Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2015:56

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
09-10-2015
Datum publicatie
11-01-2016
Zaaknummer
AR 151/13 - ghis 73430 - H 175/15
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huurobject hotelcomplex.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Burgerlijke zaken over 2015 Vonnis no.:

Registratienummer: AR 151/13 - ghis 73430 - H 175/15

Uitspraak: 9 oktober 2015

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

de naamloze vennootschap

VINMAR N.V.,

h.o.d.n. La Bamba, Westsport Water Sport,

gevestigd in Sint Maarten,

oorspronkelijk gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

thans appellante,

gemachtigde: mr. P.A. van Dort,

tegen

de naamloze vennootschap

TESI N.V.,

gevestigd in Sint Maarten,

oorspronkelijk eiseres in conventie,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

thans geïntimeerde ,

gemachtigden: mrs. M.O. Kortenoever en M.M.N.C. Schellekens.

De partijen worden hierna Vinmar en Tesi genoemd.

1 Het verloop van de procedure

1.1

Bij akte van appel van 17 juli 2014 is Vinmar in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 17 juni 2014 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (verder: GEA).

1.2

Bij op 28 augustus 2014 ingekomen memorie van grieven, met een productie, heeft Vinmar acht grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Tesi alsnog zal afwijzen, althans de voorwaardelijk ingestelde vorderingen van Vinmar alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Tesi, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten in beide instanties en tot terugbetaling van de uit hoofde van het vonnis betaalde proceskosten, met rente.

1.3

Bij memorie van antwoord, met producties, heeft Tesi de grieven bestreden. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van Vinmar in de proceskosten in hoger beroep, met rente.

1.4

Op 28 augustus 2015 hebben partijen pleitnotities overgelegd, in beide gevallen met producties. Zijdens Tesi is bezwaar gemaakt tegen kennisneming door het Hof van de producties van Vinmar, omdat die volgens Tesi te laat in het geding zijn gebracht. Vonnis is gevraagd en bepaald op heden.

2 De beoordeling

2.1

Tussen partijen staat het volgende vast.

2.1.1

Tesi is erfpachtster van de in de meetbrieven met nummers SB 008/1997,

SB 009/1997, SB 010/1997, SB 418/1988 en SB 089/1999 omschreven percelen, gelegen in Simpson Bay in Sint Maarten (hierna: de percelen).

2.1.2

Vinmar exploiteert op een of meer van de percelen de strandtent

La Bamba en het bedrijf Westsport Water Sport.

2.1.3

Bij brief van 8 oktober 1990 heeft A. Christiaens, toenmalig

managing director van Tesi onder meer het volgende aan Vinmar bericht:

"We agree for you to remain on the property at the location where you are at this present time for a period of two (2) years under the condition that you take care of the section of the beach which we wish to put available to the tourists of Port de Plaisance, this service would be requested first thing in the morning, to have one or two persons clean the beach, at our expense, and also to place the beach chairs and umbrellas on the beach and have them removed in the evenings and stored at your shop. (...)

Once we start the hotel as scheduled, we will then find a solution to incorporate your company with the one which will be set up and built for the watersports. During this two year period we will have sufficient time to come to an acceptable solution between both parties."

2.1.4

Bij brief van 3 maart 1992 heeft voornoemde Christiaens onder meer het volgende aan Vinmar bericht:

"I refer to my letter of October 8th, 1990 setting out the main points of the agreement between our two companies.

I hereby confirm that once our plans to build and operate the Sheraton Hotel and the Beach Club on the parcel of land at Simpson Bay beach on which Westport Watersports is situated come to fruition, Westport Watersports will have the option to exercise a right of first refusal on the operation of the watersport activities as defined and necessitated to meet the requirements of the Sheraton Hotel and the Beach Club on Simpson Bay beach."

2.1.5

Bij brief van 21 maart 2013 heeft de gemachtigde van Tesi onder meer het volgende aan Vinmar bericht:

"Our office represents Tesi N.V. in connection with the property located at

Kim Sha Beach on Sint Maarten, as further described in certificate of admeasurements SB 008/1997, SB 89/1999 and 418/1988 (the "Property").

Client holds legal title to the Property. You are occupying part of the Property and you have built a structure on that part to operate a business from. You have no right or title to occupy my client's Property. As far as a right was validly granted to you to occupy the Property that right is herewith terminated with a notice period

of 2 months.

You are requested and as far as summoned to vacate the Property and demolish any and all structures you have placed on the Property. The property should be vacated within 2 months after today."

2.1.6

Op 27 maart 2014 heeft Vinmar aan Tesi doen berichten dat tussen partijen een bruikleenovereenkomst geldt en dat zij niet akkoord gaat met de beëindiging daarvan.

2.2

In dit geding heeft Tesi, na eiswijziging in eerste aanleg, verkort weergegeven, primair een bevel tot ontruiming van de percelen gevorderd en subsidiair de vaststelling van een redelijke termijn voor opzegging van de bruikleenovereenkomst, met bevel tot ontruiming bij het verstrijken van die termijn, een en ander met machtiging aan Tesi om zo nodig de politie in te schakelen. Vinmar heeft in voorwaardelijke reconventie verklaringen voor recht en schadevergoeding, op te maken bij staat, gevorderd.

Het GEA heeft beslist dat een opzegtermijn tot 1 juli 2015 redelijk is en Vinmar bevolen uiterlijk op die datum de percelen te ontruimen. De reconventionele vorderingen heeft het GEA afgewezen.

Hiertegen is het hoger beroep gericht.

2.3

Grief 1 is gericht tegen de toelating van de eiswijziging door het GEA. Ingevolge art. 109 lid 2 Rv staat tegen een dergelijke beslissing geen hoger beroep open, zodat de grief faalt.

2.4

Blijkens de toelichting strekt grief 1 tevens ten betoge dat de gewijzigde vordering niet toewijsbaar is, omdat de opzeggingsbrief van 21 maart 2013 niet verwijst naar de percelen SB 009/1997 en SB 010/1997. Dit betoog faalt. Het moest Vinmar redelijkerwijs duidelijk zijn dat indien en voor zover mocht blijken dat haar bouwwerken zich bevinden en haar activiteiten plaatsvinden op die percelen (hetgeen Vinmar dan zelf niet wist), de brief van 21 maart 2013 ook op die bouwwerken en activiteiten betrekking heeft. Van enige verwarring over op welke bouwwerken of activiteiten Tesi het oog heeft, is niet gebleken. De percelen SB 009/1997 en SB 010/1997 bevinden zich, evenals de wel in de brief genoemde percelen, tussen de Welfare Road ter hoogte van nummer 113 en Kim Sha Beach.

2.5

De grieven 2 tot en met 4 strekken onder meer ten betoge dat tussen partijen een duurovereenkomst geldt die gekwalificeerd moet worden als een huurovereenkomst en dat deze niet kon worden opgezegd zonder tussenkomst van de huurcommissie.

2.6

De Huurcommissie-Regeling (PB 1939 no. 120, zoals gewijzigd, hierna: HCR), is van toepassing op woningen en op de in art. 17bis HCR omschreven huurobjecten.

Hiertoe behoren volgens de wettekst niet "panden voorzover deze (...) in een hotel gevestigd zijn". Deze uitzonderingsbepaling moet ruim worden uitgelegd, dat wil zeggen als: "huurobjecten die bij een hotelcomplex behoren". Dit vloeit voort uit de doelstelling van de uitzonderingsbepaling, te weten het scheppen van een gunstig investeringsklimaat in Sint Maarten voor de bouw van hotels. Zoals het Hof in andere zaken heeft overwogen, is de gedachte achter art. 17bis HCR dat de verhuur van huurobjecten als in die bepaling bedoeld geëigend is om financieel bij te dragen aan de instandhouding van het hotel (vergelijk: GHvJ 13 december 2011, ECLI:NL:OGHACMB:2011:BV2051).

De brief van 8 oktober 1990 verwijst naar het hotelcomplex Port de Plaisance, juist waar het gaat om de "condition" die volgens Vinmar als tegenprestatie van de huurder moet worden aangemerkt. Ook de meeste overige tegenprestaties die volgens Vinmar overeengekomen zijn, hebben volgens haar betrekking op diensten ten behoeve van hotelgasten van Tesi.

Gelet op dit een en ander heeft Vinmar onvoldoende gesteld om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat, indien sprake is van een huurovereenkomst, deze niet kon worden beëindigd zonder tussenkomst van de huurcommissie.

In het midden kan daarom blijven of sprake is van een huurovereenkomst.

Het betoog faalt.

2.7

Grief 3 strekt voorts ten betoge dat sprake is van een duurovereenkomst voor bepaalde tijd, namelijk tot het moment waarop Tesi een Sheraton Hotel en een Beach Club zou hebben gevestigd (met daarna een "right of first refusal") en dat deze niet tussentijds kan worden opgezegd, omdat de overeenkomst niet voorziet in die mogelijkheid.

2.8

Indien sprake is van een overeenkomst, moet deze worden uitgelegd overeenkomstig de Haviltexmaatstaf. Vinmar mocht redelijkerwijs de inhoud van de (gestelde) overeenkomst niet aldus te begrijpen dat, indien Tesi nimmer een Sheraton Hotel en een Beach Club zou vestigen, zij nimmer de overeenkomst zou mogen opzeggen. Sinds de brief uit 1990 zijn vijfentwintig jaar verstreken. De enkele omstandigheid dat Tesi thans nog steeds geen Sheraton Hotel en Beach Club gevestigd heeft, brengt niet mee dat opzegging van de (gestelde) overeenkomst thans niet mogelijk is, ongeacht het antwoord op de vraag of men de duur "tot het moment waarop Tesi een Sheraton Hotel en een Beach Club zou hebben gevestigd" moet kwalificeren als een bepaalde duur of als een onbepaalde duur.

2.9

Grief 4 strekt ten betoge dat Tesi geen voldoende zwaarwegende grond heeft voor opzegging van de overeenkomst en dat daarom de opzegging niet mogelijk is.

2.10

Tesi wenst vrijelijk gebruik te kunnen maken van de door haar in erfpacht gehouden gronden. Dat is een commercieel belang van Tesi en een voldoende zwaarwegende grond om opzegging in beginsel mogelijk te achten. Aan de belangen van Vinmar (die voor de exploitatie van haar strandtent en watersportbedrijf afhankelijk is van een geschikte locatie) wordt in voldoende mate tegemoetgekomen doordat van Tesi wordt verlangd dat zij een redelijke opzegtermijn in acht neemt. De grief wordt dus verworpen.

2.11

De grieven 5 en 6 kunnen bij gebrek aan zelfstandig belang onbesproken blijven.

2.12

Grief 7 betreft de verwerping door het GEA van het beroep van Vinmar op ongerechtvaardigde verrijking.

Indien door de inspanningen van Vinmar de percelen aantrekkelijker zijn geworden voor de exploitatie van een strandtent en/of een watersportbedrijf en/of andere activiteiten en de percelen daarom in waarde zijn gestegen, wil dat nog niet zeggen dat de opzegging gepaard gaat met een ongerechtvaardigde verrijking van Tesi. Aangezien de erfpachtsrechten aan Tesi toebehoren, is het niet ongerechtvaardigd indien Tesi verrijkt wordt door een stijging van de waarde van de erfpachtsrechten. Dit is niet anders indien de waardestijging (al dan niet: ten dele) te danken is aan de inspanningen van Vinmar. Deze inspanningen zullen in de eerste plaats gericht zijn geweest op de succesvolle exploitatie van de bedrijven van Vinmar. Het is niet ongerechtvaardigd indien Tesi daarvan meeprofiteert. Indien een redelijke opzegtermijn in acht wordt genomen, heeft Vinmar het overigens zelf in de hand om geen investeringen te doen die niet meer kunnen worden terugverdiend.

2.13

Grief 8 is gericht tegen de beslissing van het GEA dat Tesi rechtsgeldig kan opzeggen zonder schadevergoeding te betalen. Het Hof verenigt zich met deze beslissing. Vinmar heeft jarenlang gebruik kunnen maken van de percelen waarvan de erfpachtsrechten aan Tesi toebehoren. Ook indien zij daarbij investeringen heeft gedaan en activiteiten heeft verricht waarvan Tesi heeft meegeprofiteerd, geldt dat aan de belangen van Vinmar in voldoende mate wordt tegemoetgekomen doordat van Tesi wordt verlangd dat zij een redelijke opzegtermijn in acht neemt. Indien niet Tesi, maar Vinmar de strandbar heeft gebouwd, is die omstandigheid van onvoldoende gewicht om een ander oordeel te kunnen dragen. De stelling van Vinmar dat zij circa US$ 300.000,- in de locatie heeft geïnvesteerd, zegt weinig als men bedenkt dat Vinmar gedurende vijfentwintig jaar of langer van de locatie gebruik heeft gemaakt. Ook indien Vinmar geen geschikte nieuwe locatie kan vinden, is dat geen reden om te oordelen dat opzegging uitsluitend mogelijk is als er een schadevergoeding wordt betaald. De grief wordt verworpen.

2.14

Er zijn geen stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, tot een andere beoordeling van de toewijsbaarheid van de vorderingen zouden leiden. Het bewijsaanbod van Vinmar wordt daarom bij gebrek aan belang gepasseerd.

2.15

De grieven falen. Het Hof ziet geen grond voor ambtshalve vernietiging van het vonnis waarvan beroep. Het dient te worden bevestigd. Vinmar zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

bevestigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt Vinmar in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van Tesi gevallen en tot op heden begroot op NAf 257,50 aan verschotten en

NAf 5.100,00 aan salaris voor de gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente over beide bedragen vanaf veertien dagen na heden tot aan de dag van de voldoening;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, G.C.C. Lewin en S. Verheijen, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Sint Maarten uitgesproken op 9 oktober 2015 in tegenwoordigheid van de griffier.