Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAM:2016:51

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Datum uitspraak
23-08-2016
Datum publicatie
31-08-2016
Zaaknummer
AR 2015/68
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Timeshare appartementen. Veilingkoop. Huur of niet? Vertegenwoordiging. Collectieve actie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2016/414
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel annotatie in UDH:TvHB/13905

Uitspraak

Vonnis van 23 augustus 2016

Zaaknummer: AR 2015/68

Vonnisnr.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Vonnis

in de zaak van

de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid [A],

gevestigd te Sint Maarten,

eiseres sub 1,

[B],

wonende in de Verenigde Staten van Amerika,

eisers sub 2 en 3,

gemachtigde: mr. M.O. Kortenoever en mr. M.M.N.C. Schellekens

tegen

de besloten vennootschap [C],

gevestigd te Sint Maarten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. C. de Bres.

Partijen worden aangeduid als “[A]”, “[B]” (enkelvoud) en “[C]”, tenzij hierna ander is vermeld.

1 De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het verzoekschrift met producties d.d. 29 mei 2015,

  • -

    de conclusie van antwoord met producties,

  • -

    de conclusie van repliek met producties,

  • -

    de conclusie van dupliek met producties,

  • -

    de akte houdende uitlating producties,

  • -

    productie ten behoeve van het pleidooi van [A],

  • -

    pleitnota mr. Schellekens,

  • -

    pleitnota mr. De Bres.

De pleidooizitting heeft plaatsgehad op 9 juni 2016.

Hierna is vonnis bepaald.

2 De vaststaande feiten

2.1.

Op 13 augustus 2014 heeft [C] de eigendom verworven van een aantal erfpachtrechten op percelen van het voormalige ………. Resort, hierna: het Resort, te Sint Maarten. Dit geschiedde in het kader van een door de Bank of Nova Scotia, hierna: de Bank, op grond van haar hypotheekrechten betreffende deze erfpachtrechten, geïnitieerde executieveiling. [D], voorheen de eigenaar van deze erfpachtrechten en hypothecair schuldenaar van de Bank, was namelijk in verzuim geraakt met haar betalingsverplichtingen jegens de Bank.

2.2.

Op deze percelen stonden (en staan overigens nog steeds) gebouwen, installaties en opstallen die door [D] werden aangewend voor de exploitatie van een toeristenresort, gericht op met name Noord-Amerikaanse toeristen.

2.3.

Tijdens de “[D] periode” (1996-2014) zijn er de nodige timeshare rechten betreffende appartementen op het Resort verkocht. Daarbij waren betrokken [D] (die de appartementen aan de kopers ter beschikking stelde), [E] en [F]. Laatstgenoemde verkocht de timeshare rechten. Island Hotel belastte zich met de exploitatie van het resort.

2.4.

Nadat [C] eigenaar was geworden van het resort heeft zij op 30 september 2014 aan de timeshare owners op het resort een brief gezonden, met als onderwerp: “Annulment timeshare agreement.” In deze brief komen de volgende passages voor:

“5. If you have entered into any type of timeshare agreement with [D] . for a timeshare unit at the (…) Resort, such agreement qualifies as a lease agreement for which no approval was granted by the Bank (…). In accordance with article 3:264 of the Civil Code of Sint Maarten, [C] (…) hereby invokes the annulment of your timeshare / lease agreement, including any related timeshare exchange programs.

6. If you have entered into any type of timeshare agreement with [F] (…) for a timeshare unit at the (…) Resort, please note that [C] (…) is not bound by such agreement, and you are no longer entitled to make use of the timeshare unit or any related timeshare exchange programs.

7. Although [C] (…) or its affiliates are not responsible for the loss of your timeshare right and related timeshare exchange programs due to the auction of the Properties, it does sympathize with the sudden loss of your timeshare right. As a courtesy to you ………………..”

2.5.

Vervolgens doet [C] in deze brief een voorstel aan de timeshare owners op het resort om op een andere basis met haar tot zaken te komen. Op hoofdlijnen: tegen betaling van de tijdens de [D]-periode gebruikelijke maintenance fees mogen de timeshare owners gebruik blijven maken van een appartement op het Resort gedurende de gekochte timeshare periode. Zij moeten echter wel afstand doen van alle door hen gedurende de [D] periode gekochte rechten op timeshare.

2.6. [

A] en haar leden, waaronder [B], zijn het niet eens met dit voorstel van [C]. Zij wensen dat [C] hun timeshare rechten respecteert.

3 De vorderingen van [A] en [B] en het verweer van [C]

3.1.

Eisers stellen de volgende vorderingen in:

“MITSDIEN het uw Gerecht moge behagen om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

  1. Voor recht te verklaren dat gedaagde jegens de Leden van eiseres sub 1, waaronder eiseres sub 2, onrechtmatig handelt door hen niet toe te laten tot het door hen gehuurde en derhalve gedaagde te gebieden om de Leden van eiseres sub 1, waaronder eiseres sub 2, het genot van het door hen gehuurde te laten gebruiken en hen aldus toe te laten tot hun respectievelijke timeshare units, op straffe van een dwangsom van US $ 25,000.00, per lid per dag of dagdeel dat gedaagde hieraan niet voldoet zonder een maximum aan deze dwangsom te stellen;

  2. Gedaagde te veroordelen om aan eiseres sub 2 te betalen de volledige schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, die zij heeft geleden of zal lijden door het onrechtmatig handelen van gedaagde;

  3. Gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum van het in dezen te wijzen vonnis.”

3.2.

De conclusie van het verweer van [C] luidt dat [A] en [B], bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, in hun vorderingen niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard, althans dat deze hun dienen te worden ontzegd, met veroordeling van [A] en [B] in de proceskosten.

3.3.

Op de argumenten van partijen gaat het Gerecht hierna in, voor zover zij relevant zijn voor de beoordeling van dit geschil.

4 De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1. [

C] stelt dat [A] niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen. Zij stelt (zakelijk weergegeven) dat er geen sprake is van bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen in de zin van artikel 3:305a BW. Er zijn namelijk allerlei verschillende soorten timeshare overeenkomsten afgesloten. Een aantal leden heeft dergelijke rechten in nog niet gerealiseerde appartementsgebouwen op het Resort. De leden van [A] bevinden zich dus, zowel juridisch als feitelijk, in verschillende situaties. [A] voert gemotiveerd verweer.

4.2.

Het Gerecht overweegt het volgende. Er is sprake van gelijksoortigheid omdat alle leden van [A] timeshare overeenkomsten zijn aangegaan in de [D] periode betreffende appartementen in het Resort. Vanwege de brief van 30 september 2014 van [C] verkeren al deze leden in dezelfde positie, namelijk dat [C] hun timeshare overeenkomsten niet wenst na te komen. Om die reden is [A] opgericht en blijkens haar statutaire doelomschrijving (kort gezegd: belangenbehartiging van de timeshare owners van het Resort) wil zij tegen dit standpunt van [C] opkomen. Dat is voldoende om aan het criterium van gelijksoortigheid te beantwoorden, temeer nu van de bijzonderheden van de individuele timeshare overeenkomsten kan worden geabstraheerd (HR 26 februari 2010, ECLI:NL:HR:2010:BK5756). Een en ander neemt niet weg dat per individuele timeshare eigenaar bezien zal moeten worden welke betekenis dit vonnis voor hem heeft. Dat is echter geen onderwerp van deze procedure. [A] is dus in zoverre ontvankelijk in haar vorderingen.

Inhoud timeshare agreements

4.3.

Ten behoeve van de beoordeling is het nodig om in te gaan op de kernbedingen in de timeshare overeenkomst. Dit zal het Gerecht doen aan de hand van de timeshare overeenkomsten die met [B] zijn gesloten. Puntsgewijze weergegeven gaat het om de volgende kernbedingen:

  1. vaste prijs voor een specifieke gebruiksweek per jaar voor met nummer aangeduid appartement op het Resort,

  2. bepaalde tijd van 20 of 30 jaar (voor zover het Gerecht kan zien: niet vermeld in de overeenkomsten van [B], maar blijkens de stellingen van partijen geldt dit wel voor hem),

  3. jaarlijkse onderhoudsbijdrage te betalen door [B],

  4. gerechtigd tot gebruik van alle voorzieningen van het Resort (die het Resort tot een vakantieresort maken, oftewel de hotelfaciliteiten zoals zwembad, front desk, wifi enz.),

  5. de rechten uit de timeshare agreement kunnen door [B] worden overgedragen aan een derde.

4.4.

Voor veel timeshare owners (niet voor [B], voor zover het Gerecht kan zien) zijn aan de timeshare agreement ook RCI punten verbonden. Met die punten kunnen zij, in plaats van in het Resort, ook een vakantie genieten in een bij RCI aangesloten resort. RCI is een organisatie waarbij wereldwijd veel timeshare resorts zijn aangesloten.

4.5.

In een aantal timeshare agreements (niet in die van [B], voor zover het Gerecht kan zien) is volgens [C] het beding opgenomen dat de timeshare owner na verloop van de bepaalde tijd “full ownership” zal verwerven van het appartement. Alhoewel partijen deze timeshare agreements niet met naam en toenaam noemen, en het Gerecht niet de zeer omvangrijke producties hierop heeft doorzocht, zal het Gerecht aan dit eventuele beding aandacht geven.

Huurovereenkomst

4.6.

Beoordeeld dient te worden of de timeshare agreements een huurovereenkomst zijn als bedoeld in artikel 7:201 lid 1 BW. Dit luidt als volgt:

“Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.”

4.7.

Partijen verwijzen terecht naar het zogenaamde timeshare arrest van de Hoge Raad dat is gewezen in een Sint Maartense zaak (HR 11 februari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO9673), gewezen op grond van het voorheen geldende artikel 7A:1565 BW. Dit wijkt voor deze zaak niet relevant af van artikel 7:201 lid 1 BW. Daarin is door de Hoge Raad aan de rechter een maatstaf gegeven om te beoordelen of al dan niet sprake is van een huurovereenkomst:

“4.3. Bij de beoordeling van het middel moet worden vooropgesteld dat de vraag of de Overeenkomsten dienen te worden aangemerkt als huurovereenkomst niet in het algemeen of in beginsel bevestigend of ontkennend kan worden beantwoord. Het hangt immers van de omstandigheden van het geval af of de inhoud van het overeengekomene als huur moet worden gekwalificeerd. (…)

4.4.

De eerste klacht berust op de opvatting dat uit het feit dat de Overeenkomsten inhouden dat genot (gebruik) van een zaak wordt verschaft tegen betaling van een tegenprestatie volgt dat aan de in art. 7A: 1565 gegeven wettelijke definitie van een huurovereenkomst is voldaan, zodat het hof had moeten oordelen dat de wettelijke huurbepalingen op die Overeenkomsten van toepassing zijn. Die opvatting is in het licht van het hiervoor in 4.3 genoemde uitgangspunt onjuist. Niet beslissend is immers of de Overeenkomsten elementen bevatten op grond waarvan op zichzelf aan de wettelijke omschrijving van huur is voldaan, maar of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.”

4.8.

Het Gerecht overweegt het volgende. Duidelijk is dat [B] in zijn timeshare agreement tegen betaling het recht heeft gekregen om gedurende een vaste week per jaar gebruik te maken van een specifiek genoemd appartement op het Resort gedurende een langdurige, maar bepaalde, tijd. Gezegd zou kunnen worden dat daarmee is voldaan aan de wettelijke omschrijving van huur. Dat is echter niet doorslaggevend, volgens de toetsingsmaatstaf van de Hoge Raad, zodat het Gerecht het volgende ook nog in aanmerking neemt.

4.9.

Van belang is dat, zoals gezegd, de gebruikers van de onderhavige appartementen, in het algemeen Noord-Amerikaanse toeristen zijn die een investering doen (de koopsom) om elk jaar terecht te kunnen in een door hen zelf uitgezocht appartement op hun favoriete vakantie-eiland en zo verzekerd zijn van een weekje tropische zon, zee en strand. Dat is eigen aan een huurovereenkomst van een onroerende zaak. Je zoekt zelf uit of je er wilt wonen, of verblijven, of niet. Net zoals bij de huur van een woonhuis.

4.10.

Verder geldt dat de gebruikers door middel van de door hen betaalde niet onaanzienlijke bedragen zekerheid beogen te kopen. [B] heeft twee appartementen in timeshare in het Resort en heeft daar de volgende koopsommen voor betaald: USD 12.500,00 (twee keer, namelijk voor twee timeshare weken), USD 24.900,00 (twee keer, idem). Totaal dus vier weken per jaar. De timeshare owners kunnen er zodoende zeker van zijn dat zij gedurende de timeshare weken gebruik kunnen maken van het timeshare appartement en dat gedurende een langere periode, namelijk van 10 tot 20 jaar.

4.11.

Zowel [D] als [B] stond bij het aangaan van de timeshare agreement aldus voor ogen dat [B] ongestoord het genot van de appartementen en de overige faciliteiten van het Resort kon gebruiken. Gesteld noch gebleken is dat dit niet het geval was. [D] heeft het ongestoord genot verschaft van de appartementen aan [B]. De enige stoornis in het huurgenot van [B] trad op met de brief van 30 september 2014 van [C] waarna [B] geen gebruik meer mocht maken van zijn timeshare rechten op de beide appartementen. Dat is dus eigenlijk een anomalie; als [D] erin was geslaagd om zijn hypothecaire verplichtingen jegens de Bank na te komen zouden de timeshare owners nog steeds gebruik hebben kunnen maken van de timeshare, mits zij uiteraard de maintenance fees tijdig en volledig zouden betalen.

4.12.

Het Gerecht is aldus van oordeel dat de timeshare agreements als huurovereenkomsten zijn aan te merken.

4.13.

Door [C] worden nog enkele andere argumenten aangevoerd dat geen sprake is van huurovereenkomsten. Het Gerecht zal hierna motiveren waarom deze argumenten niet overtuigen.

4.14.

Anders dan [C] aanvoert is er geen rechtsregel aanwijsbaar die maakt dat periodieke betalingen vereist zijn om te kunnen spreken van een huurovereenkomst (zie ook Gemeenschappelijk Hof 29 september 2002, NJ 2004, 92). Natuurlijk is het zo dat periodieke betalingen gebruikelijk zijn bij huurovereenkomsten van woningen in het algemeen. Dat is echter niet het geval bij vakantieverblijven waar de huur voor het gehele verblijf vooruit pleegt te worden betaald. Dat is hier niet anders. Bovendien krijgen de timeshare owners door deze vooruitbetaling de hiervoor omschreven zekerheid. Verder is van belang dat timeshare een methode is voor exploitanten van resorts om hun appartementen te vermarkten, naast reguliere verhuur en hotelverhuur. Zonder timeshare, dat wereldwijd een enorme vlucht heeft genomen, is het de vraag of resorts op Sint Maarten in hun huidige vorm bestaansrecht zouden hebben. De vooruitbetaling geeft in die zin ook aan de resorts economische zekerheid. Tot slot is van belang dat de timeshare owners aan het Resort een periodieke, namelijk jaarlijkse, maintenance fee betalen. Dat is niet ongelijk aan de situatie bij reguliere huur van woningen of bedrijfsruimten waar dit doorgaans met het begrip servicekosten wordt aangeduid.

4.15.

In veel van de timeshare overeenkomsten is het volgende beding opgenomen: “We understand that I/We have the right to use my/our Lease until the year 2020, after which, I/We will receive full ownership rights to the apartment and week leased.” Het Gerecht acht het niet van doorslaggevend belang dat aan het einde van de periode van 20 of 30 jaar de timeshare owners de eigendom van hun recht in de zin van artikel 5:106 BW verwerven (deeltijd appartementsrecht), zoals door [C] wordt aangevoerd als argument dat de timeshare agreements niet als huur dienen te worden beschouwd. Dit wordt als volgt gemotiveerd.

4.16.

De periode tussen het aanvangstijdstip van de timeshare en de mogelijkheid het deeltijd appartementsrecht in eigendom te verkrijgen is dermate lang dat niet reëel kan worden gesproken van een koop op afbetaling, huurkoop, of anderszins. Dit geldt temeer als wordt gekeken naar de bedragen die worden betaald. Als wordt gekeken naar het appartement met de hoogste prijs dan nog is sprake van een huurprijs per timeshare week van USD 2.490,00 en dat is naar Sint Maartense standaarden een normaal bedrag voor een appartement op een resort, zij het dat het voor het resort een financieel voordeel heeft nu het dit volledige bedrag in een keer ontvangt. Dat pleit ervoor om uit te gaan van huur en niet van een andersoortige overeenkomst. In de beleving van de timeshare owners zal het erom gaan dat zij de zekerheid hebben, zoals gezegd, dat zij in hun resort in hun appartement vakantie kunnen vieren. Dat zij het appartementsrecht in deeltijd in eigendom kunnen verwerven is nog ver in de toekomst.

4.17.

Evenmin acht het Gerecht van belang dat in de timeshare overeenkomsten, na ondertekening, een bedenktermijn van vijf dagen is opgenomen. [C] voert aan dat dit wel de termijn van artikel 7:48c BW met betrekking tot koop moet zijn en dat het dus niet om een huurovereenkomst kan gaan. Een verwijzing naar dit wetsartikel ontbreekt echter in de timeshare overeenkomsten. Het Gerecht is van oordeel dat het de verkopende partijen vrij stond om in de timeshare overeenkomsten ter bescherming van de toekomstige owners een bedenktermijn op te nemen. Dat is zorgvuldig en bevordert dat de toekomstige owners er goed over nadenken of zij de overeenkomst (financieel) kunnen en willen aangaan. Timeshare wint daardoor, bij gebreke van een afdoende wettelijke regeling, aan vertrouwen. Het gaat immers om vooruitbetaling van een fors bedrag en in die zin onderscheiden timeshare overeenkomsten zich, zoals gezegd, van huurovereenkomsten betreffende woonhuizen.

4.18.

Verder voert [C] aan dat de RCI punten niet passen bij verhuur. Het Gerecht onderschrijft dat op zich. Geoordeeld wordt dat de RCI punten een marketing middel zijn om timeshare appartementen beter te kunnen verkopen. Dat neemt echter niet weg dat het slechts een (aantrekkelijke) bijkomstigheid is die niet afdoet aan de hiervoor omschreven kernbedingen die de huurovereenkomst constitueren. De timeshare overeenkomst ziet op een specifiek appartement gedurende een afgesproken week per jaar waarin de owner gerechtigd is er te verblijven, tenzij hij een keer gebruik maakt van de RCI punten die hij heeft verdiend, overigens juist dankzij deze overeenkomst.

4.19.

Het Gerecht oordeelt dat in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de Overeenkomsten voor ogen stond, de inhoud en strekking van de Overeenkomsten van dien aard zijn dat deze in hun geheel beschouwd als huurovereenkomsten kunnen worden aangemerkt.

Huurbeding in de hypotheekaktes tussen de Bank en [D]

4.20.

Duidelijk is dat [C] de eigendom van voormelde percelen, met daarop de gebouwen, met daarin de timeshare appartementen, heeft verworven door de veiling. Tussen partijen is niet in geschil dat in de drie hypotheekaktes een huurbeding in de zin van artikel 3:264 lid 1 BW is opgenomen. Evenmin is in geschil dat met de brief van 30 september 2014 [C] dit huurbeding jegens de timeshare owners heeft ingeroepen met het doel hun in de [D] periode verkregen rechten te beëindigen. Later, zoals blijkt uit haar hiervoor weergegeven argumentatie, is [C] het standpunt gaan innemen dat geen sprake is van huur in de zin van artikel 7:226 BW maar van koop met vooruitbetaling en uitgestelde levering.

4.21.

Met [A] en [B] is het Gerecht van oordeel dat uit deze brief volgt dat op het moment van schrijven daarvan [C] van mening was dat de timeshare rechten betreffende de appartementen onder het huurbeding vielen en dat zij er dus van uitging dat de timeshare overeenkomsten huurovereenkomsten zijn. Anders heeft het inroepen van het huurbeding immers geen zin.

4.22.

Anders dan [A] en [B] hieruit concluderen is het niet zo dat de brief van 30 september 2014 een stellingname inhoudt waaraan [C] dient te worden gehouden, zodat in deze procedure vaststaat dat de timeshare overeenkomsten als huur dienen te worden aangemerkt. Het is niet van belang, zoals [A] en [B] aanvoeren, dat de brief een akte in de zin van artikel 136 lid 2 Rv zou zijn. De rechter dient immers zelfstandig te oordelen hoe de timeshare agreements rechtens dienen te worden geduid en in die zin is de opvatting van [C], zoals neergelegd in de brief, niet bepalend. Een en ander zou mogelijk anders zijn indien een of meer timeshare owners op basis van deze brief zouden hebben gehandeld door onvoorwaardelijk in te gaan op het aanbod van [C] en daarop willen terugkomen, maar dat is geen onderwerp van deze procedure. Duidelijk is namelijk dat [A], althans haar leden, en [B] niet op dat voorstel zijn ingegaan.

4.23.

Nu het Gerecht heeft geoordeeld dat de timeshare overeenkomsten als huurovereenkomsten kunnen worden gekwalificeerd kan het huurbeding enkel rechtsgeldig tegen de timeshare owners worden ingeroepen als de Bank geen toestemming heeft verleend voor de timeshare aan [D]. Als de Bank wel toestemming heeft gegeven dan kan het huurbeding niet rechtsgeldig worden ingeroepen en komt aan de timeshare owners huurbescherming toe. Het Gerecht moet dus onderzoeken of de Bank toestemming heeft gegeven aan [D] om de appartementen in timeshare uit te geven.

4.24. [

A] en [B] hebben de nodige financieringsdocumentatie, geldend in de rechtsverhouding van de [D] met de Bank, waaruit dit volgt. Door [C] wordt niet dan wel onvoldoende betwist dat [D] van de Bank toestemming had gekregen om appartementen in timeshare uit te geven. Dit betekent dat het huurbeding niet rechtsgeldig kan worden ingeroepen tegen de timeshare owners.

Artikel 7:226 BW; “koop breekt geen huur”

4.25. [

C] stelt dat, als er al sprake zou zijn van huur, er geen sprake is van huurovereenkomsten tussen [D] en de timeshare owners, maar van huurovereenkomsten tussen [F] als verhuurder en de timeshare owners, zodat het niet relevant is of al dan niet toestemming door de Bank werd verleend. [C] stelt verder dat zij, op grond van de veilingvoorwaarden, de appartementsgebouwen vrij van (in casu) timeshare rechten heeft verkregen omdat artikel 7:226 BW niet van toepassing is. Dat artikel is immers enkel van toepassing tussen verhuurder en huurder en [D] was niet de verhuurder en [C] is dus niet de opvolgende verhuurder.

4.26.

Kort en zakelijk weergegeven onderbouwt [C] die standpunt als volgt. [F] heeft, met toestemming van [D] (“[D] , owner of the property has authorized Lessor to grant the rights contained herein” aldus de timeshare overeenkomsten), op eigen naam en voor eigen rekening en risico de timeshare overeenkomsten gesloten (“The LESSOR agrees to lease to the LESSEE and the LESSEE agrees to lease from the LESSOR the right to occupy and use the unit identified below (…) and in accordance with the rules and regulations promulgated by the LESSOR”). Het is niet ongebruikelijk dat niet de eigenaar van de onroerende zaak (hier: [D] als erfpachter) maar een derde (bijvoorbeeld de beheerder) overeenkomsten met huurders of timeshare eigenaren sluit. Blijkens de overeenkomsten duidt [F] zich aan als “Lessor”. [F] ontving doorgaans de betalingen van de timeshare owners en [D]. [F] had een recht van terugkoop. Zij heeft bij dit Gerecht onder eigen naam tegen timeshare owners diverse malen geprocedeerd zonder dat zij stelde dat de owners niet bij haar maar bij [D] moesten aankloppen. Voormelde (in deze overweging als eerste geciteerde) zinsnede kwam vóór juli 2008 niet eens voor in de timeshare overeenkomsten. [A] en [B] schrijven onder 24 van hun verzoekschrift zelf: “Zoals uw Gerecht in het eerdere kort geding heeft overwogen, zijn de Timeshare Overeenkomsten met de Leden gesloten door [F] als verhuurder. [D] was echter de eigenaar van de Percelen. Nu is het geen vereiste dat een huurder tevens eigenaar is van het verhuurde (…) maar in onderhavig geval is voldoende duidelijk dat [D] wist van het feit dat [F] de Timeshare Overeenkomsten aanging namens [D], of in ieder geval met de toestemming van [D].” Daaruit volgt dat [A] en [B] zelf zeggen dat [F] de verhuurder is. [C] verwijst naar het Vagobel-arrest (HR 5 maart 2004, ECLI:NL:2004:AN9687) waaruit blijkt dat de Hoge Raad heeft geoordeeld dat artikel 7:226 BW niet van toepassing is als de eigendomsoverdracht door een ander ([D]) dan de verhuurder ([F]) geschiedt, hetgeen ook in deze zaak opgaat.

4.27. [

A] en [B] stellen dat artikel 7:226 BW wel degelijk van toepassing is zodat [D] de timeshare rechten van de leden, waaronder [B], dient te respecteren. Kort en zakelijk weergegeven onderbouwen zij dit als volgt. Zij verwijzen naar de veilingvoorwaarden onder II: “The Property is burdened with lease agreements, which comprise in Timeshare agreements and Commercial Agreements. Timeshare: For an overview of sold timeshare weeks reference is made to the Appraisal report by ICE of Buildings A, B, C, D, E en F, dated July two thousand thirteen, of which a copy is made available through the website of Notary Office Sxm. Please note that the Creditor (de Bank, GEA) cannot guarantee that this overview is complete and/or accurate, as the appraiser relied on information that was provided by [D].” Hieruit volgt klip en klaar dat [C] wist dat er sprake was van timeshare en, per gebouw, om hoeveel overeenkomsten het ging. De Bank duidde in haar kredietrelatie [D], [F] en Island Hotel aan als de Borrower Group. [D] en [F] hadden dezelfde directeuren. Het is ook volstrekt normaal dat ten behoeve van de financiering en de exploitatie van een resort sprake is van een rolverdeling tussen eigenaar, exploitant en verkoper/verhuurder van de timeshare rechten. In economische zin, zo blijkt uit door haar overgelegde documenten, komen de opbrengsten uit de timeshare exploitatie ten goede aan [D]. [F] heeft dan ook nooit aan [D] een vergoeding betaald voor het mogen vermarkten van de timeshare appartementen. [F] heeft als vertegenwoordiger van [D] de timeshare agreements met de leden van [A], waaronder [B] afgesloten. Het is niet noodzakelijk dat dit kenbaar was voor de timeshare owners. Wel was kenbaar voor hen dat er werd betaald op de rekening van [D] en dat zij degene was die uitvoering gaf aan de timeshare overeenkomsten en niet [F]. Niet relevant is dat [F] in procedures tegen timeshare owners niet heeft gesteld dat zij bij [D] moesten zijn. [F] trad in die procedures op als vertegenwoordiger van [D] en, opnieuw, dat hoefde niet kenbaar te worden gemaakt. Overigens was dit voor een aantal timeshare owners wel duidelijk omdat de toestemming van [D] uitdrukkelijk in de timeshare overeenkomst is vermeld, zoals [C] zelf (zie citaat in de vorige overweging) aanhaalt. Subsidiair voeren [A] en [B] aan dat [F] gezien moet worden als huurder van [D] en de timeshare owners als haar onderhuurders, welke onderhuur door [D] is aanvaard (met toestemming van de Bank) zodat het huurbeding niet tegen haar kon worden ingeroepen. Het Vagobel-arrest is onder deze omstandigheden niet van toepassing, temeer omdat dit zou leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op de huurbescherming die de timeshare owners (allen natuurlijke personen die veel geld hebben betaald voor hun timeshare) mochten verwachten. Zie ook artikel 50c van de ontwerp Timeshare Ordinance, thans aanhangig bij de Staten van Sint Maarten, waarin met zoveel woorden is bepaald dat de timeshare wordt geëerbiedigd, ook in geval van executoriale verkoop door een hypotheekhouder, aldus [A] en [B].

4.28.

Het Gerecht overweegt als volgt. Voor de toepassing van artikel 7:226 BW is het noodzakelijk dat tussen [D] en de timeshare owners de overeenkomst, die het Gerecht hiervoor als huur heeft gekwalificeerd, tot stand is gekomen. Blijkens de hiervoor weergegeven stellingen van partijen verschillen zij hierover van mening.

4.29.

Het Gerecht is van oordeel dat [D] wel degelijk als verkoper van de timeshare rechten is opgetreden en dus als verhuurder heeft te gelden. De overeenkomst tussen de timeshare owner en [D] is tot stand gekomen via vertegenwoordiging door [F], optredende namens [D]. Door de timeshare overeenkomst te ondertekenen als lessor heeft [F] dus [D] gebonden jegens de timeshare owner. Het Gerecht onderbouwt dit oordeel als volgt.

4.30.

De Hoge Raad heeft in een reeks van arresten (onder andere HR 11 maart 1977, NJ 1977, 521 en HR 8 september 2000, NJ 2000, 734) de volgende toetsingsmaatstaf ontwikkeld: voor het antwoord op de vraag of in eigen naam dan wel als vertegenwoordiger is gehandeld, is beslissend hetgeen de handelende persoon en de wederpartij jegens elkander hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. In zijn arrest van 24 april 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1119) heeft de Hoge Raad herhaald dat bij de beantwoording van deze vraag ook feiten en omstandigheden van na het sluiten van de overeenkomst betrokken kunnen worden.

4.31.

Het Gerecht stelt voorop dat het voor de timeshare owner niet zal uitmaken met wie hij de timeshare overeenkomst aangaat. Hij zal er niet over nagedacht hebben of hij met [F] als vertegenwoordiger van [D] zaken heeft gedaan of met [F] handelende op eigen naam. Zijn enige belang is dat hij, na betaling van de koopsom, gerechtigd is elk jaar van zijn vaste vakantieweken in het door hem uitverkoren appartement in het Resort te genieten. Gesteld noch gebleken is dat timeshare owners ooit vragen hebben gesteld over wie hun contractspartij nu eigenlijk is. Dit betekent dat wat de handelende persoon en de wederpartij jegens elkaar hebben verklaard en hoe zij zich ten opzichte van elkaar hebben gedragen geobjectiveerd moet worden.

4.32.

Partijen verschillen van mening of de aankoopsom door de timeshare owners aan [D] is betaald of aan [F]. Door [C] wordt verwezen naar een rekening afschrift van [F] over de periode 28 februari 2014 tot 31 maart 2014. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan het Gerecht daarin niet lezen dat de koopsommen aan [F] zijn betaald. De onderhandse verklaring van de heer ….. is onvoldoende specifiek om deze stelling van [C] te kunnen ondersteunen. Aldus gaat het Gerecht ervan uit dat door onvoldoende betwisting is komen vast te staan dat de koopsommen, al dan niet via [F], ten goede zijn gekomen aan [C].

4.33.

De volgende relevante gedragingen van de timeshare owner en [F] zijn, door onvoldende betwisting dan wel erkenning, komen vast te staan:

  • -

    contact van de timeshare owner met [F],

  • -

    voorlichting en bezichtiging door [F] in het Resort,

  • -

    ondertekening van de agreement door de timeshare owner met [F],

  • -

    betaling van de koopsom door de timeshare owner op de rekening van [D],

  • -

    betaling van de onderhoudsbijdrage door de timeshare owner aan [D],

  • -

    gebruiken van het appartement van [D] door de timeshare owner op het resort alsmede de hotelfaciliteiten die het resort biedt.

4.34.

Hieruit volgt dat de timeshare owner met [D] geen contact heeft gehad in het kader van de ondertekening van de timeshare overeenkomst. Die contacten hebben plaatsgehad met [F]. Wel had na juli 2008 de timeshare owner in de overeenkomst kunnen lezen dat [F] door [D] was “geautoriseerd” als eigenaar van het appartement(srecht) om de gebruiksrechten aan de timeshare owner over te dragen. Daaruit blijkt dus dat [F] niet het gebruik van haar eigen Resort en appartementen aan de timeshare owner overdroeg. Gecombineerd met de handelingen van de timeshare owner nadien, te weten betaling van de koopsom en de jaarlijkse management fees aan [D] en zijn gebruik van het appartement en de hotel faciliteiten van [D], maakt dat sprake is van vertegenwoordiging door [F] van [D]. Daarbij neemt het Gerecht mede in aanmerking dat, na de ondertekening van de overeenkomst, [F] geen enkele rol meer had richting de timeshare owner.

4.35.

Het Gerecht komt dus niet toe aan de argumentatie van [C] gebaseerd op het Vagobel-arrest en evenmin behoeft het aandacht te schenken aan de argumentatie van [A] en [B] op basis van het argument van onderhuur. Hetzelfde geldt voor hun argumentatie gebaseerd op de veilingvoorwaarden en de bankdocumentatie in de kredietverhouding tussen [D] en de Bank.

4.36.

Dit betekent dat sprake is, zoals gezegd, van timeshare overeenkomsten die als huurovereenkomsten zijn aan te merken. Voor het aangaan van deze overeenkomsten met de timeshare owners had [D] toestemming van de Bank. Dit betekent dat [C] het huurbeding niet mocht inroepen en dus gehouden is de rechten van de timeshare owners op dezelfde voet te eerbiedigen zoals [D] gehouden was dat te doen.

Overige verweren

4.37.

Door [C] wordt gesteld dat het door [A] en [B] gevorderde niet toewijsbaar is omdat op grond van artikel 7:226 lid 3 BW [C] niet is gebonden door alle bedingen van de huurovereenkomst, maar uitsluitend aan die bedingen is gebonden die “onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie”. [A] en [B] stellen dat hun vordering ook niet tot meer strekt dan dat, hetgeen het Gerecht onderschrijft. Vanzelfsprekend houdt dit in dat de timeshare owners, zodra [C] hen op de met [D] overeengekomen wijze weer toelaat tot het gebruik van het Resort en de appartementen, de onderhoudsbijdrage over het lopende jaar weer dienen te betalen. De RCI punten gaan niet mee over omdat deze niet onder dit wettelijk criterium vallen. Verder voert [C] aan dat een lid van [A] afstand heeft gedaan van de vordering. Het Gerecht verwijst naar lid 5 van artikel 3:305a BW waarin in een regeling is voorzien voor dergelijke gevallen zodat het Gerecht daarover geen beslissing hoeft te nemen.

4.38.

Het Gerecht zal de verklaring van recht aanpassen, zodat deze beter past bij de overwegingen in dit vonnis.

4.39.

Verder verweert [C] zich tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring. Zij wijst erop dat het Gemeenschappelijk Hof in hoger beroep de uitvoerbaarheid van het kort geding vonnis van dit Gerecht d.d. 21 augustus 2015 (KG 2015/97),waarin [C] is geboden de timeshare overeenkomsten van de [A] leden te respecteren, heeft geschorst en bepleit dat het Gerecht deze beslissing volgt. Het Gerecht overweegt dat op grond van artikel 229 Rv het niet gebonden is aan de beslissing van het Hof in hoger beroep d.d. 14 oktober 2015. Dat is immers een uitspraak in kort geding. Het Gerecht dient zelfstandig te beslissen in deze bodemprocedure of het uitvoerbaarheid aan de veroordeling onthoudt of niet.

4.40.

Net als in het kort geding vordert [A] dat haar leden worden toegelaten tot hun timeshare appartementen. Anders dan in het kort geding wordt er geen concreet bedrag aan schadevergoeding gevorderd maar verwijzing naar de schade-staat procedure. Het Gerecht dient aldus de belangen van [A] en [C] tegen elkaar af te wegen. Overwogen wordt dat de leden, waaronder [B], zeer aanzienlijke bedragen hebben betaald voor hun timeshare rechten. De leden zijn allen natuurlijke personen die sinds 30 september 2014 geen rendement meer van hun investering hebben door een omstandigheid waarmee zij niets te maken hebben, namelijk de executieveiling. Zij konden enkel nog (min of meer) gebruik maken van hun timeshare rechten als zij ingaan op het voorstel van [C] dat, in elk geval, inhoudt dat zij af zouden moeten zien van hun rechten op de timeshare zoals overeengekomen met [D]. Vast staat ook, blijkens de veilingvoorwaarden, dat [C] wist van deze timeshare rechten en opzettelijk heeft besloten deze niet te respecteren. Verder rekening houdende met het tijdsverloop, de omstandigheid dat in deze bodemprocedure is geoordeeld dat de verweren van [C] niet opgaan, in aanmerking nemende dat [C] inmiddels alweer meer dan 2 jaar het resort uitbaat en zij niet ingaat op haar winst- en verliespositie, laat staan dat zij voorrekent welk financieel nadeel zij ondervindt bij uitvoerbaar verklaring, is het Gerecht van oordeel dat de belangenafweging uitvalt in het voordeel van [A] en [B]. Onderstaande veroordelingen zullen dus uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.41.

Overigens zal het Gerecht de dwangsommen ambtshalve maximeren, zoals in de beslissing is vermeld.

4.42.

Als in het ongelijk gestelde partij dient [C] in de proceskosten te worden veroordeeld.

5 De beslissing

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

verklaart voor recht dat [C] jegens de leden van [A], waaronder [B], gehouden is de met hen gesloten timeshare overeenkomsten betreffende appartementen op het resort, na te komen, waaronder begrepen het overeengekomen timeshare gebruik in de afgesproken weken in het overeengekomen appartement waartegenover de leden gehouden zijn de maintenance fees over het lopende jaar te betalen aan [C],

veroordeelt [C] binnen 10 werkdagen na heden om de leden van [A], waaronder [B], het huurgenot te verschaffen van voormelde appartementen, zodra de leden de maintenance fees direct bij aankomst in het appartement aan [C] hebben betaald,

bepaalt dat [C] dwangsommen verbeurt van USD 10.000,00 per lid per timeshare week indien zij aan deze veroordeling geen gehoor geeft en maximeert de dwangsommen tot USD 50.000,00 per lid per timeshare week,

veroordeelt [C] om aan [B] zijn schade te vergoeden als gevolg van het niet kunnen gebruiken van zijn timeshare rechten zoals overeengekomen met [D], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

veroordeelt [C] in de proceskosten, aan de zijde van eisers begroot op NAf 1.400,00 aan griffierecht, NAf 296,50 aan oproepingskosten en NAf 5.100,00 aan salaris gemachtigde, een en ander te verhogen met de wettelijke rente, ingaande 14 dagen na heden, hierover tot de dag van algehele betaling,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 augustus 2016 in aanwezigheid van de griffier.