Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2018:218

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
13-11-2018
Datum publicatie
27-12-2018
Zaaknummer
ghis 78380 H 18/18 CUR201602104 CUR2017H00217
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huurovereenkomst, opzegging, stilzwijgende verlenging, opzegtermijn, schade, gederfde huur

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2018 Vonnis no.:

Registratienummer: ghis 78380 H 18/18

CUR201602104 CUR2017H00217

Uitspraak: 13 november 2018

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de naamloze vennootschap

EXPEDITIEBEDRIJF MEIJER N.V., h.o.d.n. Meyer Transport,

gevestigd in Curaçao,

oorspronkelijk gedaagde,

thans appellante,

gemachtigde: mr. L.F. Herben,

tegen

de naamloze vennootschap

N.V. DE RUYTER CENTRUM,

gevestigd in Curaçao,

oorspronkelijk eiseres,

thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. Q.D.A. Carrega.

De partijen worden hierna Meyer en De Ruyter genoemd.

1 Het verloop van de procedure

1.1

Bij akte van appel van 1 september 2017 is Meyer in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 24 juli 2017 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: het Gerecht).

1.2

Bij op 13 oktober 2017 ingekomen memorie van grieven heeft Meyer vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van De Ruyter alsnog zal afwijzen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van De Ruyter in de proceskosten in beide instanties.

1.3

Bij memorie van antwoord, met producties, heeft De Ruyter de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Meyer in de proceskosten in hoger beroep.

1.4

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd.

1.5

Vonnis is gevraagd en nader bepaald op heden.

2 De beoordeling

2.1

In hoger beroep kan worden uitgegaan van het volgende (zie ook rov. 2.2 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis).

2.1.2

Meyer huurde sinds de bouw in 1996 een loods aan de Kaya Jacob Posner van De Ruyter, aanvankelijk voor een huur van NAf 15.000,-. Die huurprijs is periodiek aangepast.

2.1.3

De laatste huurovereenkomst van 14 maart 2014 (hierna: de huurovereenkomst) heeft betrekking op de periode van 1 januari 2014 tot en met 31 december 2015. De huurprijs in dat tijdvak bedroeg NAf 12.000,- per maand, exclusief OB.

2.1.4

In artikel N van de huurovereenkomst is het volgende bepaald:

“Beide partijen hebben het recht, deze overeenkomst tussentijds te beëindigen, mits deze opzegging schriftelijk geschiedt en een termijn van 6 maanden in acht wordt genomen. Tenzij één of beide partijen 6 maanden vóór het einden dezer overeenkomst van hun recht tot opzegging gebruik maken, zal deze huurovereenkomst stilzwijgend voortgezet worden voor een periode van één jaar onder dezelfde bepaling en bedingen.”

2.1.5.

Bij e-mailbericht van 31 augustus 2015 heeft De Ruyter aan Meyer het volgende geschreven:

“Hierbij doen wij U onze nieuwe huurovereenkomst voor de komende vijf jaren.

De bestaande huurovereenkomst verloopt eind Dec. 2015.”

2.1.6

In de bij het e-mailbericht gevoegde huurovereenkomst voor een periode van vijf jaren is als huurprijs voor het jaar 2016 NAf 13.000,00 vermeld, voor het jaar 2017 NAf 14.000,00 en voor de jaren 2018 tot en met 2020 NAf 15.000,00 (steeds exclusief OB).

2.1.7

Bij brief van 30 september 2015 heeft Meyer aan De Ruyter geschreven dat zij het “voorstel voor huurverhoging per 1 januari 2016” heeft ontvangen, er sprake is van een forse huurverhoging, zij de huur per 31 december 2015 opzegt en dus niet op het “voorstel (nieuwe huurovereenkomst)” ingaat en dat het pand op 31 december 2015 zal worden opgeleverd.

2.1.8

Bij brief van 6 oktober 2015 schrijft Meyer aan De Ruyter het volgende:

“Hierbij kom ik terug op de door u eenzijdig aangezegde (zeer forse) huurverhoging.

Wij hebben 20 jaar als nette huurders braaf de huurprijs maandelijks en op tijd betaald. Op grond van onze huurovereenkomst heeft u niet het recht om eenzijdig de huur te verhogen. Meyer accepteert dit ook niet en heeft daarom kort na uw aangekondigde huurverhoging de huur om die reden opgezegd.

Het spreekt vanzelf dat u onder de hierboven geschetste omstandigheden geen recht heeft om Meyer te houden aan de opzegtermijn van 6 maanden. In dat geval had u natuurlijk zelf (ook) die termijn in acht moeten nemen toen u bedacht de huur ineens draconisch te verhogen.

Sterker, gelet op de omstandigheden en timing mag u zeer content zijn dat Meyer bereid is vrijwillig per 1 januari 2016 het gehuurde te ontruimen.”

2.1.9

Meyer heeft het gehuurde per 1 januari 2016 verlaten en sindsdien geen huur meer betaald. Zij huurt sindsdien elders een loods voor NAf 10.000,- per maand.

2.1.10

De Ruyter heeft de loods per 1 oktober 2016 aan een derde verhuurd voor NAf 10.000,00 per maand.

2.2

In deze procedure heeft De Ruyter zich op het standpunt gesteld dat Meyer de huurovereenkomst niet rechtsgeldig, want zonder inachtneming van de voorgeschreven termijn van zes maanden, heeft opgezegd en zij heeft op grond van dat standpunt, na vermindering van eis in eerste aanleg, gevorderd dat Meyer wordt veroordeeld tot betaling van de door De Ruyter gederfde huurinkomsten ad NAf 114.00,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2016 en NAf 10.000,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en de, bij niet tijdige betaling met de wettelijke rente te vermeerderen, proceskosten.

2.3

Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de hoofdsom met de wettelijke rente toegewezen, de incassokosten afgewezen, Meyer in de proceskosten veroordeeld en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

2.4

De drie tegen dat vonnis aangevoerde grieven (grief 4 is bij gelegenheid van het pleidooi ingetrokken) lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

2.5

Bij de beoordeling zijn in het bijzonder de volgende omstandigheden van belang.

- De Ruyter heeft haar voorstel tot huurverhoging gedaan na 1juli 2015 derhalve op een moment dat op grond van de overeenkomst opzeggen niet meer mogelijk was en de huur op dezelfde voorwaarden voor een jaar zou worden verlengd.

- Dat partijen in het verleden vaker in zo’n laat stadium, na het verstrijken van de opzegtermijn, voorstellen over een andere huurprijs hadden gedaan, heeft De Ruyter wel gesteld maar niet aangetoond. Het blijkt niet uit de door De Ruyter overgelegde stukken.

- Voorts heeft De Ruyter in het onder 2.1.5 aangehaalde e-mailbericht vermeld dat de huur na 31 december 2015 “verloopt”; zij maakte daarbij geen voorbehoud wat betreft de stilzwijgende verlenging en zij heeft ook anderszins niet aan deze bepaling gerefereerd tot het moment dat Meyer zelf opzegde.

- De Ruyter heeft de huurverhoging toegelicht door te wijzen op de huur van een vergelijkbare loods alsmede op de hoogte van de grondbelasting en zij heeft daarbij duidelijk laten doorschemeren dat er andere huurders klaarstonden om de huur van Meyer over te nemen.

2.6

In deze omstandigheden heeft Meyer, hoe dwingend zij de wens van De Ruyter om de huur te verhogen ook ervaren moge hebben, nog niet mogen aannemen dat De Ruyter de overeenkomst opzegde, althans dat zij dat zonder meer zou doen als Meyer de huurverhoging niet accepteerde met als gevolg dat Meyer zou moeten vertrekken. Uit de brief van 30 september 2015 (rov. 2.1.7) blijkt ook wel dat Meyer dat niet heeft gedaan, maar het juist nodig achtte zelf op te zeggen. Het primair verweer van Meyer gaat daarmee niet op.

2.7

Een andere vraag is of Meyer er in de gegeven omstandigheden op bedacht behoorde te zijn dat De Ruyter zich nog zou beroepen op de regeling van de automatische verlenging en de opzegtermijn of dat Meyer erop heeft mogen vertrouwen dat De Ruyter dat niet meer zou doen. Uitgangspunt bij de beantwoording van die vraag is dat partijen ook tijdens de looptijd van een (huur)overeenkomst voorstellen kunnen doen om de geldende voorwaarden te wijzigen. In dat licht bezien, kan artikel N (ook) zo worden begrepen dat de overeenkomst zonder tijdige opzegging wordt verlengd en dat, voorts, in beginsel dezelfde voorwaarden gelden, tenzij partijen anders overeenkomen.

2.8

Tegen deze achtergrond moet worden geoordeeld dat, hoewel de handelwijze van De Ruyter aanleiding kon geven tot misverstand, de in rov. 2.5 weergeven en de overige door Meyer genoemde omstandigheden ontoereikend zijn om te kunnen concluderen dat Meyer er zonder meer op heeft mogen vertrouwen dat De Ruyter de regeling van de automatische verlenging en de opzegtermijn niet zou inroepen. Mede gelet op de uitlating van De Ruyter dat er andere huurders klaarstonden is niet onbegrijpelijk dat Meyer is gaan omzien naar alternatieven, maar dat zij meteen een andere loods heeft gehuurd, zonder te verifiëren of haar vermoedens over de positie van De Ruyter juist waren, was voorbarig en de gevolgen daarvan komen dan ook in beginsel voor haar eigen rekening.

2.9

Ook anderszins, gelet op de betrokken belangen, kan niet worden gezegd dat De Ruyter haar rechten om zich op artikel N te beroepen volledig heeft verwerkt. Het belang van De Ruyter bij voortzetting van de langdurige relatie was groot. Een nieuwe huurder is, naar ook is gebleken, niet altijd snel te vinden. Anderzijds geldt voor de huurder dat het verhuizen naar een nieuwe locatie tijd en geld kost. Daarom hebben partijen een lange opzegtermijn van zes maanden afgesproken en die termijn is op zichzelf niet onredelijk. Het valt De Ruyter weliswaar te verwijten dat zij zo laat over huurverhoging is begonnen zonder aandacht aan de contractuele regeling te besteden, maar Meyer had een en ander eenvoudig kunnen pareren door zelf naar artikel N te verwijzen of zelf om een huurverlaging te vragen. Door dit niet te doen, maar zonder navraag naar de bereidheid van De Ruyter om (toch) te onderhandelen met een derde in zee te gaan, heeft Meyer De Ruyter niet alleen in een laat stadium geconfronteerd met (dreigende) leegstand, maar heeft zij haar ook de mogelijkheid ontnomen om een tegenvoorstel te doen waarmee aan het belang van Meyer bij een lagere huur tegemoet werd gekomen. Ook in zoverre faalt het door Meyer gevoerde verweer.

2.10

De op de voet van artikel 6:98 BW toewijsbare schade bedraagt echter niet het gevorderde en in eerste aanleg toegewezen bedrag van NAf 114.000,00. Doordat Meyer niet, zoals de overeenkomst voorschreef, per 1 juli 2015 maar pas op 30 september 2015 heeft opgezegd en aldus geen zes maanden opzegtermijn in acht heeft genomen, is De Ruyter in zoverre benadeeld dat zij drie maanden minder heeft gehad om een nieuwe huurder te vinden. Daarbij is mede in aanmerking te nemen dat De Ruyter enige tijd heeft mogen nemen om Meyer op andere gedachten brengen. De in redelijkheid aan de tekortkoming van Meyer toe te rekenen schade bedraagt dan vier maanden huur ad NAf 12.000,00 oftewel NAf 48.000,00.

2.11

Voor zover De Ruyter aanspraak maakt op een hoger bedrag aan gederfde huur, op de grond dat toepassing van de contractuele regeling van artikel N ertoe leidt dat er een bindende overeenkomst voor de periode 1 januari 2016 tot en met 31 december 2016 was tot stand gekomen, is dat beroep, in de gegeven omstandigheden (waaronder de mate waarin De Ruyter aan het overhaaste handelen van Meyer heeft bijgedragen) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Het argument dat de loods op verzoek en naar de wensen van Meyer is gebouwd heeft na twintig jaar zijn kracht wel verloren en leidt niet dus niet tot een hogere vergoeding.

2.12

Voor verdere matiging van de schade op de voet van artikel 6:101 en/of 6:248 BW ziet het Hof geen grond. De stelling van Meyer dat De Ruyter haar plicht tot schadebeperking heeft verzaakt heeft zij ook in hoger beroep onvoldoende gemotiveerd. Zoals hiervoor reeds is overwogen was De Ruyter, nadat Meyer om haar moverende redenen te kennen had gegeven elders te gaan huren, niet jegens Meyer gehouden om spoorslags op zoek te gaan naar een andere huurder, maar mocht zij eerst proberen om Meyer op andere gedachten te brengen, met een tegenvoorstel of door haar aan het contract te houden. Dat Meyer zich op dat moment al jegens een derde had gebonden, heeft Meyer De Ruyter pas in deze procedure meegedeeld, en is reeds daarom niet van belang. Zeker tegen deze achtergrond bezien heeft De Ruyter zich voldoende ingespannen om door middel van plaatsing van advertenties een andere huurder te vinden. Dat was overigens ook in haar eigen belang, nu zij niet de zekerheid had dat zij schadevergoeding van Meyer zou ontvangen.

2.13

Voor bewijslevering is geen plaats omdat partijen geen bewijs hebben aangeboden van omstandigheden die indien bewezen tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.

2.14

De grieven slagen ten dele. Het toe te wijzen bedrag zal worden verlaagd tot NAf 48.000,00. In zoverre dient het vonnis waarvan beroep te worden vernietigd. De kostenveroordeling in eerste aanleg zal evenredig worden verlaagd doordat in plaats van tarief 7 tarief 5 zal worden toegepast. In hoger beroep zal het Hof de kosten tussen partijen compenseren op de grond dat zij over en weer deels in het gelijk, deels in het ongelijk zijn gesteld.

BE S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Meyer om aan De Ruyter te betalen een bedrag van NAf 48.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2016;

veroordeelt Meyer in de proceskosten aan De Ruyter in eerste aanleg, begroot op NAf 5.715,00, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 14 dagen na 24 juli 2017 tot de dag van gehele betaling;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van het hoger beroep, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mrs. M.W. Scholte, H.J. Fehmers en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 13 november 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.