Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAM:2019:118

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Datum uitspraak
28-10-2019
Datum publicatie
01-11-2019
Zaaknummer
SXM201800794-LAR00056/2018
Rechtsgebieden
Omgevingsrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

In geschil is het afwijken van de Hillside Policy. Gerecht oordeelt dat er sprake is van forse

overschrijdingen van het beleid. Verweerder heeft onvoldoende gemotiveerd waar de

onredelijkheid van weigering van de bouwvergunning in gelegen zou zijn, anders dan dat

verweerder aangeeft dat de bouw binnen bepaalde kaders zou passen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Uitspraakdatum: 28 oktober 2019

Zaaknummer: SXM201800794-LAR00056/2018

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

UITSPRAAK

In het geding van:

1. (eiser 1),

wonende te Sint Maarten,

eiser,

2. (eisers),

wonende te Sint Maarten,

eisers,

3. de stichting particulier fonds (eiseres),

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres,

verder te noemen: eisers,

gemachtigde: mr. P.P. SOONS,

tegen

MINISTER VAN VOLKSHUISVESTIGING, RUIMTELIJKE ONTWIKKELING EN MILIEU VAN SINT MAARTEN,

gezeteld te Sint Maarten,

verweerder,

gemachtigde: mr. C.M.P. van HEES,

1 Aanduiding bestreden beschikking

De verlening van een bouwvergunning nummer 013/2016A aan (belanghebbende) op 7 mei 2018 voor de bouw van 10 appartementen op het perceel met meetbrief nummer 187 van 2013.

2 Het verloop van de procedure

2.1

Met een op 12 juni 2018 ter griffie van het Gerecht in eerste aanleg alhier ingediend pro- forma beroepschrift (met producties) hebben eisers tegen voormelde beschikking beroep ingesteld als bedoeld in artikel 7 van de Landsverordening administratieve rechtspraak (Lar).

2.2

Op 23 augustus 2018 zijn de gronden van het beroep aangevuld.

2.3

Op 19 oktober 2018 heeft verweerder een verweerschrift (met producties) ingediend.

2.4

Mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van 9 september 2019. Eisers zijn bij hun gemachtigde voornoemd verschenen. Verweerder is verschenen bij diens gemachtigde. Partijen hebben op schrift gestelde pleitaantekeningen voorgedragen en overgelegd.

2.5

Uitspraak is bepaald op heden.

3 Feiten

Het gerecht gaat uit van de volgende feiten.

  • -

    (belanghebbende), heeft op 22 augustus 2014 het perceel, kadastraal bekend onder meetbrief nummer 187 van 2013, in eigendom verkregen. Het perceel is 2110 vierkante meter groot en gelegen op een hoogte tussen de 103 en 115 meter in de wijk (adres) te Pointe Blanche (hierna: het perceel);

  • -

    Verweerder heeft bij beschikking van 23 december 2014 een bouwvergunning verleend aan (belanghebbende) voor de bouw van 10 appartementen op het perceel (hierna: het gebouw). Eisers hebben tegen deze verlening bezwaar aangetekend op 23 oktober 2015;

  • -

    Op 27 januari 2016 is aan (belanghebbende) een bouwstop opgelegd;

  • -

    Bij beschikking van 22 maart 2016 heeft verweerder de eerder verleende bouwvergunning ingetrokken en aan (belanghebbende) een nieuwe bouwvergunning verleend.

  • -

    Tegen deze nieuwe vergunning is beroep ingesteld. Bij uitspraak van 26 september 2016 is Triton niet-ontvankelijk verklaard, is het beroep van de overige belanghebbenden gegrond verklaard, is het bestreden besluit vernietigt en is bepaald dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven.

  • -

    Bij uitspraak van 8 mei 2017 is het hoger beroep gegrond verklaard en de uitspraak van het Gerecht in eerste aanleg vernietigd. Verweerder is opgedragen een nieuwe beschikking te nemen.

  • -

    Op 5 mei 2018 is deze beschikking genomen waarbij verweerder toestemming aan (belanghebbende) verleend voor dezelfde bebouwing als vergunning met nummer 013/2016.

4 Standpunt van partijen

4.1

Eisers hebben het Gerecht verzocht het beroep gegrond te verklaren, de beschikking waarvan beroep te vernietigen met veroordeling van verweerder in de kosten van het geding.

Eisers hebben (zakelijk samengevat) in beroep betoogd dat de bouwvergunning niet had mogen worden verleend omdat deze in strijd is met het beleid. Dit beleid schrijft voor dat boven de 100 meter grens slechts bebouwing is toegestaan met een woondoel en een lage bouwdichtheid. De helling van 20 tot 25 graden brengt met zich mee dat in dit geval niet meer dan 15% van het perceel mag worden bebouwd. Voorts is de bebouwing volgens eisers te hoog: het beleid laat een hoogte van zes meter toe maar het gebouw is op het hoogste punt 8,66 meter. Deze hoogte is ontsierend voor de omgeving en verweerder heeft niet gemotiveerd waarom op dit punt van het beleid is afgeweken. Tenslotte staat het gebouw op een alleenstaande heuvel, zonder hogere heuvel erachter. Het beleid staat dit, blijkens paragraaf 3.5.2, niet toe. De omstandigheid dat er al meer huizen op die heuvelrug staan, doet daar volgens eisers niet aan af, omdat deze huizen zijn gebouwd vóór invoering van het beleid en bovendien laag en onopvallend zijn. Ook hier heeft verweerder niet gemotiveerd waarom op dit punt van het beleid is afgeweken.

4.2

Verweerder heeft gemotiveerd verweer gevoerd en heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.

4.3

Op de standpunten van partijen wordt voor het overige hierna zo nodig nader ingegaan.

5 De beoordeling

5.1

Het Gerecht stelt voorop dat het Hof in haar uitspraak van 8 mei 2017 heeft bepaald dat (eiseres) aangemerkt dient te worden als belanghebbende. Hetgeen verweerder in onderhavige procedure hierover naar voren heeft gebracht behoeft dan ook geen verdere bespreking.

5.2

Ingevolge artikel 7 van de Bouw- en woningverordening is het verboden een gebouw op te richten zonder inachtneming van de voorschriften, gesteld bij of krachtens deze verordening.

Ingevolge artikel 22 is een beslissing tot weigering van een bouwvergunning steeds met redenen omkleed en kan deze slechts gegrond zijn op (voor zover voor deze zaak relevant) 5°. dat het gebouw of gebouw gedeelte wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving ontsieren of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zijn zal.

Blijkens de bewoordingen ervan moet het beleid worden geacht een invulling te zijn van de hierboven in artikel 22, aanhef en onder 5 genoemde weigeringsgrond.

Verweerder heeft beleid gepubliceerd in 1998 onder de naam Hillside Policy, public notice No. 986/98.

5.3

Het Gerecht stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de in geding zijnde bouwvergunning in strijd is met het beleid van verweerder, de Hillside Policy.

In geschil is of verweerder heeft mogen afwijken van dit beleid.

5.4

Voor zover verweerder heeft aangevoerd dat de Hillside Policy niet meer relevant is voor bepaalde gebieden omdat het tijdelijk overgangsbeleid betreft, kan zij niet worden gevolgd. Het Gerecht overweegt hiertoe dat de Hillside Policy gepubliceerd is in 1998. Sindsdien heeft verweerder geen wijzigingen aangebracht in de Hillside Policy of nieuw beleid gepubliceerd. De in de Hillside Policy aangekondigd lange termijn Global Land Use Plan is, zoals verweerder heeft bevestigd, nooit verwezenlijkt. Voorts is het feit dat beleid al langere tijd van toepassing is, onvoldoende onderbouwing voor de stelling dat dit beleid verouderd is. Het Gerecht is dan ook van oordeel dat de Hillside Policy het geldend beleid is van verweerder. De beroepsgrond faalt.

5.5

Het Gerecht overweegt dat het uitgangspunt is dat verweerder in overeenstemming met haar beleid beslist. Dit is slechts anders indien het vasthouden aan het beleid onredelijk zou zijn. In de Hillside Policy is dit uitgangspunt als volgt verwoord:

The guidelines will be used to judge building permits, planning permits an domain land requests.

The guidelines as a policy are not law. The specific situations will be taken into consideration. Deviation is possible if it is clear that in a certain situation ponderous arguments are present which show that utilization of the guidelines would not be reasonable. Requests for deviation (exemption) will always be checked by the before mentioned criteria: landscape, nature, environment and economical use of space.

Verweerder dient dus, in lijn met de Hillside Policy, te motiveren waarom er zwaarwegende argumenten zijn die maken dat vasthouden aan haar beleid niet redelijk zou zijn.

5.6

Het Gerecht is van oordeel dat verweerder hier niet in is geslaagd. Verweerder heeft immers gemotiveerd waarom de gestelde strijdigheden met de Hillside Policy niet van dien aard zijn dat ze aan de verlening van de bouwvergunning in de weg staan. Echter, het Gerecht is van oordeel dat met de gegeven motivering niet blijkt van zwaarwegende argumenten.

5.7

Het Gerecht acht hierbij het volgende van belang.

Verweerder onderkent dat de heuvel van (adres) een alleenstaande heuvel is maar stelt dat de skyline reeds wordt bepaald door de drukke bebouwing op deze heuvel.

Het Gerecht overweegt dat verweerder de stelling van eiser dat de bestaande bebouwing dateert van vóór de Hillside Policy niet heeft weersproken. Ook anderszins is niet gebleken dat de bestaande bebouwing tot stand is gekomen na 1998. Het Gerecht is dan ook van oordeel dat de door verweerder gestelde drukke bebouwing onvoldoende zwaarwegend is om te kunnen motiveren dat vasthouden aan de Hillside Policy niet redelijk zou zijn.

Voorts acht het Gerecht van belang dat de door eisers gestelde strijdigheden met de Hillside Policy niet slechts gelegen zijn in de bebouwing op een alleenstaande heuvel maar ook in de hoogte en de omvang van het gebouw. Zo hebben eisers aangegeven en met stukken nader onderbouwd dat het gebouw is gelegen boven de 100 meter grens hetgeen met een helling van 20 tot 25 graden een bebouwing toelaat van 15% van het perceel. In de bouwvergunning is toestemming gegeven voor een bouwdichtheid van 49%. De huidige bebouwing is te hoog nu volgens het beleid de dakranden zes meter boven de natuurlijk helling mogen zijn. De overschrijding van het gebouw is op het hoogste punt 2,5 meter.

Deze door eisers naar voren gebrachte overschrijdingen heeft verweerder met onvoldoende argumenten weerlegd. Dat de bebouwing ook onder de 100 meter zou zijn gelegen heeft verweerder slechts gesteld maar niet nader onderbouwd. Dat verweerder nieuwe metingen zou hebben verricht heeft zij ter zitting naar voren gebracht en kan aldus niet dienen ter motivering. De overschrijding van de dakhoogte heeft verweerder op geen enkele wijze gemotiveerd weerlegd. De enkele stelling dat de dakhoogte in overeenstemming met het beleid is, is in ieder geval onvoldoende.

5.8

Het Gerecht is van oordeel dat alles overziend er sprake is van forse overschrijdingen van het beleid zoals bepaald in de Hillside Policy. Verweerder heeft onvoldoende gemotiveerd waar de onredelijkheid van weigering van de bouwvergunning in gelegen zou zijn, anders dan dat verweerder aangeeft dat de bouw binnen bepaalde kaders zou passen. Zo heeft verweerder een beroep gedaan op het niet strijdig zijn van de bouwvergunning met een uitgebracht rapport van de Nature Foundation. Het Gerecht overweegt dat verweerder hierbij voorbijgaat aan het feit dat dit rapport geen onderdeel uitmaakt van het beleid van verweerder. Verweerder heeft immers niet aan kunnen geven wanneer en op welke wijze eventueel beleid gebaseerd op dit rapport openbaar gemaakt is dan wel dat zij de conclusies uit dit rapport zou onderschrijven.

5.9

Voorts overweegt het Gerecht dat het feit dat het gebouw al is gebouwd en dat de appartementen al zijn verkocht dan wel verhuurd niet kan leiden tot een gegrond beroep. De bouwvergunning is immers sedert 2014 onderdeel van procedures tussen verweerder en eisers. Dat verweerder desondanks ervoor heeft gekozen om de bouw af te ronden, komt dan ook voor haar risico.

5.10

De conclusie is dat verweerder de beginsel van een zorgvuldige voorbereiding en het motiveringsbeginsel heeft geschonden. Het bestreden besluit kan niet in stand blijven. Het beroep zal gegrond worden verklaard en het besluit zal worden vernietigd. Verweerder dient een nieuw besluit te nemen met in achtneming van hetgeen in deze uitspraak is overwogen.

5.11

Er is aanleiding om verweerder (ten laste van het land Sint Maarten) te veroordelen in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze stelt het Gerecht met toepassing van het Besluit Proceskosten Bestuursrecht vast op NAf 1.400,--, zijnde 1 punt voor het beroepschrift en 1 punt voor de mondelinge behandeling waarbij de zaak inhoudelijk is besproken. Voorts zal het Gerecht bepalen dat het land Sint Maarten aan eisers NAf 150,--dient te betalen als vergoeding van het door hen gestorte griffierecht.

6.De beslissing

Het Gerecht:

  • -

    verklaart het beroep gegrond;

  • -

    vernietigt het bestreden besluit;

  • -

    draagt verweerder op om binnen zes weken een nieuw besluit te nemen met inachtneming van wat in deze uitspraak is overwogen;

  • -

    bepaalt dat het land Sint Maarten aan eisers zal betalen een bedrag van NAf 1.400,-- en een bedrag van NAf 150,--.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M. Ghrib, rechter in het Gerecht in eerste aanleg te Sint Maarten, en uitgesproken in het openbaar in tegenwoordigheid van de griffier op 28 oktober 2019.

Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open binnen zes weken na de dag van kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Landsverordening Administratieve Rechtspraak.