Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2021:204

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
04-05-2021
Datum publicatie
13-08-2021
Zaaknummer
BON2020H00040
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Overdracht erfpachtrecht – uitleg overeenkomst – tijdstip van nakoming 6:38 BW – tekortkoming – ontbindingsverklaring – schadevergoeding – onrechtmatig beslag.

formele relatie: BON201900623

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:

Registratienummers: BON201900623 -BON2020H00040

Uitspraak: 4 mei 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[Appellant],

wonende in Bonaire,

oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

thans appellant,

gemachtigde: mr. E.R. Abdul,

tegen

[Geïntimeerde],

wonende in Bonaire,

oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. M.D. van den Brink.

De partijen worden hierna [Appellant] en [Geïntimeerde].

1 Het verloop van de procedure

1.1

Bij akte van appel van 3 augustus 2020 is [Appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 24 juni 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire (verder: het Gerecht).

1.2

Bij memorie van grieven tevens houdende eisvermeerdering in reconventie, met producties, heeft [Appellant] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van [Geïntimeerde] alsnog integraal afwijst en zijn vorderingen, zoals vermeerderd, alsnog toewijst, met veroordeling van [Geïntimeerde] in de kosten van de beide instanties, met inbegrip van de door hem in hoger beroep betaalde griffierechten.

1.3

Bij memorie van antwoord, met producties, heeft [Geïntimeerde] de grieven van [Appellant] bestreden en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis bekrachtigt en [Appellant] veroordeelt in de kosten van beide instanties, met begroting van de proceskosten in het hoger beroep op de werkelijk gemaakte kosten.

1.4

Partijen hebben elk een pleitnota overgelegd, [Appellant] onder overlegging van producties.

1.5

Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.

2 De beoordeling

2.1

Het Hof gaat uit van de door het Gerecht onder 3 tot en met 8 vastgestelde feiten. Hierna volgt een opsomming van die feiten, aangevuld met wat in hoger beroep verder van belang en als vaststaand wordt aangemerkt.

2.1.1 [

Appellant] heeft bij notariële akte van 6 juli 2011 een erfpachtrecht verkregen op een perceel grond in Belnem.

2.1.2

Bij overeenkomst van 31 mei 2012 heeft [Appellant]] het erfpachtrecht aan [Geïntimeerde] verkocht. In de overeenkomst is bepaald:

“(…)

  1. De overeengekomen verkoopprijs bedraagt US $ 21.000. Hierop is reeds voldaan US $ 5.500,-;

  2. De juridische overdracht zal plaatsvinden zodra aan de wettelijke voorwaarden is voldaan en in goed overleg tussen koper en verkoper.

  3. Het rest bedrag ad. US $ 15.500,- zal in ieder geval worden voldaan voor of uiterlijk op het moment van de Juridische overdracht bij de Notaris.

  4. De koper is van het moment van ondertekening van deze overeenkomt verantwoordelijk voor het betalen van allerhande lasten die te maken hebben met het bovengenoemd perceel zoals erfpacht en andere zakelijke lasten.

(…)”

2.1.3 [

Appellant] heeft [Geïntimeerde] diezelfde datum schriftelijk gevolmachtigd om:

“(…) bij diens aanwezigheid of ontstentenis de belangen te behartigen van alle voorkomende zaken aangaande het perceel gelegen in Belnem en beter bekend als kavel nr. K71. Te denken valt aan het kadaster, het domein, het indienen van bouwtekeningen en het aansluiten van WEB leveringen en het bouwen van een opstal op laatstgenoemd perceel etc. etc.

Deze volmacht geldt niet voor notariële handelingen.”

2.1.4

Bij e-mail van 5 augustus 2014, met in de aanhef de naam [Naam 1], echtgenoot van [Geïntimeerde]), heeft [Appellant] het volgende geschreven:

“ (…) Ik hoor niets meer van je. Het wordt nu wel tijd dat er iets gaat gebeuren, vindt je zelf ook niet.

Vorig jaar in februari vroeg ik je of je het restant kon betalen van de grond. Toen zei je dat het niet ging lukken. Je had toegezegd dat je in gedeeltes ging overmaken. We zijn inmiddels 1,5 jaar verder en ik hoor maar niets.

Ik wil graag dat je het restant van het bedrag binnen 1 maand betaald en wel in 1 keer. Mocht je dit niet lukken dan geef ik je het reeds door jou betaald bedrag terug.

Hierdoor wil ik een eind maken aan dit gebed zonder eind en de roddels die de wereld in zijn geslingerd dat je de grond van me hebt afgepakt omdat ik je geld verschuldigd was.

Anderzijds heb ik genoeg coulance gehad en genoeg tijd gegund om het geld bij elkaar te sparen. (…)”.

Deze mail is onbeantwoord gebleven.

2.1.5

Van 1 september 2015 tot 27 september 2017 heeft een e-mailwisseling tussen partijen plaatsgehad. [Appellant] heeft onder verwijzing naar de e-mail van 5 augustus 2014, bij e-mail van 27 september 2015 het standpunt betrokken dat wat hem betreft de koop van de baan (“nietig”) is omdat [Geïntimeerde] met betaling in gebreke is gebleven en gevraagd om een bankrekeningnummer waarop hij het betaalde voorschot kan retourneren. Ook heeft [Appellant] de aan [Geïntimeerde] verstrekte volmacht ingetrokken. [Geïntimeerde] heeft tegen beëindiging van de overeenkomst geprotesteerd.

2.1.6

In februari 2016 heeft [Appellant]] zich weer op Bonaire gevestigd. Hij is op enig moment daarna geconfronteerd met aanslagen erfpachtcanon over de jaren 2012 – 2017. Hij heeft met de belastingdienst een betalingsregeling d.d. 12 juli 2017 getroffen en de uitvoering daarvan voor zijn rekening genomen.

2.1.7

In oktober 2017 heeft [Appellant] via een tussenpersoon ([Naam 2]) gemaand dat [Geïntimeerde] een zich op het perceel bevindende container met bouwmaterialen verwijdert. Daar is geen gevolg aan gegeven. Bij vonnis van 29 juli 2020 is [Appellant] veroordeeld voor betrokkenheid bij diefstal van de container in of omstreeks de periode tussen eind december 2018 en 1 maart 2019. [Appellant]] heeft tegen dat vonnis hoger beroep ingesteld.

2.1.8 [

Appellant] is op 1 juli 2019 een aannemingsovereenkomst aangegaan voor de bouw van een woning op het perceel. De aannemer heeft vervolgens met de bouw een aanvang gemaakt.

2.1.9 [

Geïntimeerde] heeft op 16 september 2019 conservatoir beslag doen leggen op het erfpachtrecht. Het restant van de koopprijs was toen nog altijd niet betaald.

2.2 [

Geïntimeerde] heeft in dit geding in conventie samengevat gevorderd dat [Appellant] wordt veroordeeld om medewerking te verlenen aan overdracht van het erfpachtrecht, met bepaling dat bij gebreke van zijn medewerking het vonnis daarvoor in de plaats treedt.

2.3 [

Appellant] heeft in reconventie tegenvorderingen ingesteld die strekken tot verklaringen voor recht dat de overeenkomst van 31 mei 2012 is ontbonden en dat het beslag onrechtmatig is, alsmede tot betaling van schadevergoeding.

2.4

Het Gerecht heeft de vordering van [Geïntimeerde] toegewezen en een dwangsom opgelegd voor het geval dat [Appellant] niet zijn volledige medewerking verleent aan de levering van het erfpachtrecht en de vorderingen van [Appellant] afgewezen, met veroordeling van [Appellant] in de kosten van het geding in zowel conventie als reconventie.

2.5 [

Appellant] is tegen die beslissingen met vijf grieven opgekomen en heeft zijn oorspronkelijke vordering tot schadevergoeding van US$ 23.300,- vermeerderd met US$ 44.000 tot per saldo US$ 67.300,-. De grieven lenen zich voor een gezamenlijke behandeling.

2.6

Het draait in dit hoger beroep om de vraag of [Geïntimeerde] toerekenbaar tekortschieten kan worden verweten en of [Appellant] daarom aanspraak kan maken op ontbinding van de overeenkomst en schadevergoeding.

2.7 [

Appellant] verwijt [Geïntimeerde] dat zij in verzuim is geraakt met betaling van het restant van de koopsom en van de erfpachtcanon. Beide verwijten zijn gegrond. Dat wordt als volgt toegelicht.

2.8

Partijen zijn in hun onder 2.1.2 aangehaalde contract overeengekomen dat [Geïntimeerde] voor of uiterlijk op het moment van de overdracht bij de notaris moet betalen, en dat overdracht zal plaatsvinden, zodra aan de wettelijke voorschriften is voldaan, en overigens in goed overleg tussen partijen. Welke wettelijke voorschriften partijen op het oog hadden wordt in de overeenkomst niet omschreven en het is door partijen ook in dit geding niet met zoveel woorden toegelicht. Wel heeft [Appellant] erop gewezen dat ingevolge de erfpachtvoorwaarden overdracht aan een derde pas mogelijk was wanneer het perceel bebouwd was met een wind- en waterdichte opstal. Hij voegt daaraan toe dat [Geïntimeerde] voor die bebouwing zou zorgen en dat zij daartoe was voorzien van een volmacht en de beschikking over het perceel.

2.9

Uit artikel 6:38 BW volgt dat wanneer partijen geen tijdstip voor nakoming zijn overeenkomen en dat tijdstip ook niet de wet, de gewoonte of de redelijkheid en billijkheid voortvloeit, terstond nakoming van een verbintenis kan worden gevorderd, waarbij partijen elkaar een redelijke termijn moeten gunnen om de prestatie te verrichten onderscheidenlijk in ontvangst te nemen.

2.10

Indien zou moeten worden aangenomen dat, anders dan [Geïntimeerde] verdedigt, deze (vangnet)bepaling niet van toepassing is omdat de naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid uit te leggen en aan te vullen contractuele regeling van partijen daaraan in de weg staat, geldt op grond van zodanige uitleg het volgende. Partijen waren het aan elkaar verplicht om op een redelijk verzoek tot nakoming van de wederpartij in te gaan of daarop zijn minst te laten weten dat en waarom nog niet kan worden nagekomen en/of een redelijk tegenvoorstel te doen. De omstandigheid dat in de overeenkomst geen datum voor de levering is vastgesteld betekent niet dat [Geïntimeerde] - die niet eerder dan bij levering het restant behoefde te voldoen – [Appellant] onbeperkt kon laten wachten. Dat de overeenkomst er mede toe strekte [Geïntimeerde] (en haar man) te compenseren voor door [Appellant]] veroorzaakte schade maakt dat niet anders. Die omstandigheid neemt niet weg dat [Appellant] er een gerechtvaardigd en door [Geïntimeerde] ter respecteren belang bij had om op afzienbare termijn – uiteraard tegen levering van de juridische eigendom van het erfpachtrecht - over het restant van de koopsom te kunnen beschikken, te meer nu hij het terrein de facto al (economisch) aan [Geïntimeerde] had overgedragen.

2.11 [

Appellant]] heeft bij e-mail van 5 augustus 2014, dus ruim twee jaar na het aangaan van de overeenkomst, onder verwijzing naar eerdere mondelinge verzoeken en toezeggingen, laten weten dat het tijd wordt dat er wat gaat gebeuren en om betaling binnen een maand gevraagd. Dat bericht was verstuurd naar, en ontvangen op het e-mailadres van het bedrijf van [Geïntimeerde] en haar man, een adres dat [Geïntimeerde] zelf ook gebruikte in haar communicatie met [Appellant]. Als [Geïntimeerde] van die e-mail geen kennis heeft genomen vanwege de aanhef “beste John” (of als die mail achter het spamfilter was terechtgekomen) komt dat voor haar rekening; [Geïntimeerde] – die niet heeft betwist dat [Appellant] vaker met haar echtgenoot over het terrein communiceerde – kan dan niet aan [Appellant] tegenwerpen dat zijn verklaring haar niet heeft bereikt (art. 3:37 lid 3 BW).

2.12 [

Geïntimeerde] heeft in reactie op die mail niet om levering of om uitstel gevraagd noch ook een redelijk tegenvoorstel gedaan: zij heeft op die mail in het geheel niet gereageerd. Ook toen [Appellant] vervolgens een jaar later, in september 2015 onder verwijzing en bijvoeging van de mail van 5 augustus 2014 en naar eerder gedane toezeggingen, liet weten dat de maat vol was, heeft [Geïntimeerde] niet geprobeerd om – zo dat toen nog kon – [Appellant] op andere gedachten te brengen met een concreet voorstel dat [Appellant] zicht gaf op spoedige nakoming. [Geïntimeerde] schreef daarentegen op 1 september 2015: “(…) Wat jouw toekomt, komt uiteraard wel, dat is de afspraak. Misschien kun je even je bankinfo opsturen, zodat wij harder aan kunnen gaan werken om jouw het restant te kunnen betalen. Tenslotte was er geen einddatum afgesproken over betalingen. (…)”.

[Geïntimeerde] weerspreekt daarbij ook (wederom) niet dat [Appellant], zoals hij schreef, reeds eerder mondeling op betaling had aangedrongen en dat hem toen betaling in termijnen was toegezegd. In deze mailwisseling vraagt [Geïntimeerde] ook (wederom) niet om levering en gesteld noch gebleken is dat zij dat op een eerder moment wel heeft gedaan, noch dat levering niet mogelijk was om redenen die [Geïntimeerde] aan [Appellant] zou kunnen tegenwerpen. Evenmin is gebleken dat [Appellant] niet zou willen leveren. Hij stelt - en de e-mailberichten ondersteunen dat in voldoende mate – dat hij steeds tot levering bereid is geweest.

2.13

Onder die omstandigheden kan [Appellant] niet worden verweten dat hij [Geïntimeerde] niet (nogmaals) een termijn voor nakoming heeft gegeven en is [Geïntimeerde] (in elk geval in september 2015) in verzuim geraakt. De tekortkoming is een wezenlijke en [Appellant] beroept zich op goede grond en (ook gelet op de gevolgen) gerechtvaardigd op de ontbinding van de overeenkomst.

2.14

Het beroep op ontbinding is (ten overvloede) bovendien gerechtvaardigd wegens niet-betaling door [Geïntimeerde] van de erfpachtcanon. In de vestigingsakte van 6 juli 2011 is bepaald dat de canon uiterlijk binnen een jaar, ieder jaar op uitnodiging van de Belastingdienst moet worden voldaan en dat die termijn in gebreke stellende kracht heeft. [Appellant] klaagt terecht dat [Geïntimeerde] gehouden was om jaarlijks pro-actief bij de belastingdienst naar de desbetreffende aanslag erfpacht te informeren en deze te betalen of anderszins (bijvoorbeeld via [Appellant]) zeker te stellen dat zij eventuele aanslagen in handen kreeg. Dit op grond van de koopovereenkomst waarin is bepaald dat de koper ([Geïntimeerde] dus) vanaf het moment datum overeenkomst verantwoordelijk is voor het betalen van onder andere de erfpacht, de aan haar verstrekte schriftelijke volmacht waarbij [Appellant] haar machtigt bij zijn aanwezigheid en ontstentenis de belangen te behartigen van alle voorkomende zaken met betrekking tot het perceel Belnem alsmede de wetenschap dat [Appellant] zich in Nederland had gevestigd en de aanslagen erfpacht dus niet zou ontvangen in Nederland. Dat [Appellant] aanslagen voor [Geïntimeerde] heeft verzwegen of achtergehouden is gesteld noch gebleken. De strekking van de contractuele afspraken was niet alleen dat [Appellant] de bedoelde kosten niet meer hoefde te dragen, maar ook dat werd gewaarborgd [Appellant] aan zijn verplichtingen jegens Bonaire zou blijven voldoen en dus niet werd blootgesteld aan het risico van naheffing, boetes of zelfs opzegging van de erfpacht. Door niet aan deze verplichting te voldoen is [Geïntimeerde] jegens [Appellant] tekortgeschoten. Dat is een tekortkoming die voor het verleden niet meer ongedaan kan worden gemaakt en die de ontbinding rechtvaardigt, ook al hebben de ernstigste risico’s (boetes of opzegging) zich niet verwezenlijkt.

[Geïntimeerde] heeft betoogd dat [Appellant] de volmacht bij e-mail van 27 september 2015 had ingetrokken en dat zij na die datum ook geen informatie bij de Belastingdienst kon opvragen en dat het verwijt dus alleen betrekking kan hebben op de erfpachtcanon voor de jaren 2012 – 2014. Wat daarvan verder zij, ook dan is [Geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting op grond van de koopovereenkomst de erfpachtcanon te betalen en ook deze tekortkoming rechtvaardigt reeds de ontbinding.

2.15

Voor zover [Geïntimeerde] heeft betoogd dat [Appellant] noch op 6 september 2014, noch daarvoor of daarna een ontbindingsverklaring heeft uitgebracht, faalt dit betoog eveneens. Bij e-mail van 27 september 2015 heeft [Appellant] in duidelijke bewoordingen aangegeven dat wat hem betreft de koop van de baan (“nietig”) is omdat [Geïntimeerde] met betaling in gebreke is gebleven. Dit kan, zeker wanneer in aanmerking wordt genomen dat partijen geen juristen zijn, worden opgevat als een ontbindingsverklaring (art. 6:267 lid 1 BW).

2.16

Gelet op het voorgaande is de vordering van [Geïntimeerde] in eerste aanleg ten onrechte toegewezen en is de vordering van [Appellant] tot verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden ten onrechte afgewezen. De gevorderde verklaring voor recht dat het beslag onrechtmatig is gelegd, is dan eveneens toewijsbaar.

2.17

Resteert de vordering van [Appellant] tot schadevergoeding. Aan het in eerste aanleg al gevorderde bedrag van US$ 23.300,- heeft [Appellant] ten grondslag gelegd dat hij door de container van [Geïntimeerde] niet al in februari 2016 is kunnen beginnen met de bouw van een eigen woning op het perceel en daarom een woning heeft moeten huren. Gesteld noch gebleken is echter dat [Appellant] van een eigen woning geen kosten zou hebben gehad. [Geïntimeerde] heeft in dat verband onweersproken betoogd dat de financieringslasten van een eigen woning hoger zouden zijn geweest dan de door [Appellant] opgegeven huurlasten. [Appellant] heeft zijn schade door de aanwezigheid van de container op het perceel dus niet aangetoond en de vordering is daarom ook in hoger beroep niet toewijsbaar.

2.18

Het in hoger beroep meergevorderde van US$ 44.000,- ziet op een beweerdelijk aan de aannemer betaalde boete wegens het stopzetten van de bouw in afwachting van de afloop van onderhavige procedure. [Geïntimeerde] heeft daar met juistheid tegen ingebracht dat het starten van een procedure op zichzelf niet onrechtmatig en verwijtbaar is. Dat [Geïntimeerde] waar het gaat om de levering uiteindelijk ongelijk krijgt maakt dat nog niet anders. Daarnaast geldt dat [Geïntimeerde] door het gemotiveerd plaatsen van vraagtekens bij de door [Appellant] overgelegde stukken heeft betwist dat [Appellant] werkelijk een boete verschuldigd is of zal worden en dat [Appellant] vervolgens niet (voldoende gespecificeerd) heeft aangeboden zijn stelling te bewijzen. Ook deze schadepost is dus niet aangetoond. Dit deel van de vordering is daarom evenmin toewijsbaar.

2.19

Partijen hebben geen bewijs aangeboden van stellingen die – indien bewezen – tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Bewijslevering blijft daarom achterwege, evenals een beoordeling van de door [Appellant] in hoger beroep gestelde nadere afspraak omtrent de betalingstermijn.

2.20

De slotsom is dat de vordering van [Geïntimeerde] alsnog wordt afgewezen en dat de vordering van [Appellant] tot verklaring voor recht dat de overeenkomst is ontbonden en dat het door [Geïntimeerde] gelegde beslag onrechtmatig is alsnog wordt toegewezen. Het door [Appellant] meergevorderde is (ook) in hoger beroep niet toewijsbaar. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. [Geïntimeerde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg in conventie. De kosten van de eerste aanleg in reconventie en van die van het hoger beroep worden gecompenseerd, nu beide partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het bestreden vonnis tussen partijen zowel in conventie als in reconventie gewezen;

en opnieuw rechtdoende in hoger beroep:

wijst de vordering van [Geïntimeerde] af;

verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen partijen van 31 mei 2012 door [Appellant] op 27 september 2015 buitengerechtelijk is ontbonden;

verklaart voor recht dat het conservatoir beslag dat [Geïntimeerde] heeft laten leggen op het erfpachtperceel jegens [Appellant] onrechtmatig is;

veroordeelt [Geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [Appellant] gevallen en tot op heden begroot op US$ 1.396,- voor salaris;

compenseert de kosten van de eerste aanleg in reconventie en het hoger beroep in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, Th.G. Lautenbach en A.S. Arnold, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 4 mei 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.