BW en strekt tot nadere vaststelling van de huurprijs in verband met de verlenging van rechtswege van de voor vijf jaar aangegane huurovereenkomst.

10. Bij beschikking van 15 juli 1986, NJ 1987, 20 nt. PAS (American Discount/Allianz), de beschikking waarnaar de rechtbank verwijst, heeft de Hoge Raad beslist dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs op een verzoek ex art. 7A:1626 lid 3 BW de oorspronkelijke overeenkomst van partijen geen rol speelt. De Hoge Raad overweegt (r.o. 3.2):

"Met betrekking tot het toenmalige art. 1623d lid 2 vierde zin ("De rechter stelt tevens op verzoek van de meest gerede partij de huurprijs nader vast, indien deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare woonruimte ter plaatse") heeft de HR bij beschikking van 21 nov. 1980, NJ 1981, 285 geoordeeld dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs geen betekenis mag toekennen aan de oorspronkelijke overeenkomst van pp., namelijk indien en voor zover zij bij of te eniger tijd na het sluiten van de huurovereenkomst een huurprijs overeenkwamen die niet overeenstemde met die van vergelijkbare woonruimte ter plaatse. De tegengestelde opvatting zou niet stroken met de aan de bepaling ten grondslag liggende gedachte dat, nu de voortzetting van de huur niet gebaseerd is op een overeenkomst van partijen, de huurprijs voor de periode waarvoor de overeenkomst - door de rechter - is verlengd dient te worden bepaald met inachtneming van een objectieve maatstaf, de huurprijs van vergelijkbare woonruimte ter plaatse.

Ten aanzien van art. 1626 lid 3 geldt hetzelfde. Ook die bepaling voorziet in de mogelijkheid van nadere vaststelling van de huurprijs ingeval van een niet op een overeenkomst van pp. gebaseerde, immers van rechtswege geldende verlenging van de aanvankelijke huurovereenkomst, terwijl ook bij deze huurprijsvaststelling een objectieve maatstaf (art. 1626 lid 3 tweede alinea) in acht genomen moet worden.

Dat de oorspronkelijke overeenkomst van pp. geen rol speelt bij de nadere vaststelling van de huurprijs vindt voorts bevestiging in de bij de Wet van 4 juni 1981, Stb. 331 in art. 1626 lid 3 aangebrachte wijziging, ingevolge welke in het zinsdeel "indien deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse" het woord "meer" werd geschrapt "om twijfel op dit punt uit te sluiten";".

11. Kennelijk ruimer is de rechterlijke beoordelingsvrijheid wanneer het gaat om een nadere vaststelling van de huurprijs op een verzoek ex art. 7A:1632a BW. In […] / […] , de beschikking van de Hoge Raad waarop het middel zich beroept, werd beslist dat (r.o. 3.2)

"art. 1632a de rechter de vrijheid laat bij de beoordeling van het verzoek rekening te houden met de bijzondere omstandigheden van het geval, daaronder begrepen die welke betreffen de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene".

12. Art. 7A:1632a BW en art. 7A:1626 lid 3 BW overlappen elkaar gedeeltelijk. Het geval bedoeld in art. 7A:1632a lid 1 sub a

("indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur") sluit het geval bedoeld in art. 7A:1626 lid 3 BW immers in. Uit HR 15 februari 1980, NJ 1980, 430 nt. PAS (zie ook HR 18 januari 1991, NJ 1991, 609) volgt dat de toepasselijkheid van de ene bepaling de toepasselijkheid van de andere niet uitsluit.

13. De vraag is dan ook hoe ten aanzien van gevallen, zoals het onderhavige, die zich bevinden in het overlappingsgebied van beide bepalingen American Discount/Allianz zich verhoudt tot […] / […] . Ik zie twee mogelijkheden.

14. De ene mogelijkheid is dat, gezien de argumentatie van de Hoge Raad in American Discount/Allianz, het in deze beschikking geformuleerde beginsel (bij verlenging van rechtswege speelt bij de nadere vaststelling van de huurprijs de oorspronkelijke overeenkomst van partijen geen rol) geldt bij verzoeken gegrond op art. 7A:1626 lid 3 BW en op art. 7A:1632a lid 1 sub a BW, doch niet bij verzoeken gegrond op art. 7A:1632a lid 1 sub b BW. Bij de eerstbedoelde verzoeken is er immers sprake van een van rechtswege geldende verlenging van de aanvankelijke huurovereenkomst, terwijl het bij het laatstbedoelde verzoek gaat om een voortgezette huur op basis van een overeenkomst van partijen. Tegen deze mogelijkheid pleit echter dat het beginsel van […] / […] (het staat de rechter vrij ook rekening te houden met omstandigheden betreffende de wijze van totstandkoming van het door partijen omtrent de huurprijs overeengekomene) door de Hoge Raad algemeen is geformuleerd, zonder dat onderscheid wordt gemaakt tussen de gevallen sub a en sub b van art. 7A:1632a lid 1 BW. Bovendien betrof de beschikking in […] / […] juist een verzoek op de voet van art. 7A:1632a lid 1 sub a BW (zie r.o. 3.1 van deze beschikking).

15. De andere mogelijkheid is dat […] / […] het beginsel van American Discount/Allianz nuanceert in deze zin, dat de rechter bij verzoeken gegrond op art. 7A:1626 lid 3 BW, evenals bij verzoeken gegrond op art. 7A:1632a BW, niet verplicht is om uit te gaan van de door partijen overeengekomen huurprijs, maar wel de vrijheid heeft om bij de weging van de bijzondere omstandigheden van het geval rekening te houden met de subjectieve elementen van de oorspronkelijk tussen partijen overeengekomen huurprijs. Bij deze interpretatie van de verhouding tussen American Discount/Allianz en […] / […] wordt geen geweld gedaan aan de "samenhang en overeenstemming tussen de art.1626 lid 3 en 1632a" (HR 18 januari 1991, NJ 1991, 609) en worden gevallen van nadere huurprijsvaststelling bij verlenging van rechtswege, ongeacht of zij langs de weg van art. 7A:1626 lid 3 of van art. 7A:1632a aan de rechter worden voorgelegd, naar dezelfde maat gemeten.

16. Ik houd het op de tweede mogelijkheid: […] / […] verfijnt American Discount/Allianz. Het valt immers niet goed in te zien waarom bij verzoeken ex art. 7A:1632a lid 1 sub a BW, waar het evenals bij verzoeken ex art. 7A:1626 lid 3 BW gaat om gevallen waarin de voortzetting van de huur niet gebaseerd is op een overeenkomst van partijen maar op een verlenging van rechtswege, wel rekening mag worden gehouden met de subjectieve elementen bij de totstandkoming van de huurprijs, doch bij verzoeken ex art. 7A:1626 lid 3 BW niet. Dit betekent dat subonderdeel 1.a en, in het kielzog daarvan, subonderdeel 1.b doel treffen en dat subonderdeel 1.d niet meer aan de orde behoeft te komen. Subonderdeel 1.c faalt echter. Het mist feitelijke grondslag: de rechtbank heeft de door het subonderdeel bedoelde omstandigheden niet over het hoofd gezien, maar klaarblijkelijk, op grond van de door subonderdeel 1.a terecht gewraakte overweging, niet in aanmerking willen nemen.

17. Onderdeel 2 van het middel keert zich tegen de overwegingen waarmee de rechtbank de tweede grief van [verzoekster] tegen de eindbeschikking van de kantonrechter heeft verworpen:

"De tweede grief van [verzoekster] spitst zich toe op de vraag of de deskundigen van het laatst uitgebrachte rapport, waarop de kantonrechter haar eindbeslissing heeft gebaseerd, voldoende relevante gegevens hebben aan gevoerd.

Hoewel dit rapport slechts summiere gegevens over vergelijkbare panden bevat, is de rechtbank van oordeel dat niet gezegd kan worden dat een en ander niet voldoet aan de door Hoge Raad (HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 303A) (bedoeld is kennelijk: NJ 1989, 898, Str.) voor de in de artikelen 1626 en 1632a BW genoemde vergelijkingsmethode gestelde criteria, zodat de kantonrechter op grond van dit rapport - met de inhoud en de conclusie waarvan zij kennelijk heeft ingestemd, zoals ook de rechtbank doet - tot haar beslissing heeft kunnen komen".

Het onderdeel klaagt erover dat de rechtbank met bovenstaande overwegingen de tweede grief van [verzoekster] niet voldoende begrijpelijk weerlegt. De rechtbank zou hetzij hebben miskend dat deze grief er niet alleen toe strekte te betwisten dat in de taxatie van de deskundigen voldoende relevante gegevens waren aangevoerd, maar zich ook richtte tegen de feitelijke vast stellingen van de deskundigen en tegen de daaraan door de deskundigen verbonden gevolgtrekkingen, hetzij essentiële stellingen van [verzoekster] in verband met de laatst bedoelde strekking van de grief niet hebben onderzocht.

18. Naar mijn lezing van de bestreden overwegingen heeft de rechtbank de door het onderdeel bedoelde dubbele strekking van de grief wel onderkend, zij het dat de rechtbank de nadruk legt op de eerstbedoelde strekking van de grief ("spitst zich toe op"). De rechtbank overweegt immers dat zij instemt met de inhoud en de conclusie van het laatst uitgebrachte deskundigenrapport en reageert aldus kennenlijk op de bezwaren van [verzoekster] tegen de vaststellingen en gevolgtrekkingen in dat rapport.

19. De rechtbank motiveert dit oordeel niet. Hoewel uit HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898 en HR 11 mei 1990, NJ 1990, 530 blijkt dat de rechter bij het overnemen van het oordeel van deskundigen een grote mate van vrijheid toekomt en daarbij slechts een beperkte motiveringsplicht heeft (zie ook Asser-Abas, 7e dr. (1990), nr. 304A), zou ik menen dat de rechtbank in het onderhavige geval in haar motiveringsplicht is tekortgeschoten. [verzoekster] heeft in zijn uitlating op deskundigenbericht d.d. 27 maart 1991 concrete bezwaren aangevoerd tegen het laatst uitgebrachte deskundigenrapport en hij heeft deze bezwaren, blijkens de toelichting op grief II, in hoger beroep gehandhaafd. De rechtbank had op deze bezwaren behoren te reageren, bijvoorbeeld door de bezwaren ter nadere overweging aan de deskundigen voor te leggen, de weg die HR 20 oktober 1989, NJ 1989, 898 wijst. Onderdeel 2 acht ik derhalve gegrond.

20. De conclusie strekt tot vernietiging van de bestreden beschikking met verwijzing van de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het gerechtshof te Arnhem.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,