Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2014:2

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
21-01-2014
Datum publicatie
05-02-2014
Zaaknummer
AR 57213/2012 - H 299/299a/13
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg overeenkomst. Geen zuivere huurovereenkomst maar huurovereenkomst met optie tot koop onder aftrek van de al betaalde huur van de als onderdeel van de optie vooraf bepaalde koopprijs. Verzuim. Begroting van de schade als gevolg van de niet nakoming van de ongedaanmakingsverbintenis. Begroting overige schade.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Registratienummer: AR 57213/2012 - H 299/299a/13

Uitspraak: 21 januari 2014

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

1. [appellant sub 1]

en

2. [appellant sub 2],

beiden wonende in Curaçao,

oorspronkelijk eisers,

thans appellanten in het principaal appel,

geïntimeerden in het incidenteel appel,

gemachtigde: mr. B.Ph.C. de Jong,

tegen

[geïntimeerde sub 1]

en

[geïntimeerde sub 2],

beiden wonende in Curaçao,

oorspronkelijk gedaagden,

thans geïntimeerden in het principaal appel,

appellanten in het incidenteel appel,

gemachtigde: mr. K. Frielink.

De partijen worden hierna [appellanten], respectievelijk [appellant sub 1]en [appellant sub 2] en [geintimeerden], respectievelijk [geintimeerde sub 1]en [geintimeerde sub 2] genoemd.

1 Het verloop van de procedure

1.1

Bij akte van appel van 28 februari 2013, ingekomen op de griffie van het Gerecht in Eerste Aanleg van Curaçao op 1 maart 2103, zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 28 januari 2013 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (verder: GEA).

1.2

Bij op 10 april 2013 ingekomen memorie van grieven, met producties, hebben [appellanten] zes grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en hun vorderingen alsnog zal toewijzen onder afwijzing van de reconventionele vorderingen van [geintimeerden], met veroordeling van [geintimeerden] in de proceskosten in beide instanties.

1.3

Bij memorie van antwoord, tevens houdende memorie van grieven in het incidenteel appel, met producties, hebben [geintimeerden] de grieven van [appellanten] bestreden, zijn zij in incidenteel appel gekomen en hebben zij vier grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen voor zover in reconventie hun vorderingen zijn afgewezen en die vorderingen alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in het principaal appel en in het incidenteel appel.

1.4 [

appellanten] hebben geen memorie van antwoord in het incidenteel appel genomen.

1.5

Op de voor pleidooi nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities overgelegd. Vonnis is gevraagd en (nader) bepaald op heden.

2 Waarvan het hof uitgaat

2.1

Door [appellant sub 1]enerzijds en [geintimeerde sub 1]anderzijds is op 9 mei 2009 een akte ondertekend getiteld Huurovereenkomst, verder te noemen: de overeenkomst, die is opgesteld door [makelaar], de makelaar van [appellanten], verder te noemen: de makelaar.
De tekst van de overeenkomst luidt, voor zover voor de beslissing van belang:

In aanmerking nemende dat partij A ([appellant sub 1], in de overeenkomst aangeduid als: verhuurder; toevoeging hof) de eigenaar is van het onder “Object” omschreven onroerende goed en dat partij B ([geintimeerde sub 1]in de overeenkomst aangeduid als: huurder; toevoeging hof) dit onroerend goed wenst te huren ten behoeve voor gebruik voor eigen bewoning.
Verklaren partijen het navolgende te zijn overeengekomen:
OBJECT:

De verhuurder verhuurt aan huurder, gelijk huurder huurt van verhuurder het navolgende onroerende goed:
Woonhuis gelegen aan de[ ], Willemstad, Curaçao.
PERIODE:
De huurperiode begint op 15 juli 2009 en eindigt op 15 juli 2011. Huurder zal minimaal 3 maanden voor het verlopen van het contract aangeven hoelang hij nog gebruik wenst te maken van het OBJECT tegen dezelfde condities zoals omschreven.
HUURPRIJS
De huurprijs voor deze 4 slaapkamer woning bedraagt NAF 4.200,00 per maand. Dit bedrag is inclusief gebruik van 5 pits gasfornuis, afwasmachine en koelkast.
(…)
HUURKOOP afspraak:

Partijen komen overeen dat gedurende de periode (15 juli 2009 tot 15 juli 2011) dat het object wordt gehuurd, het object tegen de per maart 2009 door taxatieburo Anprocom olv de heer [ ], onafhankelijke taxateur, getaxeerde waarde van ANG 610.000 kosten koper, onder verrekening van de gedurende de huurperiode betaalde huurbedragen en borgsom, in eigendom door de huurder kan worden verkregen.
Indien huurder wenst over te gaan van een “huurcontract” naar “huur-koop” zal hij dit uiterlijk 15 september 2009 kenbaar maken. Op 15 juli 2011 zal dan de overdracht plaatsvinden. Bovenstaande zal notarieel worden vastgelegd zodat de koper zijn “huur-woning” kan beschouwen als eigen bezit. De huur-koop overeenkomst zal door de huurder kunnen worden ontbonden a) tegen de in deze huurovereenkomst genoemde ontbindende voorwaarde en b) indien op 15 juli 2011 huurder voor de financiering van de onroerende zaak, na serieuze opvraag van offertes bij solide financieringsinstellingen, geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstekkende instelling heeft verkregen tegen normaal geldende rente en voorwaarden.
VERLENGING/OPZEGGING
Deze huurovereenkomst kan met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden door de huurder of verhuurder per einde van de periode worden beëindigd.

2.2

Voorafgaand aan de ondertekening van deze akte is tussen partijen, in het bijzonder tussen [geintimeerde sub 1]en de makelaar onderhandeld.

In dat verband schreef de makelaar bij e-mail van 11 mei 2009 aan [geïntimeerde sub 1]:

Ik ben zojuist bij de onafhankelijke taxateur geweest en heb hem de juiste gegevens opgevraagd. Hij heeft nog geen 2 maanden geleden een “Waardebepaling” (…) afgegeven van
Marktwaarde NAF 610.000
(…)
Ik kan de eigenaar vragen om in een “huur-koop” contract de genoemde waarde van NAF 610.000 aan te houden. Jij hebt een schitterend huis, waar je al direct van alles mee kunt doen alsof het je eigen huis is, en de verkoper weet dat het nu toch verkocht is.

2.3

Bij e-mail van 31 augustus 2009 schreef [geintimeerde sub 1]aan de makelaar:

Beste [makelaar],
Na weer een plezierig weekend in de woning heb ik een afspraak gemaakt met taxateur. Op basis hiervan kunnen we dan snel een besluit nemen over de omzetting naar de huur-koop regeling. Zoals we in het contract hebben opgenomen zouden we dit dmv notariële akte doen. (…) Ik hoop dat ik je eind deze week kan berichten, (…)

2.4

Ten behoeve van een op te stellen notariële akte heeft de makelaar een concept geredigeerd dat voor zover van belang als volgt luidt:

Koper koopt van verkoper: het recht van erfpacht van een perceel grond met daarop gebouwde vrijstaande woning plaatselijk bekend als [ ] 6 te Curacao, (…).
Aankoopprijs Onroerend goed NAF 566.250 KK
Roerende goederen 30.000

NAF 596.250

De huidige huurpenningen vanaf 15 juli 2009 tot en met 15 juli 2011 zullen hierop worden verrekend 25 maanden x4.250, (24 maanden huur + 1 maand borg)-/- 24 x 4.250 = 106.250
Te betalen bij overdracht notaris NAF 490.000 KK
Constructieve verbouwingen zullen alleen in overleg, en na schriftelijke toestemming van de verkoper plaatsvinden.
(…)

Ontbindende voorwaarden verkoper: Indien er bij de verkopende partij problemen ontstaan van rechtswegen zal de koop worden ontbonden dit met het oog op de huidige crises en denkende aan faillissement/hypotheek/beslaglegging/natuurrampen/brand etc.
(…)
Levering van de woning per 15 juli 2011.

2.5 [

geintimeerde sub 1]is niet akkoord gegaan met voornoemd concept.

2.6

Bij e-mail van 30 oktober 2009 heeft de makelaar aan [geintimeerde sub 1], voor zover relevant, laten weten:

Nadat ik gisterenavond met de fam. [appellant sub 1]ben gaan praten wil ik jullie voor het weekend het bericht geven dat nu (eindelijk) alles in orde is en de fam. [appellant sub 1]akkoord gaat met de overeenkomst die reeds door jullie was goedgekeurd.
Ik ga vandaag of maandag naar het notariskantoor om een en ander toe te lichten en de gegevens te brengen.

Tussen partijen is in confesso dat de overeenkomst waaromtrent de makelaar bericht, de overeenkomst van mei 2009 betreft.
De makelaar heeft, zoals toegezegd, de daarop volgende maandag met de notaris contact op genomen, zo blijkt uit een e-mail van notariskantoor Van der Pluijm van 2 december 2009.

2.7

In januari 2010 zijn partijen bij de notaris geweest. Toen bleek dat sinds 18 augustus 2009 conservatoir (verhaals)beslag op de woning rustte, verband houdend met een in Nederland gevoerde procedure waarin [appellant sub 1]gedaagde was. Tot ondertekening van enige overeenkomst is het bij de notaris niet gekomen.


2.8 Nadien heeft [geintimeerde sub 1]diverse malen aan de makelaar gevraagd hoe het stond met het beslag en voorstellen gedaan om het beslag door een alternatieve zekerheid voor de schuldeiser(s) in Nederland te laten vervangen.

2.9

Tevens is door [geintimeerde sub 1]herhaaldelijk op lekkages, onder meer aan het dak, gewezen en zijn door [geintimeerde sub 1]voorstellen gedaan om lekkages aan het dak op eigen kosten te doen verhelpen onder (aanvullende) verrekening van een daarmee gemoeid bedrag met de koopsom.
Bij e-mail van 21 maart 2011 schreef de makelaar in dit verband aan partijen:


Goede morgen mijnheer [geintimeerde sub 1], (…)
Goede morgen mijnheer [appellant sub 1](…)
Naar aanleiding van het telefonisch onderhoud wat ik op vrijdagmiddag 18 maart jl., in het bijzijn van de heer[appellant sub 1], met de heer [geintimeerde sub 1]mocht voeren bevestig ik jullie hierbij de overeengekomen afspraak tav het herstellen van het dak aan de [ ] te Curacao.
De heer [geintimeerde sub 1]zal bij afname van de woning een bedrag ad NAF 10.000,- korting krijgen op de afgesproken prijs zodat de heer [appellant sub 1]compleet gevrijwaard is van enige schade en of herstelwerkzaamheden als gevolg van lekkage aan het dak en aanverwante zaken aan de [ ].

2.10

Bij e-mail van 3 augustus 2011 schreef de makelaar aan [geintimeerde sub 1]


Ik had van de familie [appellant sub 1]begrepen dat jullie ervan uitgingen dat de overdracht nu zou plaatsvinden. Ja, dat klopt helemaal. Uiteindelijk hebben we deze afspraak ook gezamenlijk gemaakt. Helaas is het beslag nog niet van de woning af. (…) Het beste is dan ook dat de huur gewoon doorbetaald wordt en deze van de eind som wordt afgetrokken zodra de overdracht gaat plaatsvinden.

2.11

Op 21 november 2011 mailde [geintimeerde sub 1], voor zover van belang, aan de makelaar:

Om duidelijkheid (en rust voor ons gezin) te krijgen in deze situatie en om een mogelijke escalatie te voorkomen, delen we hierbij mede dat wij, onder voorbehoud van rechten, over zullen gaan tot betaling van het, gelet op je mail van 17 augustus 2011, door de familie [appellant sub 1]geaccepteerde aanbod van een betaling van een maandbedrag van Naf 2125,=. Zulks in ieder geval tot en met januari 2012 of zoveel langer als noodzakelijk.
In je mail van 17 augustus 2011 spreek je over een storting op een stichting derden geld rekening van de notaris. Graag vernemen wij het rekeningnummer daarvan. Wij zullen alsdan een betalingsopdracht doen uitgaan.

2.12

De dag daarna stuurde [geintimeerde sub 1]aan de makelaar een e-mail met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

Naar aanleiding van het telefoongesprek van gisteren, waarin je namens de heer [appellant sub 1]doorgaf dat hij van mening is dat de betaling van het maandbedrag van Naf 2.125,= maar op zijn rekening moet geschieden, het volgende.
Wij verklaren ons, onder voorbehoud van rechten, nogmaals bereid tot betaling van een maandbedrag van Naf 2.125,= op de in jouw mail van 17 augustus 2011 voorgestelde stichting derden geldrekening van de notaris. De reden dat wij vasthouden aan de derdenrekening is simpel. Op deze manier hopen wij dat de heer [appellant sub 1]gaat inzien dat hij de koopovereenkomst moet nakomen. Wij hebben twee jaren de overeengekomen maandbedragen voldaan en vanaf juli 2011 is het aan de heer [appellant sub 1]om het huis te leveren. Dat er een beslag op het huis ligt vormt daarvoor geen beletsel.
Overigens is het daarbij goed om te benadrukken dat wij dit als een hele onplezierige situatie ervaren waar wij bepaald niet op zitten (en zaten) te wachten. Alhoewel we aanspraak kunnen maken op levering hebben we ons bereid getoond om, voor de lieve vrede. de uitkomst van de procedure waarin het beslag op het huis is gelegd vooralsnog af te wachten en zelfs nog een maandelijks geldbedrag te betalen. Dat wachten betekent wel dat we op dit moment verblijven in een woning die zich kenmerkt door een flink aantal gebreken en ongemakken die wij heel graag zouden aanpakken maar op dit moment niet kunnen aanpakken vanwege de huidige onzekere situatie (…).
Omdat we (vertrouwende op de goede afloop) tot nu toe maar hebben geleefd met deze gebreken en ongemakken zonder aanspraak te maken op herstel (of vergoeding van gemaakte kosten) bij deze voor de duidelijkheid een overzicht: (…)
Bij het voorgaande speelt mee dat wij totaal niet geïnformeerd worden over de voortgang van de juridische procedure, Eerder is ons medegedeeld dat de verwachting was dat er eind van het jaar een uitspraak door het Hof zou komen. Op grond daarvan gingen wij uit van een levering rond december 2011/januari 2012.
Nu begrijpen we uit het telefoongesprek van gisteren dat er op 8 of 9 december a.s. een rolzitting zal zijn waarop zal worden medegedeeld wanneer de volgende (?) getuige zal worden gehoord. Het voorgaande betekent dat het eindstadium in deze procedure nog lang niet is bereikt. De ervaring leert dat we er gevoeglijk wel vanuit kunnen gaan dat een uitspraak niet valt te verwachten voor juni 2012 (en dat is nog een voorzichtige inschatting).
(…)
Zoals wij het zien zijn er op dit moment nog maar twee opties:
1. Het huis wordt uiterlijk in januari 2012 geleverd. Aan de beslaglegger wordt gevraagd het beslag op te heffen in ruil voor een beslag op de koopsom dan wel op een ander beslagobject. (…)
2. De koopovereenkomst wordt op korte termijn ontbonden en de door ons betaalde bedragen worden terugbetaald zodat wij een ander huis kunnen gaan kopen.

2.13

Op 2 december 2011 liet de makelaar aan [geintimeerde sub 1]weten:

Zoals beloofd zou ik terug komen met een reactie van de eigenaar.
(…)
Zoals de heer [appellant sub 1]het verteld heeft (de notaris) aangegeven dat hij geen kant op kan en het enige wat jullie kunnen doen is wachten totdat het beslag eraf is, de woning verder huren of de woning verlaten.
Het bedrag van nafl 2125, - wat hij als coulance naar jullie heeft genoemd om te betalen aan huur vanaf juli 2011 mag worden gestort op de MCB Bank op rekening nummer (…).

2.14

In antwoord daarop schreef [geintimeerde sub 1]op 3 december:

Graag ontvangen wij dan de uitleg (…) waarom het onmogelijk zou zijn dat het beslag (…) van de woning gehaald zou kunnen worden. (…) Overigens is hier naar onze mening geen sprake van coulance van [appellant sub 1], integendeel, er is hier sprake van ingebreke blijven van levering van de woning van [appellant sub 1].
Verder is afgesproken dat er gestort zou worden op een geblokkeerde rekening, zolang die er niet is kan er ook geen sprake zijn van het overmaken van dit bedrag. Wij blijven erbij dat wij levering van de woning willen danwel verrekening van de betaalde bedragen.
Er is gesproken over een levering in januari, graag ontvangen wij bericht over wanneer het beslag er dan wel vanaf zou zijn en levering kan plaatsvinden.

2.15

Op 18 januari 2012 heeft [appellant sub 1]aanspraak gemaakt op betaling van achterstallige huur.

2.16

Bij e-mail van 28 maart 2012 heeft [geintimeerde sub 1]aan [appellant sub 1]te kennen gegeven dat hij de overeenkomst onmiddellijk ontbindt.

2.17 [

geintimeerden] hebben de woning op 10 april 2012 verlaten.

De beoordeling

3.1 [

appellanten] hebben in dit geding aanspraak gemaakt op betaling van een bedrag van NAF 42.500, in hoofdsom wegens onbetaalde huurpenningen in de periode 1 juli 2011 tot en met mei 2012 en NAF 12.750, wegens verschuldigde huurpenningen over de opzegtermijn van drie maanden. Verder maken [appellanten] aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van NAF 8.287,50.
In reconventie vorderden [geintimeerden] (terug)betaling van een bedrag van NAF 104.125 op grond van ongerechtvaardigde verrijking dan wel bedrog en/of onrechtmatige daad. Voorts vorderden [geintimeerden] betaling van een bedrag van NAF 7.500, als schadevergoeding voor verhuis- en provisiekosten en een bedrag van NAF 2.000, aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten, alles met rente.

3.2

Het GEA heeft in het nu bestreden vonnis de vordering van [appellanten] afgewezen. De vordering in reconventie werd toegewezen tot een bedrag van NAF 29.250, in hoofdsom.

3.3

Het GEA overwoog daartoe, kort weergegeven, dat tussen partijen een huurkoopovereenkomst tot stand was gekomen die door [appellant sub 1]toerekenbaar niet is nagekomen. De datum 15 juli 2011 merkt het gerecht niet aan als fatale datum nu [geintimeerde sub 1]met latere levering akkoord ging. Na enige tijd mocht [geintimeerde sub 1]er echter vanuit gaan dat [appellant sub 1]niet meer zou leveren zodat hij gerechtigd was de overeenkomst op 28 maart 2012 te ontbinden. De hieruit voortvloeiende terugbetalingsverplichting zijdens [appellant sub 1]wordt, rekening houdend met een redelijke vergoeding voor het niet ongedaan te maken woongenot, becijferd op NAF 86.625, zodat op [appellant sub 1]ter zake een betalingsverplichting van NAF 21.750, rust. De schadevergoedingsvordering van NAF 7.500, heeft het gerecht als niet gemotiveerd betwist ook toegewezen.

3.4

Volgens grief 1 van [appellanten] is het GEA ten onrechte tot de conclusie gekomen dat van huurkoop sprake is en – aldus grief 2 – [appellanten] toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de nakoming van die overeenkomst. Grieven 3 en 4 betreffen het oordeel van het GEA dat [appellanten] in verzuim zijn geraakt en [geintimeerde sub 1]de overeenkomst mocht ontbinden. [appellanten] zijn ten onrechte niet in gebreke gesteld. Verder hebben [geintimeerden] geen schade geleden omdat zij het woongenot hebben gehad. Grief 5 sluit bij het voorgaande aan en klaagt over het oordeel van het GEA dat de niet ongedaan te maken prestatie op NAF 2.750, per maand moet worden begroot. Volgens grief 6 ten slotte hebben [appellanten] de door [geintimeerden] gevorderde schade wel bestreden. [appellanten] zijn immers niet toerekenbaar tekort gekomen. [geintimeerden] hebben hen ook niet in gebreke gesteld en [geintimeerden] hebben niet aan hun schadebeperkingsverplichting voldaan.

3.5

Incidenteel voeren [geintimeerden] in grief 1 aan dat het GEA zijn vonnis ten onrechte niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. Volgens grief 2 heeft het GEA ten onrechte geconcludeerd dat [geintimeerde sub 1]instemde met een later levering. Het bedrag waarmee rekening moet worden gehouden bij de waardering van de niet ongedaan te maken prestatie bedraagt volgens [geintimeerden] geen NAF 2.750, maar NAF 2.125,, overeenkomstig het bedrag dat partijen ter zake eerder hadden afgesproken. In de vierde grief ten slotte, wordt aan de orde gesteld dat [geintimeerden] meer schade hebben geleden dan door het GEA toegekend.

3.6

Het hof stelt vast dat partijen er kennelijk vanuit gaan dat zij allen – hoofdelijk – rechten en verplichtingen aan de overeenkomst ontlenen. Het hof gaat daarvan om die reden eveneens uit. Ten behoeve van de leesbaarheid zal het hof hierna [appellanten] en [geintimeerden] telkens in enkelvoud als [appellant sub 1]respectievelijk [geintimeerde sub 1]aanduiden, ook als daarbij [appellanten] respectievelijk [geintimeerden] worden bedoeld.

3.7

Kern van het geschil is of de overeenkomst van 9 mei 2009 moet worden uitgelegd als huurovereenkomst met de mogelijkheid dat huurder uiterlijk 15 september 2009 te kennen geeft de woning te willen kopen, waarna partijen moeten onderhandelen over de inhoud van een koopovereenkomst, dan wel of sprake is van een overeenkomst die aan [geintimeerde sub 1]de, enkel van zijn wilsverklaring afhankelijke, mogelijkheid biedt om voor 15 september 2009 te opteren voor koop van de woning tegen een bij de overeenkomst vastgestelde prijs en onder verrekening van de maandtermijnen die [geintimeerde sub 1]op het moment van de koop en/of de eigendomsoverdracht wegens het genot van de woning al aan [appellant sub 1]heeft betaald.

3.8

Volgens vaste jurisprudentie geldt bij de uitleg van mondelinge of schriftelijke overeenkomsten alsmede bij de uitleg van wilsverklaringen en mededelingen die (beoogde) contractspartijen elkaar doen en bij de beantwoording van de vraag of en in welke zin een overeenkomst tot stand is gekomen, de Haviltexmaatstaf. Volgens deze maatstaf dient uitleg niet plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het contract of de betrokken wilsverklaring of mededeling is gesteld (alhoewel die taalkundige betekenis vaak wel van groot belang is), maar komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijs mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn de omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, van beslissende betekenis. Met de omstandigheden van het concrete geval wordt gedoeld op de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de overeenkomst, doch dat sluit niet uit dat bij de uitleg mede wordt gelet op zich later voordoende omstandigheden voor zover voor de uitleg relevant. Met name het gedrag van partijen bij de uitvoering van de overeenkomst kan aanwijzingen opleveren omtrent de betekenis die partijen aan hun overeenkomst hebben toegekend.

3.9

Naar oordeel van het hof is het GEA terecht tot de conclusie gekomen dat geen sprake is van een (zuivere) huurovereenkomst maar van een overeenkomst op grond waarvan [appellant sub 1]aan [geintimeerde sub 1]gedurende de looptijd van de overeenkomst het genot van de woning moest verschaffen en waarvan [appellant sub 1]de eigendom aan [geintimeerde sub 1]diende over te dragen op het moment dat [geintimeerde sub 1]de wens daartoe uiterlijk op 15 september 2009 te kennen had gegeven en – uiteraard – de in de overeenkomst afgesproken koopsom van NAF 610.000,, onder aftrek van de al betaalde maandtermijnen en de borgsom, zou betalen.

3.10

Daartoe is redengevend dat de tekst van de overeenkomst een “HUURKOOP afspraak” behelst die, geparafraseerd, inhoudt dat [geintimeerde sub 1]uiterlijk 15 september 2009 kenbaar kan maken dat hij de woning wil kopen en wel voor een bedrag van NAF 610.000, waarna de eigendom van de woning, onder betaling van die koopprijs met verrekening van wat al betaald is, op 15 juli 2011 zal worden geleverd. Dat hieruit slechts zou volgen dat partijen alsdan – kort gezegd – alleen gaan onderhandelen over een koopovereenkomst is niet voldoende toegelicht door [appellant sub 1]. Niet duidelijk is in dat geval waarom partijen zich dan al hebben vastgelegd op een koopsom, een (deels termijn)betaling daarvan en een leveringsdatum. Evenmin is behoorlijk verklaard waarom [geintimeerde sub 1]volgens de overeenkomst de woning, in afwachting van levering, alvast als eigen bezit mocht beschouwen en niet als houder daarvan. Ten slotte is niet afdoende verklaard waarom in de overeenkomst al vast een financieringsvoorbehoud zou zijn opgenomen, als die overeenkomst slechts strekte tot een verplichting om over een koopovereenkomst te onderhandelen. Dat partijen een overeenkomst hebben gesloten waarbij aan [geintimeerde sub 1]de enkel van zijn wil afhankelijk optie heeft verkregen de woning in eigendom te verkregen blijkt ook uit de e-mail van de makelaar van 11 mei 2009, waarvan [appellant sub 1]zich niet heeft gedistantieerd, die kort gezegd erop neer komt dat de makelaar zich sterk gaat maken voor een constructie, een aanbod, waarbij [geintimeerde sub 1]eigenaar van de woning gaat worden en [appellant sub 1]“weet dat het nu toch verkocht is”. Dat aanbod is kennelijk ook gedaan, geaccepteerd en de afspraak is in de hierboven geciteerde schriftelijke overeenkomst verwoord.
In maart 2011 is bovendien afgesproken dat [appellant sub 1]het dak (in verband met lekkage door slijtage en/of natuurgeweld) niet zou herstellen maar dat NAF 10.000, op de koopprijs in mindering zou worden gebracht. Een dergelijke afspraak duidt ook niet op een huurrelatie maar op een koopovereenkomst.
De makelaar, ten slotte, gaat er in haar e-mail van 3 augustus 2011, waarvan de inhoud door [appellant sub 1]niet gemotiveerd is weersproken, eveneens vanuit dat de koop rond is en op dat moment slechts het beslag uitvoering van de daaruit voortvloeiende leveringsplicht verhinderde en in afwachting van de opheffing van het beslag op oude voet verder gegaan kon worden, te weten: betaling van ‘huur’ in mindering op een “eindsom”.
Niet voldoende gemotiveerd betoogd - en overigens in het licht van de overgelegde e-mails onvoldoende gespecificeerd te bewijzen aangeboden - is dat partijen ter zake geen overeenkomst hebben gesloten of bij het sluiten van de koopovereenkomst een voorbehoud is overeengekomen in die zin dat [appellant sub 1]de overeenkomst (onder meer) mocht ontbinden als te zijnen laste beslag zou worden gelegd.

3.11

Uit het dossier blijkt afdoende dat [geintimeerde sub 1]de wens om de woning tegen de overeengekomen prijs in eigendom te verkrijgen uiterlijk 15 september 2009 kenbaar heeft gemaakt. Partijen hebben daar ook naar gehandeld totdat bleek dat [appellant sub 1]de woning niet vrij van beslag kon of wilde leveren en [appellant sub 1]zich op het standpunt ging stellen dat vooralsnog alleen een huurovereenkomst tot stand kwam en [geintimeerde sub 1]de koopovereenkomst ontbond.

3.12

Op grond van het voorgaande falen de grieven 1 en 2 van [appellant sub 1]. Anders dan [appellant sub 1]nog aanvoert is voor de rechtsgeldigheid van de overeenkomst niet nodig dat deze in een notariële akte is verwoord. Nog los van overgangsrechtelijke vragen in verband met de wetswijziging van 1 januari 2012 is voldoende dat de hierboven weergegeven afspraak is vastgelegd in de schriftelijke overeenkomst van 9 mei 2009.
Nu de toelichting op de grieven niet duidelijk maakt waarom geen sprake is van toerekenbaarheid gaat het hof ervan uit dat dit deel van de grief geen zelfstandige betekenis heeft zodat bespreking daarvan achterwege kan blijven.

3.13

Uit de hierboven opgesomde feiten blijkt dat partijen in beginsel, nadat [geintimeerde sub 1]te kennen had gegeven de woning in eigendom te willen krijgen, een fatale datum voor levering van de woning waren overeengekomen, te weten: 15 juli 2011. Die datum is verstreken zonder dat het tot levering is gekomen. [geintimeerde sub 1]heeft nadien herhaaldelijk zijn medewerking verleend aan uitstel van levering van de woning. Of daarmee aan het fatale karakter van de aanvankelijk overeengekomen leveringsdatum een einde kwam kan in het midden blijven. Uit de hierboven aangehaald correspondentie tussen [geintimeerde sub 1]en de makelaar als vertegenwoordiger van [appellant sub 1]kan immers worden afgeleid dat [appellant sub 1]in de gehele periode vanaf 15 juli 2011 niet in staat is geweest om de woning vrij van beslag aan [geintimeerde sub 1]te leveren. In de, niet bestreden, woorden van [appellant sub 1]zoals aan [geintimeerde sub 1]gerelateerd door de makelaar: Zoals de heer [appellant sub 1]het verteld heeft (de notaris) aangegeven dat hij geen kant op kan en het enige wat jullie kunnen doen is wachten totdat het beslag eraf is, de woning verder huren of de woning verlaten. Nu onduidelijk was dat het beslag binnen een, in de verhouding van partijen en gezien de oorspronkelijke leveringsdatum van 15 juli 2011, redelijke tijd zou worden opgeheven aangezien tussen [appellant sub 1]en de beslaglegger kennelijk in Nederland werd geprocedeerd, nu [geintimeerde sub 1]alleen schetsmatig en slechts na aandringen op de hoogte werd gesteld van de voortgang van die procedure en nu zijdens [appellant sub 1], niet weersproken, te kennen werd gegeven dat hij in zijn recht zou staan en daarom niet wilde meewerken aan het stellen van alternatieve zekerheid voor de beslaglegger, terwijl [geintimeerde sub 1]op 3 december 2011 aan de makelaar als vertegenwoordiger van [appellant sub 1]te kennen gaf onverkort op levering aan te dringen, verkeerde [appellant sub 1]op 28 maart 2012 in ieder geval in verzuim.
Overigens merkt het hof op dat, nu uit de proceshouding van [appellant sub 1]blijkt dat hij zich (ten onrechte) op het standpunt stelt, dat geen sprake is van een koopovereenkomst maar slechts van een huurovereenkomst met een onderhandelingsplicht, niet duidelijk is dat [appellant sub 1]na een formele in gebrekestelling in de zin van artikel 6:82 lid 1 BW alsnog aan zijn leveringsplicht zou hebben voldaan. Verder is ook in beroep niet gesteld of gebleken dat het beslag inmiddels is opgeheven en tot levering zou zijn overgegaan ware het niet dat [geintimeerde sub 1]de overeenkomst ontbond, zodat [appellant sub 1]ook geen kenbaar belang heeft bij het ontbreken van een ingebrekestelling en hij zich daarop in de door de redelijkheid en billijkheid beheerste verhouding tussen partijen binnen de mate van het aanvaardbare niet kan beroepen.

3.14

Uit het voorgaande vloeit voort dat de grieven 3 en 4 falen voor zover die het verzuim van [appellant sub 1]raken. Bij bespreking van de incidentele grief 2 heeft [geintimeerde sub 1]geen belang. Of [appellant sub 1]op 15 juli 2011 of op 28 maart 2012 in verzuim verkeerde is voor de beslissing niet relevant nu [geintimeerde sub 1]geen van in gebrekestelling afhankelijke schadevergoeding vordert die specifiek op de tussenliggende periode betrekking heeft.

3.15 [

appellant sub 1]voert aan het slot van de toelichting op voorgaande grieven nog aan dat [geintimeerde sub 1]geen schade heeft geleden omdat hij het woongenot van het gehuurde heeft behouden totdat hij dit heeft ontruimd. Dit betoog miskent dat uit de ontbinding van de overeenkomst een ongedaanmakingsverplichting voortvloeit, onder meer met betrekking tot het door [geintimeerde sub 1]betaalde. De grondslag voor terugbetaling van het door [geintimeerde sub 1]betaalde vloeit voort uit artikel 6:271 BW. In dit verband is geen sprake van vergoeding van enige schade van [geintimeerde sub 1].

3.16

Wel dient bij toepassing van artikel 6:217 BW in ogenschouw te worden genomen dat het woongenot dat [geintimeerde sub 1]heeft gehad niet ongedaan gemaakt kan worden en op voet van artikel 6:272 BW daarvoor een vergoeding in de plaats treedt ten belope van de waarde van het woongenot op het moment dat dit werd genoten. Volgens [appellant sub 1]bedraagt dit genot het bedrag ad NAF 4.250, per maand dat [geintimeerde sub 1]daadwerkelijk heeft betaald. Daarmee miskent [appellant sub 1]dat ingevolge de overeenkomst zoals die door het hof hierboven is uitgelegd, de maandelijkse betalingen, nadat [geintimeerde sub 1]geopteerd had voor koop van de woning, in ieder geval ook het karakter hadden van vermogensopbouw (immers aflossing op de koopprijs) en een ‘rentevergoeding’ (de koopprijs werd immers in termijnen betaald). Dat de overeengekomen maandtermijnen marktconforme huurprijzen zouden zijn, zoals [appellant sub 1]stelt maar [geintimeerde sub 1]betwist, acht het hof in dit verband niet relevant. Partijen hadden immers geen huurovereenkomst in de gebruikelijke zin gesloten maar een koopovereenkomst en de betalingen strekten in mindering op de koopprijs. Aan het getuigenbewijsaanbod van [appellant sub 1]kan het hof dus als niet relevant voorbijgaan.

3.17 [

geintimeerde sub 1]betoogt in incidenteel appel dat partijen vanaf augustus 2011 een bedrag van NAF 2.125, zijn overeengekomen als vergoeding voor het woongenot en vanaf dat moment niet meer met het door het gerecht vastgestelde bedrag van NAF 2.750, rekening gehouden mag worden. [appellant sub 1]ontkent die afspraak maar die betwisting is, voor zover in verband met de hoogte van het bedrag, in het licht van de hiervoor geciteerde e-mailwisseling tussen [geintimeerde sub 1]en de makelaar als vertegenwoordiger van [appellant sub 1]onvoldoende toegelicht zodat het hof daaraan als onvoldoende gemotiveerd voorbijgaat. Kennelijk was alleen het betaaladres in discussie, niet de hoogte van de vergoeding. Gegeven de omstandigheid dat partijen een bedrag van NAF 2.125, als vergoeding voor het woongenot vanaf augustus 2011 zijn overeengekomen, althans als acceptabel zagen, zal het hof daarmee bij het berekenen van de hoogte van de vergoeding rekening houden. De incidentele grief 3 slaagt. De terugbetalingsverplichting bedraagt na verrekening van de vergoeding wegens niet-ongedaanmaking NAF 104.125, minus (23,5maanden x NAF 2.750, plus 8 maanden x NAF 2.125, plus 10 dagen x(NAF 2.125,/30 dagen x 10)) = NAF 27.791,67, te vermeerderen met de waarborgsom van NAF 4.250,.

3.18

Met betrekking tot de toegewezen schadevergoeding betoogt [appellant sub 1]dat hij niet toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen nu tussen partijen geen huurkoop- of koopovereenkomst tot stand is gekomen en – subsidiair – [geintimeerde sub 1]hem niet in gebreke heeft gesteld en zelf heeft besloten de woning te verlaten. Dat betoog faalt. Zoals uit het hetgeen hierboven werd overwogen volgt, is [appellant sub 1]wel tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Niet voldoende gemotiveerd betoogd is dat en waarom hem die tekortkoming niet kan worden toegerekend. [appellant sub 1]verkeerde bovendien in elk geval vanaf 28 maart 2012 in verzuim zodat hij vanaf dat moment schadeplichtig werd. Tot vergoeding van die schade hoefde [appellant sub 1]niet nogmaals in verzuim te worden gebracht (artikel 6:83 aanhef en onder b BW). Voor zover [appellant sub 1]iets anders beoogde aan te voeren faalt dat.
Dat [geintimeerde sub 1]niet aan zijn schadebeperkingsplicht heeft voldaan wordt door [appellant sub 1], op wie in dit verband de plicht rust zijn stellingen voldoende te motiveren, niet genoegzaam toegelicht terwijl overigens voor zover deze stelling wel feitelijk is onderbouwd, dat pas voor het eerst is gebeurd bij pleidooi en niet is gebleken dat [geintimeerde sub 1]de rechtsstrijd op dit punt in zo’n laat stadium van het geding heeft aanvaard.
Waar [appellant sub 1]de hoogte van de gevorderde schade bij memorie van grieven betwist, is die enkele betwisting in het licht van de stellingen van [geintimeerde sub 1]en de onderbouwing daarvan onvoldoende gemotiveerd zodat het hof daaraan voorbijgaat. De zesde grief van [appellant sub 1]faalt.

3.19

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding geldt dat [geintimeerde sub 1]een rentevergoeding vordert van NAF 6.000, omdat hij een hypotheek heeft moeten sluiten waarbij geen NAF 100.000, aflossing in mindering kon worden gebracht. Deze vordering komt voor toewijzing in aanmerking. Het verweer van [appellant sub 1]bij pleidooi miskent immers dat bij nakoming van de overeenkomst [geintimeerde sub 1]een deel van de koopsom in maandelijkse termijnen op het moment van de eigendomsoverdracht al zou hebben betaald. Nu door de toerekenbare tekortkoming van [appellant sub 1]het niet tot eigendomsoverdracht is gekomen, heeft die ‘vooruitbetaling’ zijn doel gemist waardoor [geintimeerde sub 1]schade heeft geleden die op NAF 6.000, kan worden begroot, nu tegen de becijfering daarvan geen gemotiveerd verweer is gevoerd. Ten overvloede overweegt het hof dat het hier niet gaat om schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:119 lid 1 BW.
[geintimeerde sub 1]vordert daarnaast nu ook schade wegens het feit dat hij, in afwachting van een alternatieve koopwoning, een andere woning heeft moeten huren voor in totaal NAF 63.000,. Die huursom zou anders zijn aangewend voor de aflossing van de hypotheek. Een deel daarvan, te weten NAF 27.000, rekent [geintimeerde sub 1]aan de tekortkoming van [appellant sub 1]toe. Dit deel van de vordering zal als onvoldoende toegelicht wordt afgewezen. Niet voldoende gemotiveerd gesteld is dat [geintimeerde sub 1]nog steeds op zoek is naar een koopwoning, waarom die niet vindbaar is en waarom kennelijk een verschil in de kosten van woongenot van de door [geintimeerde sub 1]voor een bedrag van NAF 4.500, aan (meer)kosten voor gehuurde huurwoning ten opzichte de (netto) woonlasten van de woning dan wel een andere koopwoning een schadepost van NAF 27.000, meebrengt. Ook is niet duidelijk waarom [geintimeerde sub 1], die zelf heeft besloten de woning te ontruimen, genoodzaakt was een huurwoning te betrekken waarvoor hij NAF 4.500, moest betalen.
Grief 4 in het incidenteel appel slaagt dus deels, tot een bedrag van NAF 6.000,..

3.20

Bij pleidooi verzet [appellant sub 1]zich nog tegen toewijzing van verhuis- en provisiekosten tot een bedrag van NAF 7.500,. Dit bedrag is in eerste aanleg al toegewezen en daartegen is door [appellant sub 1]niet separaat gegriefd terwijl niet gebleken is dat [geintimeerde sub 1]ermee akkoord is dat dit punt bij pleidooi in de rechtsstrijd in hoger beroep wordt betrokken. Het hof gaat daarom aan dit verweer voorbij.

3.21

Het voorgaande leidt ertoe dat het vonnis (deels) zal worden vernietigd. Omwille van de duidelijkheid zal het hof het dictum geheel opnieuw formuleren.

3.22

Als de in het principaal appel in het ongelijk gestelde partij zal [appellant sub 1]de proceskosten van [geintimeerde sub 1]moeten vergoeden. Nu in het incidenteel appel beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld zal het hof die kosten compenseren zoals hierna weergegeven.

3.23

Het hof zal zijn uitspraak uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Geen belang bestaat bij een alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis in eerste aanleg zodat grief 1 in het incidenteel appel in zoverre faalt.

B E S L I S S I N G

Het Hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en opnieuw rechtdoende:

in conventie:

wijs het gevorderde af

in reconventie

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk om aan [geintimeerden] te betalen:
NAF 6.000, aan rentekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 juni 2013;

NAF 7.500, aan verhuis- en provisiekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 maart 2012;

NAF 27.791,67 aan terug te betalen koopsom na verrekening met de ongedaanmakingsvergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 maart 2012;
NAF 4.250, aan terug te betalen waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 maart 2012;

de wettelijke rente, steeds over het alsdan openstaande saldo tot aan de dag waarop volledig is betaald;

in conventie en in reconventie in eerste aanleg

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie, tot 28 januari 2012 begroot op NAF  5.950, aan gemachtigdensalaris;

in principaal appel

veroordeelt [appellanten] hoofdelijk in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie tot op heden begroot op NAF 499,63 aan explootkosten en NAF 6.800, aan gemachtigdensalaris;

in incidenteel appel

compenseert de proceskosten aldus dat elke partij de eigen kosten draagt;

verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

wijst af het meer of anders gevorderde;

Dit vonnis is gewezen door mrs. J.J. Verhoeven, A.H.M. van de Leur en W.J. Noordhuizen leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 21 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.