Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAM:2021:71

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Datum uitspraak
15-06-2021
Datum publicatie
21-06-2021
Zaaknummer
SXM202000324
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst onroerend goed niet tot stand gekomen. Terecht buitengerechtelijk vernietigd wegens ontbreken schriftelijke volmachten.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM202000324

Vonnis d.d. 15 juni 2021

inzake

de stichting

[A],

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna: [A],

gemachtigde: mr. M.O. KORTENOEVER, mr. M.M. REMMELTS,


tegen

1 [B],

2. [C],

3. [D],

wonende in respectievelijk Milaan, Los Angeles en Venetië,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

gemachtigde: mr. K. HUISMAN.

1 Het procesverloop

1.1.

Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:

  • -

    het verzoekschrift met producties, op 11 maart 2020 ontvangen;

  • -

    de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties,

  • -

    de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met productie,

  • -

    de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie met producties,

  • -

    de conclusie van dupliek in reconventie tevens houdende akte uitlating producties.

1.2.

Vonnis is nader bepaald op heden.

2 De feiten

2.1.

Op naam van de overleden [erflater] staan twee kadastrale percelen op Sint Maarten, namelijk SXM UPQ …/1987 en SXM UPQ …/1987. Gedaagden in conventie/eisers in reconventie (hierna: [BCD]) zijn krachtens erfrecht gerechtigd tot deze beide percelen. Zij zijn niet woonachtig op Sint Maarten. Drie andere percelen, te weten SXM UPQ …/1987, SXM UPQ …/1990 en SXM UPQ …/1990, zijn blijkens de kadastrale gegevens eigendom van [D] .... Op de percelen staan drie panden waarvan één pand eigendom is van [D] ... en de andere twee panden vallen in de nog onverdeelde boedel van de erflater.

2.2.

De drie panden zijn in september 2017 beschadigd als gevolg van Orkaan Irma.

2.3.

Notarisklerk [de notarisklerk] deelt per e-mail van 8 februari 2018 aan [B] mede:

“These are the conditions of the Buyer, …..:/or …. BOTH legally established entities on Sint Maarten.

I do not know in which entity he will purchase the property.

The US$ 150.000.00 is here at the notary’s office, […] the second US$ 150.000.00 by the end of February.

Both amounts are NON REFUNDABLE. Buyer does not require an appraisal report of the property (ies) he has seen them, and no bank is involved.

The closing date will be on or before March 30th 2018. There is no commission due from you. […]

George and Helen from the beginning I sought to get proper assessment of the property which would safeguard your interest.

I have done my best under these circumstances to get you the best possible qualified client who is able and ready to close this sale.

Hope this is truly acceptable now.

As ever yours.

[de notarisklerk].”

2.4.

Bij e-mail van 9 februari 2018 deelt [D] aan de notarisklerk het volgende mede:

“We accept the offer of your buyer. We need to be put in the contract that there are tenants in 47 and a non paying occupant in 49 and that we do not wish to pay anymore expenses on those houses including the condominium fees of the …. Homeowners Association. [B] will probably send you also an email with his remarks.

Thank you so much for all your help.”

2.5. [

B] mailt op 12 februari 2018 zijn visie op de door de notaris op te stellen koopovereenkomst aan de notarisklerk.

2.6.

Op 12 april 2018 mailt [B] onder andere aan de notarisklerk: “You could safely send us a Power of Attorney for my sister and I.”

2.7.

Blijkens een Sale and Purchase Agreement, gedateerd 14 februari 2018, tussen voormelde notarisklerk “by these presents acting as mandatory of:” [B], [D] en [C] als verkopers en [A] als koper worden de vijf voormelde percelen verkocht voor een koopsom van USD 695.000,00. De Agreement is ondertekend door de notarisklerk voor de verkoper en door de koper. De Agreement specificeert niet wie namens de koper deze ondertekent. Artikel 5 vermeldt onder andere: “The transfer of title of the Property will take place on or before May 31st 2018.”

2.8.

Artikel 16 luidt als volgt:

“It is further agreed between parties that Buyer will assume the homeowners fees that may become due for the year 2018 and herewith agrees to have the amount paid at the time the Association presents an invoice to the current owners.

This is based on the fact that buyers have requested “possession” of the property as of the signing of the contract to do all that may be necessary to secure and commence repairs on the homes.

Buyer is aware that there is presently a paying tenant at one of the homes and buyers will do what is required in the event tenants wish to remain as tenants. […]”

2.9.

Uit een uittreksel van het handelsregister blijkt dat het enige bestuurslid van [A] de heer [bestuurslid] (hierna: [bestuurslid]) is, advocaat te Sint Maarten. [A] is opgericht op 10 februari 2014. Uit een brief van 28 maart 2014 van [bestuurslid] aan [E]:

“I herewith confirm that I incorporated [A] […] on your behalf.

In accordance with the provisions of the articles of incorporation I irrevocably transfer all founder’s powers to you with immediate effect. This transfer of founder’s powers constitutes that you will take the place of the Founder of [A] […] and assume the position of the original Founder.

Upon transfer of the founder’s powers, I herewith declare that I do not have any right or claim towards [A] […] or yourselves for now and in the future.”

2.10. [

bestuurslid] verklaart schriftelijk op 28 maart 2014 dat [E] “the ultimate benificial owner” is van de “assets” van [A].

2.11.

Op 29 mei 2018 mailt [B] ... aan de notarisklerk het volgende:

“I really do not what to say anymore. I think We should have an honest talk because in my life, I have never been treated this way. I am disappointed and want to be put in direct contact with the buyer, for, if he is not real, You should release us and give us the possibility to look elsewhere.”

2.12. [

B] ... mailt op 15 juni 2018 aan de notarisklerk het volgende:

“I will reiterate the terms of our agreement that we had on the phone.

The deal dated 14th February 2018 is canceled or lapsed, whichever term you prefer. By the way, the date of 31st of May was the date proposed by [A] at the beginning and which appears on the contract!

You can present to us a new deal for which you have to provide:

  • -

    a copy of the new agreement/proposal,

  • -

    three powers of attorney for the 3 members of the family,

  • -

    a proof of funds amounting to the amount of the contract and the various fees paid by the buyer. I cannot underline enough the importance that the proof must be verifiable.

This will be from now on our modus operandi. I believe I have been fair and patient because you were my father’s close friend but We have to defend our interests.

I am truly sorry and frustrated.

With love,”

2.13.

Vervolgens stelt de notaris een nieuwe koopovereenkomst op voor dezelfde percelen en dezelfde koopsom. In de koopovereenkomst wordt onderscheid gemaakt tussen de percelen die in de onverdeelde boedel van [BCD] vallen en de drie percelen die van [D] zijn.

2.14.

Per e-mail van 25 juni 2018 stuurt de notaris de nieuwe koopovereenkomst en bericht het volgende aan [B] en [D] ...:

“Dear all,

Attached please find the sale and purchase agreement and the revised powers of attorney. The contract has been signed and initialed by Mr. [E], for acknowledgment. The transfer will take place as soon as our office has received the original of all powers of attorney (3). You are kindly requested to have your signature notarized on the power of attorney. We have already received the deposit of USD 153,350. Mr. [E] has informed that the balance will be transferred in short. (…) The purchase price shall furthermore be transferred in accordance with the holdership of the properties and the amount that has been allocated to the 3 properties. (…)”

2.15.

Blijkens de laatste pagina is de nieuwe koopovereenkomst op 25 juni 2018 ondertekend door [E] onder het kopje: “Acknowledged”. Door de statutair bestuurder van [A] is geen handtekening onder de koopovereenkomst geplaatst. .

2.16. [

D] ... heeft de nieuwe koopovereenkomst op [onleesbaar, GEA] juli 2018 ondertekend. Op 10 juli 2018 heeft zij een schriftelijke volmacht gegeven aan de notarisklerk om de koopovereenkomst namens haar te ondertekenen. Die volmacht is gelegaliseerd door een notary public in Los Angeles, California. De handtekeningen van [B] en [C] onder de koopovereenkomst ontbreken.

2.17.

Per e-mail van 18 juli 2018 bericht [B] ... aan de notaris onder andere het volgende:

“Thank you very much for your efforts. The work you have done is wonderful.

I have 2 last observations:

1.In article III.3, I would like to have added: “The SELLER gives no guarantee as to any visible or hidden defects with respect to the property, nor will the Seller be liable for any such visible or hidden defects.”

2.In article III.5, you talk about the deposit being paid to the SELLER by the Notary. But nowhere does the contract mention the rest of the money, when will we actually get paid my sister and I? Can we put a date in the contract?”

2.18.

Per e-mail van 20 juli 2018 vraagt [B] ... aan de notarisklerk om een telefonische bespreking met de notaris te organiseren omdat “We need to clear the Agreement rapidly.” Dat telefoongesprek vindt plaats en de advocaat van ... vraagt om beslagstukken vanwege een conservatoir beslag op verzoek van [F] onder de notaris ten laste van [BCD] dat op 9 maart 2018 was gelegd.

2.19.

Per e-mail van 18 december 2018 (10:25) bericht de gemachtigde van [B], [D] en [C] aan de notaris, naar aanleiding van diens verzoek van 3 december 2018 om de volmachten te ondertekenen en op te sturen, onder andere het volgende:

“Your colleague, [de notarisklerk] was informed already weeks ago that my Client do not desire to sell their properties and enter into a sales and purchase agreement. The fact that [A] decided to transfer funds to your account for a potential sale is for its own risk.

For completeness sake, and for in as far [A] […] claims an agreement was concluded, such agreement is hereby cancelled for the reason of misuse of circumstances and/or delusion.”

3 Het geschil

3.1. [

A] vordert dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen neemt:

  1. Primair, om [BCD] te veroordelen (i) tot nakoming van de koopovereenkomst tegen betaling van de koopsom van USD 695.000,00 en (ii) om [BCD] te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis alle handelingen te verrichten tot levering aan [A] van de percelen ……….., te sanctioneren met een dwangsom, en (iii) indien [BCD] na verbeurte van het maximum aan dwangsommen alsnog niet levert om notaris ………., of een van de medewerkers van haar kantoor, ex artikel 3:300 BW te machtigen om namens [BCD] op te treden bij het passeren van de notariële akte tot levering van de voormelde percelen aan [A];

  2. Subsidiair, om [D] te veroordelen (i) tot nakoming van de koopovereenkomst tegen betaling van de koopsom van USD 232.000,00 en (ii) om [BCD] te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van dit vonnis alle handelingen te verrichten tot levering aan [A] van de percelen …………, te sanctioneren met een dwangsom, en (iii) indien [D] na verbeurte van het maximum aan dwangsommen alsnog niet levert om notaris …., of een van de medewerkers van haar kantoor, ex artikel 3:300 BW te machtigen om namens [D] op te treden bij het passeren van de notariële akte tot levering van de voormelde percelen aan [A];

  3. Meer subsidiair, om [BCD] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van USD 61.357,00 aan [A], te vermeerderen met de wettelijke rente,

  4. ... hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.

3.2. [

BCD] vorderen dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen neemt:

  1. te verklaren voor recht dat [A] zich onbevoegd toegang heeft verschaft en bezit heeft genomen van de villa gelegen op …….. omschreven in meetbrief SXM UP …..;

  2. [A] te bevelen tot ontruiming van de villa gelegen op ………omschreven in meetbrief SXM UP ……, althans aan [BCD] daar een rechterlijke machtiging voor te geven;

  3. [A] te veroordelen om aan [BCD] een gebruiksvergoeding te betalen voor voormelde villa vanaf 26 november 2018 tot aan de dag van ontruiming van maandelijks USD 3.500,00;

  4. [A] te veroordelen de schade te vergoeden aan voormelde villa, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

  5. [A] te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.

3.3.

Partijen concluderen over en weer dat het Gerecht de vorderingen van de andere partij zal afwijzen, met veroordeling van de ander in de proceskosten.

3.4.

De argumenten van partijen in conventie komen op het volgende neer:

3.4.1.

Kort en zakelijk weergegeven beroept [A] zich op de volgende argumenten. [BCD] hebben de notarisklerk gevraagd om een koper te vinden voor de percelen. Zij wonen namelijk zelf niet op Sint Maarten. Aan de notarisklerk hadden zij daarvoor een mondelinge volmacht gegeven. Achtergrond daarvan is dat de notarisklerk een jarenlange vriendschap met de ouders van [BCD] hadden. Uit de vaststaande feiten volgt dat ... c.s akkoord gingen met het aanbod van [A]. De mondelinge volmacht aan de notarisklerk wordt bevestigd in de mailwisseling. [A] had geen bezwaar tegen het verzoek van [BCD] om de koopovereenkomst op een latere datum te ondertekenen. Toen [B] om een gesprek vroeg met de notaris is zij daarop ingegaan en heeft desgevraagd de beslagstukken aan de advocaat van [BCD], te weten voormelde [bestuurslid] die [BCD] bijstond in het geschil met [F], gegeven. Daarna vernam de notaris niet meer van [BCD] [A] beroept zich dus op nakoming van de gesloten koopovereenkomst waarvan ten aanzien van [D] geldt dat in elk geval vaststaat dat er een notariële volmacht is en haar handtekening onder de tweede koopovereenkomst staat. De meer subsidiaire vordering ziet op kosten die [A] inmiddels aan de percelen heeft gehad (zie rechtsoverweging 4.7.1. e.v. van dit vonnis).

3.4.2. [

BCD] verweren zich, kort en zakelijk weergegeven, als volgt. Zij verkeerden in de veronderstelling dat de notarisklerk de notaris was. Daarom werd aan haar advies gevraagd toen zich via een makelaarskantoor na orkaan Irma koopjesjagers bij hen meldden. De notarisklerk ried dat makelaarskantoor af omdat het onbetrouwbaar zou zijn en introduceerde toen zélf een gegadigde: ……... Dus is aan de notarisklerk nooit gevraagd om een koper te zoeken voor de percelen, laat staan dat daarvoor aan de notarisklerk een volmacht is gegeven. [BCD] werden door de notarisklerk onder druk gezet (zie haar voormelde e-mails waarin onder andere ten onrechte wordt gezegd dat een taxatierapport niet nodig is) en zij bleek meerdere petten op te hebben. Kennelijk is de koper een vaste klant van de notaris en wordt hij getipt in geval van “interessante koopjes”. Dat al op de rekening, geheel onverplicht, een deel van de koopsom is betaald is een truc om de verkoper over te halen de deal te sluiten. De notarisklerk veronachtzaamde artikel 7:2 BW dat een schriftelijke volmacht vereist. Op 14 februari 2018 is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Maanden later, op 15 juni 2018, nam de notarisklerk weer contact op met [BCD] met de mededeling dat [A] nog steeds geïnteresseerd was in de koop. [BCD] hebben nooit rechtstreeks contact gehad met [A]. Alle contacten verliepen met het notariskantoor. Op 20 juli 2018 kwamen [BCD] erachter dat voormeld derdenbeslag onder de notaris was gelegd; de notaris noch de notarisklerk heeft [BCD] op de hoogte gesteld van het ruim 4 maanden eerder gelegde beslag. Pas in december 2018 kwam er dan weer een bericht van de notaris met een laatste concept van de koopovereenkomst en een verzoek om schriftelijke volmacht. Uit het bericht van de gemachtigde van [BCD] van 18 december 2018 had de notaris moeten begrijpen dat de volmacht van [D] hierdoor was ingetrokken. [BCD] voeren de volgende juridische verweren: er is geen overeenkomst tot stand gekomen voor de percelen omdat er geen overeenstemming is, er geen schriftelijke volmachten zijn en er geen schriftelijke koopovereenkomst bestaat. Wat betreft de vordering tegen [D] geldt dat zij slechts een concept heeft ondertekend nu de notaris in december 2018 zelf wijzigingen in de overeenkomst en de volmacht heeft aangebracht naar aanleiding van de e-mail van 18 juli 2018 van [B]. De wil van [D] was verder niet gericht op de verkoop van alleen haar villa en percelen omdat de koopprijs was samengesteld rekening houdende met alle percelen. Ook daarom is van belang dat [B] en [C] de koopovereenkomst niet hebben ondertekend. Verder heeft [A] de koopovereenkomst als koper nooit ondertekend en [E] heeft alleen als getuige ondertekend. [A] heeft [BCD] nooit in gebreke gesteld. [A] zelf ging er dus ook van uit dat er nooit een koopovereenkomst tot stand was gekomen. [D] beroept zich op nietigheid wegens een wilsgebrek als het Gerecht ervan uitgaat dat wel een koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen. Het beroep daarop is gedaan door middel van de e-mail van haar gemachtigde van 18 december 2018.

4 De beoordeling

In conventie:

4.1.

Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt het volgende: “De koop van een onroerende zaak wordt schriftelijk aangegaan. Zolang aan dit vereiste niet is voldaan en nog geen levering heeft plaatsgevonden, is de koop vernietigbaar zowel in het belang van de koper als van de verkoper. Een volmacht tot koop of verkoop van een onroerende zaak wordt schriftelijk verleend.” In de Memorie van Toelichting (pagina 6) op dit wetsartikel wordt over dit artikel het volgende gezegd: “In het eerste aan de beroepsgroepen voorgelegd voorontwerp was het vormvereiste beperkt tot de huizenkoop door een consument, maar op de uitbreiding tot alle koopovereenkomsten betreffende een onroerende zaak is vanuit de praktijk aangedrongen. Het gaat nu eenmaal om financieel gewichtige goederen en de schriftelijke vorm kan waken tegen onbezonnenheid. Bij een koop die gericht is op een volgende eigendomsovergang spelen mee: bijzondere lasten en beperkingen, zoals erfdienstbaarheden of kettingbedingen, opschortende of ontbindende voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud en een juiste begrenzing van het verkochte in het veld, waarover partijen zich ook reeds in de fase van de koop goed rekenschap moeten geven. Het schriftelijk vormvereiste kan daartoe leiden. Voorts worden onzekerheden ten aanzien van de totstandkoming van de koop – is er tussen partijen wilsovereenstemming bereikt, mede gelet op artikel 6:225, tweede lid BW? – vermeden. Zie ook Asser-Hijma 5-1, Koop en ruil, 2007, nr. 136.” In lid 3 is onder andere bepaald dat van het eerste lid niet kan worden afgeweken ten nadele van een verkoper die een natuurlijk persoon is en die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

4.2.

Overwogen wordt dat uit lid 3 volgt dat niet ten nadele van [BCD] mag worden afgeweken van artikel 7:2 lid 1 BW; gesteld noch gebleken namelijk is dat [BCD] handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Uit de e-mail van 15 juni 2018 van [B] ... en de e-mail van de gemachtigde van [BCD] van 18 december 2018 is af te leiden dat de intentie van [BCD] is de koopovereenkomsten, voor zover rechtsgeldig tot stand gekomen, buitengerechtelijk te vernietigen. Wat betreft de eerste koopovereenkomst geldt dat het voor de hand ligt dat [A] daarmee heeft ingestemd omdat de notaris immers een nieuwe koopovereenkomst opstelde en drie volmachten ter ondertekening opstuurde. Voor beide overeenkomsten geldt in elk geval dat in de conclusies van antwoord en dupliek op artikel 7:2 lid 1 BW een beroep wordt gedaan zodat de buitengerechtelijke vernietiging in elk geval via deze processtukken heeft plaatsgevonden.

4.3.

Niettemin wordt over de eerste koopovereenkomst nog het volgende opgemerkt. Gelet op artikel 7:2 BW en de memorie van toelichting daarop wordt het volgende overwogen. Uit lid 3 wordt duidelijk dat ten nadele van [BCD] niet van het schriftelijkheidsvereiste van de koopovereenkomst en de volmacht mag worden afgeweken. Wat betreft de eerste door de notaris opgestuurde koopovereenkomst blijkt uit de vaststaande feiten dat wel sprake is van een koopovereenkomst die “schriftelijk [is] aangegaan” in de zin van voormeld wetsartikel, maar gesteld noch gebleken is dat aan de ondertekening door de notarisklerk namens [BCD] drie schriftelijke volmachten van hen ten grondslag liggen. Aldus is niet voldaan aan de eisen van artikel 7:2 lid 1 BW. Kortom: aan de eerste koopovereenkomst kunnen geen rechten worden ontleend door [A]. Ten overvloede wordt overwogen dat het erop lijkt dat de handtekening van de koper onder de eerste koopovereenkomst is gezet door [E], maar dat dit niet betekent dat [A] daarmee rechtsgeldig is vertegenwoordigd, gelet op de positie van uitsluitend [bestuurslid] als haar statutaire bestuurder.

4.4.

Wat betreft de tweede koopovereenkomst geldt het volgende. Uit de e-mail van 15 juli 2018 van [B] ... volgt dat hij drie volmachten eiste om tot “a new deal” te komen. Dat is overigens ook een logische voorwaarde nu immers in de koopovereenkomst ervoor is gekozen om alle percelen van [BCD] aan dezelfde koper in één transactie met de door de notarisklerk voorgestelde koper te verkopen. Aan die voorwaarde is echter niet voldaan omdat uitsluitend [D] de volmacht heeft ondertekend zodat wordt geoordeeld dat de door [BCD] gestelde voorwaarde om tot overeenstemming te komen niet is vervuld. Dat leidt al tot afwijzing van de vorderingen van [A].

4.5.

Niettemin gaat het Gerecht in op de gevolgen van het beroep op artikel 7:2 lid 1 BW voor het geval de tweede koopovereenkomst wél tot stand zou zijn gekomen. Wat betreft [C] en [B] is duidelijk dat er door hen geen schriftelijke volmachten zijn afgegeven. Daarmee is niet voldaan aan artikel 7:2 lid 1 BW en is dus de tweede koopovereenkomst, voor zover rechtsgeldig overeengekomen, terecht door hen vernietigd. Wat betreft [D] geldt dat zij wel de schriftelijke volmacht heeft ondertekend en ook de tweede koopovereenkomst zelf. Vandaar de subsidiaire vordering van [A] die zich uitsluitend tegen [D] richt. Echter, de tweede koopovereenkomst is verder alleen door [E] onder “acknowledged” (dus hij “erkent” de koopovereenkomst) ondertekend en dat is onvoldoende om aan te nemen dat [A] de blijkens de tweede koopovereenkomst op zich genomen verplichtingen daadwerkelijk heeft aanvaard. “Acknowledged” is immers niet hetzelfde als “ik ben akkoord”. Verder is het zo dat uit de vrijgelaten ruimte onder de overeenkomst om namens [A] te ondertekenen (onder haar statutaire naam), ook al volgt dat de handtekening van de statutaire bestuurder noodzakelijk is om tot perfecte wilsovereenstemming te kunnen concluderen. Dat komt het Gerecht als correct voor nu immers [E] niet bevoegd was [A] te vertegenwoordigen; uitsluitend [bestuurslid] kon dat doen nu hij de statutair bestuurder van [A] was. Naar het oordeel van het Gerecht ziet de bescherming van artikel 7:2 lid 1 BW ten behoeve van de verkoper ook op het vereiste van de rechtsgeldige ondertekening door de koper en een dergelijke ondertekening heeft dus niet plaatsgevonden.

4.6.

Een en ander betekent dat de vorderingen onder a en b in conventie van [A] moeten worden afgewezen.

Verder in conventie en in reconventie:

4.7.

De vordering onder c en de vorderingen in reconventie lenen zich voor een gezamenlijke beoordeling.

4.7.1.

De meer subsidiaire vordering van [A] ziet, kort en zakelijk weergegeven, op opruim-, schoonmaak- en reparatiekosten vanwege de schade die orkaan Irma in september 2017 aan de percelen en de gebouwen heeft toegebracht. Dit bedrag specificeert zij aan de hand van een rapport van een taxateur waaraan overigens niet de facturen en betalingsbewijzen voor deze kosten zijn gehecht. Aan de Home Owners Association zou ook nog USD 9.075,00 door [A] zijn betaald. Deze vordering wordt gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking.

4.7.2.

De reconventionele vordering van [BCD] ziet, kort en zakelijk weergegeven, op het volgende. Op 26 november 2018 heeft [E] GEBE-aansluitingen op zijn naam laten zetten. Hij is ook gaan wonen in een van de villa’s. Daar heeft hij van [BCD] geen toestemming voor gekregen en daarom moet het Gerecht de verzochte verklaring voor recht uitspreken en [A] bevelen om de villa te ontruimen. Vanwege dit gebruik is [A] een redelijke gebruiksvergoeding verschuldigd (artikel 7:225 BW). Verder zijn er beschadigingen toegebracht aan de villa en deze moet [A] vergoeden, aldus [BCD].

4.8.

Wat betreft het door [A] gevorderde bedrag aan opruim-, schoonmaak- en reparatiekosten wordt het volgende overwogen. Uit de stellingen van [BCD] is af te leiden dat zij eigenlijk niet betwist dat door [A] dergelijke kosten zijn gemaakt. Bij antwoord in conventie namelijk betwist zij dit niet met zoveel woorden maar stelt zij dat deze kosten voor rekening van [A] moet komen omdat er nooit een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen; [E] heeft zich zonder toestemming toegang verschaft. Bij dupliek stelt zij onder 22: “Indien [A] kosten heeft gemaakt aan de villa’s ….”. Dat is niet een duidelijke betwisting. Dat had wel van haar mogen worden verwacht nu [BCD] immers de eigenaren zijn van de percelen en in staat waren het Gerecht te informeren over welke orkaanschade nu precies was verholpen. Daarom gaat het Gerecht ervan uit dat [A] bepaalde kosten heeft gemaakt ten behoeve van de percelen.

4.9. [

A] beroept zich op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW). Voor toewijzing van een dergelijke vordering is vereist dat sprake is van verrijking van de ene partij, verarming van de andere partij, de verrijking moet ongerechtvaardigd zijn en het moet redelijk zijn dat de schade wordt vergoed. Gelet op het overwogene in de vorige alinea kan er in principe van uit worden gegaan dat [A] is verarmd en [BCD] zijn verrijkt vanwege de door [A] betaalde kosten. Het Gerecht moet dus beoordelen of is voldaan aan de overige criteria van artikel 6:212 BW. [BCD] hebben niet ingestemd met de concept koopovereenkomsten die de notarisklerk namens [A] aan hen heeft toegezonden. Tegen die achtergrond is van belang dat [BCD] evenmin toestemming hebben gegeven aan [A] om werkzaamheden aan de percelen te verrichten. Dat onderschrijft [A] ook (zie alinea 35 en 36 van haar repliek in conventie); zij stelt namelijk alleen dat [BCD] hebben toegelaten, althans niet hebben verhinderd dat de werkzaamheden door [A], dan wel [E], werden uitgevoerd. Overwogen wordt dat dit niet voldoende is om de verrijking als ongerechtvaardigd aan te merken. [A] wist dat er nog geen sprake was van wilsovereenstemming over de koop en heeft niettemin het besluit genomen om, zonder toestemming van [BCD], die ook nog eens in het buitenland wonen, de werkzaamheden te gaan uitvoeren. Dat is gebeurd omdat [A] er kennelijk van uitging dat de koop wel beklonken zou worden. Zover was het ten tijde van het verrichten van de werkzaamheden aan de percelen niet en zover is het ook niet gekomen. Voor zover de percelen in waarde zijn toegenomen is dat door [A], dan wel [E], aan [BCD] opgedrongen en dus is er geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking van [BCD]

4.10. [

A] vordert verder USD 9.075,00 die zij aan de Home Owners Association heeft betaald voor het kalenderjaar 2018. Zij beroept zich erop dat de factuur aan [A] is gericht. Een en ander wordt betwist door [BCD] Het Gerecht overweegt het volgende. Het Gerecht kan niet vaststellen dat deze betaling daadwerkelijk door [A] is gedaan. Zij brengt namelijk een kwitantie tevens factuur (gedateerd 21 januari 2018) in het geding die is gericht aan “Fam. ... / [A] PFF. c/o [advocatenkantoor], Mr. . [bestuurslid]”. Aldus kan het Gerecht op grond hiervan niet vaststellen dat daadwerkelijk dit bedrag is betaald door [A]. Een kopie van de cheque (die blijkens de tekst van de voormelde kwitantie/factuur gedateerd is op 8 november 20181) is niet in het geding gebracht. Voor deze betaling geldt dan ook hetzelfde als is geoordeeld over de door [A] gevorderde kosten.

4.11.

Een en ander betekent dat de vordering sub c in conventie van [A] wordt afgewezen.

4.12.

De vordering in reconventie onder a. ziet erop dat het Gerecht voor recht verklaart dat [A] onbevoegd zich toegang heeft verschaft en bezit heeft genomen van de villa. Gelet op wat hiervoor onder 4.9. is overwogen kan deze vordering worden toegewezen. De vordering onder b. ligt in het verlengde hiervan en kan dus ook worden toegewezen.

4.13.

De vordering onder c. in reconventie ziet op een gebruiksvergoeding. Het Gerecht wijst deze vordering af omdat door [BCD], tegenover de betwisting van [A] dat [E] er niet heeft gewoond, onvoldoende wordt gesteld. De GEBE-aansluiting voor die villa op naam van [E] acht het Gerecht daartoe onvoldoende overtuigend nu hiervoor is vastgesteld dat [A] c.q. [E] werkzaamheden aan de villa heeft verricht. Het Gerecht acht het voorstelbaar dat daarvoor een GEBE-aansluiting gewenst was.

4.14.

De vordering onder d. in reconventie, strekkende tot vergoeding van schade nader op te maken bij staat, wordt afgewezen. [BCD] stellen dat de schade bij ontruiming zal blijken, maar dat acht het Gerecht, tegenover de betwisting van [A] en gelet op wat onder 4.8. is overwogen, onvoldoende.

4.15.

Als overwegend in het ongelijk gestelde partij zal [A] in de proceskosten worden veroordeeld.

5 De beslissing

Het Gerecht:

rechtdoende in conventie en in reconventie:

wijst de vorderingen van [A] af,

verklaart voor recht dat [A] zich onbevoegd toegang heeft verschaft en bezit heeft genomen van de villa, gelegen op ……, omschreven in meetbrief SXM UPQ …../1987;

beveelt [A] deze villa te ontruimen, althans machtigt [BCD] om deze ontruiming zelf ter hand te hand te nemen,

veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van [BCD] begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 15.000,00 aan salaris gemachtigde, alsmede in de nakosten begroot op NAf. 400,00 zonder betekening en NAf. 550,00 na betekening van dit vonnis, beide kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betekening van dit vonnis tot aan de dag van algehele voldoening,

verklaart het bevel en de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 15 juni 2021 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

1 De datering van factuur/betalingsbewijs en de datum van de cheque begrijpt het Gerecht niet.