Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2021:114

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
04-05-2021
Datum publicatie
01-06-2021
Zaaknummer
CUR2020H00287
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur perceel grond; vordering huurder tot treffen voorlopige voorziening in kort geding afgewezen; voorshands voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens het gedurende vele jaren onbetaald laten van de huurpenningen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2021 Vonnis no.:

Registratienummers: CUR201904430-CUR2020H00287

Uitspraak: 4 mei 2021

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S I N K O R T G E D I N G

in de zaak van:

[Appellante],

wonend in Curaçao,

oorspronkelijk eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

thans appellante in principaal appel en geïntimeerde in incidenteel appel,

gemachtigden: mrs. A.C van Hoof en L.S. Davelaar,

tegen

1 [Geïntimeerde 1],

oorspronkelijk gedaagde in conventie,

thans geïntimeerde in principaal appel,

2 Stichting Particulier Fonds SPF SAN MIGUEL,

oorspronkelijk gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

3. [Geïntimeerde 3],

oorspronkelijk gevoegde partij aan de zijde van gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

beiden thans geïntimeerden in principaal appel en appellanten in incidenteel appel,

domicilie gekozen hebbende in Curaçao ten kantore van hun gemachtigde,

gemachtigde: mr. C.A. Peterson.

Partijen worden hierna [Appellante] respectievelijk ieder afzonderlijk [Geïntimeerde 1], SPF en Geïntimeerde 3] en gezamenlijk {Geïntimeerde c.s.] genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Bij akte van appel van 11 september 2020 (ingekomen op 11 september 2020) is [Appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 24 augustus 2020 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht). Bij memorie van grieven, met producties, (ingekomen op 2 oktober 2020 en betekend op 9 oktober 2020) heeft [Appellante] grieven aangevoerd, met conclusie dat het Hof het bestreden vonnis - het Hof begrijpt zowel in conventie als in reconventie gewezen - zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen en die van SPF en [Geïntimeerde 3] alsnog integraal zal afwijzen en [Geïntimeerde c.s.] zal veroordelen in de kosten van de eerste aanleg en het hoger beroep.

1.2

Bij memorie van antwoord in principaal appel tevens akte van appel en memorie van grieven in incidenteel appel (ingekomen op 30 oktober 2020 en betekend op 5 november 2020) hebben [Geïntimeerde c.s.] in principaal appel het hoger beroep van [Appellante] bestreden, met conclusie dat het Hof het hoger beroep van [Appellante] ongegrond zal verklaren en het vonnis – het Hof begrijpt voor zover in conventie gewezen - zal bevestigen en in incidenteel appel de grieven van SPF en [Geïntimeerde 3] gegrond zal verklaren en het vonnis - het Hof begrijpt voor zover in reconventie gewezen – zal vernietigen voor zover hun vorderingen zijn afgewezen en die vorderingen alsnog zal toewijzen en [Appellante] zal veroordelen in de kosten van het principaal en het incidenteel appel.

1.3

Bij memorie van antwoord in incidenteel appel (ingekomen op 23 november 2020 en betekend op 2 december 2020) heeft [Appellante] in incidenteel appel het hoger beroep van - het Hof begrijpt SPF en [Geïntimeerde 3] – bestreden, met conclusie dat het Hof de grieven in het incidenteel appel van SPF en [Geïntimeerde 3] ongegrond zal verklaren met - het hof begrijpt - veroordeling van SPF en [Geïntimeerde 3] in de kosten van het incidenteel appel.

1.3

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd, elk met producties, waarop partijen over en weer hebben kunnen reageren. In hun pleitnotities hebben SPF en [Geïntimeerde 3] opgemerkt dat zij hun eis voorwaardelijk verminderen, maar zij persisteren onverminderd bij hun conclusie dat het Hof hun door het Gerecht afgewezen vorderingen zal toewijzen.

1.4

Vonnis is bepaald op heden.

2. De beoordeling

in principaal en incidenteel appel

2.1

In hoger beroep zal worden uitgegaan van de in het bestreden vonnis onder 2, a) tot en met d), vermelde uitgangspunten. Het gaat daarbij, aangevuld met wat verder voor de beoordeling van het hoger beroep van belang wordt geacht, om het volgende.

a. a) In 1995 hebben [Naam 3] en [Geïntimeerde 3] de eigendom verkregen van een terrein te San Raphael in Curaçao (verder: plantage Raphael).

b) In 1983 is tussen de rechtsvoorgangers van [Naam 3] en [Geïntimeerde 3] en wijlen de echtgenoot van [Appellante] (verder: [Naam 1]) een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een perceel op plantage Raphael (verder: perceel 1). [Naam 1] heeft op dat perceel een woning gebouwd.

c) In 1989 heeft Van [Naam 1] toestemming gekregen van de rechtsvoorgangers van [Naam 3] en [Geïntimeerde 3] om een perceel grenzend aan de waterkant van plantage Raphael in gebruik te nemen (verder: perceel 2). Een daartoe opgemaakt handgeschreven stuk houdt onder meer in:

“(..)

Maandelijks f 200 (extra)

te betalen voor terrein

waterkant

(…)”

d) [Naam 1] heeft perceel 2 in gebruik gegeven aan Seascape N.V. (verder: Seascape), waarvan hij destijds bestuurder was. Seascape heeft op dat perceel een marina geëxploiteerd.

e) Vanaf 2003 heeft [Naam 1] voor de percelen 1 en 2 geen huur meer betaald.

e) In 2008 heeft Seascape de onderneming waarin zij de marina exploiteerde aan Scuberdiwan N.V. (verder: Scuberdiwan) verkocht.

f) In 2011 heeft [Naam 3] zijn aandeel in de eigendom van plantage Raphael overgedragen aan SPF.

g) Tussen partijen zijn geschillen ontstaan met betrekking tot de percelen 1 en 2. In een tussen (onder anderen) SPF en [Geïntimeerde 3] enerzijds en [Appellante] anderzijds gewezen vonnis van 17 december 2018 is, samengevat, onder meer overwogen, onder het kopje de vordering ter zake de grond waarop de marina is gebouwd (het Hof begrijpt: perceel 2):

(i) dat de vordering van SPF en [Geïntimeerde 3] tot ontruiming door [Appellante] niet toewijsbaar is omdat zij geen gebruik maakt van het perceel en ook niet bevoegd is om van het perceel gebruik te maken (rov. 4.15);

(ii) dat nu gesteld noch gebleken is dat de huurrelatie inmiddels is geëindigd, [Appellante] de huurpenningen verschuldigd is gebleven (rov. 4.16);

en is in het dictum van dat vonnis beslist:

(iv) veroordeelt [Appellante] tot betaling aan SPF en [Geïntimeerde 3] van NAf 15.800,- aan tot 1 juli 2012 onbetaald gelaten - en niet verjaarde - huurpenningen, te vermeerderen met NAf 200 voor iedere maand dat zij het gehuurde vanaf 1 juli 2012 niet heeft ontruimd, alles met rente (rov. 5.2).

h) [Appellante] heeft, afgezien van een betaling eind maart 2019 van NAf 2.400,-, niet aan de veroordeling bij voormeld vonnis voldaan.

i. i) Bij brieven van de gemachtigde van SPF en [Geïntimeerde 3] van 1 maart 2019, 24 april 2019 en 22 augustus 2019 is [Appellante] de huur opgezegd, althans de ontbinding aangezegd, en is zij gesommeerd om een bedrag van NAf 36.493,17 aan verder opgelopen achterstallige huurpenningen c.q. gebruiksvergoedingen te voldoen. [Appellante] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.

j) [Geïntimeerde c.s.] hebben de toegangsweg tot perceel 2 geblokkeerd door daarop grote stenen te plaatsen. Daardoor is perceel 2 voor [Appellante] niet meer vanaf de openbare weg per auto bereikbaar.

2.2 [

Appellante] is tijdig in beroep gekomen van het bestreden vonnis, zodat zij in haar beroep kan worden ontvangen.

2.3 [

Appellante] heeft bij inleidend verzoekschrift gevorderd, samengevat, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

i) [Geïntimeerde c.s.] te verbieden om inbreuk te maken op haar huurrecht en/of gebruiksrecht en/of huurgenot met betrekking tot de door haar gehuurde percelen op plantage Raphael;

(ii) meer specifiek [Geïntimeerde c.s.] te verbieden om de toegangsweg aan de kant van de openbare weg en aan de kant van de zee tot de door haar gehuurde percelen op plantage Raphael te blokkeren;

(iii) [Geïntimeerde c.s.] te bevelen om de blokkade bij de toegangsweg tot het door haar gehuurde perceel 2 op plantage Raphael op te heffen en opgeheven te houden;

(iv) [Geïntimeerde c.s.] hoofdelijk te veroordelen om aan haar, bij wege van voorschot, te betalen een bedrag van NAf 50.674,16 ter zake materiele en immateriele schade, met rente,

alles op straffe van dwangsommen en met veroordeling van [Geintimeerde c.s.] in de kosten van het geding.

2.4

SPF en [Geïntimeerde 3] hebben op hun beurt in eerste aanleg gevorderd, samengevat, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om:

(i) [Appellante] te bevelen perceel 1, met medeneming van al het hare, waaronder de op neuten staande houten woning, en de haren, onder wie een zekere [Naam 2], te ontruimen en wel binnen twee maanden, althans een in goede justitie te bepalen termijn;

(ii) [Appellante] te verbieden zich te begeven van of naar of zich te bevinden op perceel 1 of perceel 2;

(iii) voorwaardelijk [Appellante] te gebieden te gehengen en te gedogen dat de door SPF en/of [Geïntimeerde 3] aan haar op te geven landmeter(s) zich ongestoord door haar begeeft of begeven op perceel 1 teneinde aldaar perceel 1 op te nemen alsmede landmeterwerkzaamheden ter vaststelling van de grootte van perceel 1 te verrichten,

alles op straffe van dwangsommen en met veroordeling van [Appellante] in de proceskosten.

2.5

Het Gerecht heeft in het bestreden vonnis in conventie alle vorderingen van [Appellante] afgewezen en in reconventie de vordering van SPF en [Geïntimeerde 3] onder (i) aldus toegewezen – uitvoerbaar bij voorraad - dat [Appellante] is veroordeeld om perceel 1 binnen drie maanden te ontruimen, desgewenst (te harer vrije keuze) met medeneming van de woning, desnoods met behulp van de sterke arm, met afwijzing van het meer of anders gevorderde. Het door SPF en [Geïntimeerde 3] onder (ii) en (iii) gevorderde is integraal afgewezen. [Appellante] heeft op de voet van artikel 272 Rv schorsing van de executie van het vonnis gevorderd. Bij vonnis van het Hof van 10 december 2020 is die vordering afgewezen.

2.6

Partijen hebben ieder voor zich diverse klachten tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Het Hof overweegt als volgt.

in principaal appel voorts

2.7

Het Gerecht heeft bij de afwijzing van de vorderingen van [Appellante] tot uitgangspunt genomen dat [Appellante] ten aanzien van perceel 1 weliswaar als huurder heeft te gelden, maar dat aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden wegens het - ondanks het vonnis van 17 december 2018 - gedurende vele jaren onbetaald laten van de huurpenningen. Het beroep op opschorting van [Appellante] heeft het Gerecht verworpen onder verwijzing naar hetgeen het over perceel 2 heeft overwogen, namelijk dat in het vonnis van 17 december 2018 onherroepelijk is beslist dat [Appellante] niet bevoegd is om perceel 2 te gebruiken.

2.8

De klachten van [Appellante] strekken tot betoog dat zij als huurder van beide percelen heeft te gelden, dat zij voor haar inkomen afhankelijk is van de exploitatie van de op perceel 2 gevestigde marina, dat zij door de blokkade van de toegang tot perceel 2 de marina niet kan exploiteren, zodat zij door toedoen van [Geïntimeerde c.s.] geen inkomen kan verwerven en dus de huur niet meer kan betalen, met conclusie dat zij zich voor wat betreft haar verbintenis tot betaling van de huur op opschorting kan beroepen, althans dat [Geïntimeerde c.s.] jegens haar in schuldeisersverzuim zijn komen te verkeren.

2.9

Het betoog strandt ook in hoger beroep op de zojuist aangehaalde beslissing in het vonnis van 17 december 2018 dat [Appellante] niet bevoegd is om perceel 2 te gebruiken. Die beslissing heeft op de voet van art. 70a Rv bindende kracht tussen partijen. Daaraan doet niet af dat in rov. 4.16 van datzelfde vonnis is aangenomen dat de huurovereenkomst met betrekking tot perceel 2 nog loopt en [Naam 1] (inmiddels [Appellante]) daarvoor de huurpenningen verschuldigd is gebleven. Als [Appellante] zich met die beslissingen - afzonderlijk en/of in samenhang - niet kon verenigen, had zij tegen dat vonnis in beroep moeten gaan. Het gesloten stelsel van rechtsmiddelen staat eraan in de weg dat zij die beslissingen in dit geding opnieuw ter discussie stelt.

2.10

Het uitgangspunt dat [Appellante] niet bevoegd is om perceel 2 te gebruiken, betekent dat zij [Geïntimeerde c.s.] niet kan tegenwerpen dat zij de op dat perceel gevestigde marina - wat daar ook van zij - niet kan exploiteren, zodat haar beroep op opschorting ook in hoger beroep niet opgaat en om dezelfde reden haar beroep op schuldeisersverzuim evenmin. Dat leidt ook in hoger beroep tot het oordeel dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst met betrekking tot perceel 1 wegens het gedurende vele jaren onbetaald laten van de huur zal ontbinden, zodat [Geïntimeerde c.s.] - althans SPF en [Geïntimeerde 3] - daarom een voldoende spoedeisend belang hebben om thans over het perceel te kunnen beschikken en daarmee bij een toewijzing van de gevorderde ontruiming van perceel 1.

2.11 [

Appellante] heeft nog geklaagd dat zij perceel 1 pas hoeft te ontruimen nadat [Geïntimeerde c.s.] haar een vergoeding voor de woning hebben betaald, althans dat ontruiming zonder vergoeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Zij voert daartoe aan dat zij als gevolg van de ontruiming zonder vergoeding op straat zal komen te staan en honger zal lijden, terwijl [Geïntimeerde c.s.] het terrein waarvan het perceel deel uitmaakt, hebben gekocht als investeringsproject en zelf niet nodig hebben.

2.12

De klacht faalt reeds omdat in het licht van de gemotiveerde betwisting door [Geïntimeerde c.s.] voorshands niet aannemelijk is geworden dat [Appellante] door een ontruiming dak- en brodeloos zal worden. Daarbij komt dat zij - zo niet al veel eerder - in ieder geval vanaf het vonnis van 17 december 2018 heeft kunnen en moeten begrijpen dat haar verblijf op perceel 1 zonder huur te betalen niet langer houdbaar was. Met bovendien de door het Gerecht gegeven ontruimingstermijn van drie maanden is [Appellante] ruimschoots voldoende tijd gegund voor het vinden van andere (betaalbare) woonruimte. Bij die stand van zaken is juist de weigering van [Appellante] om het perceel te ontruimen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

2.13

In het voorgaande ligt besloten dat de vorderingen van [Appellante] onder (i) tot en met (iii) terecht zijn afgewezen en de vordering van SPF en [Geïntimeerde 3] onder (i) tot ontruiming van perceel 1 terecht is toegewezen.

2.14

Daarmee resteert de vordering van [Appellante] onder (iv). Het Gerecht heeft die vordering afgewezen op de grond dat aan de vereisten voor toewijzing van een geldvordering in kort geding niet is voldaan. Het Hof onderschrijft dat oordeel. Bedoelde vereisten komen erop neer dat niet alleen het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk moet zijn, maar dat daarnaast ook sprake moet zijn van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen mede het risico van onmogelijkheid van terugbetaling moet worden betrokken. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [Geïntimeerde c.s.] is ook in hoger beroep aan geen van deze vereisten voldaan.

in incidenteel appel voorts

2.15

De klachten van SPF en [Geïntimeerde 3] strekken om te beginnen tot betoog, dat voor zover de huurovereenkomsten met betrekking tot de percelen 1 en 2 nog bestaan, in rechte moet worden vastgesteld dat die inmiddels rechtsgeldig zijn ontbonden, althans opgezegd. De klachten falen omdat het kort geding zich niet leent voor een vaststelling in rechte en bovendien bij gebrek aan belang, gelet op de toewijzing van de gevorderde ontruiming van perceel 1 en de bevestiging dat [Appellante] geen gebruiksrecht heeft met betrekking tot perceel 2.

2.16

De klachten van SPF en [Geïntimeerde 3] strekken vervolgens tot betoog dat [Appellante] ten onrechte niet is veroordeeld om perceel 1 met medeneming van de woning te ontruimen. Ook die klachten falen. Gelet op het debat tussen partijen en het in het geding gebrachte taxatierapport kan voorshands niet worden uitgesloten dat de woning aard en nagelvast met het perceel is verbonden, hetgeen eraan in de weg staat dat [Appellante] wordt verplicht om het huis mee te nemen, althans bij gebreke van een contractueel beding dienaangaande, van het bestaan waarvan niet is gebleken.

2.17

SPF en [Geïntimeerde 3] verlangen in hoger beroep tevens toewijzing alsnog van hun vorderingen onder (ii) - dat het [Appellante] wordt verboden om zich te begeven van en naar of zich te bevinden op perceel 1 of 2 - en (iii) dat [Appellante] wordt verplicht om te gehengen en gedogen dat landmeters op perceel 1 worden toegelaten - beide vorderingen versterkt met dwangsommen. Het Gerecht heeft deze beide vorderingen afgewezen wegens gebrek aan belang. Het hof onderschrijft dat oordeel. Met het voorgaande in combinatie met de reguliere inbreuk-acties op grond van de wet worden de in geding zijnde belangen van SPF en [Geïntimeerde 3] geacht voldoende te zijn geborgd.

in principaal en incidenteel appel voorts

2.18

De slotsom is dat partijen tevergeefs hebben geappelleerd. Het vonnis waarvan beroep zowel in conventie als in reconventie gewezen zal worden bevestigd. [Appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het principaal appel en SPF en [Geïntimeerde 3] om dezelfde reden in die van het incidenteel appel.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep zowel in conventie als in reconventie gewezen;

veroordeelt [Appellante] in de kosten van het principaal hoger beroep, aan de zijde van [Geïntimeerde c.s.] gevallen en tot op heden begroot op NAf 495,26 aan verschotten en NAf 6.000,- aan salaris voor de gemachtigde;

veroordeelt SPF en [Geïntimeerde 3] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, aan de zijde van [Appellante] gevallen en tot op heden begroot op NAf 408,76 aan verschotten en NAf 4.000 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. E.M. van der Bunt, O. Nijhuis en A.S. Arnold, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 4 mei 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.