Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHNAA:2010:BL5220

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba
Datum uitspraak
16-02-2010
Datum publicatie
23-02-2010
Zaaknummer
AR 118/09 - H 217/09
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Hof oordeelt dat de huurachterstand een tekortkoming is die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. In casu is mogelijke sprake van recht op vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking, op grond van de veranderingen die door de [appellant] zijn aangebracht. De gevorderde veroordeling door de Stichting tot betaling is daarom niet toewijsbaar in dit kort geding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Registratienummer: AR 118/09 - H 217/09

Uitspraak: 16 februari 2010

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

VAN DE NEDERLANDSE ANTILLEN EN ARUBA

Vonnis in het kort geding van:

[appellant],

wonende op Curaçao,

oorspronkelijk gedaagde,

thans appellant,

gemachtigde: mr. ing. D. d'Ancona,

- tegen -

de stichting

STICHTING MONUMENTENZORG CURAÇAO,

gevestigd op Curaçao,

oorspronkelijk eiseres,

thans geïntimeerde,

gemachtigden: mrs. L.M. Virginia en M.G. Woudstra.

Partijen worden hierna "[appellant]" en "Monumentenzorg" genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Op 25 mei 2009 heeft het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao (verder: GEA), tussen partijen vonnis in kort geding gewezen. Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, de procesgang aldaar en de overwegingen en beslissingen van het GEA verwijst het Hof naar dat vonnis.

1.2 [appellant] is in hoger beroep gekomen van dat vonnis door op 15 juni 2009 een akte van hoger beroep in te dienen. Bij op 3 juli 2009 ingekomen memorie van grieven heeft hij zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vordering van Monumentenzorg alsnog zal afwijzen, dan wel partijen naar de bodemrechter zal verwijzen, kosten rechtens.

1.3 Bij vonnis van 11 augustus 2009 heeft het Hof een vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen. Voor hetgeen in dat incident is gesteld en gevorderd, de procesgang aldaar en de overwegingen en beslissingen van het Hof verwijst het Hof naar dat vonnis.

1.4 Bij memorie van antwoord, met producties, heeft Monumentenzorg de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in beide instanties.

1.5 Pleitnotities van de gemachtigde van [appellant] zijn ingekomen op 9 november 2009.

Op 5 januari 2010 heeft de tweede gemachtigde van Monumentenzorg pleitnotities overgelegd. Vonnis is bepaald op heden.

2. De grieven

Voor de grieven verwijst het Hof naar de memorie van grieven.

3. De beoordeling

3.1 Grief 1 is gericht tegen rov. 3.1 sub b van het bestreden vonnis, waarin het GEA onder meer als vaststaand heeft aangenomen dat [appellant] investeringen in Fort Waakzaamheid heeft gepleegd. [appellant] betwist echter niet dat deze vaststelling juist is, zodat het Hof de vaststelling overneemt. [appellant] heeft bij grief 1 aanvullende omstandigheden gesteld, waarop het Hof hierna zal terugkomen.

3.2 Grief 2 is gericht tegen rov. 3.1 sub e van het bestreden vonnis, waarin het GEA onder meer heeft overwogen dat [appellant] na 27 november 2006 nog slechts incidenteel een betaling aan Monumentenzorg heeft verricht en dat hierdoor weer een forse achterstand is ontstaan. [appellant] verwijst bij grief 2 naar een door Monumentenzorg in het geding gebracht overzicht, waarvan hij de juistheid niet betwist. Het Hof zal daarom uitgaan van de juistheid van dat overzicht. In het midden kan blijven of het betalingsgedrag en de achterstand die daaruit blijken kunnen worden omschreven zoals het GEA heeft gedaan. Uit het overzicht blijkt dat een betalingsachterstand van NAF. 336,33 op 2 augustus 2007 is opgelopen tot NAF. 11.336,17 op 2 maart 2009. In de tussenliggende periode van negentien maanden heeft [appellant] vijf maandtermijnen betaald en veertien maandtermijnen onbetaald gelaten.

Ook bij grief 2 heeft [appellant] aanvullende omstandigheden gesteld, waarop het Hof hierna zal terugkomen.

3.3 Voor het overige zijn geen grieven gericht tegen de door het GEA onder 3.1 sub a tot en met j als vaststaand aangenomen feiten. De vaststelling komt het Hof juist voor. Het Hof gaat daarom van die vaststelling uit.

3.4 Bij grief 5 heeft [appellant] aangevoerd dat hij wellicht door verjaring een opstalrecht heeft verkregen. Voor een geslaagd beroep van die strekking in kort geding is weliswaar niet nodig dat [appellant] bewijst dat hij een dergelijk recht heeft verkregen, maar wel dat hij dat aannemelijk maakt. [appellant] heeft dat niet gedaan, zodat deze grief faalt.

3.5 Bij grief 7 heeft [appellant] verzocht om verwijzing naar de bodemrechter. Het spoedeisend belang van Monumentenzorg ligt in de aard van de vordering besloten. Ook overigens ziet het Hof geen aanleiding voor verwijzing naar de bodemrechter. Deze grief mist dus doel.

3.6 Bij de grieven 1 tot en met 4 en 6 heeft [appellant] een aantal omstandigheden gesteld waarmee het GEA naar zijn mening ten onrechte geen rekening heeft gehouden. Naar de kern genomen betreft het de volgende omstandigheden:

- [appellant] heeft een oud bastion aangetroffen en zelf op en rond dat bastion Fort Waakzaamheid gebouwd. Hiermee zijn omvangrijke financiële en fysieke investeringen gemoeid geweest, waarvan de waarde veel hoger is dan de huurachterstand;

- Toen de huur werd aangegaan had Monumentenzorg grote maatschappelijk kennis en ervaring en was [appellant] een leek;

- [appellant] heeft gedurende 35 jaar huur betaald en heeft meermalen huurschulden opgelopen en weer ingelopen;

- [appellant] heeft ook de laatste jaren betalingen gedaan en had in 2007 nog een creditsaldo;

- [appellant] kon in 2008-2009 geen financiering krijgen en had geen (betalende) uitbater in Fort Waakzaamheid. Dit is veroorzaakt doordat Monumentenzorg er niet aan heeft meegewerkt dat [appellant] een zakelijk recht op Fort Waakzaamheid verwierf.

[appellant] heeft betoogd dat hij, ondanks het ontbindingsvonnis van 11 december 2006, in Fort Waakzaamheid verbleef ten titel van huur en dat gelet op de omstandigheden van het geval de huurachterstand geen ontbinding rechtvaardigde, althans dat het naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Monumentenzorg de huurovereenkomst zou mogen ontbinden. Daarom mag de rechter volgens [appellant] geen vordering tot ontruiming toewijzen.

3.7 In de rov. 3.8 tot en met 3.10 gaat het Hof veronderstellenderwijs ervan uit dat in maart 2009 een huurovereenkomst tussen partijen bestond.

3.8 Vast staat dat [appellant] een huurachterstand van veertien maanden had en dat hij vaker huurachterstanden had gehad. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden (waarvan het Hof de juistheid in het midden laat) zijn daartegenover van onvoldoende gewicht om af te doen aan het oordeel dat zijn tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Die omstandigheden leiden er ook niet toe dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat Monumentenzorg zich hierop beroept en ontruiming verlangt.

3.9 Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht (zie: HR 25 juni 2004, NJ 2005, 338).

In dit kort geding moet op grond van hetgeen [appellant] heeft aangevoerd rekening gehouden worden met de mogelijkheid dat sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan hij aanspraak kan maken op een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking. Dat doet er echter niet aan af dat de vordering tot ontruiming in dit kort geding terecht is toegewezen. Die mogelijke aanspraak brengt niet mee dat Monumentenzorg moet aanvaarden dat [appellant] in het gehuurde blijft.

3.10 Voornoemde mogelijkheid leidt er echter wel toe dat het Hof, met afweging van de belangen van partijen, tot de slotsom komt dat de gevorderde veroordeling tot betaling in dit kort geding niet toewijsbaar is.

3.11 Indien niet kan worden uitgegaan van het bestaan van een huurovereenkomst, geldt het volgende. Dan is aannemelijk dat [appellant] zonder recht en titel in Fort Waakzaamheid verbleef. Op die grond kan Monumentenzorg ontruiming verlangen. De door [appellant] aangevoerde omstandigheden leiden er niet toe dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

In dat geval is er mogelijk ook een aanspraak op een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking. Een afweging van de belangen van partijen leidt er dan evenzeer toe dat de gevorderde veroordeling tot betaling in dit kort geding niet toewijsbaar is.

3.12 Het bestreden vonnis dient deels te worden vernietigd. Partijen zijn over en weer deels in het ongelijk gesteld, zodat de proceskosten in beide instanties zullen worden gecompenseerd. Aan toepassing van artikel 64 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, zoals Monumentenzorg heeft gevraagd, komt het Hof niet toe. Overigens is niet gebleken dat de gemachtigde van [appellant] zich in zijn bedieningen te buiten is gegaan of belangen heeft verwaarloosd.

BESLISSING:

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep, voorzover daarbij [appellant] is bevolen om binnen twee maanden na betekening van dat vonnis Fort Waakzaamheid met de daarbij behorende gebouwen en opstallen en voorzieningen te ontruimen en te verlaten, met medeneming van alle daarin aanwezige personen en goederen - voor zover deze goederen niet het eigendom van Monumentenzorg zijn - en het Fort met de daarbij behorende gebouwen en opstallen en voorzieningen ter vrije beschikking van Monumentenzorg te stellen, onder afgifte van alle daartoe behorende sleutels,

en voorzover daarbij is bepaald dat indien [appellant] nalaat om aan dat bevel te voldoen, Monumentenzorg gemachtigd is die ontruiming zo nodig met de hulp van de sterke arm van de politie en justitie zelf te doen uitvoeren op kosten van [appellant],

en voorzover dat vonnis wat betreft dat bevel en die bepaling uitvoerbaar bij voorraad is verklaard;

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

wijst af het meer of anders gevorderde;

compenseert de proceskosten in beide instanties aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en J.P. de Haan, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba en ter openbare terechtzitting van het Hof op Curaçao uitgesproken op 16 februari 2010 in tegenwoordigheid van de griffier.