Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAM:2018:6

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Datum uitspraak
20-02-2018
Datum publicatie
26-02-2018
Zaaknummer
AR 2016/146
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Zakenrecht. Erfpacht. Verjaring. Horizontale natrekking.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Vonnis van 20 februari 2018

Zaaknummer: AR 2016/146

Vonnisnr.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Vonnis

inzake:

[A],

wonende op Sint Maarten,

eiser in conventie,

verweerder in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: de heer R.E. Duncan,

hierna: [A],

tegen

de naamloze vennootschap [B] N.V.,

gevestigd op Sint Maarten,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. L.G.J. Berman,

hierna: [B],

met als belanghebbende:

de openbare rechtspersoon HET LAND SINT MAARTEN,

zetelende op Sint Maarten,

gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr. en mr. C.M.P. van Hees,

hierna: het Land.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:

  1. verzoekschrift met producties d.d. 15 november 2016,

  2. conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie, tevens verzoek descente, met producties, van [B],

  3. akte uitlating ex artikel 5:95 BW van het Land,

  4. tussenvonnis d.d. 21 maart 2017,

  5. proces-verbaal van gerechtelijke plaatsopneming d.d. 20 juni 2017,

  6. akte houdende uitlating van [B],

  7. antwoordakte met productie in conventie en conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie met producties.

1.2.

De rechter die de descente heeft geleid is niet meer werkzaam op Sint Maarten. Per e-mail van 21 december 2017 is aan de gemachtigden gevraagd of de descente moet worden overgedaan. Daarop hebben de gemachtigden niet gereageerd.

1.3.

De uitspraak is nader bepaald op vandaag.

2 De vaststaande feiten

2.1.

[A] is sinds 21 januari 1999 erfpachter van een perceel land aan de Wellfare Road, beschreven in meetbrief …. (hierna: perceel [A]).

2.2.

[B] is sinds 1997 erfpachter van een perceel land aan de Wellfare Road, beschreven in meetbrief ….. (hierna: perceel [B]). Op het perceel van [B] wordt het restaurant [C] geëxploiteerd. Er is een huurovereenkomst met de eigenaar van [C] als huurder en [B] als verhuurder.

2.3.

Het Land is de bloot eigenaar van beide percelen. Beide percelen grenzen aan elkaar. Aan de percelen [A] en [B] grenst perceel …. dat in volle eigendom aan het Land toebehoort (hierna: perceel het Land).

2.4.

Het Kadaster heeft op 24 augustus 2016 vastgesteld dat vanaf het perceel [B] op het perceel [A] sprake is van grensoverschrijdingen. Het gaat om 18,88m2 met beplantingen, 2 stukken van 5,31 m2 en 0,89m2 betreffende generatorhuisje, beplantingen, schuurtje en een deel van het gebouw waarin [C] is gevestigd. Uit het proces-verbaal van de descente volgt dat [B] de grensoverschrijdingen erkent. Uit het proces-verbaal verder: “De grensoverschrijding loopt vanaf de zij-ingang van het restaurant tot waar de airco-condensers en de electrische bedradingskist staan.”

2.5.

Bij sommatiebrieven van 6 april 2015, 19 mei 2015 en 6 juni 2016 aan [B] en het Land is [B] door [A] verzocht om de grensoverschrijdingen ongedaan te maken. Aan deze sommaties heeft [B] geen gehoor gegeven.

3 De vorderingen en het verweer

3.1.

[A] verzoekt het Gerecht om, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de volgende beslissingen te nemen:

  1. “Voor recht te verklaren dat [B] onrechtmatig inbreuk heeft gemaakt op de onroerende zaak van [A], ter grootte van totaal 30.21 m2, conform de vaststelling van [het Kadaster];

  2. [B] te veroordelen om alle inbreuk makende bebouwingen en beplantingen, binnen 4 maal 24 uur na uw uitspraak in deze, te verwijderen en ter vrije beschikking aan [A] te stellen, op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom ten faveure van [A] ad US$ 1.000.00 per dag, of een gedeelte van een dag;

Subsidiair (slechts v.w.b. de gevorderde dwangsom):

met machtiging aan [A] om, indien [B] met de verwijdering van de betreffende bebouwingen en beplantingen, in gebreke blijft, deze zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm;

c. [B], voorts, te veroordelen tot betaling aan [A] – ten titel van schadevergoeding, inclusief (a) schadeloosstelling en (b) buitengerechtelijke kosten – op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

d. Kosten en rente rechtens.”

3.2.

[B] verzoekt het Gerecht als voorwaardelijke tegenvordering, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen te nemen:

“Primair

- [A] te veroordelen om het recht van erfpacht op de delen van zijn perceel waarop [B] inbreuk maakt, zoals aangegeven door het Kadaster, in eigendom over te dragen aan [B] tegen een koopprijs die gelijk is aan de werkelijke waarde van de grond zoals vastgesteld door een taxateur of een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen koopprijs, alles op straffe van verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van US$ 5,000.- met een maximum van US$ 100,000.- indien [A] daarmee in gebreke blijft.

Subsidiair

- [A] te veroordelen om een erfdienstbaarheid te verlenen tot het handhaven de bestaande situatie tegen een schadeloosstelling zoals vastgesteld door een taxateur of een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen schadeloosstelling, alles op verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van US$ 5,000.- met een maximum van US$ 100,000.- indien [A] daarmee in gebreke blijft.

Meer subsidiair

- [A] te veroordelen om een huurovereenkomst te verlenen voor de delen van zijn perceel waarop [B] inbreuk maakt tegen een huurprijs zoals vastgesteld door een taxateur of een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen huurprijs, alles op verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van US$ 5,000.- met een maximum van US$ 100,000.- indien [A] daarmee in gebreke blijft.

Primair, subsidiair, meer subsidiair

- [A] te veroordelen in de kosten van dit geding en de nakosten, alles vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van het in dezen te wijzen vonnis.”

3.3.

Over en weer concluderen partijen tot afwijzing van de vorderingen van de andere partij, met veroordeling van die partij in de proceskosten.

3.4.

Het Land heeft zich gerefereerd aan het oordeel van het Gerecht.

4 De beoordeling

De positie van het Land

4.1.

[A] heeft uitgelegd dat hij het Land heeft opgeroepen om te voldoen aan artikel 5:59 BW. Daarin is voorgeschreven dat de erfpachter in dit soort geschillen de bloot eigenaar in de procedure dient op te roepen. Nu het Land zich refereert behoeft het Gerecht geen oordeel te geven over de positie van het Land als bloot eigenaar. Het Gerecht zal dit in de beslissing verstaan.

[A] versus [B]

conventie

4.2.

[A] stelt (kort en zakelijk weergegeven) dat [B] door de bebouwingen en de beplantingen op het perceel [A] inbreuk maakt op zijn erfpachtsrecht. Hierdoor wordt [A] tevens gehinderd om zijn erf volledig af te kunnen sluiten (artikel 5:48 BW) en wordt in strijd gehandeld met artikel 5:50 lid 1 BW waarin is voorgeschreven dat binnen 2 meter van de grenslijn geen bouwwerken mogen worden opgericht, behoudens met toestemming van de eigenaar. Bovendien levert dit onrechtmatig handelen op waardoor [A] schade ondervindt.

4.3.

[B] verweert zich (kort en zakelijk weergegeven) met het argument dat door verticale (bedoeld zal zijn: horizontale) natrekking de bouwwerken deel zijn gaan uitmaken van het gebouw waarin het restaurant [C] wordt geëxploiteerd. Verder is er sprake van verkrijgende verjaring waar het betreft de beplanting of constructies die niet duurzaam zijn verbonden aan het gebouw van [B]. Het gaat volgens [B] om de verkrijgende verjaring te goeder trouw. Zij stelt dat zij in 1996/1997 de stukken grond op het [A]-perceel in gebruik had genomen, toen kon het Land niet meer de feitelijke macht uitoefenen hierover en is er sprake van eigendomspretentie door [B] omdat de in bezit genomen delen van het [A]perceel immers onderdeel van het restaurant [C] waren geworden. Toen [A] in 1999 erfpachter werd had zij de erfgrens moeten controleren en actie moeten nemen om [B] te noodzaken de in bezit genomen gedeeltes te ontruimen. Dus is [B] reeds in 2006/2007 eigenaar van het recht van erfpacht geworden van de in bezit genomen gedeeltes.

4.4.

Allereerst het beroep op verjaring (de beplanting en de constructies die niet duurzaam zijn verbonden aan het gebouw van [C]). Het Gerecht stelt voorop dat erfpacht een zakelijk recht is (artikel 5:85 lid 1 BW) dat kan worden verkregen door verkrijgende verjaring. Dat wil zeggen door onafgebroken bezit, te goeder trouw, van tien jaren (artikel 3:99 BW) of bij gebreke van goede trouw van twintig jaren (artikel 3:105 jo. 3:306 BW). Uit het proces-verbaal van de descente blijkt dat namens [B] op vragen van de rechter is geantwoord dat het gebouw op het perceel [B] ongeveer 15 jaar geleden (dus rond 2002) is gebouwd en “dat [C] de grote awnings [heeft] aangebracht, planten neergezet alsmede een stuk aan de achterkant aangebouwd.”. In de conclusie van antwoord wordt aangevoerd dat [B] in 1996/1997 reeds gebruik maakt van delen van het [A]-perceel. Gelet op de uitlating op de descente namens [B] klopt dat niet. Aldus gaat het Gerecht uit van het aanvangstijdstip “rond 2002” waarop de uitbreidingen van [B] op het perceel [A] hebben plaatsgevonden. Duidelijk is dat de verjaring voor het eerst is gestuit in 2015 zodat het Gerecht moet beoordelen of sprake is van verkrijgende verjaring te goeder trouw. Daarvoor is bezit vereist door [B] van gedeeltes van het [A]-perceel.

4.5.

Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 BW). Of daarvan sprake is, dient te worden beoordeeld naar de verkeersopvatting op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). De uiterlijke feiten blijken uit bezitsdaden, dat wil zeggen gedragingen die normaal gesproken alleen de rechthebbende van dat goed verricht. Eén van de wijzen van bezitsverkrijging is inbezitneming (artikel 3:112 BW). Men neemt een goed in bezit door zich daar de feitelijke macht over te verschaffen, waarbij geldt dat, wanneer een goed in het bezit van een ander is, enkele op zichzelf staande machtsuitoefeningen onvoldoende zijn voor inbezitneming (artikel 3:113 lid 2 BW).

4.6.

Duidelijk is dat sprake is, zoals [B] zelf aanvoert, van “een uiterst futiele kwestie” (omdat het om een kleine oppervlakte grond gaat), gebaseerd op een “onschuldige vergissing” van [B] dan wel [C]. Het Gerecht is dan ook van oordeel dat hieruit volgt dat [B] niet de wil heeft gehad om als rechthebbende van de stukjes grond op het perceel [A] op te treden. De beplanting en het generatorhuisje zijn inderdaad zo miniem dat daaruit niet kan worden afgeleid dat [B] zich de feitelijke macht over de niet aan haar (in erfpacht) toebehorende grond wilde toe-eigenen. Verder geldt dat, nu het gaat om inbezitneming van gedeeltes van een recht van erfpacht, gesteld noch gebleken is dat [B] aan het Land een gedeelte van de canon, corresponderende met deze stukjes grond, heeft betaald c.q. heeft aangeboden te betalen. Het betalen (of aanbieden van betaling) van de canon aan de eigenaar is een noodzakelijke gedraging om door verjaring eigenaar van het recht van erfpacht van een aangrenzend stuk land te worden.

4.7.

De vorderingen van [B], voorzover gebaseerd op verkrijgende verjaring, worden dus afgewezen.

4.8.

Dan het verweer van de horizontale natrekking (artikel 5:20 BW). Dat ziet op het gebouw van [C] dat voor een klein gedeelte op het perceel [A] is gebouwd. Horizontale natrekking ziet niet op de situatie dat er sprake is van een gebouw dat gedeeltelijk de perceelsgrens overschrijdt. Dat is geen bestanddeelvorming in de zin van de gevestigde jurisprudentie (HR 28-10-1994, NJ 1995/96, Buitenplee). Ook dit verweer gaat dus niet op.

4.9.

[B] stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kennelijk onaanvaardbaar is dat zij alsnog de perceelsgrenzen moet respecteren en dus ervoor moet zorgen dat het gebouw waarin [C] het restaurant uitoefent wordt teruggebracht binnen de grenzen van perceel [B]. [B] stelt wel dat het veel geld en moeite zal kosten maar onderbouwt dit niet met enig bewijs terwijl [A] dit gemotiveerd betwist, onder andere door erop te wijzen dat het een houten gebouw betreft. [B] heeft op dit punt dus niet voldaan aan haar stelplicht. Nu geen sprake is van verjaring en horizontale natrekking moet [A] in staat worden gesteld om ten volle gebruik te kunnen maken van het aan hem in erfpacht toebehorende perceel.

4.10.

Door [A] wordt een schadestaat vordering ingesteld. [B] betwist dat er schade is. Voldoende voor toewijzing van een schadestaat vordering is dat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. Omdat sprake is van gebruik van delen van het perceel [A] door [B] zonder dat daarvoor een rechtsgrond bestaat kan [A] schade hebben ondervonden. Het Gerecht kan dus deze vordering toewijzen.

voorwaardelijke reconventie

4.11.

Nu de verweren in conventie van [B] niet opgaan komt het Gerecht toe aan haar voorwaardelijk ingestelde tegenvorderingen. Gelet op hetgeen in conventie is overwogen is er geen rechtsgrond aanwijsbaar die [A] verplicht om een gedeelte van zijn erfpachtrecht op zijn grond over te dragen aan [B], voor zover dit al volgens de erfpachtsakte zou zijn toegelaten.

4.12.

x[B] beroept zich op artikel 5:54 lid 1 BW en voert aan dat zij forse schade zou lijden als zij zou worden genoodzaakt om de grensoverschrijdingen (met name van het gebouw) ongedaan te maken. [A] stelt dat [B] bij de overschrijding van de perceelsgrens niet te goeder trouw was zodat aan haar een beroep op dit artikel niet toekomt. Het Gerecht overweegt als volgt. Uit het proces-verbaal van de descente volgt dat [C] zelf een stuk aan het gebouw heeft gebouwd en “recentelijk” de generatorkast heeft geplaatst. Nu [B] dit heeft toegelaten zonder kennelijk toezicht te houden op deze bouwactiviteiten van haar huurder pal tegen (en: ook over) de perceelsgrens heen, en overigens ook in strijd met het burenrecht (artikel 5:50 BW), is [B] inderdaad niet als te goeder trouw aan te merken en faalt ook dit verweer.

4.13.

Met voormelde overwegingen in reconventie is ook gegeven dat [A] niet gehouden is om met [B] een huurovereenkomst aan te gaan.

conclusie in conventie en in reconventie

4.14.

De vorderingen in conventie worden toegewezen, met maximering van de gevorderde dwangsommen. Om partijen de tijd te geven alsnog met elkaar in onderhandeling te treden over een oplossing zal het Gerecht bepalen dat de veroordeling tot verwijdering pas 30 dagen na heden mag worden tenuitvoergelegd.

4.15.

De vorderingen in reconventie worden afgewezen.

4.16.

Als in het ongelijk gestelde partij wordt [B] in de proceskosten veroordeeld.

5 De beslissing

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

inzake [A] en het Land:

verstaat dat [A] het Land heeft opgeroepen op grond van artikel 5:95 BW en dat het Gerecht over de positie van het Land als bloot eigenaar geen oordeel behoeft te geven;

inzake [A] versus [B]:

rechtdoende in conventie en in reconventie:

verklaart voor recht dat [B] onrechtmatig inbreuk heeft gemaakt op het erfpachtsrecht van [A] op het perceel met meetbriefnummer …… ter grootte van 30,21 m2 conform de vaststelling door het Kadaster;

veroordeelt [B] om alle inbreukmakende bebouwingen en beplantingen, binnen 30 dagen na heden, te verwijderen en de ontruimde grond ter vrije beschikking van [A] te stellen, op straffe van een dwangsom van USD 500,00 per dag of gedeelte van een dag, tot een maximum van USD 100.000,00, dat [B] hiermee in gebreke blijft;

veroordeelt [B] tot betaling van schadevergoeding aan [A], nader op te maken bij staat en te vereffenen ingevolge de wet;

veroordeelt [B] in de proceskosten van [A], begroot op NAf 240,50 aan oproepingskosten, NAf 450,00 aan griffierecht en NAf 3.750,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2018.