Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAM:2016:23

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten
Datum uitspraak
19-04-2016
Datum publicatie
21-06-2016
Zaaknummer
AR 2014/09
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurrecht: vraag of en met wie de huurovereenkomst tot stand is gekomen in het kader van revindicatie

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Vonnis van 19 april 2016

Zaaknummer: AR 2014/09

Vonnisnr.

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN

Vonnis

in de zaak van

[eiseres sub 1] en de anderen, zoals die blijken uit de verklaring van erfrecht d.d. 15 september 2009,

wonende te Saint Croix, United States Virgin Islands,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.,

tegen

[gedaagde sub 1],

wonende te Sint Maarten,

gedaagde sub 1,

eiser sub 1 in reconventie,

gemachtigde: mr. J. Bloem,

en

de naamloze vennootschap

[gedaagde sub 2],

gedaagde sub 2,

eiseres sub 2 in reconventie,

gemachtigde: mr. J. Bloem.

Eisers worden aangeduid als “eisers” of ‘’de erven’’. Gedaagde sub 1 wordt aangeduid als “[gedaagde sub 1]”. Gedaagde sub 2 wordt aangeduid als “de Vennootschap’’.

1 De procedure in conventie en in reconventie

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -

    het incidenteel vonnis d.d. 10 februari 2015,

  • -

    de conclusie van antwoord tevens inhoudende voorwaardelijke eis in reconventie met producties,

  • -

    de conclusie van repliek tevens houdende antwoord in reconventie met producties,

  • -

    de conclusie van dupliek in conventie en voorwaardelijke repliek in reconventie,

  • -

    de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie,

  • -

    pleitnota mr. Bloem,

  • -

    pleitnota mr. Gibson.

1.2.

Het pleidooi heeft plaatsgevonden op 3 maart 2016. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.

1.3.

Hierna is vonnis bepaald.

2 De feiten in conventie en in reconventie

2.1.

De Vennootschap occupeert sinds 2013 een perceel land in Upper Princes Quarter op Sint Maarten met meetbriefnummer 117/2004 (hierna: “het perceel”). Dit perceel valt in een onverdeelde boedel.

2.2. [

gedaagde sub 1] is directeur van de vennootschap.

2.3.

Op 15 september 2009 heeft notaris [..] een verklaring van erfrecht opgesteld. Ten aanzien van het perceel vermeldt deze verklaring als conclusie;

“… that as a result of the aforementioned data and statements the constituents under I, II, II and IV are the only known heirs or other persons entitled to the estate of [A], aforementioned testatrix.

The appearers therefore, in execution of their aforementioned wish, hereby request and authorize the Registrar of Mortgages on Sint Maarten to have the constituents sub I, II, III and IV registered as “the known heirs and other persons entitled to the estate of [A]”.

2.4.

Laatstgenoemde persoon is op 12 juli 1941 overleden.

2.5.

Tussen een aantal erfgenamen van [A] als verkoper en [B] als koper is een koopovereenkomst tot stand gekomen betreffende het perceel d.d. 5 oktober 1992. [B] komt in deze koopovereenkomst ook voor als verkoper; namelijk als een van de erfgenamen. [B]komt niet als erfgenaam in voormelde verklaring van erfrecht voor.

2.6.

Tussen [C] als verhuurder en de Vennootschap als huurder is op 31 oktober 2003 een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende het perceel. De huurprijs is USD 3.000,00 per maand. Het onderwerp van de huurovereenkomst is “a building situated in Upper Princess Quarter ….. on the property in the name of [A], described further in certificate of admeasurement ….of 1981, which building measures on the ground floor 126 ft. X 40 ft and on the second floor measures 40 ft. X 40 ft., herein referred to as “the premises”, (…). To the premises the following accessories apply: city water, electricity, six (6) bathrooms, direct contacts, all plumbing installed and three (3) offices. The main building is at construction stage (unfinished). The office section both floor complete and operational.”

2.7. [

C] is een vennootschap binnen de invloedsfeer van [B].

2.8.

In 2003 heeft de Vennootschap aan [C] betalingen gedaan tot een totaal bedrag van USD 46.000,00. De omschrijvingen op twee van de chèques luiden als volgt: “second payment on lease agreement” en “complete payment on lease payment for first year of lease (…)”.

2.9.

In 2008 zijn er contacten geweest tussen vertegenwoordigers van de erven en [gedaagde sub 1], gericht op het verkrijgen van huurbetaling en/of het bereiken van een schikking betreffende het gebruik van het perceel.

3 Het geschil in conventie en in reconventie

3.1.

De erven vorderen dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

  1. [gedaagde sub 1] zal veroordelen om het perceel te ontruimen, zulks met nevenvorderingen, waaronder dwangsommen,

  2. [gedaagde sub 1] zal veroordelen aan de erven USD 120.000,00 te voldoen wegens schadevergoeding dan wel vergoeding voor het gebruik van het perceel,

  3. [gedaagde sub 1] zal veroordelen in de proceskosten.

3.2.

In reconventie vorderen [gedaagde sub 1] en de Vennootschap dat de erven worden veroordeeld tot betaling van USD 475.000,00 wegens schadevergoeding dan wel wegens verrijking, met veroordeling van de erven in de proceskosten, met de wettelijke rente daarover.

3.3.

Partijen concluderen over en weer tot niet-ontvankelijk verklaring van de ander(en) in zijn (hun) vorderingen, dan wel dat deze aan hem (hun) zullen worden ontzegd, met veroordeling van de ander(en) in de proceskosten.

3.4.

Op de argumenten van partijen zal het Gerecht hierna ingaan, voor zover zij relevant blijken voor de uitkomst van de procedure.

4 De beoordeling in conventie en in reconventie

Ambtshalve overweging

4.1.

Het Gerecht overweegt ambtshalve allereerst het volgende. Artikel 111 Rv schrijft voor dat het verzoekschrift de achternaam en voornamen van de verzoeker bevat. Het verzoekschrift bevat enkel de namen van [eiseres sub 1]. Daarmee voldoet het verzoek dus niet aan de wettelijke eisen. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft mr. Gibson desgevraagd, in zijn hoedanigheid van advocaat, bevestigt dat alle personen genoemd in de voormelde verklaring van erfrecht zijn cliënten (dus opdrachtgevers) zijn. Aldus gaat het Gerecht ervan uit, op grond van artikel 52 lid 3 Advocatenlandsverordening, dat als eisers in deze procedure optreden alle personen, in hun genoemde hoedanigheden, vermeld in de verklaring van erfrecht. In die zin maakt deze verklaring van erfrecht integraal onderdeel uit van dit vonnis en het Gerecht heeft dat in de kop vermeld.

Ontvankelijkheid

4.2. [

gedaagde sub 1] en de vennootschap stellen dat eisers niet alle erven vertegenwoordigen. Zo is voormelde [B] ook een erfgenaam. Verder is er verwarring over de naam van de erflaatster; zie de voormelde verklaring van erfrecht en een vonnis uit 1990 van het Gemeenschappelijk Hof in hoger beroep. Aldus kan niet worden vastgesteld of het perceel behoort tot de nalatenschap waarin eisers stellen erfgenamen te zijn. Eisers moeten dus in hun vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard.

4.3.

Artikel 3:171 BW bepaalt als hoofdregel dat iedere deelgenoot bevoegd is tot het instellen van rechtsvorderingen en het indienen van verzoekschriften ter verkrijging van een rechterlijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap. Gelet hierop gaat het argument van [gedaagde sub 1] en de Vennootschap dat eisers niet alle erfgenamen zijn niet op.

4.4.

Wel moet duidelijk zijn dat eisers, dan wel een aantal van hen, deelgenoot zijn in de gemeenschap, bestaande uit het perceel. Door [gedaagde sub 1] en de Vennootschap wordt aangevoerd dat de verklaring van erfrecht niet klopt. Het Gerecht overweegt dat dit argument wordt gepasseerd omdat dit verweer niet voldoende inhoudelijk is. Uit de verklaring van erfrecht volgt dat de notaris de nodige werkzaamheden heeft verricht om vast te stellen wie de deelgerechtigden zijn. Het gaat om 29 met naam en toenaam genoemde personen alsmede met ieders vermelding van de (familie)relatie tot de erflater. Het Gerecht kan aldus met voldoende zekerheid vaststellen dat eisers gerechtigd zijn tot hun deel in de onverdeelde gemeenschap. Hieraan doet niet af dat er enige verwarring over de precieze naam van de erflaatster kan bestaan. Het vonnis uit 1990 doet hier evenmin aan af nu gesteld noch gebleken is dat het gaat om het onderhavige perceel en uit het vonnis niet blijkt dat daarin wordt vastgesteld wie de erfgenamen zijn.

Rechtsgrond

4.5.

Door de erven wordt onrechtmatige daad als rechtsgrond aan de vorderingen ten grondslag gelegd. Het Gerecht overweegt dat de onderhavige vordering een vordering tot revindicatie vormt als omschreven in artikel 5:2 BW. Indien het Gerecht vaststelt dat het perceel in eigendom aan de voormelde gemeenschap toebehoort en [gedaagde sub 1] of de Vennootschap daartoe niet gerechtigd zijn dan dient de vordering tot ontruiming te worden toegewezen, zonder dat voldaan hoeft te zijn aan de vereisten van onrechtmatige daad. Op grond van de algemene regels van de schadevergoedingsrecht kan [gedaagde sub 1] of de Vennootschap een schadevergoeding aan de erven verschuldigd zijn.

4.6.

Het Gerecht vult aldus de rechtsgronden aan. Het Gerecht constateert dat partijen hierdoor niet in hun processuele belangen worden geschaad.

[gedaagde sub 1] of de Vennootschap?

4.7.

Door [gedaagde sub 1] wordt het verweer gevoerd dat niet hij maar de Vennootschap het perceel occupeert. De erven refereren zich terzake aan het oordeel van het Gerecht. Zij stellen dat voor hen belangrijk is dat het perceel wordt ontruimd en dat dit moet geschieden door [gedaagde sub 1] persoonlijk dan wel door de Vennootschap. Het Gerecht overweegt hierover dat uit de huurovereenkomst, de chèques en de omstandigheid dat op het perceel de bedrijfsruimte van de Vennootschap is gevestigd volgt dat de Vennootschap het perceel occupeert. Nergens blijkt uit dat [gedaagde sub 1] in persoon heeft gehandeld. Dit betekent dat de vorderingen in conventie, voor zover gericht tegen [gedaagde sub 1], dienen te worden afgewezen. Hetzelfde geldt voor de reconventionele vordering, voor zover ingesteld door [gedaagde sub 1] tegen de erven, indien en voorzover het Gerecht aan deze voorwaardelijk ingestelde vordering zou toekomen.

Revindicatie

4.8.

Het Gerecht moet thans beoordelen of de Vennootschap het perceel occupeert zonder recht in de zin van artikel 5:2 BW. Kort en zakelijk weergegeven komen de standpunten van partijen op het volgende neer.

4.9.

De Vennootschap stelt dat zij krachtens de huurovereenkomst wel degelijk gerechtigd is gebruik te maken van het perceel. [B] en [C] waren sinds 1989 op het perceel gevestigd. [B] heeft aan de Vennootschap gezegd dat hij met toestemming van de andere erfgenamen een casco op het perceel heeft gebouwd. Hij heeft de voormelde koopovereenkomst toen laten zien en heeft zich dus voorgedaan als beschikkingsbevoegd betreffende de verhuur van het perceel. [gedaagde sub 1] was te goeder trouw toen hij het perceel ging huren van [C]; vandaar dat hij toen USD 46.000,00 aan [B]/[C] heeft betaald. Bovendien heeft hij veel in het gebouw geïnvesteerd door het verder af te bouwen. Verder stelt de Vennootschap zich op het standpunt dat een stilzwijgende grondhuurovereenkomst dan wel stilzwijgende bruikleenovereenkomst tot stand is gekomen. De Vennootschap heeft als tegenprestatie het onderhoud, beheer, behoud en renovatie van het perceel voor haar rekening genomen terwijl de erven vele jaren lang stil hebben gezeten en aldus deze acties van de Vennootschap hebben gedoogd.

4.10.

De erven stellen hiertegenover dat [C] niet gerechtigd was een huurovereenkomst af te sluiten. Bovendien was [gedaagde sub 1] een gewaarschuwd man. Bij brief van 17 juni 2008 hebben de erven hem gewaarschuwd. In die brief komt namelijk de volgende passage voor: “We remind you that you were warned by a previous attorney that mr. [B] was not the legal owner of that parcel of land. Inspite of that warning, you made a conscious decision to sign a sale and purchase agreement with mr. [B] and paid to him significant sums of money.” Dat zou zijn geschreven in een brief d.d. 15 januari 2001 die niet in het geding is gebracht. Sinds 2008 hebben de erven geprobeerd er met de Vennootschap uit te komen; zij waren bereid USD 1.000,00 als gebruiksvergoeding voor het perceel te accepteren maar dat voorstel bleek niet acceptabel.

4.11.

Het Gerecht overweegt het volgende. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst deed [gedaagde sub 1], namens de Vennootschap, zaken met [B]. Hij, althans [C], occupeerde destijds het terrein, had er een skelet van een gebouw op gezet en toonde een koopovereenkomst waaruit bleek dat hij het terrein van de erven had gekocht. Die koopovereenkomst kent zeven verkopende erfgenamen waarvan er vier worden genoemd in de verklaring van erfrecht, te weten [D, E, F en G]. [C] accepteerde de huurpenningen en de vennootschap kreeg het huurgenot en was gerechtigd, zichtbaar voor eenieder, om het pand af te bouwen. Het Gerecht overweegt dat de Vennootschap onder deze omstandigheden er te goeder trouw vanuit mocht gaan dat [C] gerechtigd was het perceel aan haar te verhuren. Aldus kan niet worden gesteld dat de Vennootschap zonder recht het perceel gebruikte. Aan dit oordeel doet niet af dat op 15 januari 2001 [gedaagde sub 1] of de vennootschap door de erven zouden zijn aangeschreven dat [B] niet de eigenaar zou zijn. In de eerste plaats omdat deze brief niet in het geding wordt gebracht en in de tweede plaats omdat (dus) niet duidelijk is namens welke erfgenamen de brief is geschreven.

4.12.

Dit betekent dat het Gerecht oordeelt dat de Vennootschap het perceel occupeert krachtens een huurovereenkomst met [C] op wier schijn van beschikkingsbevoegdheid de Vennootschap mocht afgaan.

4.13.

De erven stellen nog, zo begrijpt het Gerecht, dat de Vennootschap het perceel gratis occupeert omdat zij al tijden geen huur meer betaalt. Behoudens de USD 45.000,00 uit 2003 heeft de Vennootschap nooit meer enige vergoeding betaald en die vergoeding is terecht gekomen bij [C] en niet bij de erven.

4.14.

Het Gerecht overweegt dat gesteld noch gebleken is dat de huurovereenkomst tussen [C] en de Vennootschap is geëindigd. Dit betekent dat de Vennootschap jegens [C] aanspraak kan maken op het huurgenot en dat [C] jegens de Vennootschap aanspraak kan maken op betaling van de huurpenningen. Daar staan de erven buiten. Gesteld noch gebleken is immers dat de erven in de rechten van [C] op grond van de huurovereenkomst zijn getreden.

4.15.

Het komt het Gerecht voor dat de erven mogelijk [C] en/of [B] op de ontstane situatie kunnen aanspreken. Niet ondenkbaar is immers dat [C] en/of [B] jegens de erven onrechtmatig hebben gehandeld door deze huurovereenkomst aan te gaan. De beoordeling hiervan gaat het bestek van deze procedure te buiten, al was het maar omdat [C] en [B] geen partij hierin zijn.

4.16.

De vorderingen in conventie dienen dus te worden afgewezen. Aan de voorwaardelijke reconventionele vorderingen komt het Gerecht niet toe.

Proceskosten in conventie en in reconventie

4.17.

Als overwegend in het ongelijk gestelde partij dienen de erven in de proceskosten te worden veroordeeld.

5 De beslissing

Het Gerecht in Eerste Aanleg:

rechtdoende in conventie en in reconventie

verklaart de erven niet-ontvankelijk in hun vorderingen tegen [gedaagde sub 1],

wijst alle overige vorderingen van de erven af,

verstaat dat aan de voorwaardelijk ingestelde reconventionele vorderingen niet wordt toegekomen,

veroordeelt de erven in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1] en de Vennootschap begroot op nihil aan verschotten en op Nafl 8.100,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met de wettelijke rente hierover indien deze niet binnen 14 dagen na heden zijn voldaan,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter in dit gerecht, en in het openbaar uitgesproken op 19 april 2016 in aanwezigheid van de griffier.