Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGHACMB:2013:7

Instantie
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Datum uitspraak
11-06-2013
Datum publicatie
08-08-2013
Zaaknummer
AR 118/09 Ghis 58675 – H – 302/12
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

In geschil is of het gehuurde valt onder een uitzonderingsbepaling van de Wet Huurcommissie-regeling BES, waardoor er voor opzegging van de huur geen voorafgaande toestemming van de huurcommissie nodig is. Hof wijst vordering toe.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Registratienummer: AR 118/09 Ghis 58675 – H – 302/12

Uitspraak: 11 juni 2013

GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE

van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en

van Bonaire, Sint Eustatius en Saba

V O N N I S

in de zaak van:

[appellanten]

,

allen wonende op Bonaire,

[appellant],

wonende in Curaçao,

voorheen eisers, thans appellanten,

gemachtigde: mr. M.G. van Dijk,

tegen

de naamloze vennootschap

CITY CAFÉ & ACCOMODATIONS N.V.,

gevestigd op Bonaire,

voorheen gedaagde, thans geïntimeerde,

gemachtigde: mr. H.W. Braam.

Partijen worden hierna ook [appellanten] en City Café genoemd.

1 Verder verloop van de procedure

1.1.

Het Hof verwijst voor het verloop tot dan toe naar zijn tussenvonnis van 12 februari 2013.

1.2.

Op 2 mei 2013 heeft een descente plaats gevonden. Verschenen zijn aan de zijde van [appellanten], vergezeld van de gemachtigde mr. Van Dijk. Aan de zijde van City Café is verschenen [ ], vergezeld van mr. Braam. Door City Café is een folder ‘About City Café’ met foto’s overgelegd.

1.3.

Vonnis is bepaald op heden.

2 Beoordeling

2.1.

Aan de orde is de vraag of het gehuurde valt onder de uitzonderingsbepaling van artikel 17bis lid 1, derde volzin, van de Wet huurcommissie-regeling BES, zodat voor de opzegging van de huur geen voorafgaande toestemming van de huurcommissie nodig is.

2.3.

Vorenbedoelde derde lid van artikel 17bis lid 1 Wet huurcommissie-regeling BES luidt: ‘De regeling hierbij bedoeld is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op eerder genoemde panden voorzover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn.’ Deze bepaling komt overeen met artikel 17bis lid 1, derde volzin, van de in Curaçao en Sint Maarten geldende Huurcommissie-Regeling en de in Aruba geldende Huurcommissieverordening.

2.4.

Ter zake van deze bepaling heeft het Hof op 13 december 2012 in de Arubaanse zaak Brickel Bay v. Entertainment Resource Aruba, LJN: BV20151 het volgende overwogen:

‘5.3. Het gaat hier om de uitleg van de slotzin ‘Deze landsverordening is niet van toepassing ten aanzien van (…) hotels en op de eerder genoemde panden voor zover deze (…) in een hotel gevestigd zijn’, en wel in het bijzonder om de woorden ‘in een hotel gevestigd’.

5.4. Ter gelegenheid van de totstandkoming van dit artikel 17a (destijds en in Curaçao, Sint Maarten en op de BES-eilanden nog steeds: 17bis) is door de desbetreffende minister opgemerkt:

‘Ondergetekende is van oordeel dat zeehavens, luchthavens, hotels en zakenpanden, voorzover deze in een zeehaven, luchthaven of in een hotel gevestigd zijn, bezwaarlijk aan de beslissing van een huurcommissie kunnen worden onderworpen aangezien het hier gaat om grote complexen die in hun totaliteit minimaal kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen. Het spel van vraag en aanbod zal dan kunnen bepalen welke huurprijs of welk tarief gehanteerd moet worden’

(MvT 1975/1976, 15 [20 juni 1975], weergegeven in: H.Th. Lopez, De Huurcommissieregeling, 1981, p. 41).

5.5. Over de desbetreffende slotwoorden overwoog de Hoge Raad op 9 oktober 1998, in de Sint Maartense zaak Suen v. Karis Development Company (Jurdoc cdrom HR 1998/019):

‘3.3 Het Hof heeft (…) een aantal feiten en omstandigheden vermeld, die naar zijn oordeel meebrengen dat de door Suen gehuurde winkelruimte "in de zin van voormelde bepaling is gevestigd in het Belair Beach Hotel". Die omstandigheden zijn:

- het paviljoen waarin de winkelruimte zich bevindt, is door middel van een vaste corridor verbonden met het gebouw waarin zich de hotelkamers bevinden;

- het geheel is gelegen op een afgesloten terrein met bij de ingang een bord met de vermelding "Belair Hotel";

- in het paviljoen is ook de receptie van het hotel gevestigd en worden diensten ten behoeve van de hotelgasten verleend.

Dat de vennootschap die de hotelexploitatie in handen heeft, geen enkele zeggenschap heeft over de panden gevestigd in het paviljoen en dat Karis geen zeggenschap heeft over de hotelexploitatie, doet niet eraan af dat de winkelruimte moet worden geacht in het hotel te zijn gevestigd, aldus het Hof.

3.4. Aldus heeft het Hof voormelde bepaling niet onjuist uitgelegd, noch anderszins blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting. 's Hofs oordeel is zozeer verweven met een waardering van de feitelijke situatie dat het voor het overige in cassatie niet op zijn juistheid kan worden getoetst. Het bestreden oordeel is ook niet onbegrijpelijk, noch onvoldoende gemotiveerd.’

5.6. In zijn conclusie voor deze uitspraak merkt de Advocaat-Generaal Mok ter zake van de hiervóór in rov. 5.4 geciteerde passage uit de wetsgeschiedenis op:

‘2.1.2. Uit deze toelichting blijkt dat de wetgever ten aanzien van deze complexen vooral belang heeft gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat voor de bouw ervan. Investeerders in de bouw van grote complexen moesten erop kunnen vertrouwen dat de huuropbrengsten de investeringen zouden goedmaken. Zoals verzoekster het uitdrukt:

"De ratio van de uitzondering is derhalve dat grote complexen als zeehavens, luchthavens en hotels kostendekkende opbrengsten moeten ontvangen en dat gegeven de huurprijs bepaalt”.’

5.7. Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie heeft op 3 februari 2006 in de Sint Maartense zaak Resort of the World v. Tromp (Tijdschrift voor Antilliaans recht-Justicia 2008, p. 34) het volgende overwogen:

‘Uit de door Resort of the World bij memorie van grieven overgelegde - in zoverre onbetwiste - gegevens dient te worden afgeleid dat het gehuurde deel uitmaakt van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex, een resort, waarin een hotelgebouw met hotelkamers en lobby als hoofdgebouw een centrale positie inneemt.

De wetgever heeft bij de term "hotels" in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling, blijkens de memorie van toelichting, met name gedacht aan grote complexen en daarbij belang gehecht aan het scheppen van een gunstig investeringsklimaat.

Naar voorshands oordeel van het Hof moet het gehuurde daarom aangemerkt worden als gevestigd in een hotel als bedoeld in artikel 17bis van de Huurcommissie-Regeling (vergelijk ook HR 9 oktober 1998, Jurdoc HR 1998/019 Suen/Karis Development Company). De eerste grief slaagt dus. Voor beëindiging van de huurovereenkomst (…) is derhalve geen toestemming van de Huurcommissie vereist.’

5.8. Voor de goede orde zij vermeld dat een vergelijkbare kwestie speelt in de bij het Hof aanhangige zaak Akgi Sint Maarten v. Courtwell Management (KG-218/10, H-136/11), waarin naar verwachting op 14 december 2011 uitspraak zal worden gedaan. In die zaak is mede aan de orde dat het gaat om een timeshare resort, evenals trouwens in het Hofvonnis van 17 juni 2003, KG 165/02 – H 32/03, Costa Linda v. Jollyman (productie A bij pleitnota mr. Wix in appel), waarin het Hof nader feitelijk onderzoek nodig achtte om vast te stellen of het timeshare resort al dan niet als hotel moest worden gekwalificeerd.

5.9. In het nieuwe huurrecht, opgenomen in titel 4 van Boek 7 BW, dat per 1 januari 2012 in Curaçao in werking zal treden, zijn in het – met het Curaçaose artikel 17bis Huurcommissie-Regeling en het Arubaanse artikel 17a Huurcommissieverordening corresponderende – artikel 7:274 BW aan het slot de volgende woorden toegevoegd: ‘of daarmee ruimtelijk verbonden zijn’. In de Memorie van Toelichting is gesteld dat deze toevoeging samenhangt met de bestaande rechtspraak. In Sint Maarten en Aruba is overeenstemmende wetgeving nog in behandeling.

5.10.In de onderhavige zaak is aannemelijk, mede gelet op de producties (zie onder meer productie 1 bij incidentele vordering tot tussenkomst en productie 2 bij pleitnota mr. Kloes in appel), dat de restaurants Hooter en Benihana ruimtelijk met het hotel verbonden zijn. Zij liggen op het hotelterrein, zelfs tegen het hotel aan. Dat er geen tussendeur is of aansluiting op de lobby van het hotel en dat de toegangsdeuren van de restaurants aan de straatkant gelegen zijn, acht het Hof niet doorslaggevend. Dat de grond waarop de restaurants staan jarenlang ongebruikt is geweest doet er niet toe en evenmin dat de restaurants niet door Brickel Bay zelf zijn gebouwd. Het hotel hoeft niet per se gedreven te worden door de verhuurder zelf (in casu vindt de exploitatie kennelijk plaats door Brickel Bay Beach Club). De gedachte achter artikel 17a (17bis) is dat de verhuur van bedrijfsruimte op het hotelterrein direct of indirect financieel bijdraagt aan de instandhouding van het hotel.’

2.5.

Het Hof heeft de feitelijke situatie ter plaatse opgenomen en komt tot het oordeel dat het gehuurde ruimtelijk verbonden is met het Hotel Rochaline en dientengevolge ‘in een hotel gevestigd’ is als bedoeld in artikel 17bis lid 1, derde volzin, van de Wet huurcommissie-regeling BES. Het gehuurde ligt op het hotelterrein, tegen het hotelgedeelte aan. Er zijn verbindingsgangen vanuit de lobby van het hotel naar de onderdelen van het gehuurde. Gedurende zekere tijd van de dag zijn de grote deuren tussen de lobby van het hotel en het restaurant geopend ten behoeve van de hotelgasten, kennelijk opdat deze aldaar een maaltijd kunnen genieten. De huurder heeft een kantoor in het hotelgedeelte. Duidelijk is dat de verhuur van de desbetreffende drie gedeelten op het hotelterrein direct of indirect financieel kan bijdragen aan de instandhouding van het hotel.

2.6.

Het Hof volgt niet het door het GEA aangelegde criterium of ‘sprake is van een voor het publiek als eenheid kenbaar complex waarin het hotelgedeelte met hotelkamers en lobby een centrale plaats inneemt’ (bestreden eindvonnis van 28 maart 2012, rov. 4, eerste volzin). Voor het aanleggen van dit criterium is geen steun te ontlenen aan de wetsgeschiedenis (hiervóór rov. 3.4). Ondanks directe waarnemingsmogelijkheden van het publiek, kan verhuur van belang zijn voor het kostendekkend maken van de exploitatie van het hotel.

2.7.

Nu het door [appellanten] ingestelde hoger beroep slaagt komt – door de devolutieve werking van het appel – het door City Café gevoerde verweer omtrent de afspraken van partijen opnieuw aan de orde. Het Hof stemt in met het oordeel van het GEA dat niet is komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat de huurovereenkomst een looptijd van tien jaar zou hebben dan wel dat [appellanten] hebben toegezegd dat de huurovereenkomst alleen zou worden opgezegd als City Café niet aan haar verplichtingen als huurster zou voldoen (tussenvonnis van 23 november 2011, rov. 4). Het Hof maakt het desbetreffende oordeel tot het zijne.

2.8.

Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis moet worden vernietigd. De vordering van [appellanten] is toewijsbaar.

2.9.

Het Hof zal een termijn voor ontruiming bepalen van vier maanden na betekening van dit vonnis. Op de gedwongen ontruiming zijn de artikelen 555-558 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering BES van toepassing.

2.10.

City Café dient de kosten van deze procedure in beide instanties te dragen.

Beslissing

Het Hof:

- vernietigt het bestreden vonnis, en opnieuw rechtdoende:

- verklaart voor recht dat de opzegging door [appellanten] op 1 maart 2008 van de op 31 oktober 2003 met City Café aangegane huurovereenkomst het beoogde rechtsgevolg heeft gesorteerd en dat als gevolg daarvan de huurovereenkomst per 31 december 2009 rechtsgeldig is geëindigd;

- veroordeelt City Café om het huurobject binnen vier maanden na betekening van dit vonnis met al de haren en al het hare te ontruimen en aan Beukenboom op te leveren, alles verder met inachtneming van artikel 5 lid 2 van de huurovereenkomst;

- veroordeelt City Café aan Beukenboom te betalen NAF. 10.000,= voor iedere maand of gedeelte daarvan gedurende welke City Café na de dag waartegen Beukenboom haar rechtmatig tot ontruiming zal hebben aangemaand, in het huurobject zal verblijven;

- machtigt [appellanten] om de ontruiming van het huurobject zelf, zo nodig met behulp van de sterke arm, te bewerkstelligen;

- veroordeelt [appellanten] in de proceskosten aan de zijde van [appellanten] gevallen en tot op heden begroot voor de eerste aanleg op US$ 3.012,= aan gemachtigdensalaris, NAF. 450,= aan griffierecht en NAF. 155,= aan betekeningskosten en voor het hoger beroep op US$ 4.800,= aan gemachtigdensalaris, US$ 503,= aan griffierecht en NAF. 210,50 aan betekeningskosten.

Dit vonnis is gewezen door mrs. J. de Boer, J.P.C. van Dam van Isselt en F.J. Lourens, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie, en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken op 11 juni 2013.