Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2020:26

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
03-03-2020
Datum publicatie
06-03-2020
Zaaknummer
BON2018H00043 en BONH00068 t/m -70
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Belanghebbende is eigenaar van een terrein gelegen te Bonaire. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 870 m2. In geschil is of belanghebbende ontvankelijk is in haar bezwaren tegen de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014 en of de waarde van de

onroerende zaak per waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt dat het Gerecht met juistheid heeft geoordeeld dat de Inspecteur de bezwaren tegen de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014 niet-ontvankelijk heeft verklaard. Belanghebbende wordt immers wel ontvankelijk geacht voor wat betreft haar bezwaren, beroep en hoger beroep betreffende de op grond van artikel 4.6 van de BBES genomen waardebeschikking. Voorts oordeelt het Hof dat de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak niet tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en overgelegd heeft zij naar het oordeel van het Hof onvoldoende bewijs geleverd ter onderbouwing van een lagere waarde van de onroerende zaak.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Uitspraak

BON2018H00043 en BONH00068 t/m -70

Datum uitspraak: 3 maart 2020

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

VAN ARUBA, CURAÇAO, SINT MAARTEN

EN VAN BONAIRE, SINT EUSTATIUS EN SABA

Uitspraak op het hoger beroep van:

[Belanghebbende],

wonende te Curaçao,

appellante (belanghebbende),

tegen de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire (hierna: het Gerecht) van 20 juni 2018 in de zaken BBZ nrs. BON201500022 t/m BON201500025 in het geding tussen:

belanghebbende,

en

de inspecteur der belastingen in Bonaire,

verweerder (de Inspecteur).

1 Procesverloop

1.1.

Aan belanghebbende zijn voor de jaren 2012, 2013 en 2014 met de dagtekeningen 30 mei 2014, 30 april 2014 en 23 januari 2015 aanslagen in de vastgoedbelasting opgelegd van respectievelijk USD 6.051 (2012 en 2013) en USD 5.913 (2014).

1.2.

De Inspecteur heeft bij beschikking van 6 april 2014 de waarde op de waardepeildatum 1 januari 2011 vastgesteld van de onroerende zaak Punt Vierkant 12 Bonaire (de waardebeschikking).

1.3.

Belanghebbende heeft op 10 juli 2015 bezwaar gemaakt tegen de aanslagen en de beschikking waardevaststelling vastgoedbelasting.

1.4.

De Inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar van 30 september 2015 (2012 en 2014) en 3 oktober 2015 (2013) de bezwaren tegen de aanslagen niet-ontvankelijk verklaard.

1.5.

De Inspecteur heeft op 2 oktober 2015 uitspraak op bezwaar gedaan en de waarde van de onroerende zaak verminderd.

1.6.

Belanghebbende heeft op 15 december 2015 beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Belanghebbende heeft daarvoor een bedrag aan griffierecht betaald van USD 30.

1.7.

De Inspecteur heeft op 25 augustus 2016 verweerschriften ingediend.

1.8.

Bij het Gerecht hebben drie zittingen plaatsgevonden. De Inspecteur heeft bij de derde zitting op 20 oktober 2017 een taxatierapport ingediend.

1.9.

Belanghebbende heeft op 16 november 2017 een waarderapport per e-mail ingediend.

1.10.

Het Gerecht heeft het beroep gericht tegen de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014 ongegrond verklaard, het beroep gericht tegen de waardebeschikking gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar met betrekking tot de waardebeschikking vernietigd en de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op USD 696.000.

1.11.

Tegen deze uitspraak heeft belanghebbende op 10 augustus 2018 hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van USD 60.

De Inspecteur heeft op 18 april 2019 verweerschriften ingediend.

1.12.

De zitting heeft plaatsgehad op 2 december 2019 te Kralendijk. Op deze zitting zijn verschenen, belanghebbende, vergezeld door [A], alsmede, namens de Inspecteur, [B], [C], [D] en [E].

1.13.

Zowel belanghebbende als de Inspecteur hebben tijdens de zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de andere partij.

1.14.

Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten.

2 Feiten

Het Gerecht heeft voor zover van belang de volgende, in hoger beroep niet bestreden, feiten vastgesteld, welke feiten het Hof als vaststaand overneemt:

“2.1 (…)

2.2

Belanghebbende is eigenaar van het terrein gelegen aan [Adres] te Bonaire, kadastraal nummer [000] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende

zaak heeft een oppervlakte van 870 m2.

2.3

De Inspecteur heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2011 bij beschikking vastgesteld op USD 927.000 en de aanslagen met inachtneming van die waarde opgelegd.

2.4

De Inspecteur heeft bij uitspraken op bezwaar de waarde van de onroerende zaak verminderd naar USD 870.000 en de bezwaren tegen de aanslagen niet-ontvankelijk verklaard en tegelijkertijd ambtshalve verminderd overeenkomstig de lagere waarde.

2.5

De Inspecteur heeft ter zitting op 20 oktober 2017 een taxatierapport van 26 juni 2017 overhandigd waarbij de waarde per waardepeildatum getaxeerd wordt op USD 696.000. Belanghebbende heeft op 16 november 2017 een rapportage met dagtekening 14 november 2017 overgelegd van [Q] Real Estate N.V en Taxatiekantoor [W] N.V., waarin de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2011 wordt getaxeerd op NAf 400.000.”

3 Geschil in hoger beroep

3.1.

In hoger beroep is in geschil het antwoord op de volgende vragen:

I. Is belanghebbende ontvankelijk in haar bezwaren tegen de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014?;

II. Heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2011 te hoog vastgesteld?

Belanghebbende beantwoordt de vragen I en II bevestigend. De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan.

3.2.

In haar hogerberoepschrift heeft belanghebbende het standpunt ingenomen dat het Gerecht de Inspecteur ten onrechte niet in de volledige kosten van belanghebbende van minimaal NAf 5.000 heeft veroordeeld. Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende het verzoek om een integrale proceskostenvergoeding laten varen.

3.3.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, alsmede op hetgeen zij ter zitting hebben bijgebracht.

3.4.

Belanghebbende concludeert dat zij ontvankelijk is in haar bezwaren tegen de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014, dat de uitspraak van het Gerecht dient te worden vernietigd, de uitspraken op bezwaar worden verminderd en dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden vastgesteld op NAf 400.000. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van het Gerecht.

4 Het oordeel van het Gerecht

Het Gerecht heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen:

“Ontvankelijkheid bezwaar

4.4

Ingevolge artikel 8.92, lid 1 BBES kan de belanghebbende die bezwaar heeft tegen een belastingaanslag of tegen een voor bezwaar vatbare beschikking, binnen twee maanden na de dagtekening van de belastingaanslag of beschikking in bezwaar komen bij de Inspecteur. De bezwaren tegen alle aanslagen en de waardevaststellingsbeschikking zijn op 10 juli 2015 binnengekomen. Dat is ruim een jaar na de dagtekening van de aanslagen en van de waardebeschikking.

4.5

Belanghebbende heeft aangevoerd dat zij de aanslagen en waardebeschikking pas rond 10 juli 2015 heeft ontvangen. Volgens belanghebbende zijn de betreffende stukken ten onrechte naar een adres in Sint Maarten gestuurd en had de Belastingdienst ze moeten sturen naar het adres Titanstraat 1 Willemstad, Curaçao. De Inspecteur heeft dit niet betwist. Het Gerecht is van oordeel dat in een dergelijk geval, gelet op de strekking van de regeling, de bezwaartermijn pas aan dient te vangen op het moment dat belanghebbende de aanslagen en waardebeschikking ontvangen heeft. Dat is of rond 10 juli 2015. Gelet hierop zijn de bezwaren tijdig ingediend.

4.6

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de aanslagen, omdat in haar ogen de waarde van de onroerende zaak, waarop de aanslagen zijn gebaseerd, te hoog zou zijn vastgesteld. In artikel 4. 7, tweede lid, van de BBES is bepaald dat een bezwaar tegen de aanslag niet gegrond kan zijn op de stelling dat de waarde onjuist is vastgesteld. Gelet hierop is het bezwaar tegen de opgelegde aanslagen niet-ontvankelijk. Nu de Inspecteur in de uitspraken op bezwaar, het bezwaar, weliswaar op andere gronden, niet-ontvankelijk heeft bevonden is het beroep daartegen ongegrond.

Inhoudelijk (met betrekking tot beroep inzake de waardebeschikking)

4.7

Het Gerecht stelt voorop dat op de Inspecteur de bewijslast rust van de door hem verdedigde waarde van USD 696.000. De Inspecteur heeft daartoe gesteld dat het perceel grenst aan de zee, zich op een absolute toplocatie bevindt en om die reden een zeer hoge waarde heeft. Ter onderbouwing heeft hij verwezen naar een taxatierapport, opgesteld door [ET] N.V (hierna: [T]), [P] (hierna: [P]) en [S] van [X] (hierna: [S]). Zij zijn alle drie gediplomeerd en beëdigd taxateur in onroerende goederen te Bonaire. Zij hebben de onroerende zaak op 14 juni 2017 opgenomen. Blijkens het taxatierapport is de onroerende zaak gelegen op een A1-locatie, ofwel de beste locatie van het eiland. Op de eerste bladzijde van het taxatierapport staat dat gewaardeerd is per waardepeildatum 1 januari 2011; in de conclusie wordt de onderhandse verkoopwaarde gesteld op USD 696.000 per “waardepeildatum 1 januari 2010”. Het Gerecht gaat er, gezien de context, van uit dat hier sprake is van tikfout en dat bedoeld is “per waardepeildatum 1 januari 2011”. Een waarde van USD 696.000 voor 870 m2 betekent een waarde per m2 van USD 800. Nu de Inspecteur in beroep een waarde van de onroerende zaak verdedigt van USD 696.000, terwijl in de uitspraak op bezwaar de waarde is bepaald op USD 870.000 is in zoverre het beroep reeds gegrond.

4.8

De Inspecteur heeft ter onderbouwing van de waarde ter zitting van 30 maart 2017 tevens een akte van verkoop van 21 mei 2010 van de onroerende zaak Punt Vierkant 40 overgelegd, die volgens de Inspecteur qua ligging vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende. Dit betreft een perceel grond van 1.410 m2, met daarop een woonhuis. In de akte is vermeld dat koper en verkoper 13 april 2010 een (ver)koopovereenkomst gesloten hebben waarbij de betreffende onroerende zaak voor een bedrag van 1.135.000 euro (exclusief roerende zaken) is verkocht. Dat is bij de toen geldende koers ca. USD 1.470.000. De Inspecteur heeft ter zitting van 7 november 2016 verklaard dat zich op het perceel een vissershuisje bevond dat nadien gesloopt is.

4.9

Daarnaast heeft de Inspecteur een waardeschatting van [RK], als makelaar werkzaam bij RE/MAX Paradise Homes, overgelegd. Volgens [RK] bedraagt de waarde van de onroerende zaak per 9 februari 2017 USD 870.000 ofwel USD 1.000 per m2. Deze waardeschatting ligt naar het oordeel van het Gerecht te ver van de waardepeildatum om als bewijs te kunnen dienen voor de door de Inspecteur gestelde waarde. Tenslotte heeft de Inspecteur nog verwezen naar een advertentie waarbij een perceel grond, gelegen te Punt Vierkant 22, wordt aangeboden voor USD 1.000 per m2. Het Gerecht is van oordeel dat een vraagprijs niet kan dienen als onderbouwing van de waarde; bovendien betreft het kennelijk een advertentie uit 2016, hetgeen te ver van de waardepeildatum is verwijderd.

4.10

Naar het oordeel van het Gerecht heeft de Inspecteur met het ingebrachte taxatierapport en de verwijzing naar de verkooptransactie van [Adres] in april 2010 aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet lager is dan USD 696.000. De Inspecteur baseert zich voor de waardebepaling terecht op de visie van deskundigen, aangevuld met de verkooptransactie. Het perceel van belanghebbende en Punt Vierkant 40 hebben een vergelijkbare ligging en ervan uitgaande dat de waarde van het gesloopte vissershuisje zeer beperkt was, bedraagt de m2-prijs van de toen verkochte grond ca USD 1.000 per m2, hetgeen zelfs aanzienlijk hoger is dan de door de Inspecteur verdedigde waarde. De verkoop dateert van april/mei 2010 en is aldus slechts korte tijd verwijderd van de waardepeildatum, hetgeen Punt Vierkant 40 zeer geschikt maakt als vergelijkingsobject. Voor wat betreft het taxatierapport geldt dat het afkomstig is van drie erkende taxateurs die werkzaam zijn op het eiland en aldus de waardeontwikkelingen op het eiland uitstekend kennen. In het algemeen zal aan de waardering door dergelijke deskundigen doorslaggevende betekenis moeten worden gehecht. Dat is slechts anders indien belanghebbende voldoende feiten en omstandigheden aanvoert tot bewijs van de onjuistheid van de door de deskundigen getaxeerde waarde. In dat verband heeft belanghebbende het volgende aangevoerd.

4.11

Volgens belanghebbende zijn de onroerende zaken in het taxatierapport veel te hoog gewaardeerd. Zij voert daarbij aan dat de waarde van de onroerende zaak verachtvoudigd is ten opzichte van de voor die tijd gehanteerde waarde. Het Gerecht oordeelt hierover dat de waarde van de onroerende zaken voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waarderingsdatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarden die per de vorige waarderingsdatum aan de onroerende zaken zijn toegekend. Het Gerecht voegt daar aan toe dat zij de eerdere waardering op geen enkele wijze op juistheid kan toetsen, zodat die waardering geen aanknopingspunten kan bieden voor de waardebepaling in het onderhavige jaar. Belanghebbendes stelling faalt.

4.12

Belanghebbende heeft tevens aangevoerd dat tijdens de zitting van 30 maart 2017 expliciet is afgesproken dat de taxatie verricht zou worden door uitsluitend Pieters en [T] en dat zij een en andermaal gezegd heeft dat zij [S] niet als taxateur wil omdat zij met de natuurlijke personen achter [S] op vijandige voet staat en tegen hen heeft geprocedeerd. Nu de Inspecteur toch met [S] in zee is gegaan, dient de taxatie volgens belanghebbende buiten beschouwing gelaten te worden. De Inspecteur heeft daartegenin gebracht dat [S] beschikt over een beëdigde taxateur en daarnaast geldt als de grootste makelaardij op Bonaire en daardoor over een zeer ruime ervaring beschikt van de onroerend goed-markt op Bonaire. Volgens de Inspecteur is er geen enkele reden om te twijfelen aan de

integriteit van de taxateur. Het Gerecht oordeelt hierover als volgt. Tijdens de zitting van 30 maart 2017 is gesproken over een gezamenlijke taxatie door twee van de drie erkende taxateurs die er op het eiland zouden zijn. In dat verband zijn wel de namen genoemd van Pieters en [T], maar uit het proces verbaal van de zitting, dat als bijlage bij deze uitspraak is gevoegd, blijkt niet dat expliciet is afgesproken dat zij de uiteindelijke taxateurs zouden worden. Omdat partijen het na de zitting van 30 maart 2017 niet eens konden worden over de namen van de taxateurs is de afspraak omtrent de gezamenlijke taxatie komen vervallen. In die situatie had de Inspecteur de vrijheid om die taxateurs in te schakelen die hij wenselijk achtte. Naar het oordeel van het Gerecht vormt de omstandigheid dat belanghebbende geprocedeerd heeft tegen de personen achter [S] en met hen op vijandige voet staat geen reden om het taxatierapport buiten beschouwing te laten. [S] is een zakelijk handelende partij. Daarvan mag en kan verwacht worden dat die zich objectief opstelt en zich als professional niet laat beïnvloeden door een conflict met belanghebbende in een andere kwestie. Het Gerecht gaat er dan ook van uit dat [S] als zakelijk handelende professional op een integere wijze meegewerkt heeft aan de taxatie. Er zijn ook geen aanwijzingen voor het tegendeel. Daar komt bij dat [S] maar één van de drie taxateurs is en dus een minderheid vormt bij het totstandkomen van de uiteindelijke waardebepaling. Tenslotte merkt het Gerecht op dat de getaxeerde m2-prijs lager is dan die bij de verkoop van Punt Vierkant 40, hetgeen niet duidt op een onzakelijk hoge waardering. De grieven van belanghebbende worden verworpen.

4.13

Belanghebbende heeft ook betoogd dat een taxatie 7 jaar na de waardepeildatum eigenlijk niet meer mogelijk is. Het Gerecht verwerpt dit betoog. Gesteld noch gebleken is dat de onroerende zaak in de periode van 7 jaar van samenstelling is gewijzigd of van karakter is veranderd. En van specialisten op het gebied van de onroerende zaken mag verwacht worden dat zij inzicht hebben in de waardeontwikkeling van onroerende zaken over een langere periode in het betreffende gebied.

4.14

Tenslotte beroept belanghebbende zich op het door haar overgelegde waarderapport waarin de onroerende zaak gewaardeerd wordt op Naf. 400.000. Het Gerecht verwerpt dit rapport als basis voor de waardebepaling. Het rapport is opgesteld door twee taxateurs die werkzaam zijn in Curaçao en waarvan niet bekend is dat zij bijzonder kennis hebben over de specifieke aspecten van de waardering van onroerende zaken op Bonaire. Bovendien hebben zij de onroerende zaak niet persoonlijk opgenomen maar hebben zij zich bij de waardering gebaseerd op gegevens van derden. Die gegevens betreffen een taxatierapport van [T] van 4 augustus 2002, waarin de onroerende zaak werd gewaardeerd op Naf. 400.000 en de leggerwaarde van Naf. 350.000, zoals die in 2002 door notaris Maartense is aangehouden. Deze gegeven stammen uit een te ver verleden om daaraan voor de huidige waardering nog betekenis toe te kunnen kennen.

4.15

Gelet op hetgeen is overwogen in 4. 7 is het beroep met betrekking tot de beschikking tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak gegrond en dient de waarde van de onroerende zaak te worden verlaagd naar USD 696.000.”

5 Gronden

I. Is belanghebbende ontvankelijk in haar bezwaren tegen de aanslagen vastgoedbelasting?

5.1.

Het Hof begrijpt het hoger beroepschrift van belanghebbende aldus dat zij ook in hoger beroep opkomt tegen het feit dat zij niet-ontvankelijk is verklaard in haar bezwaren tegen de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014. Belanghebbende schrijft immers in haar hoger beroepschrift:

“Het Gerecht bepaalt onterecht dat de bezwaren over de aanslagen 2012 tot en met 2014 ongegrond zijn. Gezien de feitelijke gang van zaken zijn alle bezwaren gegrond.”

5.2.

De vastgoedbelasting wordt geheven over de waarde van de onroerende zaak. Die waarde is ingevolge artikel 4.5, eerste lid, van de BBES de waarde waartegen de onroerende zaak direct en in volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen overgaan en in gebruik kan worden genomen. De vaststelling van de waarde geschiedt krachtens artikel 4.6 van de BBES bij beschikking, die voor bezwaar of beroep vatbaar is. De waarde wordt per een bepaalde waardepeildatum vastgesteld en wel voor de duur van vijf kalenderjaren. Een tussentijdse herwaardering vindt alleen plaats als de onroerende zaak in de vijfjaarsperiode in waarde is gewijzigd als gevolg van een verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging. Alsdan wordt de waarde opnieuw bepaald met ingang van het jaar na de herwaardering (artikel 4.8 van de BBES). Artikel 4.7, tweede lid, van de BBES bepaalt dat bezwaar tegen de aanslag niet gegrond kan zijn op de stelling dat de waarde onjuist is vastgesteld.

5.3.

Uit het systeem van de wet volgt derhalve dat als een belastingplichtige zich niet kan verenigen met de door de Inspecteur vastgestelde waarde van een onroerende zaak, hij bezwaar dient in te stellen tegen de voor bezwaar vatbare waardebeschikking, en niet tegen aanslag(en) vastgoedbelasting. Het Gerecht heeft derhalve met juistheid geoordeeld dat de Inspecteur de bezwaren tegen de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014 terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard.

Het feit dat belanghebbende niet-ontvankelijkheid is wat betreft haar bezwaren tegen de aanslagen vastgoedbelasting 2012 tot en met 2014 betekent in dit geval overigens niet dat de waarde van de onroerende zaak niet aan een rechterlijke toets kan worden onderworpen. Belanghebbende wordt immers wel ontvankelijk geacht voor wat betreft haar bezwaren, beroep en hoger beroep betreffende de op grond van artikel 4.6 van de BBES genomen waardebeschikking.

5.4.

Vraag I dient ontkennend te worden beantwoord.

II. Is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog vastgesteld?

5.5.

Ter zitting van het Hof is vast komen te staan dat voor de bepaling van de waarde van de onderhavige onroerende zaak enkel de grond van belang is. Zo er al sprake is van de aanwezigheid van een vissershuisje per de waardepeildatum, kan daaraan geen waarde worden toegekend.

5.6.

De Inspecteur, op wie de bewijslast rust heeft een taxatierapport overgelegd, opgesteld door [T] N.V., [P] en [CW] van [S] Realty. De opname heeft plaatsgenomen op 14 juni 2017 en is getekend op 26 juni 2017. Daarnaast heeft de Inspecteur ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een akte van verkoop van 21 mei 2010 overgelegd van de onroerende zaak [Adres], een onroerende zaak die volgens de Inspecteur voor wat betreft de ligging vergelijkbaar is met de onroerende zaak van belanghebbende. Het betreft de verkoop van een perceel grond van 1.410 m² dat voor (omgerekend) USD 1.470.000 zou zijn verkocht.

Ter zitting van het Hof heeft de Inspecteur onweersproken in zijn pleitnota aangevoerd, ter onderbouwing van zijn stelling dat op de peildatum 1 januari 2011 een bedrag van USD 1.000 per m² aannemelijk is, dat in de periode 2008 tot en met 2014 de volgende kavels op Bonaire zijn verkocht:

  • -

    in juli 2008 kavel [001], groot 680 m², voor een prijs van USD 1.411 per m²;

  • -

    in december 2008 kavel [002]4F-20, groot 753 m², voor een prijs van USD 1.328 per m²;

  • -

    in februari 2012 kavel [003], groot 1.070 m² voor een prijs van USD 1.145 per m²;

  • -

    in mei 2014 kavel [004], groot 695m² voor een prijs van USD 935 m².

Laatstgenoemde kavel, [005], betreft Vierkant 2B; dit kavel is niet ver gelegen van de onroerende zaak van belanghebbende, aldus de Inspecteur.

5.7.

Het Hof kent aan het overgelegde taxatierapport geen waarde van betekenis toe. Los van het feit dat in het rapport een aantal slordigheden is geslopen – onder ‘VERANTWOORDING’ wordt vermeld dat opgenomen is op 14 juni 2016, terwijl daarvóór als datum opname 14 juni 2017 is vermeld; op pagina 3 wordt vermeld dat getaxeerd is per waardepeildatum 1 januari 2010, terwijl aangenomen mag worden dat als datum 1 januari 2011 heeft te gelden – bevat het rapport enkel feitelijke informatie. De vertaalslag naar een daaruit voortvloeiende waarde ontbreekt volledig. Op geen enkele wijze wordt onderbouwd dan wel inzichtelijk gemaakt waarom een perceel met een oppervlakte van 870 m², gelegen op een rustige locatie (A1), direct aan zee, gelegen aan een verharde weg en daardoor goed bereikbaar, op 7 minuten van het centrum van Kralendijk, dat redelijk courant is, zou moeten leiden tot een waarde van USD 696.000. Het is het Hof niet duidelijk waarom met precies dezelfde feitelijke informatie niet óók tot een waarde geconcludeerd zou kunnen worden die bijvoorbeeld USD 200.000 lager of hoger zou zijn gelegen. Het enkele feit dat de taxateurs deskundigheid bezitten ten aanzien van de stand van de onroerende zaken op het eiland Bonaire is onvoldoende om de waarde aannemelijk te maken. Het taxatierapport ontbeert het verschaffen van inzicht in de opbrengst per m², rekening houdend met de oppervlakte van het perceel, zoals afnemend grensnut, de invloed van het al dan niet liggen van de kavel direct aan de zee, vergelijkingsmateriaal, etc.

5.8.

Belanghebbende heeft in haar hoger beroepschrift verschillende grieven aangevoerd tegen het door de Inspecteur ingebrachte taxatierapport. Nu het Hof dat taxatierapport bij zijn beoordeling niet in aanmerking neemt, behoeven die grieven geen bespreking.

5.9.

Het Hof kent daarentegen wel betekenis toe aan het verkoopcijfer van [Adres], dat op 21 mei 2010 is verkocht voor een prijs per m² van iets meer dan USD 1.000 (USD 1.470.000 : 1.410 m²). Naar het oordeel van het Hof is de afstand tot de waardepeildatum van 1 januari 2011 aanvaardbaar, zeker gezien het beperkte aantal verkopen, die als vergelijkingsmaatstaf kunnen dienen. Afgezet tegen genoemde prijs per m² van USD 1.000, is de prijs van USD 800 per m² voor de onroerende zaak niet bepaald hoog te noemen, zeker niet indien een afnemend grensnut in aanmerking wordt genomen: de oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 870 m², dat van Punt Vierkant 40 1.410 m².

Dat de prijs van USD 800 per m² niet te hoog is bepaald, wordt ondersteund door de informatie die de Inspecteur heeft aangevoerd in zijn pleitnota (zie 5.6). Voor alle door de Inspecteur aangedragen kavels die in de periode 2008 tot en met 2014 zijn verkocht, is een hogere prijs per m² gerealiseerd dan de prijs die in aanmerking is genomen voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. Het Hof is zich bewust van het feit dat de door de Inspecteur aangedragen transacties veelal (te) ver van de peildatum zijn gelegen. Bedacht dient echter te worden dat de transacties die als vergelijking kunnen dienen zeer beperkt zijn. In een dergelijk geval acht het Hof het gerechtvaardigd transacties die verder van de peildatum zijn gelegen mee te wegen, indicatief te laten zijn voor de vast te stellen waarde. Dat geldt in het onderhavige geval te meer, omdat in alle gevallen, zowel voor de transacties die vóór de peildatum hebben plaatsgevonden als daarna, een prijs is gerealiseerd die ruimschoots hoger ligt dan de prijs die voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is gehanteerd.

Alles afwegende is het Hof van oordeel dat de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak niet tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

5.10.

Op basis van hetgeen door belanghebbende is overgelegd bepleit belanghebbende een voor de onroerende zaak vast te stellen waarde van maximaal NAf 400.000.

5.11.

De door belanghebbende bepleite waarde is gebaseerd op een beschrijving door [T] N.V. van 4 augustus 2002, de leggerwaarde van NAf 350.000, zoals die in 2002 door notaris mr. M. Maartense is aangehouden en de rapportage inzake de grondbelasting, zoals op 14 november 2017 is opgemaakt door de taxateurs [BS] en [VW].

5.12.

Voor zover het informatie betreft uit het jaar 2002 is het Hof van oordeel dat deze informatie te ver van de waardepeildatum is gelegen om van betekenis te kunnen zijn voor de waarde per 1 januari 2011. Bovendien bevatten zowel de beschrijving door [T] N.V als het geschrift afkomstig van notaris Maartense geen enkele onderbouwing voor de waarde in 2002 of voor de waarde per 1 januari 2011. Het geschrift van notaris Maartense betreft een factuur, gedagtekend 24 juli 2002, voor [AH], advocaat, inzake de aangehouden veiling van de onroerende zaak ten laste van de toenmalige echtgenoot van belanghebbende.

5.13.

De rapportage van [BS] en [VW] betreft een opdracht van belanghebbende om de grondbelasting met betrekking tot de onroerende zaak voor het jaar 2011 ‘na te gaan’. [BS] en [VW] schrijven in dit verband:

‘(…)

Deskundigen hebben de opdrachtgeefster geïnformeerd dat de waardevaststelling van het perceel per peildatum 2011 de waarde zoals vermeld in het rapport van [T] Naf. 400.000,= d.d. 4 augustus 2002 alsmede de door notaris Maartense aangehouden leggerwaarde voor de inspectie Naf. 350.000,= d.d. 24 juli 2002 vermeerderd met de inflatie correctie van de daaropvolgende jaren als uitgangspunt gehandhaafd moeten worden.

Verder hebben we ook kunnen waarnemen dat de belasting dienst in het jaar 2010 en daarvoor ook is uitgegaan van dergelijke bedragen.

(…)’

5.14.

De in de 5.13 genoemde waarden van NAf 350.000 en NAf 400.000, zoals vermeld door [BS] en [VW] zijn volledig gebaseerd op de eerder genoemde beschrijving door [T] N.V. en de leggerwaarde, zoals deze door notaris Maartense is aangehouden. Zoals geoordeeld in 5.12 kunnen deze waarden niet als ondersteuning voor de door belanghebbende verdedigde waarde gelden. Dit kan niet anders betekenen dan dat de door [BS] en [VW] gestelde waarden evenmin de door belanghebbende verdedigde waarde schraagt.

5.15.

Het antwoord op vraag II is dat de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak niet tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd en overgelegd heeft zij naar het oordeel van het Hof onvoldoende bewijs geleverd ter onderbouwing van een lagere waarde van de onroerende zaak.

5.16.

Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.17.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van het Gerecht dient te worden bevestigd.

Griffierecht en proceskosten

5.18.

Gelet op het voorgaande acht het Hof geen termen aanwezig voor het vergoeden van het griffierecht aan belanghebbende dan wel voor een veroordeling van de Inspecteur in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het (hoger) beroep heeft moeten maken.

6 Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van het Gerecht.

Aldus gedaan door mrs. D. Haan, voorzitter, P.A.M. Pijnenburg en M.J. Leijdekker, leden, in tegenwoordigheid van M.M.M. Faro MSc, als griffier. De beslissing is op 3 maart 2020 in het openbaar uitgesproken.

Afschriften zijn per post/e-mail op aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen twee maanden na dagtekening van het afschrift van de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Partijen hebben ook de mogelijkheid hun beroepschrift in te dienen bij de griffie van het Gerecht in Eerste aanleg dat de zaak in eerste aanleg heeft behandeld. De datum van binnenkomst bij de griffie van het lokale Gerecht in Eerste aanleg is in dat geval bepalend voor de vraag of het beroep tijdig is ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden.

U wordt verzocht bij het indienen van het beroepschrift het volgende in acht te nemen:

1. leg bij het beroepschrift een afschrift over van deze uitspraak;

2 onderteken het beroepschrift en vermeld het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. waartegen u in beroep komt;

d. waarom u het daar niet mee eens bent (de gronden van het beroep).

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.