Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:ORBBACM:2015:17

Instantie
Raad van Beroep voor Belastingzaken van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
19-06-2015
Datum publicatie
07-09-2015
Zaaknummer
66609 en 66610
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bezwaarfase overgeslagen; beroep niettemin, uit overwegingen van proceseconomie, inhoudelijk behandeld.

Waarde appartement door Raad in goede justitie vastgesteld. Verlaagde hoteltarief niet van toepassing; appartementsrecht kwalificeert niet als zelfstandig ‘hotel’ in de zin van de vastgoedbelasting BES.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Beschikking d.d. 19 juni 2015, nrs. 66609 en 66610

DE RAAD VAN BEROEP VOOR BELASTINGZAKEN

zitting houdende op Bonaire

inzake:

X te Y, belanghebbende,

gemachtigde [Z],

tegen

de Inspecteur van de Belastingdienst Caribisch Nederland, de Inspecteur.

1 Het procesverloop

1.1

Aan belanghebbende is met dagtekening 31 oktober 2012 een waardebeschikking vastgoedbelasting voor de jaren 2011 tot en met 2015 uitgereikt voor het object a-straat nummer 1 (hierna: het appartement) met een waarde van $ 780.000.

1.2

Belanghebbende is op 22 december 2012 in bezwaar gekomen tegen de waardebeschikking. Op 28 december 2013 heeft de inspecteur uitspraak op het bezwaar gedaan en daarbij de waardebeschikking gehandhaafd.

1.3

Met dagtekening 28 december 2013 zijn ter zake van het appartement aanslagen vastgoedbelasting voor de jaren 2011 en 2012 opgelegd.

1.4

Belanghebbende is op 14 januari 2014 in beroep gekomen tegen de uitspraak van de Inspecteur betreffende de waardebeschikking en tegen de aanslagen. Belanghebbende heeft op 17 april 2014 een aanvulling op het beroepschrift ingediend.

1.5

Met dagtekening 12 december 2014 heeft de Inspecteur een vertoogschrift ingediend.

1.6

Belanghebbende heeft op 5 februari 2015 nadere stukken ingezonden.

1.7

In de ochtend van 30 maart 2015 heeft de gemachtigde de Raad verzocht de zitting van die middag uit te stellen omdat de gemachtigde buitenslands verbleef. De Raad heeft dat verzoek afgewezen omdat de oproeping voor die zitting reeds op 30 januari 2015 aan de gemachtigde was verzonden en deze overigens geen gegronde redenen voor het verzochte uitstel heeft aangevoerd. Ter zitting van maandagmiddag 30 maart 2015 te Kralendijk is belanghebbende noch haar gemachtigde verschenen. Namens de Inspecteur is verschenen [A]. Ter zitting zijn gezamenlijk behandeld de zaak van belanghebbende en die van haar echtgenoot, betreffende de waardebeschikking en aanslagen vastgoedbelasting 2011 en 2012 ter zake van het in hetzelfde complex gelegen appartement nummer [2].

2 Prealabel en ambtshalve, ter zake van de aanslagen

Uit hetgeen in 1.3 en 1.4 is vermeld blijkt dat belanghebbende rechtstreeks tegen de aanslagen beroep heeft ingesteld en dus heeft verzuimd daartegen eerst in bezwaar te komen. De Raad heeft het beroepschrift niet aan de Inspecteur doorgezonden om het, voor wat de aanslagen betreft, als een bezwaar te behandelen. Inhoudelijk gaat het bij de zaak van belanghebbende om dezelfde geschilpunten als in de hiervoor bedoelde zaak van haar echtgenoot. Gelet op het voorgaande en nu de Inspecteur daartegen geen bezwaren heeft ingebracht, zal de Raad uit overwegingen van proceseconomie – waaronder de samenhang met de zaak van de echtgenoot van belanghebbende – het onderhavige beroep inhoudelijk behandelen als ware het mede een beroepschrift tegen uitspraken betreffende de aanslagen vastgoedbelasting (vgl. HR, BNB 2012/75).

3 De tussen partijen vaststaande feiten

Het volgende is op grond van de schriftelijke stukken en hetgeen ter zitting is gezegd, komen vast te staan. Het is tussen partijen niet in geschil of door één van de partijen gesteld en door de andere partij niet of onvoldoende tegengesproken.

3.1

Belanghebbende heeft de onroerende zaak in mei 2007 verworven tegen een koopprijs van US$ 795.000; zij was op 1 januari van de onderhavige jaren eigenaresse van het appartement.

3.2

Het appartement betreft een penthouse van (inclusief overdekt terras) circa 300 m2 in het luxe appartementencomplex genaamd [AA]. Het complex is in 2002 gebouwd en direct aan zee gelegen. De appartementen van het complex worden voornamelijk ten verhuur aangeboden in het kader van kortstondig (vakantie)verblijf; het complex wordt aldus nagenoeg geheel (voor ten minste 90%) niet voor permanent verblijf aangewend.

3.3

Het complex beschikt niet over een bar of restaurant. Wel biedt het front office & concierge service (7 dagen per week), dagelijkse house keeping, een maintenance afdeling (7 dagen per week aanwezig), een zwembad, een eigen duikschool, gratis draadloos internet en een eigen reserveringssysteem dat centraal wordt bijgehouden. De general manager van het complex is dagelijks aanwezig. [AA] krijgt veel gasten via haar eigen website en is lid van BONHATA (Bonaire Hotel and Tourism Association). De exploitatie van het complex is in handen van de Vereniging van Eigenaren; voorheen exploiteerde [AA BV] het complex. Tot omstreeks 2007 was het complex eigendom van een projectontwikkelaar die het ook exploiteerde; vanaf omstreeks 2007 zijn de 22 appartementen van het complex verkocht aan particulieren.

3.4

Het appartement van belanghebbende wordt zo veel mogelijk verhuurd aan derden. Er is aan het appartement sinds de aankoop tot aan de waardepeildatum 1 januari 2011 en ook in 2011 en 2012 niet verbouwd of onderhoud gepleegd. Wel is (blijkens het hierna te vermelden taxatierapport dat in opdracht van belanghebbende is opgemaakt) in 2013 in verband met gebleken bouwkundige gebreken (onder meer lekkages) een compleet nieuw dak aangelegd en zijn constructiefouten in onder meer de balkons van de penthouses verholpen. De totale kosten van deze verbouwing bedroegen ongeveer US$ […], waarvan aan het appartement van belanghebbende is toegerekend (en door belanghebbende is betaald) US$ […]]. Naast deze extra verbouwingskosten bedraagt de jaarlijkse, verplichte bijdrage voor onderhoud en voorzieningen (voor 2011) US$ […].

3.5

Tot de gedingstukken behoort een taxatierapport van twee lokale deskundigen ([B en C], hierna: het BC-rapport), met dagtekening 4 maart 2014, waarin de ‘onderhandse verkoopwaarde in het economisch verkeer’ per 1 januari 2011 wordt bepaald op US$ 562.500. Blijkens het BC-rapport was per die datum de onderhoudstoestand van het dak en de vloeren matig, evenals de bouwkundige constructie; overigens is de onderhoudsindicatie goed en zijn de gebruikte materialen van goede kwaliteit. Blijkens het BC-rapport is de waardering onder meer geschied aan de hand van de daarin genoemde vergelijkingsobjecten en met behulp van objectvergelijking, alsmede aan de hand van de bouwkostenindex en overige indices. De vermelde vergelijkingsobjecten zijn ruim 2 tot 4 jaar vóór de waardepeildatum verkocht. Het appartement is, aldus het BC-rapport, een courant object.

4 Geschil

In geschil is of de Inspecteur de waarde van het appartement van belanghebbende niet te hoog heeft vastgesteld. Voorts is, ter zake van de onderhavige aanslagen, in geschil of belanghebbende voor de vastgoedbelasting aanspraak kan maken op het verlaagde hoteltarief van art 4.9 lid 2 Belastingwet BES.

5 De standpunten van partijen

5.1

Belanghebbende stelt dat de Inspecteur de waarde van het appartement te hoog heeft vastgesteld en betoogt, onder verwijzing naar het BC-rapport, dat de juiste waarde per 1 januari 2011 US$ 562.500 bedraagt. Voorts is volgens belanghebbende voor de heffing van vastgoedbelasting ter zake van het appartement het verlaagde tarief voor hotels van toepassing.

Belanghebbende verzoekt tot slot om vergoeding van haar proceskosten.

5.2

De Inspecteur is van mening dat de waarde van het appartement niet te hoog is vastgesteld. Hij verwijst naar een (niet aan belanghebbende of de Raad door middel van een taxatierapport of anderszins kenbaar gemaakte) waardering door of namens de Belastingdienst Caribisch Nederland. De Inspecteur meent voorts dat belanghebbende niet gerechtigd is tot het zogeheten hoteltarief. De tekst van artikel 4.9 Belastingwet BES is in 2015 gewijzigd ter verduidelijking.

5.3

Partijen doen hun standpunten overigens steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, alsmede op hetgeen zij ter zitting hebben bijgebracht.

6 Beoordeling van het geschil

Waardebeschikking

6.1

Ter zake van de waarde van het appartement heeft belanghebbende in aanvulling op het BC-rapport gesteld dat er al in de jaren 2008 tot 2011 aanhoudende lekkages waren van het dak, van de bovenste balkons en van diverse andere appartementen. Dat de constructie op onderdelen gebrekkig was, is pas veel later bekend geworden. Daarmee heeft de Inspecteur geen rekening gehouden. Het BC-rapport moet daarom worden gevolgd, aldus belanghebbende.

6.2

De door de Inspecteur vastgestelde waarde per 1 januari 2011 ligt beneden de door belanghebbende in 2007 betaalde koopprijs. De Inspecteur heeft ter zake in de beroepsfase gesteld, zo begrijpt de Raad, dat de juistheid van die waarde reeds daarom aannemelijk is, nu in de jaren 2007-2010 sprake was van explosieve prijsstijgingen en ook in 2010 en 2011 de prijzen niet zijn gedaald. Eerst na 2012 is volgens de Inspecteur van een enigszins zichtbare prijsdaling sprake. Ondanks het voorgaande is het onderhavige appartement onder de aankoopprijs uit 2007 gewaardeerd en die waarde is zeker niet te hoog, aldus de Inspecteur. Volgens hem is onduidelijk op welke gronden in het BC-rapport is gekomen tot een afwaardering; een vergelijking met de woningmarkt in Europees Nederland is in ieder geval niet relevant en zeker geen reden voor een afwaardering over de periode 2007-2010. Het andere vergelijkbare penthouse (nummer 3), dat ook is opgenomen in het BC-rapport, is in 2010 verkocht voor $ 795.000. Ook uit een recente brochure van een makelaar met betrekking tot enkele te koop staande appartementen in [AA] blijkt dat de waardering door de Belastingdienst per 1 januari 2011 meer dan 10% lager ligt dan de vraagprijzen in de huidige (ook naar de mening van de Inspecteur: verslechterde) markt welke, volgens de brochure, in 8 jaar niet zo laag is geweest. Nu de waarde van het appartement in lijn ligt met de waardering van de overige appartementen in het gebouw, is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, aldus de Inspecteur.

6.3

De Raad is van oordeel dat de Inspecteur met hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij gebreke van een schriftelijke onderbouwing van die waarde is immers onduidelijk of en in hoeverre bij de waardering rekening is gehouden met de, naar de Raad aannemelijk acht, sinds de bouw van het complex in 2002 bestaande bouwkundige gebreken en constructiefouten. Nu evenzeer aannemelijk is te achten dat deze bij de verkoop aan belanghebbende en de andere particuliere kopers in 2007 nog niet ten volle aan het licht waren gekomen, zijn zij indertijd evenmin in de verkoopprijzen tot uitdrukking gekomen.

6.4

Nu de Inspecteur niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de Raad toe aan de beoordeling van de door belanghebbende voorgestane waarde en de onderbouwing daarvan. De Raad is van oordeel dat belanghebbende de juistheid van deze waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Zo zijn de in het BC-rapport vermelde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten te ver van de waardepeildatum verwijderd en lijkt daarin voorts (doch onduidelijk is op welke wijze) ten onrechte rekening te zijn gehouden met algemene indices en niet-lokale ontwikkelingen.

6.5

De Raad zal daarom de waarde van het appartement in goede justitie zelf vaststellen en wel op US$ 710.000.

Hoteltarief

6.6

Artikel 4.9 lid 2 Belastingwet BES (tekst 2011 en 2012, zoals bij het Belastingplan 2013 met terugwerkende kracht tot 1 januari 2011 ingevoerd) bepaalt dat het tarief van de vastgoedbelasting 50% van het reguliere tarief genoemd in het eerste lid van artikel 4.9 Belastingwet BES bedraagt, “indien de onroerende zaak een hotel betreft”. In het derde lid van artikel 4.9 Belastingwet BES is bepaald dat, voor zover van belang, onder een hotel wordt verstaan “een onroerende zaak die of een complex van onroerende zaken dat bedrijfsmatig door een niet-natuurlijke persoon wordt geëxploiteerd, geheel of nagenoeg geheel gericht is op kortdurend verblijf van toeristen en beschikt over volwaardige gemeenschappelijke hotelvoorzieningen”.

6.7

Volgens belanghebbende is het complex altijd als hotel aangemerkt en zou sprake zijn van discriminatie en marktverstoring indien dat met ingang van 2011 niet meer het geval zou zijn. Gezien de in 3.2 en 3.3 opgenomen feiten voldoet het complex ook in de onderhavige jaren aan alle voorwaarden om als hotel te worden aangemerkt, aldus belanghebbende.

6.8

De Inspecteur betwist de toepasselijkheid van het hoteltarief. Hij heeft daartoe primair gesteld dat het object van de aanslag in casu het appartement van belanghebbende betreft en niet het appartementencomplex als één onroerende zaak. Het complex is kadastraal in 22 appartementen gesplitst welke beschikken over een eigen ingang, sanitair, keuken en adresaanduiding en toebehoren aan verschillende genotsgerechtigden. Dezen kunnen kiezen voor verhuur maar dat is niet verplicht. Volgens de Inspecteur gaat het in casu daarom om een zelfstandig appartementsrecht met als bestemming ‘woonruimte’. Als zodanig is dat appartementsrecht niet als hotel aan te merken.

Subsidiair heeft de Inspecteur gesteld dat ook het complex als geheel niet kwalificeert als hotel. Er zijn geen volwaardige gemeenschappelijke hotelvoorzieningen als bedoeld in artikel 4.9 lid 3 Belastingwet BES: het gebouw is niet als hotel herkenbaar, is niet toegankelijk voor het publiek en is mede bestemd voor permanente bewoning. Ofschoon zulks niet onomstotelijk blijkt uit de voor het jaar 2011 geldende wettekst, is uit de wijziging van die tekst bij het Belastingplan 2014 (welke tekst met ingang van 2015 gelding heeft) af te leiden dat niet alleen de exploitatie door een (één) rechtspersoon moet geschieden, maar dat ook de eigenaar een (één) rechtspersoon moet zijn.

6.9

De Raad volgt de Inspecteur in diens primaire standpunt en overweegt daartoe als volgt. In de desbetreffende toelichting op het Belastingplan 2013 (wetsvoorstel 33 402, Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten, nr. 8, Nota van wijziging) is omtrent de achtergrond van het verlaagde hoteltarief onder meer overwogen dat “de hotelsector naar zijn aard beschikt over omvangrijke onroerende zaken die vanwege de ligging (vaak aan of met uitzicht op de zee) veelal een zeer hoge waarde hebben, terwijl de rentabiliteit daar geen gelijke tred mee houdt” en dat “[d]e tariefverlaging voor de hotelsector (…) overigens niet uitsluitend voor hotels (geldt), maar ook voor appartementencomplexen die bedrijfsmatig worden geëxploiteerd en die beschikken over volwaardige gemeenschappelijke hotelfaciliteiten, zoals een receptie, een restaurant en een schoonmaakservice.”

In de onderdeelsgewijze toelichting bij het verlaagde hoteltarief wordt nader ingegaan op de vraag wanneer een onroerende zaak als hotel kan worden aangemerkt:

“Via artikel IXa, onderdeel C, wordt in het derde lid van artikel 4.9 van de Belastingwet BES vastgelegd welke onroerende zaken als hotel kunnen worden aangemerkt. De naam die aan een onroerende zaak of een complex van onroerende zaken wordt gegeven is niet van belang, objectieve kenmerken zijn dat wel. Om als hotel te kunnen worden aangemerkt, zal sprake moeten zijn van bedrijfsmatige exploitatie van een onroerende zaak die geheel of nagenoeg geheel gericht is op kortdurend verblijf van toeristen. Appartementen en appartementencomplexen die niet bedrijfsmatig worden geëxploiteerd of (mede) bestemd zijn om permanent te worden bewoond, worden derhalve niet als hotel aangemerkt. Bovendien moet er sprake zijn van volwaardige gemeenschappelijke voorzieningen die normaliter in een hotel beschikbaar zijn. In dat verband kan worden gedacht aan een receptie, een restaurant en schoonmaakservice, maar ook aan een (buiten)zwembad of toegang tot een (privé)strand, alsmede aan de beschikbaarheid van ruimten om te vergaderen of feesten te organiseren. Het is overigens niet noodzakelijk dat een onroerende zaak over alle hiervoor genoemde voorzieningen beschikt. Echter, een onroerende zaak die uitsluitend over een zwembad beschikt, kan niet worden aangemerkt als hotel. Het lage hoteltarief geldt ook niet voor particulieren die een appartement of enkele appartementen bezitten en die deze permanent of af en toe verhuren. (…).”

6.10

Artikel XXVIIA van het Belastingplan 2014 (wetsvoorstel 33 752, Wijziging van enkele belastingwetten en enige andere wetten, nr. 5, Vierde nota van wijziging) strekte tot wijziging van artikel 4.9, lid 2, Belastingwet BES, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013, in die zin dat de woorden “indien de onroerende zaak een hotel betreft” worden vervangen door “indien de onroerende zaak een hotel betreft voor zover het genot daarvan krachtens eigendom, bezit of beperkt recht berust bij een niet-natuurlijke persoon.”

In de toelichting bij die wijziging wordt dienaangaande overwogen:

“Via de onderhavige nota van wijziging wordt een verduidelijking aangebracht in artikel 4.9, tweede lid, van de Belastingwet BES door in dat lid op te nemen dat het moet gaan om een hotel voor zover het genot daarvan krachtens eigendom, bezit of beperkt recht berust bij een niet-natuurlijke persoon. Achtergrond van deze verduidelijking is dat in de praktijk is gebleken dat ook particulieren die een of meer appartementen bezitten in een complex dat als geheel als een hotel kan worden aangemerkt, een beroep doen op het verlaagde tarief dat in de vastgoedbelasting geldt voor hotels. Dat is nooit beoogd. Een particulier die, eventueel gezamenlijk met een of meer andere particulieren, een of meer appartementen bezit komt niet voor toepassing van het verlaagde tarief in aanmerking. Immers, het appartement vormt, respectievelijk deze appartementen vormen, als zodanig geen zelfstandig hotel.”

6.11

Gelet op de systematiek van de wet alsmede op het doel en de strekking van het hoteltarief zoals in de wetsgeschiedenis uiteengezet en toegelicht, kwalificeert het appartement(srecht) van belanghebbende naar het oordeel van de Raad niet als zelfstandig ‘hotel’ in de zin van de vastgoedbelasting. Hooguit is sprake van een appartement in een complex dat als geheel als een hotel kan worden aangemerkt, doch het antwoord op die vraag – of het gehele appartementen-complex (ware zowel het eigendom/bezit als de exploitatie daarvan in hand van een rechtspersoon) als ‘hotel’ zou kwalificeren – kan naar het oordeel van de Raad in het midden blijven omdat het niet ter zake doet. In zoverre ten overvloede overweegt de Raad hier nog dat het hem – met de Inspecteur – voorkomt dat die vraag ontkennend zou dienen te worden beantwoord.

Slotsom

6.12

Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen dient de waardebeschikking ter zake van het appartement te worden verlaagd tot US$ 710.000 en dienen de aanslagen dienovereenkomstig te worden verminderd, met toepassing van het normale tarief van de vastgoedbelasting. De aanslagen komen dan voor beide jaren uit op een bedrag van 15% x 4% x (710.000-50.000) = US$ 3.960 plus 15% eilandelijke opcenten (ad US$ 594) is US$ 4.554.

Proceskostenvergoeding

Nu de waardebeschikking en de aanslagen dienen te worden verminderd acht de Raad termen aanwezig de Inspecteur op de voet van artikel 8:115a Belastingwet BES te veroordelen tot vergoeding van de door belanghebbende gemaakte proceskosten. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 5.1 van het Uitvoeringsbesluit belastingwet BES (het Besluit). Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde verleende beroepsmatige rechtsbijstand. Ingevolge artikel 5.2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt de Raad het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief in beroep op: US$ 391 x 1 (proceshandeling: beroepschrift ) x 1 (wegingsfactor) = US$ 391. Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken; met name is niet gebleken dat belanghebbende in de bezwaarfase om een kostenvergoeding heeft verzocht.

7 Beslissing

De Raad verklaart het beroep gegrond, vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, de waardebeschikking en de aanslagen, vermindert de bij de waardebeschikking vastgestelde waarde tot US$ 710.000, vermindert de aanslagen tot aanslagen ten bedrage van US$ 4.554 en veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van US$ 391.

Aldus gedaan in raadkamer op 19 juni 2015 door mrs. S. Verheijen, G.J. van Muijen en E.F. Faase in tegenwoordigheid van de secretaris en uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2015.