Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2017:171

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
03-02-2017
Datum publicatie
27-02-2018
Zaaknummer
AR 56/11 - Ghis 77892 - H 58/15
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

goede trouw verkrijgende verjaring. geen inschrijving. fout notaris.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2017 Vonnisno.:

Registratienummer: AR 56/11 - Ghis 77892 - H 58/15

Uitspraak: 3 februari 2017

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de hoofdzaak van:

[APPELLANT],

wonende in Sint Maarten, te dezer zake domicilie kiezende ten kantore van zijn gemachtigde,

hierna te noemen: [appellant],

oorspronkelijk gedaagde, thans appellant,

gemachtigde: mr. B. Brooks,

tegen

[GEÏNTIMEERDE],

wonende in Nederland,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

oorspronkelijk eiseres, thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. C.H.J. Merx,

en in de tussenkomstzaak van:

[APPELLANTE IN DE TUSSENKOMSTZAAK]

wonende in Saint Martin,

hierna te noemen [appellante in de tussenkomstzaak ],

oorspronkelijk eiseres, thans appellante,

gemachtigde: mr. B. Brooks,

tegen

[GEÏNTIMEERDE],

wonende in Nederland,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

oorspronkelijk verweerster, thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. C.H.J. Merx.

1 Het verdere verloop van de procedure

1.1.

Het Hof verwijst voor het verloop tot dan toe naar zijn tussenvonnis van 26 augustus 2016.

1.2.

[Appellant] en [appellante in de tussenkomstzaak] hebben op 7 oktober 2016 een akte uitlating, met productie, genomen.

1.3.

Vonnis is nader bepaald op heden.

2 De ontvankelijkheid

2.1.

Uit de akte van [appellant] en [appellante in de tussenkomstzaak ] van 7 oktober 2016 en de daarbij overgelegde productie blijkt genoegzaam dat zij niet aanwezig waren bij de uitspraak van het GEA.

2.2.

Zij zijn daarom ontvankelijk in het door hen ingestelde hoger beroep

3 Beoordeling

3.1.

[Appellant] en [geïntimeerde] zijn op 10 april 2001 gehuwd in gemeenschap van goederen en op 20 maart 2007 van echt gescheiden. De vraag in deze op 13 april 2011 aangevangen procedure is of tot de ontbonden huwelijksgemeenschap een op naam van [appellant] staande onroerende zaak (meetbrief 24/1989) behoort.

3.2.

Volgens [appellant] en zijn moeder [moeder] is dat niet het geval. Weliswaar staat in de openbare registers [appellant] als rechthebbende vermeld (productie 2 bij inleidend verzoekschrift en productie 1 bij memorie van antwoord), maar [appellante in de tussenkomstzaak ] heeft als bezitter te goeder trouw sedert 30 september 1991, door verkrijgende verjaring na tien jaren de eigendom verkregen (artikel 3:99 lid 1 slot BW).

3.3.

Het GEA heeft het beroep op verkrijgende verjaring niet gehonoreerd. Het overwoog (tussenvonnis van 23 april 2013, rov. 4.3):

‘Indien juist is de stelling van [appellant] dat zijn moeder [moeder]vanaf het moment van tekenen van de notariële akte op 30 september 1991 het perceel te goeder trouw in bezit heeft genomen, dan geldt als uitgangspunt dat zij zich niet redelijkerwijze als rechthebbende van het perceel zal mogen beschouwen (vgl. art. 3:118 lid 1 BW) wanneer zij zich – zoals zich hier voordoet – niet kan beroepen op een in de openbare registers ingeschreven overdrachtsakte. Hoewel dit onder bepaalde omstandigheden anders kan zijn, doet een dergelijke uitzondering zich niet voor in een geval als het onderhavige waarin slechts wordt verwezen naar een niet door de notaris gestempelde en ondertekende akte, zonder onderliggende overeenkomst, betaalbewijs voor de koopprijs of voldoende andere gegevens waaruit kan worden aangenomen dat door een fout van de notaris inschrijving van een gepasseerde leveringsakte achterwege is gebleven. Het beroep op verkrijging door verjaring op grond van artikel 3:99 BW wordt verworpen.’

3.4.

Hiertegen richt zich het hoger beroep terecht. Voorop staat dat een bezitter te goeder trouw kan zijn als sprake is van een fout van de notaris. In HR 2 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK6588, NJ 2010/294, rov. 3.6 is overwogen:

‘Ten overvloede wordt nog het volgende overwogen. Bij de levering van [perceel nr] door [naam 1] aan [naam 2] zou naar de bedoeling van partijen ten behoeve van deze onroerende zaak mede een recht van overpad op het voetpad worden gevestigd. Op 14 oktober 1983 is door de notaris een ‘akte van overeenkomst’ opgesteld met betrekking tot het vestigen van erfdienstbaarheden op de percelen waarover het betrokken overpad liep. Hoewel ook [naam 2] als (toekomstige) eigenaar van [perceel nr] hierbij compareerde, is door een fout van de notaris echter niet een recht van overpad op het voetpad ten behoeve van [perceel nr] vastgelegd en dus evenmin in de openbare registers ingeschreven. [naam 2] heeft het desbetreffende verzuim in de vestigingsakte niet opgemerkt en het hof heeft — in cassatie onbestreden — geoordeeld dat gesteld noch gebleken is dat hem daarvan een verwijt kan worden gemaakt. In een zodanig geval staat aan een beroep op goede trouw van degene die, zoals [naam 2], meent het beoogde recht daadwerkelijk te hebben verkregen, niet in de weg dat hij bij latere raadpleging van de registers het verzuim in de vestigingsakte zou hebben opgemerkt.’

3.5.

[Geïntimeerde] (memorie van antwoord, onder 4.4.1 e.v.) heeft beroep gedaan op artikel 3:23 BW. De Hoge Raad heeft deze bepaling niet als beletsel gezien in zijn geciteerd oordeel. De waarnemend Procureur-Generaal De Vries Lentsch-Kostense, in haar conclusie voor het arrest, onder 13, stelt:

‘Naar mijn oordeel moet onderschreven worden dat in gevallen als zojuist genoemd, degene die meent door vestiging een erfdienstbaarheid te verkrijgen, bezitter te goeder trouw kan zijn hoewel geen vestigingsakte in de openbare registers is ingeschreven. Zou het gaan om een bezitter die meent dat een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd zonder inschrijving van een notariële akte van vestiging in de openbare registers, dan kan geen sprake zijn van bezit te goeder trouw. In zodanig geval is sprake van een niet verschoonbare dwaling. Daarvan is in gevallen als zojuist beschreven evenwel geen sprake. Het gaat hier om gevallen waarin zonder dat partijen het beseffen inschrijving van de notariële akte van vestiging achterwege blijft dan wel de erfdienstbaarheid niet is vermeld in de wel ingeschreven notariële akte. Art. 3:23 BW staat niet in de weg aan het aannemen van goede trouw in gevallen als hier bedoeld. Het gaat hier immers niet om gevallen waarop art. 3:23 BW ziet, nu het niet gaat om een geval waarin de verkrijger beter zou hebben geweten door raadpleging van de registers met het oog op de verkrijging van de erfdienstbaarheid, maar om gevallen waarin de verkrijger ervan uitgaat dat hij door inschrijving van de akte door de notaris een erfdienstbaarheid zal verkrijgen.’

3.6.

In het onderhavige geval staat vast dat omstreeks 1989, toen de moeder [moeder], geboren [geboortedatum], in Curaçao verbleef, een onroerende zaak van haar in French Quarter, Saint Martin, is verkocht. Met de opbrengst is, op naam van haar zoon [appellant] (volgens [appellant] en [appellante in de tussenkomstzaak ] omdat er spoed geboden was), de onroerende zaak waarover thans geschil is (24/1989), in 1989 gekocht. De koopprijs was blijkens de rekening van de notaris US$ 12.700,- (productie 2 bij inleidend verzoekschrift).

3.7.

Op 30 september 1991 heeft de notaris een koopakte opgemaakt strekkende tot overdracht door [appellant] aan [appellante in de tussenkomstzaak ] van laatstgenoemde onroerende zaak (24/1989) voor US$ 12.700,=; deze akte is door [appellant] en [appellante in de tussenkomstzaak ] getekend (productie 1 bij incidentele vordering tot tussenkomst van 19 september 2011); er is door [appellante in de tussenkomstzaak ] ook voor betaald aan de notaris (productie 2 t.a.p.). Deze koopakte is echter nimmer ingeschreven in de openbare registers. Door [geïntimeerde] is gesuggereerd dat de verkoopprijs niet reëel werd geacht (productie 1 bij conclusie van antwoord in het incident tot tussenkomst van 13 december 2011).

3.8.

Het Hof merkt op dat de koopprijs uit 1991 (zie rov. 3.6) dezelfde was als in 1989 (zie rov. 3.5). Wat hiervan zij, [appellante in de tussenkomstzaak ] kon in redelijkheid ervan uitgaan dat de door haar getekende koopakte door toedoen van de notaris zou worden ingeschreven in de openbare registers. Dat zulks niet is gebeurd, staat aan haar goede trouw niet in de weg. Er was voor haar geen reden eraan te twijfelen of de onroerende zaak wel op haar naam stond in de openbare registers.

3.9.

De vraag is nog wel of zij in de op 30 september 1991 volgende tien jaren bezitter was van de onroerende zaak. Het Hof is van oordeel dat dit is komen vast te staan. Op 30 september 1999 heeft haar zoon [appellant] het bezit aan haar overgedragen en ging zij ervan uit – zij het ten onrechte – dat de zaak op haar naam kwam te staan in de openbare registers. In haar testamenten uit 1998 (dus vóór het huwelijk van [appellant] met [geïntimeerde]) en 2006 legateert zij als rechthebbende de grond aan haar zoon [appellant] (producties 5 en 7 bij memorie van grieven). Bij brief van 3 augustus 2006 heeft zij zich als eigenaar gericht tot de huurders die op de grond wonen (productie 8). Zij kreeg een offerte van een aannemer van US$ 19.000,= (productie 9 bij memorie van grieven en productie 3 bij conclusie van eis van 26 april 2012). Verklaringen van buren zijn overgelegd inhoudende dat [appellante in de tussenkomstzaak] als eigenaar gold (productie 2 bij conclusie van eis). Zij ontving betalingen van huursommen (productie 1 bij conclusie van eis). [geïntimeerde] schreef in haar afscheidsbrief: ‘As you say: “We are living off your old mother”, well, that was never my choice. You made us live like that. I don’t want to anymore.’ (productie 1 bij conclusie van antwoord van 13 juli 2012).

3.10.

De door [geïntimeerde] ingebrachte verklaringen (producties 1-2 bij conclusie van antwoord in tussenkomst van 7 augustus 2012) hebben hiertegenover onvoldoende gewicht. Wat betreft productie 1 (‘I was renting from Mr. [appellant]’), [moeder] was op leeftijd en heeft kennelijk [appellant] – die over een algemene volmacht beschikte (producties 4 en 6 bij memorie van grieven) – werkzaamheden laten verrichten die samenhingen met de verhuringen. Wat betreft productie 2, het is van geringe betekenis dat [appellant], die de onroerende zaak van zijn moeder zou erven, tegenover derden niet altijd verklaarde dat zijn moeder eigenaar was. [Appellant] liet het zijn echtgenote [geïntimeerde] wel weten (zie rov. 3.9 slot). Bovendien gaat het hier niet om gedrag van [appellante in de tussenkomstzaak ] zelf.

3.11.

Uit het voorgaande volgt dat [appellante in de tussenkomstzaak ] door verkrijgende verjaring op 30 september 2001 (tien jaren na 30 september 1991) eigenaar is geworden van de onroerende zaak. Dat de onroerende zaak toen, door het huwelijk van [appellant] met [geïntimeerde] op 10 april 2001, in de huwelijksgemeenschap was gevallen, doet daaraan niet af. Door de verjaring werd de onroerende zaak daaraan onttrokken.

3.12.

Het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vorderingen van [geïntimeerde] moeten worden afgewezen.

3.13.

De vordering van [appellante in de tussenkomstzaak ] (conclusie van eis van 26 april 2012) is erop gericht dat de onroerende zaak op haar naam komt te staan in de openbare registers. De Landsverordening openbare registers bevat in de artikelen 34 en 37 een regeling van inschrijving van een verjaring. Het onderhavige vonnis toont genoegzaam aan dat de in te schrijven verjaring is ingetreden (artikel 37 lid 1 onder b van deze landsverordening). Het Hof zal bovendien, zo nodig, bepalen dat het onderhavige vonnis dezelfde kracht heeft als een instemming van [geïntimeerde] met de inschrijving (artikel 37 lid 1 onder a).

3.14.

Gelet op de hoedanigheden van partijen worden de kosten geprocedeerd.

Beslissing

Het Hof:

- vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende;

- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

- verklaart voor recht dat [appellante in de tussenkomstzaak ] door verkrijgende verjaring op 30 september 2001 eigenaar is geworden van de onroerende zaak SXM CDS 024/1989;

- bepaalt, uitvoerbaar bij voorraad, dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een instemming van [geïntimeerde] met de inschrijving van de verjaring in de openbare registers;

- wijst af het meer of anders gevorderde;

- compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Saleh, President, en mrs. J. de Boer en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken op 3 februari 2017.