Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2021:117

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
23-04-2021
Datum publicatie
11-06-2021
Zaaknummer
SXM2020H00099
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Huur perceel grond – vordering huurder tot treffen voorlopige voorziening in kort geding afgewezen – voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens het gedurende vele jaren onbetaald laten van de huurpenningen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021

Registratienummer: SXM20200637 SXM 2020H00099

Uitspraak: 23 april 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in het kort geding van:

de naamloze vennootschap

SHORE SUPPORT N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

oorspronkelijk gedaagde,

thans appellante,

gemachtigde: mr. J.G. Snow,

tegen

de naamloze vennootschap

ISLE DE SOL DEVELOPMENT & PLANNING N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

oorspronkelijk eiseres,

thans geïntimeerde,

gemachtigden: mrs. E.R. de Vries, C.R. Rutte en C.R. Martinus.

Partijen worden hierna Shore Support en IDSD genoemd.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Shore Support is bij akte van appel van 7 september 2020 in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen partijen gewezen en op 21 augustus 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: het Gerecht). In een op 7 september 2020 ingekomen memorie van grieven, met een productie (kopie van het bestreden vonnis), heeft Shore Support twee grieven voorgedragen, een bewijsaanbod gedaan en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen, IDSD niet ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans haar vordering alsnog zal afwijzen, met veroordeling van IDSD in de kosten van beide instanties.

1.2.

IDSD heeft bij memorie van antwoord, ingekomen op 30 september 2020, het hoger beroep bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Shore Support in de kosten van het hoger beroep.

1.3.

Beide partijen hebben op 26 februari 2021 een pleitnota, elk met producties, overgelegd.

1.4.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2 De beoordeling

2.1.

Het Gerecht heeft in het bestreden vonnis onder 2, 2.1 tot en met 2.5, een aantal feiten opgesomd waarvan het bij de beoordeling is uitgegaan. Tegen die opsomming is niet gegriefd, zodat ook het Hof daarvan zal uitgaan. Het gaat daarbij om het volgende.

2.2.

Sinds 2008 gebruikt Shore Support voor de uitoefening van haar bedrijf een aantal percelen grond op ‘Snoopy Island’ in Simpson Bay (Sint Maarten). Shore Support heeft op die percelen boten en containers geplaatst. IDSD heeft erfpachtrechten op die percelen.

2.3.

Bij brief van 18 oktober 2019 is Shore Support door IDSD gesommeerd om de percelen binnen zeven dagen na dagtekening van die brief te ontruimen.

2.4.

Bij brief van 22 oktober 2019 heeft Shore Support aan IDSD geschreven - kort samengevat en in de kern - dat het voor haar praktisch onmogelijk is om binnen de daarvoor gegeven termijn aan de sommatie te voldoen, dat zij op zoek is naar een andere locatie en een aanvang heeft gemaakt met (de organisatie van) een ontruiming van de percelen. Verder vraagt zij in die brief om overleg over de verdere condities waaronder zij de percelen zal ontruimen.

2.5.

Shore Support heeft de percelen uiteindelijk niet vrijwillig ontruimd.

2.6.

IDSD heeft in dit geding gevorderd dat het Shore Support wordt bevolen om de percelen binnen vijf dagen na het vonnis alsnog te ontruimen en ter beschikking van IDSD te stellen, met machtiging om de ontruiming op kosten van Shore Support en met behulp van de sterke arm zelf uit te voeren als Shore Support niet aan de veroordeling voldoet, en met veroordeling van Shore Support in de kosten van het geding, met rente.

2.7.

Het Gerecht heeft de vordering toegewezen, met dien verstande dat het Shore Support heeft bevolen om binnen zes maanden - in plaats van de gevorderde vijf dagen - na betekening van het vonnis de percelen te ontruimen. Tegen die toewijzing is Shore Support met twee grieven opgekomen.

2.8.

Grief I komt op tegen het oordeel van het Gerecht dat IDSD een spoedeisend belang heeft bij een behandeling van haar vordering.

2.9.

Het Gerecht heeft het spoedeisend belang aangenomen op de grond dat IDSD aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat Shore Support al jaren zonder recht of titel inbreuk maakt op haar erfpachtrecht en zij dat niet langer hoeft te dulden (rov. 4.1). Het heeft niet van belang geoordeeld of IDSD de percelen zelf tot ontwikkeling wil brengen, of dit door een ander wil laten doen, en dat evenmin beslissend is dat nog geen bouwvergunning voor ontwikkeling van de percelen is aangevraagd en/of verleend; het volstaat dat IDSD de percelen al dan niet op termijn zelf nodig heeft (rov. 4.2).

2.10.

Het Hof onderschrijft deze overwegingen en maakt die tot de zijne. Reeds het feit dat IDSD haar vordering heeft gegrond op de stelling dat Shore Support de percelen zonder recht of titel gebruikt en zij dat niet langer hoeft te dulden, rechtvaardigt dat IDSD een spoedeisend belang heeft bij een behandeling van haar vordering.

2.11.

Reeds daarop strandt het door Shore Support met grief I betrokken betoog, kort samengevat:

- dat zij niet al jarenlang zonder recht of titel de percelen in gebruik heeft omdat sprake is geweest van een huurrelatie met IDSD die op zijn minst 8 jaar heeft geduurd en dat aan die relatie door de schuld van IDSD een einde is gekomen, alhoewel uit niets blijkt dat zij (Shore Support) ooit heeft verzuimd de huur te voldoen;

- dat IDSD nog altijd geen bouwtekeningen heeft, en dus nog geen bouwvergunning heeft aangevraagd, laat staan gekregen;

- dat IDSD ook nog geen enkele (opruim)werkzaamheden heeft verricht op het terrein,

een en ander met conclusie dat niet valt in te zien dat IDSD schade lijdt van het gebruik door Shore Support van de percelen, noch anderszins valt in te zien dat IDSD een spoedeisend belang erbij heeft om haar van de percelen verwijderd te krijgen.

2.12.

Ten overvloede overweegt het Hof dienaangaande als volgt. IDSD heeft de gestelde huurrelatie gemotiveerd betwist evenals de relevantie en/of authenticiteit van de daartoe door Shore Support overlegde producties. In het licht daarvan kan vooralsnog niet van de gestelde eerdere huurrelatie worden uitgegaan. Los daarvan is niet in geschil dat de sommatiebrief van IDSD van 18 oktober 2019 kan worden uitgelegd als een opzegging en de brief van Shore Support van 22 oktober 2019 als een instemming met de opzegging, zodat de gestelde huurrelatie - wat daar ook van zij - inmiddels als geëindigd moet worden beschouwd en Shore Support dus hoe dan ook de percelen zonder recht of titel in gebruik heeft. Daarmee is het spoedeisend belang van IDSD bij de gevorderde ontruiming genoegzaam gebleken; zij is immers exclusief gerechtigd tot de percelen en hoeft een inbreuk op dat recht niet te dulden. Daaraan doet - zoals het Gerecht met juistheid heeft overwogen - niet af dat IDSD nog geen aanvang heeft gemaakt met ontwikkeling van het project. Daarenboven heeft IDSD erop gewezen - en het Hof wil dat wel aannemen - dat de aanwezigheid van Shore Support op de percelen ontwikkelaars en investeerders afschrikt en daarmee aan een ontwikkeling van het perceel in de weg staat. Daarmee is tegelijkertijd gegeven dat IDSD door de situatie vermogensschade lijdt: niet is in geschil dat zij van Shore Support geen passende vergoeding (meer) krijgt, terwijl door de aanwezigheid van Shore Support op de percelen ontwikkeling van de percelen wordt tegengewerkt.

2.13.

Shore Support heeft in haar pleitnota in hoger beroep nog betoogd dat zij een zwaarder wegend belang heeft bij behoud van de bestaande toestand dan IDSD bij toewijzing van haar vordering. Zij voert daartoe aan dat zij zes werknemers in dienst heeft en het haar nog steeds niet is gelukt om een andere plek te vinden waar zij haar onderneming kan voortzetten. Ook dit betoog heeft geen succes. In het bestreden vonnis is Shore Support nog een termijn van zes maanden gegund voor de ontruiming. Daarbij is in aanmerking genomen dat uit haar brief van 22 oktober 2019 kan worden afgeleid dat zij destijds reeds een aanvang had gemaakt met (de organisatie van) de ontruiming, hetgeen in hoger beroep niet is bestreden. Naar het voorshands oordeel van het Hof is met de door het Gerecht gegeven termijn van zes maanden voldoende aan de belangen van Shore Support tegemoet gekomen, en wel in dier voege dat het belang van Shore Support niet aan het rechterlijk bevel in de weg staat.

2.14.

Grief II klaagt dat de vordering van IDSD ten onrechte is toegewezen en dat Shore Support ten onrechte in de kosten is veroordeeld. De grief mist een zelfstandige toelichting en behoeft daarom geen afzonderlijke bespreking. In het voorgaande ligt bovendien besloten dat de vordering van IDSD terecht is toegewezen en dat Shore Support dus terecht in de kosten is veroordeeld.

2.15.

De slotsom is dat het hoger beroep tevergeefs is ingesteld. Het bestreden vonnis zal worden bevestigd en Shore Support wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

- bevestigt het vonnis waarvan beroep;

- veroordeelt Shore Support in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van IDSD gevallen en begroot op NAf 249,50 aan explootkosten en NAf 6.000,= voor salaris gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, A.S. Arnold en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en uitgesproken op Sint Maarten op 23 april 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.