Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2017:106

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
19-09-2017
Datum publicatie
25-09-2017
Zaaknummer
KG 121/16 - ghis 79255 - H 180/16
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Aruba. Appartementenverhuur in woonwijk. Onrechtmatige hinder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2017 Vonnis no.:

Registratienummer: KG 121/16 - ghis 79255 - H 180/16

Uitspraak: 19 september 2017

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in kort geding in de zaak van:

Francesco [APPELLANT],

wonende in Aruba,

oorspronkelijk gedaagde,

thans appellant,

gemachtigden: mrs. A.A. Ruiz en I.R. Wever,

tegen

1. [GEÏNTIMEERDE 1],

2. [GEÏNTIMEERDE 2],

3. [GEÏNTIMEERDE 3],

4. [GEÏNTIMEERDE 4],

allen wonende in Aruba,

oorspronkelijk eisers,

thans geïntimeerden,

gemachtigden: mrs. G.W. Rep en D. Holwerda-Munk.

De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

1 Het verdere verloop van de procedure

Bij vonnis van 20 juni 2017 heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen voor akte uitlating griffierecht. Op 22 augustus 2017 heeft [appellant] een akte genomen, met een productie. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.

2 De verdere beoordeling

2.1

Het nageheven griffierecht is tijdig betaald.

2.2

In dit kort geding kan worden uitgegaan van het volgende.

2.2.1 [

geïntimeerden] wonen allen aan een doodlopende smalle onverharde weg in Aruba, genaamd [straat].

2.2.2

Bij Landsbesluit van 7 mei 2009, no. 7, is op de voet van art. 7 lid 1 van de Landsverordening ruimtelijke ordening (AB 2006 no. 38), het ruimtelijk ontwikkelingsplan van Aruba vastgesteld voor een periode van tien jaar. Het gebied waarin [straat] is gelegen, is daarin aangeduid als woonkern.

2.2.3

Op 19 januari 2015 heeft [appellant] het erfpachtsrecht verkregen van een perceel aan [straat]. Het betreft perceel [perceelnummer] (huisnummer [huisnummer]; hierna: het perceel). De akte van levering vermeldt onder "omschrijving van het verkochte":

"door koper te gebruiken voor woondoeleinden",

en als erfpachtsvoorwaarde c:

"De in erfpacht uitgegeven grond mag zonder verkregen toestemming van de Minister voor geen ander doel worden bestemd dan voor het optrekken en hebben van een betonstenen huis."

Alle aan de [straat] gelegen in erfpacht uitgegeven percelen zijn volgens de erfpachtsvoorwaarden bestemd voor woondoeleinden. Hetzelfde geldt voor veel in de buurt gelegen percelen. Op diverse percelen worden echter niettemin appartementen verhuurd op commerciële basis (aan toeristen).

2.2.3

Op 12 maart 2015 heeft (de architect van) [appellant] een verzoek aan de minister van ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur en integratie ingediend tot wijziging van de bestemming van het perceel in een commerciële bestemming. Op 25 april 2015 heeft de minister aangetekend dat hij akkoord gaat met het verzoek en dat hij de medewerking verzoekt van de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP). Bij brief van 20 mei 2015 heeft DIP aan de directeur van de Dienst Openbare Werken (hierna: DOW) bericht dat er van de zijde van DIP geen bezwaren bestaan tegen inwilliging van het verzoek.

2.2.4

Op 28 mei 2015 heeft [appellant] bij de directeur DOW een aanvraag ingediend voor een vergunning voor de bouw van diverse uitbreidingen op het perceel. Deze uitbreidingen betreffen onder meer een gebouw van twee verdiepingen met elk vier appartementen en een tweede gebouw met twee appartementen (zie productie 9, in eerste aanleg overgelegd door [appellant]). De directeur DOW heeft bij brief van 1 juli 2015 aan [appellant] bericht dat de welstandscommissie bezwaar heeft tegen het bouwplan, onder meer omdat deze commissie meent dat er elf parkeerplaatsen op het perceel dienen te worden geprojecteerd.

2.2.5

Bij brieven van 24 juni 2015, 12 november 2015 en 22 januari 2016 heeft de directeur DOW namens de minister aan [appellant] bericht dat deze de bouwwerkzaamheden op het perceel diende stop te zetten.

2.2.6

Bij brief van 30 november 2015 hebben [geïntimeerden] [appellant] verzocht de bouwwerkzaamheden te staken totdat is aangetoond dat niet wordt gehandeld in strijd met de woonbestemming als genoemd in de erfpachtsvoorwaarden of met de voorwaarden van een bouwvergunning. Verder wordt in de brief gesteld dat de erfgrenzen niet in acht worden genomen.

2.3

In dit kort geding (dat in eerste aanleg ook tegen het Land Aruba gericht was) heeft het GEA op vordering van [geïntimeerden], verkort weergegeven, het Land verboden de in de erfpachtsvoorwaarden neergelegde bestemming van het perceel te wijzigen in een commerciële bestemming zolang de bodemrechter niet heeft beslist dat die wijziging is toegestaan, en [appellant] verboden commerciële activiteiten (waaronder de verhuur van appartementen) op het perceel te verrichten zolang hij niet beschikt over alle benodigde vergunningen, een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen.

Het hoger beroep van [appellant] strekt ertoe dat de vorderingen van

[geïntimeerden] alsnog worden afgewezen.

2.4

Grief I is gericht tegen het oordeel van het GEA dat er voor [geïntimeerden] geen administratiefrechtelijke rechtsgang openstaat die eraan in de weg staat dat de civiele rechter hen ontvangt in de onderhavige vorderingen.

De grief faalt. Indien [geïntimeerden] een weigering om bestuursdwang uit te oefenen kunnen voorleggen aan de LAR-rechter, is dat voor de civiele rechter geen reden om [geïntimeerden] niet-ontvankelijk te verklaren (vergelijk:

HR 28 september 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4915, NJ 2007/521). Hetzelfde geldt indien [geïntimeerden] de (dreigende) commerciële activiteiten van [appellant] kunnen tegengaan door in een LAR-procedure op te komen tegen een wijziging van het ruimtelijk ontwikkelingsplan en/of tegen de verlening van een bouwvergunning. [geïntimeerden] kunnen die (dreigende) activiteiten van [appellant] aan de civiele rechter voorleggen door aan te voeren dat die een onrechtmatige daad jegens hen inhouden.

2.5

Grief II is gericht tegen het oordeel dat sprake is van een spoedeisend belang. De vorderingen van [geïntimeerden] strekken ertoe dreigende onrechtmatige hinder tegen te gaan ter bescherming van hun woonomgeving. Dat is een spoedeisend belang. De grief faalt dus. Over de toewijsbaarheid van de vorderingen is daarmee nog niets gezegd.

2.6

De tegen het Land toegewezen voorzieningen zijn in dit hoger beroep niet aan de orde. De overwegingen die het GEA daaraan ten grondslag heeft gelegd, zijn wel aan de orde, voor zover die mede ten grondslag zijn gelegd aan de tegen [appellant] toegewezen voorzieningen.

2.7

De grieven III tot en met VIII (en de toelichting op grief II) lenen zich voor gezamenlijke beoordeling.

2.8

Art. 5:37 BW bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens art. 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. Of het veroorzaken van hinder onrechtmatig is, is afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden.

2.9

Over de aard, de ernst en de duur van de hinder overweegt het Hof als volgt. Gelet op de hiervoor in rov. 2.4.4 omschreven aard en omvang van de door [appellant] gewenste uitbreiding, is voorshands aannemelijk dat hij (mede) commerciële verhuur van een niet onaanzienlijk deel van de te bouwen appartementen beoogt. Mede gelet op de ligging van [straat], zoals hiervoor in rov. 2.2.1 omschreven, is aannemelijk dat een dergelijke verhuur gepaard zal gaan met overlast voor omwonenden zoals [geïntimeerden], doordat er meer autoverkeer zal zijn en er meer auto's ter plaatse geparkeerd zullen worden (zie ook het hiervoor in rov. 2.2.4 genoemde bezwaar van de welstandscommissie), en doordat er vaker rumoer zal zijn, afkomstig van huurders en hun gasten. Het moge zo zijn dat de buurt thans reeds regelmatig bezocht wordt door toeristen, maar te verwachten is dat dit zal toenemen door de te verwachten commerciële verhuur van de appartementen.

2.10

Voor het antwoord op de vraag of jegens een bepaalde derde sprake is van onrechtmatige hinder, is het beschikken over of juist het ontbreken van een publiekrechtelijk vereiste vergunning niet zonder meer bepalend (HR 16 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1106), maar het kan wel een omstandigheid zijn die dient te worden meegewogen. In dit geval is van belang dat de hiervoor in

rov. 2.2.3 omschreven gang van zaken er niet toe heeft geleid dat [appellant] een (formele) toestemming van de minister heeft verkregen als bedoeld in erfpachtsvoorwaarde c, dat deze erfpachtsvoorwaarde ook niet is gewijzigd, dat hij ook geen bouwvergunning heeft verkregen, dat er aanzeggingen van de directeur DOW namens de minister zijn geweest om de bouwwerkzaamheden te staken, dat de kortgedingrechter het Land vooralsnog heeft verboden de in de erfpachtsvoorwaarden neergelegde bestemming van het perceel te wijzigen en dat het Land tegen die beslissing geen hoger beroep heeft ingesteld, zodat het Hof dit verbod als uitgangspunt heeft aan te nemen. Deze omstandigheden dienen ten nadele van [appellant] te worden meegewogen.

2.11

Mee te wegen omstandigheden zijn ook enerzijds (ten nadele van [appellant]) dat volgens de Landsverordening ruimtelijke ordening ter plaatse sprake is van een woonkern en dat alle in de buurt van het perceel gelegen percelen volgens de erfpachtsvoorwaarden bestemd zijn voor woondoeleinden, en anderzijds (ten voordele van [appellant]) dat diverse perceelseigenaren zich niet aan die voorwaarde houden (het GEA spreekt in rov 3.8 van het bestreden vonnis zelfs van wildgroei), onder wie, naar niet is betwist, ook twee van de eisers/geïntimeerden.

2.12

De argumenten ten nadele van [appellant] komen het zwaarstwegend voor. Op grond daarvan acht het Hof het voorshands aannemelijk dat de door

[appellant] beoogde verhuur van appartementen hinder zal opleveren die onrechtmatig jegens [geïntimeerden] geacht zal moeten worden. Het door het GEA jegens [appellant] uitgesproken verbod dient daarom te worden gehandhaafd.

2.13

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep, voor zover tussen [geïntimeerden] en [appellant] gewezen, dient te worden bevestigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep, voor zover tussen [geïntimeerden] en

[appellant] gewezen;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] gevallen en tot op heden begroot op Afl. 204,93 aan verschotten en Afl. 16.500,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 19 september 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.