Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAM:2020:93

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Datum uitspraak
10-11-2020
Datum publicatie
19-11-2020
Zaaknummer
SXM201901249
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Erfpacht. Geen grondslag voor eenzijdige canonverhoging als voorwaarde voor bestemmingswijziging. Toewijzing gevorderde verklaring voor recht dat canon ongewijzigd is gebleven.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Zaaknummer: SXM201901249

Vonnis d.d. 10 november 2020

inzake

de naamloze vennootschap [eiseres],

gevestigd in Sint Maarten,

eiseres,

hierna: [eiseres],

gemachtigde: mr. H.S. KOCKX,


tegen

de openbare rechtspersoon

HET LAND SINT MAARTEN,

gevestigd in Sint Maarten,

gedaagde,

hierna: het Land,

gemachtigde: mr. R.F. GIBSON jr.,

1 Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

  • -

    het verzoekschrift met producties, ontvangen op 20 november 2019,

  • -

    de conclusie van antwoord met producties,

  • -

    de conclusie van repliek,

  • -

    de conclusie van dupliek met producties,

  • -

    de akte uitlating producties.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2 De feiten

2.1.

In 1990 heeft het Land aan [eiseres] een waterperceel van ongeveer 3.700,00 m2 aan [eiseres] in erfpacht uitgegeven. Het daartoe genomen uitgiftebesluit van het Bestuurscollege van het Eilandgebied Sint Maarten d.d. 18 mei 1990 bepaalt onder meer:

“c. voormelde canon is vastgesteld op NAf. 1,00 per M2 per jaar en kan telkens na het verstrijken van een termijn van tien jaren na de overschrijving van de akte van erfpachtsverlening in de daartoe bestemde Openbare Registers, bij besluit van het Bestuurscollege worden herzien;

d. het in erfpacht uitgegeven perceel grond mag zonder nader verkregen toestemming van het Bestuurscollege, voor geen ander doel bestemd worden dan voor het bouwen van drie pieren, na verkregen goedkeuring van het bouwplan door het Bestuurscollege;”

2.2.

De notariële erfpachtakte van 5 juli 1990, opgesteld “in execution of” het uitgiftebesluit, bepaalt dat de Eilandsverordening op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan het Eilandgebied de Bovenwinds Eilanden, AB 1954 no. 1 (thans vervat in de Landsverordening op de uitgifte van eigendommen) van toepassing is. De erfpachtakte bepaalt over de canon het volgende:

“c. aforementioned groundrent has been set at (…) (NAFls. 1.00) per square meter per year and can be revised by decree of the Executive Council after expiration of a period of ten (10) years after the transcription of the deed of granting right of long lease in the public registers;”

2.3.

Bij schrijven van 26 mei 2008 heeft het Bestuurscollege medegedeeld naar aanleiding van een verzoek van [eiseres] d.d. 20 juli 2006 te hebben besloten:

Goedkeuring te verlenen aan het verzoek (…) om tot wijziging van de bestemming, naar het hebben en behouden van twee pieren met daarop commerciële gebouwen, over te gaan onder de voorwaarde dat:

  1. Naar aanleiding van de bestemmingswijziging, de jaarlijkse erfpachtcanon met ingang van 16 juli 2008 wordt vastgesteld op NAf 22.200,00 gebaseerd op NAf 6,00 per vierkante meter;

  2. De jaarlijkse canon om de vijf jaren kan worden herzien voor het eerst per 16 juli 2012.”

2.4.

Bij brief namens [eiseres] van 14 augustus 2008 is onder meer het volgende aan het Bestuurscollege bericht:

“On May 26, 2008 the attached decision was taken by your council on a request filed by client on July, 2006. The planned undertakings at the time on which the request was based have been discarded since then for the following reasons:

the investment capital offered by investors for the project have since been withdrawn, as a considerable amount of time has lapsed (approx. 48 months)

During the past two years there was no indication that this request was being considered or handled in any form or fashion, reason why no information could be provided to investors to keep the interest in the project going.

In the meantime the investment climate has changed considerable, and given the real estate market woes in the United States of America, this project is not deemed desired, attainable or feasible at this time. In light hereof the amendment to the long lease is not required or desired. Client herewith cordially requests to maintain its long lease rights in its original format, and waives all rights to the amendments so approved by your Council. May your records continue to reflect the sustenance of the right of long lease to client as issued in its original format and not be altered on your decision of May 26, 2008 aforementioned.”

2.5.

Bij brief van 20 september 2011 bericht [eiseres] aan de Minister van VROMI onder andere het volgende:

“Attached please find a copy of our request filed on August 14, 2008 (…) regarding above captioned decision, which to date has remained unanswered.

In the meantime the marshals of the receiver’s office have been approaching our offices, seeking payment of long lease in the amount of f. 18.500,00.

For good order sake, we are not in possession of mentioned resolution of May 26, 2008/350, nor have we approached any notary seeking changes to our original rights of long lease.

We are therefore requesting you look into this matter and advise us accordingly.”

2.6.

Bij brief van 29 augustus 2014 wordt namens [eiseres] onder andere het volgende bericht aan de belastingdienst:

“We hereby file objection to the attached erfpacht assessment (…). Please see attached letter from the attorney to the Executive Council dated August 14, 2008 concerning this matter. We kindly request you to cancel the assessment and maintain [eiseres]’s long lease rights in its original format.”

2.7.

Bij brief van 22 september 2014 namens [eiseres] aan de Minister van VROMI wordt gerefereerd aan de voormelde eerdere brieven van [eiseres], die onbeantwoord zijn gebleven, en wordt verder het volgende bericht:

“Door te weigeren te reageren op het schrijven namens cliënte sinds 2008 en het onverstoord in rekening brengen van de exorbitante verhoging van 600% alsmede het doen versturen van waarschuwingen en dreigementen handelt het Ministerie, als rechtsopvolger van het Bestuurscollege onrechtmatig althans in strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur.

Gelet op het voorgaande verzoek ik u, zo nodig met de kracht van een sommatie, om conform het verzoek van 14 augustus 2008 de canon met terugwerkende kracht te herzien. Daarnaast wordt u verzocht de Landsontvanger te instrueren de jaarlijks in rekening gebrachte sommen vanaf 2008 niet te collecteren totdat onherroepelijk vast is komen te staan dat deze bedragen verschuldigd zijn.”

2.8.

Bij brief van 18 juni 2015 is namens [eiseres] onder meer het volgende geschreven aan de Ontvanger:

“Client heeft zich te allen tijde bereid gehouden de erfpachtcanon van NAF 3700,- te voldoen, zoals vermeld in haar notariële akte. Nu VROMI weigert te reageren op de telkens herhaalde protesten, verzoek ik de Ontvanger schriftelijk aan mij te bevestigen dat zij zich zal onthouden van het versturen van waarschuwingen en deurwaardersexploten indien cliënte een bedrag van NAF 29.700 voldoet voor de jaren 2008 tot en met 2015, totdat onherroepelijk vast is komen te staan dat cliënte daadwerkelijk de verhoging aan het Land verschuldigd is.”

2.9.

Op 22 september 2016 heeft de Ontvanger executoriaal beslag gelegd op verscheidene erfpachtrechten van [eiseres]. Grondslag voor dit beslag was een op 18 april 2016 uitgevaardigd dwangschrift wegens door [eiseres] sinds 2008 aan het Land onbetaald gelaten erfpachtcanon.

2.10.

Bij kortgedingvonnis van 22 december 2016 heeft het Gerecht het executoriaal beslag opgeheven. Het Hof heeft dit vonnis in hoger beroep bij vonnis van 22 februari 2019 vernietigd en de vordering tot opheffing van het beslag afgewezen. Bij kortgedingvonnis van 16 augustus 2019 heeft het Gerecht de vordering tot opheffing van het beslag afgewezen en verder geoordeeld dat de rechtmatigheid van de canonverhogingen niet in kort geding maar in een bodemprocedure moet worden beoordeeld.

2.11. [

Eiseres]heeft op 15 mei 2019 in elf deelbetalingen met als beschrijving “Erfpacht Assessment” een bedrag van in totaal Naf. 40.699,97 aan het Land betaald. Deze betalingen zijn gebaseerd op de canon van NAf. 1,00 per vierkante meter.

3 Het geschil

3.1. [

Eiseres]vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

  1. [naar het Gerecht begrijpt:] te verklaren voor recht dat de verhoging van de erfpachtcanon d.d. 26 mei 2008 nietig is, dan wel deze verhoging te vernietigen;

  2. [naar het Gerecht begrijpt:] te verklaren voor recht dat de canon ongewijzigd is en dus Naf. 1,00 per vierkante meter bedraagt, totdat een rechtmatige verhoging plaatsvindt;

  3. het Land te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2. [

Eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat de door het Land eenzijdig opgelegde verhoging van de canon van Naf. 1,00 naar Naf. 6,00 per vierkante meter in 2008 onrechtmatig is; deze is namelijk geschied in strijd met de erfpachtakte en artikel 2, aanhef en onder b van de Landsverordening op de uitgifte van eigendommen. Verder is van belang dat de aanvraag dateert uit 2006 en pas in 2008 door het Land, zonder enige aankondiging, werd toegewezen. In de tussentijd waren de economische omstandigheden gewijzigd waardoor [eiseres] geen belang meer had bij het verzoek tot bestemmingswijziging. Bovendien is geen sprake van feitelijk verhoogde grondwaarde. Tot slot is de verhoging exorbitant hoog en in strijd met de redelijkheid en billijkheid, aldus steeds [eiseres].

3.3.

Het Land heeft verweer gevoerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Het Land heeft allereerst naar voren gebracht dat [eiseres] geen belang heeft bij deze procedure, omdat in kort geding al is geoordeeld dat het belang van de Ontvanger bij executie prevaleert en omdat de dwanginvorderingen onherroepelijk zijn geworden nu [eiseres] zich daartegen niet heeft verzet. Hierin kan het Land niet worden gevolgd. Het executiegeschil dat aan de kortgedingrechter (tweemaal in eerste aanleg en eenmaal in hoger beroep) is voorgelegd, zag immers op de opheffing van de door de Ontvanger gelegde beslagen en daarmee op een andere kwestie dan die in deze bodemprocedure, namelijk de rechtmatigheid van de canonverhoging, waarvoor ook een ander toetsingskader geldt. Het belang van [eiseres] bij een beslissing daarover reikt verder dan enkel de dwanginvorderingen of de periode waarop die dwanginvorderingen betrekking hebben; bovendien is de bodemrechter niet gebonden aan hetgeen in kort geding is geoordeeld (zie artikel 229 Rv). Het Gerecht zal daarom overgaan tot inhoudelijke beoordeling van de thans voorliggende vorderingen.

4.2.

Vooropgesteld wordt dat erfpacht een zakelijk recht is dat wordt geregeld in titel 7 van boek 5 BW, zodat de rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter wordt beheerst door burgerlijk recht. Dat de erfverpachter in dit geval een publiekrechtelijke rechtspersoon is, doet daar niet aan af. De handelingen waar het in deze zaak om gaat, de (toestemming voor) bestemmingswijziging van verpachte percelen en het verbinden van canonverhoging als voorwaarde daarvoor, zijn daarmee privaatrechtelijke rechtshandelingen.

Verhoging canon in 2008

4.3.

De kernvraag die partijen verdeeld houdt, is of het Land in 2008 de erfpachtcanon mocht verhogen. [Eiseres] verwijst naar de bewoordingen van het uitgiftebesluit dat de canon “telkens na het verstrijken van een termijn van tien jaren” kan worden herzien, waaruit volgens haar volgt dat verhoging slechts mogelijk is na een tijdvak van tien jaren – dus eerst in 2000 en vervolgens in 2010, 2020, et cetera. Het Land brengt daar tegenin dat zij op ieder moment na 2000 de canon mocht verhogen omdat de erfpachtakte bepaalt dat de canon “can be revised by decree (…) after expiration of a period of ten (10) years” en dat als enige mogelijke beperking daarbij geldt dat verhoging eens per tien jaar (ongeacht het moment waarop) is toegestaan.

4.4.

Het Gerecht overweegt dat de door partijen aangehaalde bepalingen op verschillende manieren kunnen worden uitgelegd. Met [eiseres] is het Gerecht van oordeel dat de bewoording “telkens na het verstrijken van een termijn van tien jaren” niet anders kan worden opgevat dan dat sprake is van vooraf vastgestelde tijdvakken en daarmee vooraf vastgestelde herzieningsmomenten, te weten telkens na tien jaren en niet op daartussen gelegen momenten. De Engelstalige erfpachtakte, die volgens haar eigen tekst is opgesteld “in execution of” het Nederlandstalige uitgiftebesluit, maakt evenwel geen melding van dergelijke tijdvakken maar bepaalt slechts dat de canon niet gedurende de eerste tien jaren kan worden herzien. De vraag is dus hoe de herzieningsclausule van de erfpachtakte, moet worden uitgelegd. Voor de beoordeling daarvan moet niet alleen acht worden geslagen op de taalkundige betekenis van de bewoordingen, maar ook op de zin die partijen daaraan in de gegeven omstandigheden mochten toekennen en wat zij over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verlangen. In dat kader wordt opgemerkt dat uit de tekst van de erfpachtakte niet blijkt dat welbewust van het daaraan ten grondslag liggende uitgiftebesluit wordt afgeweken of dat daarmee een andere regeling is beoogd. Veelzeggender is namelijk dat het Land als voorwaarde voor de bestemmingswijziging heeft gesteld dat “de jaarlijkse canon om de vijf jaren kan worden herzien”. Deze formulering duidt evenals het uitgiftebesluit op vooraf vastgestelde herzieningsmomenten en geeft weer dat het Land daarmee een beperking van de voorgaande regeling heeft beoogd, namelijk tijdvakken van vijf in plaats van tien jaren. Daaruit blijkt dat ook het Land de regeling van de erfpachtakte zo heeft begrepen dat herziening alleen mogelijk is na verloop van de gestelde termijnen en niet op daartussen gelegen momenten. De conclusie luidt daarom dat partijen in 1990 hebben beoogd en zijn overeengekomen dat herziening steeds mogelijk was na het verstrijken van tien jaren en dat in 2008 het moment voor herziening van de canon nog niet was aangebroken, zodat het Land in beginsel de verhoging in strijd met de erfpachtakte heeft doorgevoerd.

Verhoging canon als voorwaarde

4.5.

De vraag is dan of het Land de verhoging eenzijdig heeft mogen opleggen als voorwaarde voor toestemming met de verzochte bestemmingswijziging. [Eiseres] wijst erop dat de erfpachtakte niet voorziet in de mogelijkheid de canon te herzien bij (een verzoek tot) bestemmingswijziging en stelt dat bestemmingswijziging hoe dan ook geen rechtvaardigingsgrond voor vroegtijdige verhoging kan vormen. Het Land voert aan dat het niet ongebruikelijk en ook vast beleid is dat de canon wordt verhoogd bij een bestemmingswijziging.

4.6.

Artikel 5:89 lid 2 BW bepaalt dat de erfpachter niet zonder toestemming van de eigenaar een andere bestemming aan de zaak mag geven of een handeling in strijd met de bestemming mag verrichten. Bij het al dan niet verlenen van die vereiste toestemming beschikt het Land, evenals een andere privaatrechtelijke grondeigenaar en erfverpachter, over zekere contractsvrijheid waarbij de rechtsverhouding met [eiseres] wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Bovendien moet het Land als overheidsorgaan, ook wanneer het handelt als privaatrechtelijke contractspartner, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen. Dit omvat onder meer de beginselen van zorgvuldigheid, rechtszekerheid en evenredigheid en het verbod op willekeur en brengt mede met zich dat het Land in beginsel is gehouden te handelen conform eigen beleid en regelingen.

4.7.

In dit verband verwijst [eiseres] naar artikel 2, aanhef en onder b van de Landsverordening uitgifte van eigendommen, die de canon koppelt aan de door (onder de Eilandverordening het Bestuurscollege, thans) de minister vastgestelde grondwaarde. Volgens het Land is die bepaling sinds invoering een dode letter en heeft niemand, inclusief [eiseres] bij uitgifte, er ooit over geklaagd dat deze niet door het Land wordt nageleefd. Wat daarvan ook zij, ook als het in lijn met het beleid van het Land zou zijn dat een bestemmingswijziging gepaard gaat met een canonherziening - zonder dat zij daarbij de door haarzelf vastgelegde systematiek volgt en zonder dat de erfpachtakte daarin voorziet - is ten minste vereist dat dit op zorgvuldige en transparante wijze geschiedt. In dit geval heeft het Land eenzijdig bepaald dat de canon wordt verzesvoudigd zonder dit van enige onderbouwing of berekening te voorzien. Hierdoor is voor [eiseres] niet verifieerbaar aan de hand van welke factoren en cijfers de verhoging is gebaseerd, of daarbij de belangen van [eiseres] zijn meegewogen en of de herziening evenwichtig en redelijk is. Bovendien heeft [eiseres] op 14 augustus 2008 medegedeeld niet akkoord te gaan met de door het Land gestelde voorwaarden, althans haar verzoek tot bestemmingswijziging in te trekken met verwijzing naar de ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan in de twee jaren die sinds haar verzoek waren verstreken (zie onder 2.4). Op dit bericht van [eiseres] heeft het Land in het geheel niet gereageerd; kennelijk is het er vanuit gegaan dat ook zonder aanvaarding van [eiseres] - of sterker nog: na protest van [eiseres] - de verhoogde canon onverkort zou gelden. Onder deze omstandigheden is het Gerecht hoe dan ook van oordeel dat het Land heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die het jegens [eiseres] heeft te betrachten en dat de als voorwaarde gestelde herziening onredelijk moet worden geacht. Nog daargelaten of [eiseres] – die immers eveneens beschikt over zekere contractsvrijheid - de herziening had moeten accepteren als die wel redelijk was geweest, kon dat van haar in deze situatie in ieder geval niet worden gevergd. Dat het Land ook op daarna volgende rappels van [eiseres] niet heeft gereageerd en zonder enige communicatie is overgegaan tot inning van de eenzijdig opgelegde canon, onderstreept wat het Gerecht betreft die onzorgvuldigheid.

4.8.

Het betoog van het Land dat de verhoging is gerechtvaardigd doordat de bestemmingswijziging zou leiden tot aanzienlijke waardestijging van het perceel, maakt het voorgaande niet anders. Dat geldt ook voor het argument dat [eiseres] zou hebben geprobeerd voor het Land te verbergen dat zij van begin af aan in strijd met de erfpachtvoorwaarden heeft gehandeld en vijf commerciële gebouwen en een aanlegplaats voor plezierjachten heeft gerealiseerd. [Eiseres] heeft daar tegenin gebracht dat zij weliswaar semipermanente bebouwingen heeft opgetrokken, maar dat die geen verband hielden met de in 2006 verzochte bestemmingswijziging die nimmer is doorgevoerd; bovendien heeft het Land, althans het Bestuurscollege dat in 1990 het uitgiftebesluit heeft genomen, voor die plannen steeds bouwvergunningen verleend. Voor zover daarmee sprake zou zijn van schending van de erfpachtvoorwaarden zoals bedoeld in artikel 5:89 lid 2 BW, heeft het Land niet gesteld dat aan die tekortkoming andere consequenties dienen te worden verbonden dan dat daarmee de canonherziening in 2008 zou zijn gerechtvaardigd, zodat daaraan hoe dan ook voorbij wordt gegaan. Tot slot wordt hierover opgemerkt dat voor zover het Land meende dat vanwege de goedgekeurde bouwplannen canonverhoging op zijn plaats was, niet is gebleken dat het Land op de overeengekomen herzieningsmomenten daartoe heeft overwogen en beslist.

4.9.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er geen grondslag was voor de canonverhoging als voorwaarde voor bestemmingswijziging zoals het Land bij schrijven van 26 mei 2008 heeft medegedeeld. Dit schrijven heeft dus niet tot die door het Land beoogde verhoging kunnen leiden. De gevorderde verklaring voor recht dat de canonverhoging nietig is, is daarmee echter niet toewijsbaar. Nu is geoordeeld dat de verhoogde canon een onredelijke voorwaarde betreft en dat [eiseres] die terecht heeft geweigerd, is die immers niet tot stand gekomen. Van nietigheid (zoals geregeld in artikel 3:40 BW: vanwege strijd met de openbare orde of een dwingende wetsbepaling) is dan ook geen sprake; evenmin is sprake van een rechtshandeling die vernietigbaar is (zoals bij een feitelijk wilsgebrek of handelingsonbekwaamheid). De gevorderde verklaring voor recht dat de erfpachtcanon Naf. 1,00 bedraagt totdat deze rechtsgeldig wordt verhoogd, zal wel worden toegewezen.

4.10.

Het Land zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiseres] begroot op:

explootkosten NAf. 240,50

griffierecht NAf. 450,00

salaris gemachtigde NAf. 3.125,00 (2,5 punt x tarief 1.250,00) +

totaal: NAf. 3.815,50

5 De beslissing

Het Gerecht:

5.1.

verklaart voor recht dat de canon ongewijzigd is gebleven en dus Naf. 1,00 per vierkante meter bedraagt, totdat een rechtmatige verhoging plaatsvindt;

5.2.

veroordeelt het Land in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op NAf. 3.815,50;

5.3.

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 10 november 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.