Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2016:9

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
16-02-2016
Datum publicatie
01-03-2016
Zaaknummer
KG 74197/15 - H 354/15
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Kort geding
Inhoudsindicatie

Huurgenot. Egalité-beginsel. Onderhandelingsplicht. Het Land bouwt een nieuw ziekenhuis. Huurders in een nabijgelegen winkelcentrum staken hun huurbetalingen. Het hof oordeelt in kort geding dat er een reële kans bestaat dat de bodemrechter zal oordelen dat het Land (mede)aansprakelijk is voor (een deel van) de schade van de huurders, hetzij in zijn hoedanigheid van verhuurder, hetzij ingevolge het égalité-beginsel, hetzij op beide gronden. Indien het Land schadeplichtig is, brengt dat nog niet mee dat het Land de rechtsplicht heeft met de huurders te onderhandelen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2016 Vonnis no.:

Registratienummer: KG 74197/15 - H 354/15

Uitspraak: 16 februari 2016

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in kort geding in de zaak van:

de openbare rechtspersoon

HET LAND CURAÇAO,

zetelend in Curaçao,

oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiser in recoventie,

thans appellant,

gemachtigde: mr. I.U.C. Narain,

tegen

1. de naamloze vennootschap

KENFOOD TRADING CO. N.V.,

2. de naamloze vennootschap

BOTICA OTRABANDA N.V.,

3. de naamloze vennootschap

WAYACA N.V.,

4. de naamloze vennootschap

LA PIÑATA TOY & PARTY SHOPPING N.V.,

5. de entiteit h.o.d.n.

WONINGINRICHTING COLON,

6. de entiteit h.o.d.n.

LA JESMA SODA FOUNTAIN "PANADERIA LA JESMA",

7. de naamloze vennootschap

EMORY JEWELRY N.V.,

8. de naamloze vennootschap

V&J BASIC N.V.,

9. de entiteit h.o.d.n.

HOMARS,

10. de naamloze vennootschap

NUEVO SUPERMERCADO COLON N.V.,

11. de entiteit h.o.d.n.

CICI'S,

12. de naamloze vennootschap

EASY COMPUTER TRAINING CENTER N.V.,

alle gevestigd in Curaçao,

alle oorspronkelijk eisers in conventie, de nummers 3 tot en met 12 tevens verweerders in reconventie,

alle thans geïntimeerden,

gemachtigden: mrs. O. Kostrzewski en A.K.E. Henriquez.

De partijen worden hierna het Land en KFC c.s. genoemd. De verweerders in reconventie worden Wayaca c.s. genoemd.

1 Het verloop van de procedure

1.1

Bij akte van appel van 14 augustus 2015 is het Land in hoger beroep gekomen van het in kort geding tussen enerzijds KFC c.s. en anderzijds (onder meer) het Land gewezen en op 28 juli 2015 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: GEA).

1.2

Bij op 4 september 2015 ingekomen memorie van grieven heeft het Land zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Zijn conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van KFC c.s. alsnog zal afwijzen en die van het Land alsnog zal toewijzen, met veroordeling van KFC c.s. in de proceskosten in beide instanties.

1.3

Bij memorie van antwoord hebben KFC c.s. de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van het Land in de proceskosten in beide instanties.

1.4

Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.

2 De beoordeling

2.1

Hetgeen het GEA onder rov. 2.1 tot en met 2.6 als feiten heeft opgenomen, dient het Hof tot uitgangspunt (behalve de vaststelling in rov. 2.2 dat het Land opdrachtgever is; dit is in hoger beroep betwist). Verkort weergegeven gaat het om het volgende: KFC c.s. zijn huurders van winkelunits in het winkelcentrum Colon te Otrobanda in Curaçao. Het winkelcentrum is gelegen op grond die het Land in 2013 heeft gekocht. Naast het winkelcentrum bevindt zich een terrein dat voorheen gebruikt werd als parkeerterrein en waarop thans een deel van een nieuw ziekenhuis wordt gebouwd.

2.2

In dit kort geding heeft het GEA op vordering van KFC c.s. (onder meer) het Land opgedragen met KFC c.s. in onderhandeling te treden over de hoogte en de vorm van aan hen te vergoeden schade. De reconventionele vorderingen van het Land tot betaling van achterstallige huurtermijnen, met rente en kosten, en tot ontruiming van de winkelunits, heeft het GEA afgewezen. Tegen deze beslissingen is het hoger beroep gericht. Het GEA heeft ook vorderingen van KFC c.s. afgewezen, maar die zijn in hoger beroep niet meer van belang.

Ook de vorderingen van en tegen de procespartijen die in eerste aanleg aan de zijde van het Land hebben meegeprocedeerd, zijn in dit hoger beroep niet van belang.

2.3

Zoals het GEA – in hoger beroep onbestreden – in rov. 4.6 van het bestreden vonnis heeft overwogen, heeft het Land niet betwist dat KFC c.s. overlast hebben ondervonden en nog ondervinden van de bouwactiviteiten, de afsluiting van de Hamelbergweg, het verlies van parkeerplaatsen en de vertraagde doorstroming van het verkeer op de parkeerterreinen van het winkelcentrum op de Roodeweg. Naar algemene ervaringsregels veroorzaakt dergelijke overlast omzetderving voor nabijgelegen winkels. Dat is in dit kort geding voldoende om voorshands aan te nemen dat de overlast schade heeft veroorzaakt bij KFC c.s.

Er is een reële kans dat de bodemrechter zal oordelen dat het Land (mede)aansprakelijk is voor (een deel van) die schade, hetzij in zijn hoedanigheid van verhuurder, omdat het genot dat KFC c.s. op grond van de huurovereenkomsten mochten verwachten, mede een mate van toegankelijkheid, bereikbaarheid en uitstraling van het gehuurde inhoudt die thans door de overlast niet aanwezig is (vergelijk: HR 27 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7337, NJ 2012/278, waaruit blijkt dat het begrip genot niet uitsluitend behoeft te zien op de fysieke toestand van het huurobject), hetzij in zijn hoedanigheid van overheid, omdat er aanleiding is voor schadevergoeding op grond van het égalité-beginsel (d.w.z. het algemeen rechtsbeginsel van de gelijkheid voor de openbare lasten, vergelijk:

HR 28 maart 2009, ECLI:NL:HR:2008:BC0256, NJ 2008/475), hetzij op beide gronden.

Er is ook een reële kans dat de bodemrechter zal oordelen dat sprake is van een gebrek van het gehuurde dat ernstig genoeg is om gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomsten en – vooruitlopend daarop – gedeeltelijke opschorting van de nakoming van de verplichting tot huurbetaling te rechtvaardigen.

Ook kan gedeeltelijke opschorting van de nakoming van de betalingsverplichting gerechtvaardigd zijn met het oog op verrekening van een deel van de te betalen huurtermijnen met de te ontvangen schadevergoeding of met het oog op een tot stand te brengen prijsvermindering op de voet van

art. 7:207 lid 1 BW.

2.4

Voor de te beoordelen vordering in conventie betekent dat het volgende (waarbij het Hof toepassing geeft aan art. 281a Rv). Indien het Land schadeplichtig is jegens KFC c.s., brengt dat nog niet mee dat het Land de rechtsplicht heeft met KFC c.s. te onderhandelen over de hoogte en de vorm van de te vergoeden schade. Ook de omstandigheid dat dergelijke onderhandelingen duidelijkheid kunnen brengen (zoals het GEA heeft overwogen), brengt een dergelijke rechtsplicht niet mee. Een bevel daartoe van de rechter in kort geding acht het Hof niet op zijn plaats. De toegewezen vordering van KFC c.s. zal daarom alsnog worden afgewezen. Dit laat onverlet dat het verstandig kan zijn dat het Land dergelijke onderhandelingen voert en/of voortzet, maar het Hof laat die beoordeling aan het Land over.

2.5

Voor de te beoordelen vorderingen in reconventie geldt het volgende. Hoewel voorshands niet aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat het gerechtvaardigd is dat Wayaca c.s. hun betalingsverplichtingen geheel en al opschorten, is er – mede gelet op de terughoudendheid waarmee in kort geding geldvorderingen behoren te worden toegewezen – onvoldoende aanleiding om Wayaca c.s. in dit kort geding te veroordelen tot betaling van achterstallige huurtermijnen. Nu de reële mogelijkheid bestaat dat het wel gerechtvaardigd is dat Wayaca c.s. hun betalingsverplichtingen gedeeltelijk opschorten, kan niet met voldoende mate van zekerheid gezegd worden dat de betalingsachterstanden thans ontruiming rechtvaardigen. De reconventionele vorderingen zijn dus terecht afgewezen. Indien Wayaca c.s. doorgaan met het geheel en al opschorten van hun betalingsverplichtingen, kan een beoordeling in een eventueel later in te stellen kort geding anders uitvallen. Daarbij kan het noodzakelijk zijn onderscheid te maken tussen de verschillende huurders, omdat de betalingsachterstand van de ene huurder groter is dan die van de andere.

2.6

Na het voorgaande behoeven de grieven geen behandeling meer.

Ten overvloede overweegt het Hof als volgt.

2.7

Grief I is gericht tegen de overweging van het GEA dat genoegzaam aannemelijk is dat KFC c.s. ten gevolge van de overlast schade lijden. Gelet op hetgeen hiervoor in rov. 2.3 is overwogen, faalt de grief. Het is niet nodig dat KFC c.s. in dit kort geding nadere gegevens verstrekken over de omvang van de gestelde schade.

2.8

Grief II is gericht tegen rov. 4.3 van het bestreden vonnis, voor zover daar is overwogen dat het Land in de hoedanigheid van opdrachtgever is aangesproken.

De grief faalt bij gebrek aan belang. De bestreden overweging houdt immers een eerste dragende grond in naast een tweede dragende grond (inhoudende dat het Land de hoedanigheid van verhuurder bezit), die in hoger beroep niet is bestreden. Bestrijding van de tweede grond zou ook onverenigbaar zijn met handhaving van de reconventionele vordering tot betaling van achterstallige huur en ontruiming van het gehuurde.

2.9

Grief III is gericht tegen rov. 4.18 van het bestreden vonnis, maar berust op een verkeerde lezing van die overweging. Het GEA heeft niet geoordeeld dat de te voeren onderhandelingen in de weg staan aan toewijzing van de reconventionele vorderingen. Het GEA heeft geoordeeld dat het gebrek aan duidelijkheid over de omvang van de betalingsverplichtingen van Wayaca c.s. in de weg staat aan toewijzing van de reconventionele vorderingen. Dit komt in wezen overeen met hetgeen het Hof hiervoor in rov. 2.5 heeft overwogen.

2.10

Grief IV is gericht tegen rov. 4.17 van het bestreden vonnis, voor zover daarin is overwogen dat, indien partijen in onderhandeling treden en daarin aangestuurd wordt op huurvermindering met terugwerkende kracht, aan de eis van een "behoorlijke kennisgeving" kan worden voorbijgegaan.

Het Hof neemt die overweging van het GEA niet voor eigen rekening (overigens wijst het Hof erop dat art. 7:207 lid 1 BW niet alleen verwijst naar een behoorlijke kennisgeving, maar ook naar het geval dat een gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan). Bij eventuele onderhandelingen kan hetgeen het Hof hiervoor in rov. 2.3 heeft overwogen, een referentiekader bieden. Partijen zijn overigens vrij om in hun onderhandelingen wettelijke regelingen over huur tot richtsnoer te nemen, maar zij kunnen (binnen de grenzen van het recht) ook andere invalshoeken kiezen.

Nu de grief is gericht tegen een niet-dragende overweging, kan de grief niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leiden.

2.11

Voor zover grief V is gericht tegen de overweging van het GEA dat de door KFC c.s. geleden schade in beginsel aan het Land als verhuurder is toe te rekenen, stuit de grief af op rov. 2.3, waarin het Hof heeft overwogen dat een reële kans bestaat dat de bodemrechter het Land als verhuurder aansprakelijk zal achten. Voor zover de grief is gericht tegen hetgeen het GEA heeft overwogen over de inhoud van de te voeren onderhandelingen, verwijst het Hof naar rov. 2.4 en 2.10.

2.12

Grief VI is gericht tegen de overweging van het GEA dat de sloop van de zuidvleugel van het winkelcentrum en het gebruik van het vrijgekomen terrein en van het parkeerterrein bij de bouw niet voorzienbaar waren voor KFC c.s.

De mate van voorzienbaarheid van deze gang van zaken zal bij de beoordeling door de bodemrechter een rol kunnen spelen. Naar voorshands oordeel van het Hof was die niet zo groot dat afgeweken moet worden van hetgeen het Hof in rov. 2.3 heeft overwogen over de reële kans dat het Land aansprakelijk zal worden geacht. De grief faalt.

2.13

Het vonnis waarvan beroep dient gedeeltelijk te worden vernietigd.

De in conventie toegewezen vordering moet alsnog worden afgewezen.

Deze uitkomst rechtvaardigt dat de proceskostencompensatie in eerste aanleg in stand blijft. In hoger beroep wordt het Land in overwegende mate in het ongelijk gesteld, zodat het zal worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover het Land daarbij is opgedragen met KFC c.s. in onderhandeling te treden;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

wijst de vordering van KFC c.s. om het Land op te dragen met KFC c.s. in onderhandeling te treden af;

bevestigt het vonnis waarvan beroep - voor zover tussen KFC c.s. en het Land gewezen - voor het overige;

veroordeelt het Land in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van

KFC c.s. gevallen en tot op heden begroot op NAf 378,91 aan verschotten en NAf 5.100,00 aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, T.A.M. Tijhuis en H.J. Fehmers, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 16 februari 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.