Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2016:169

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
18-11-2016
Datum publicatie
08-05-2017
Zaaknummer
AR 164/13 - Ghis 78074 - H 74 en 74A/16
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg huurovereenkomst. Verjaring. Overheidsgrond

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Burgerlijke zaken 2016 Vonnis no.

Registratienummer: AR 164/13 - Ghis 78074 - H 74 en 74A/16

Uitspraak: 18 november 2016

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

In de zaak van:

de openbare rechtspersoon HET LAND SINT MAARTEN,

zetelend in Sint Maarten,

hierna te noemen: het Land,

oorspronkelijk gedaagde in conventie en eiser in reconventie, thans appellant,

gemachtigden: mrs. R.F. Gibson jr. en C.M.P. van Hees,

tegen

de erven van wijlen Charlotte Maria Richardson:

Agatha Casandra HENRY en 14 anderen, genoemd in het bestreden vonnis,

te dezer zake domicilie gekozen hebbende ten kantore van hun gemachtigde,

hierna te noemen: Henry c.s.,

oorspronkelijk eisers in conventie en gedaagden in reconventie, thans geïntimeerden,

gemachtigde: mr. J.G. Bloem,

en in de zaak van:

de erven van wijlen Charlotte Maria Richardson:

Agatha Casandra HENRY en 14 anderen, genoemd in het bestreden vonnis,

te dezer zake domicilie gekozen hebbende ten kantore van hun gemachtigde,

hierna te noemen: Henry c.s.,

oorspronkelijk eisers in conventie en gedaagden in reconventie, thans appellanten,

gemachtigde: mr. J.G. Bloem,

tegen

1. de openbare rechtspersoon HET LAND SINT MAARTEN,

zetelend in Sint Maarten,

hierna te noemen: het Land,

oorspronkelijk gedaagde in conventie en eiser in reconventie, thans geïntimeerde,

gemachtigden: mrs. R.F. Gibson jr. en C.M.P. van Hees,

2. de stichting STICHTING KADASTER EN HYPOTHEEKWEZEN SINT MAARTEN,

gevestigd in Sint Maarten,

hierna te noemen: het Kadaster,

oorspronkelijk gedaagde, thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. P.P. Soons.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (GEA), wordt verwezen naar het tussen partijen in de zaak met AR nummer 164 van 2013 gewezen en op 21 juli 2015 uitgesproken vonnis. De inhoud van dit vonnis geldt als hier ingevoegd.

1.2.

Het Land is bij akte van appel op 26 augustus 2015 in hoger beroep gekomen van voornoemd vonnis. In een op 30 september 2015 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft het Land grieven voorgedragen en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis volledig zal vernietigen, met veroordeling van Henry c.s. in de kosten van beide instanties.

1.3.

Ook Henry c.s. heeft zelfstandig hoger beroep ingesteld en wel bij akte van appel van 1 september 2015. In een op 13 oktober 2015 ingekomen memorie van grieven heeft hij vijf grieven voorgedragen en geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van zijn primaire vorderingen, kosten rechtens.

1.4.

Het Land heeft bij memorie van antwoord het hoger beroep van Henry c.s. bestreden, met dezelfde conclusie als in de memorie van grieven.

1.5.

Ook het Kadaster heeft in een memorie van antwoord, met productie, het hoger beroep van Henry c.s. bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Henry c.s., uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, onder de bepaling dat indien deze niet binnen veertien dagen na de uitspraak aan het Kadaster zijn betaald, daarover vervolgens wettelijke rente verschuldigd is.

1.6.

Henry c.s. heeft in het hoger beroep van het Land geen memorie van antwoord ingediend.

1.7.

Op 10 juni 2016, de voor schriftelijk pleidooi nader bepaalde dag, hebben de gemachtigden van het Land en het Kadaster pleitaantekeningen overgelegd. De gemachtigde van Henry c.s. heeft gesteld op deze dag ziek te zijn.

1.8.

Aan de gemachtigde van Henry c.s. is toegestaan – zonder verzet door de andere partijen – om alsnog een pleitnota in te dienen op 7 oktober 2016.

1.9.

Vonnis is bepaald op heden.

2 De ontvankelijkheid

Het Land en Henry c.s. zijn tijdig en op de juiste wijze in hoger beroep gekomen en kunnen daarin worden ontvangen.

3 De grieven

Voor de grieven wordt verwezen naar de memories van grieven.

4 Beoordeling

4.1.

De voorganger van Henry c.s., Charlotte Maria Richardson, kocht bij akte verleden door een ambtenaar ‘charged with the functions of notary at the island of Sint Maarten’ – dus bij notariële akte – op 5 januari 1942 voor de prijs van f. 350,= ‘in full and free ownership, free of mortgage and other debts and under warranty according to law, the following property to wit: - A wooden two room house, built on a lot of land, opposite the land belonging to the heirs of the late Hyppolite Percival, situated in the Front Street at the foot of the town of Philipsburg, Sint Maarten, and such with all the rights and servitudes, profits and charges, as well as conveniences and inconveniences attached to the abovedescribed house’ (volledige akte als productie 17 bij het inleidend verzoekschrift gevoegd).

4.2.

Onderaan op de laatste bladzijde van de akte is geschreven: ‘No. 3. Geregistreerd te St. Maarten op vijf Januari 1900 twee en veertig onder nummer drie. De Ontvanger,’ met handtekening.

4.3.

De akte is dus geregistreerd bij de Ontvanger. De akte is echter destijds niet ingeschreven in de openbare registers. Anders dan Henry c.s. doet betogen (pleitnota in hoger beroep, onder 9.1-9.3), is een aanbieding ter registratie bij de Ontvanger der belastingen niet tevens een aanbieding ter inschrijving in de openbare registers bij de bewaarder daarvan.

4.4.

Op 10 juli 2006 heeft echter een notaris de inhoud van de akte uit 1942 gedeeltelijk overgenomen en ‘ISSUED FOR TRUE COPY’ (productie 21 bij inleidend verzoekschrift). Dit stuk is wel ingeschreven in de openbare registers, maar zonder meetbrief, ofschoon artikel 20 lid 1 van de op 1 januari 2001 in werking getreden Landsverordening openbare registers luidt:

‘1. Indien een stuk ter inschrijving wordt aangeboden en het daarin vermelde in te schrijven feit betrekking heeft op een onroerende zaak of op een recht waaraan een zodanige zaak is onderworpen, vermeldt dit stuk de aard, de plaatselijke aanduiding indien deze er is, en de kadastrale aanduiding van die onroerende zaak onderscheidenlijk van de onroerende zaak die aan dat recht is onderworpen. Ontbreekt een kadastrale aanduiding dan is een meetbrief vereist (…).’

4.5.

Artikel 3:22 BW luidt echter:

‘Wanneer een feit in de registers is ingeschreven, kan daarna de geldigheid van de inschrijving niet meer worden betwist op grond dat de formaliteiten die voor de inschrijving worden vereist, niet zijn in acht genomen.’

4.6.

Een andere vraag is of de inschrijving wel geldig is. Het Kadaster betoogt – en dit is ook het standpunt van het Land – dat de akte uit 1942 slechts feiten betrof die alleen persoonlijke rechten gaven of ophieven en dat geen wettelijke regeling bestond of bestaat op grond waarvan desondanks inschrijving mogelijk is (vgl. artikel 3:17 lid 2 BW).

4.7.

Het Hof volgt het standpunt van het Kadaster. Een objectieve uitleg van de akte uit 1942 brengt mee dat slechts rechten betreffende het huis werden overgedragen en (bij akte) geleverd en niet de eigendom van de grond en het daarop gebouwde huis. In de akte is vermeden te spreken van verkoop van de grond.

4.8.

Uit het dossier volgt dat niet bekend is uit de openbare registers of uit andere bron wie in 1942 eigenaar was van de grond waarop het verkochte huis gebouwd is. Uit het stelsel van de wet volgt dat de grond dan geldt als overheidsgrond. Zie de artikelen 572, 860 lid 2 en 1155 van het oud BW (en de artikelen 5:24, 4:189 en 4:226 van het op 1 januari 2001 in werking getreden nieuw BW). Het Land heeft dus, anders dan Henry c.s. stelt, bevoegdelijk driemaal in het betwiste gebied kavels in erfpacht aan derden uitgegeven (meetbrieven 101/1953, 226/1987 en 184/1991; zie proces-verbaal van de descente van 29 januari 2015).

4.9.

Niet ongebruikelijk is hier te lande dat huizen die op (al dan niet gehuurde) overheidsgrond zijn gebouwd obligatoirrechtelijk worden overgedragen en ook dat, tenminste als het huurgrond betreft, de overheid dit in beginsel respecteert.

4.10.

Henry c.s. maakt in de onderhavige procedure primair aanspraak op de eigendom van het gehele gebied tussen de Armenhuisstraat en de Fresh Pond (en tussen de Little Bay Road en de zee). Subsidiair maakt Henry c.s. aanspraak op het perceel met meetbrief 149/1999. Het GEA heeft zijn subsidiaire aanspraak gehonoreerd. Hiertegen richten zich de appellen. Henry c.s. handhaaft zijn primaire ruime aanspraak en het Land concludeert tot afwijzing van alle vorderingen.

4.11.

Voor zover Henry c.s. zijn aanspraken baseert op een overdracht in 1942, faalt deze grond. Zoals in rov. 4.6-4.9 is overwogen, zijn door Charlotte Maria Richardson, de voorgangster van Henry c.s., in 1942 slechts niet-inschrijfbare rechten met betrekking tot het huis gekocht en verkregen.

4.12.

Voorts doet Henry c.s. een beroep op verjaring. Het Land stelt ten onrechte dat daaraan in de weg staat artikel 3:106a BW (‘Ten behoeve van een bezitter die wist of behoorde te weten dat een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen toebehoort aan de overheid, is met betrekking tot die zaak of dat recht jegens de overheid verjaring uitgesloten’). Deze bepaling is pas in werking getreden op 1 april 2014, zonder terugwerkende kracht. Gelet op artikel 3 lid 1 aanhef en onder a van de Landsverordening overgangsrecht nieuw Burgerlijk Wetboek (‘Wanneer de wet van toepassing wordt, heeft dat niet tot gevolg dat alsdan: a. iemand een vermogensrecht verliest dat hij onder het tevoren geldende recht had verkregen’) heeft artikel 3:106a BW slechts betekenis voor de toekomst.

4.13.

In de zaak Courtar v. Sint Eustatius heeft het Hof op 29 augustus 2008 (cassatieberoep verworpen op 24 december 2010: ECLI:NL:HR:2010:BO2422) overwogen:

‘4.6. Nodig is dat Courtar of zijn voorganger zich zodanig moet hebben gedragen hebben dat het Eilandgebied daaruit niet anders kon afleiden dan dat deze pretendeerde eigenaar te zijn. Of men bezitter is geworden moet naar verkeersopvattingen worden beoordeeld, onder meer op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). De gesteldheid en de (in het verleden geringe) waarde van de zaak mogen mede een rol spelen (HR 10 juni 1983, NJ 1984, 294, rov. 5.5 in de Sint Maartense zaak Tridon e.a. en Damoiseau e.a. v. Island GEM Enterprises).

4.7.

In de onderhavige zaak gaat het om een vrij groot onomheind terrein, merendeels bestaande uit heuvels en zeer weinig vlak land (ca. 110 hectare, zijnde ca. 5% van de totale oppervlakte van Sint Eustatius) waarvan, zo mag worden aangenomen, de gebruiksmogelijkheden beperkt zijn; inmiddels is Venus door het Eilandgebied aangewezen als gezichtsbepalend natuurlandschap in de zin van de Verordening bescherming flora en fauna (…). Het is een feit van algemene bekendheid dat men in de Nederlandse Antillen op grote schaal, in elk geval in het verleden, vee (in het bijzonder geiten) liet grazen op dit soort open overheidsgrond en ook anderszins die grond gebruikte. De gedachte was dat het ging om gemeenschapsgrond en dat het de leden van die gemeenschap vrijstond daarvan gebruik te maken. De overheid gedoogde zulks (anders dan een particuliere grootgrondbezitter zou doen), althans zolang de overheid de grond niet zelf nodig had. Als de overheid al een geldelijke vergoeding verlangde was deze over het algemeen betrekkelijk laag; zo betaalden volgens het Eilandgebied (…) – hetgeen overigens door Courtar is betwist – de voorganger van Courtar en Courtar tot het einde van de jaren tachtig jaarlijks NAF. 50,= voor het hele gebied (van meer dan 2 miljoen m2). Het voorgaande gold ook op het kleinschalige Sint Eustatius waar iedereen elkaar kende en op elkaar was aangewezen.

4.8.

De gebruikers van overheidsgronden als de onderhavige waren, naar verkeersopvattingen, hooguit – bij uitoefening van voldoende macht – houders voor de overheid, ook als zij geen vergoeding betaalden en hun gebruik een min of meer exclusief karakter had gekregen. Het vermoeden van artikel 3:109 BW geldt in zo’n geval als weerlegd.

4.9.

Wanneer men heeft aangevangen krachtens een rechtsverhouding voor de eigenaar te houden, gaat men daarmee onder dezelfde titel voort, zolang niet blijkt dat hierin verandering is gebracht, hetzij ten gevolge van een handeling van de eigenaar, hetzij ten gevolge van een tegenspraak van diens recht (artikel 3:111 BW).

4.10.

Courtar heeft gesteld een put, veekoralen, waterdammen te hebben gebouwd en vee te hebben gehoed, wegen te hebben aangelegd en delen van de grond te hebben beplant. Volgens de overgelegde schriftelijke verklaringen (…) had Courtar met een tractor (bulldozer) het terrein ontsloten door een weg te graven van Zeelandia tot Venus; hij had een hek geplaatst bij de ingang en men zou toestemming van Courtar gevraagd hebben om over de grond te gaan (op weg naar de baaien); ook ambtenaren zouden toestemming hebben gevraagd; voorts brandde Courtar hout op het door hem gebruikte terrein en verkocht hij de houtskool; hem werd nimmer een strobreed in de weg gelegd.

4.11.

Naar het voorlopig oordeel van het Hof zijn, gelet op het vorenoverwogene, deze stellingen onvoldoende om bezit te kunnen aannemen. De gestelde feiten, aangenomen dat zij juist zijn, zijn niet onverenigbaar met een houden voor de overheid (aanvankelijk het Land en vervolgens het Eilandgebied) als eigenaar, ook al zou Courtar, zoals hij stelt, voor het gebruik van Venice (in tegenstelling tot het gebruik van Zeelandia, Solitude en Gilboa) nimmer iets hebben betaald. De feiten leveren naar verkeersopvattingen geen initieel bezit en evenmin een ‘tegenspraak’ als bedoeld in artikel 3:111 BW op.’

4.14.

Het Hof houdt vast aan dit oordeel, zoals het ook deed in zijn vonnissen van 13 augustus 2013, Land Curaçao v. Obersi, ECLI:NL:OGHACMB:2013:19 en 28 februari 2014, Land Sint Maarten v. Flanders, ECLI:NL:OGHACMB:2014:18.

4.15.

In het onderhavige geval gaat het eveneens om overheidsgrond (zie rov. 4.8). Henry c.s. moet, voor zover hij deze overheidsgrond in gebruik heeft, worden geacht deze te houden voor het Land. Interversie van houderschap in bezit (artikel 3:311 BW) is niet gebleken. Aangezien voor verjaring bezit nodig is, faalt Henry’s beroep op verjaring.

4.16.

In de memorie van grieven lijkt het Land niet uit te sluiten dat Henry c.s. door verjaring wel een recht van opstal ten aanzien van het houten huis heeft verkregen, maar in de memorie van antwoord is het Land daarvan teruggekomen. Die verjaring verdraagt zich moeilijk met het door het Land in de memorie van antwoord gestelde houderschap van Henry c.s. en zijn beroep op voormeld vonnis Land Sint Maarten v. Flanders.

4.17.

Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en dat de vorderingen van Henry c.s. moeten worden afgewezen. Het Land heeft kennelijk in hoger beroep zijn reconventionele vordering niet gehandhaafd.

4.18.

Henry c.s. dient de kosten van beide instanties aan de zijde van het Land en het Kadaster gevallen te dragen.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

- vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:

- wijst alle vorderingen af;

- veroordeelt Henry c.s. hoofdelijk in de kosten van de procedure aan de zijde van het Land gevallen en tot op heden begroot voor de eerste aanleg op NAf 2.700,= aan gemachtigdensalaris en voor het hoger beroep op NAf 6.000,= aan gemachtigdensalaris en NAf 1.688,50 aan verschotten;

- veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, Henry c.s. hoofdelijk in de kosten van de procedure aan de zijde van het Kadaster gevallen en tot op heden begroot voor de eerste aanleg op NAf 2.700,= aan gemachtigdensalaris en voor het hoger beroep op NAf 6.000,= aan gemachtigdensalaris en NAf 300,50 aan verschotten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis bij niet betaling binnen die termijn.

Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, H.J. Fehmers en F.V.L.M. Wannyn, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en op 18 november 2016 ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken.