Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAC:2020:328

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
Datum uitspraak
27-11-2020
Datum publicatie
29-04-2021
Zaaknummer
CUR202004141
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Kort geding
Inhoudsindicatie

Huurachterstand - boete

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR202004141

Vonnis in kort geding d.d. 27 november 2020

inzake

de besloten vennootschap

PREMIER CONCRETE REAL ESTATE B.V.,

gevestigd in Curaçao,

eiseres,

gemachtigde: mr. O.A. Martina,

tegen

[GEDAAGDE] h.o.d.n. ENVY NIGHT CLUB,

wonende in Curaçao,

gedaagde,

gemachtigde: mr. U.F. Dickens.

Partijen zullen hierna ‘PCRE’ en ‘[gedaagde]’ worden genoemd.

1 Verloop van de procedure

1.1.

Voor het procesverloop wordt verwezen naar de volgende stukken:

  • -

    het inleidend verzoekschrift met producties, ingediend op 21 oktober 2020;

  • -

    de producties zijdens [gedaagde], ingediend op 20 november 2020;

  • -

    de mondelinge behandeling van de zaak op 23 november 2020, waarbij partijen bijgestaan door hun gemachtigden, zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. De gemachtigden van PCRE en [gedaagde] hebben een pleitnota overgelegd.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2 De feiten

2.1. [

gedaagde] huurt per 1 augustus 2018 van PCRE een unit (unit U1) in een pand gelegen aan de Fokkerweg [nr A] te Curaçao, (hierna: de unit) voor een huurprijs van NAf 1.900,- per maand. De huurprijs is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.2.

Na aanvang van de huurovereenkomst heeft [gedaagde] de unit omgebouwd tot een nachtclub. De nachtclub is in oktober 2019 geopend voor het publiek.

2.3. [

[gedaagde] laat na om consequent en/of op tijd aan zijn betalingsverplichtingen jegens PCRE te voldoen.

2.4.

PCRE heeft [gedaagde] gesommeerd en schriftelijk in gebreke gesteld, wegens het niet of niet volledig nakomen van zijn betalingsverplichtingen. Daarbij is aanspraak gemaakt op de overeengekomen boeterente en buitengerechtelijke kosten.

2.5. [

gedaagde] heeft op 6 januari 2020, 30 januari 2020 en op 2 maart 2020 een betaling van NAf 1.000 gedaan. Op 21 juli 2020 heeft [gedaagde] een bedrag van NAf 8.000 betaald ter aflossing van de openstaande schuld. In augustus 2020 heeft [gedaagde] een bedrag van Naf 1.900 betaald.

2.6.

Op 29 september 2020 heeft PCRE conservatoir (derden)beslag doen leggen op de auto van [gedaagde] (Mercedes Benz met kenteken [NR ]) en onder de MCB Bank.

2.7. [

gedaagde] is niet tot betaling van de restschuld overgegaan.

3 Het geschil

In conventie

3.1.

PCRE vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een door U E.A. in goede justitie bepaalde redelijke termijn, het perceel gelegen aan het adres Fokkerweg # [nr A] Unit U-1 te ontruimen en te verlaten, met medeneming van al het zijne en de zijnen en al diegenen die enig occupatierecht aan hem zullen kunnen ontlenen, zulks met achterlating van de zaken die aan PCRE in eigendom toebehoren, alles in goede staat, onder afgifte van de sleutels van het voormeld perceel aan (de gekozen domicilie van) PCRE;

II. PCRE te machtigen om desnoods de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen, met dien verstaande dat door de instrumenterende deurwaarder belast met de gedwongen ontruiming, op grond van de wet- en regelgeving bevoegd zal zijn de sterke arm van politie en justitie in te roepen en daarbij reeds nu voor alsdan machtiging te verlenen voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 444 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering;

III. [gedaagde] te veroordelen om, bij wijze van voorschot, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan PCRE te betalen het bedrag van NAf. 17.850,00, vermeerderd met 15% incassokosten, gerekend over het bedrag van NAf. 17.850,00 en vermeerderd met de tot 1,5% per maand gematigde overeengekomen boeterente over de respectievelijke aflossingstermijn, vanaf 8 dagen na vervallen van de respectievelijke termijn, aan achterstallige huurpenningen en/of huurderving, berekend tot en met de maand oktober 2020, vermeerderd met de wettelijke rente, over dit bedrag, telkens vanaf de vervaldata van de respectievelijke termijn althans telkens vanaf een door U E.A. in goede justitie te bepalen datum tot de dag der algehele voldoening;

IV. [gedaagde] te veroordelen om vanaf 1 november 2020 aan PCRE te betalen het bedrag van NAf. 1.900,00 per maand of gedeelte van een maand ten titel van huurderving nadat de huurovereenkomst zal zijn beëindigd, zulks voor elke maand of gedeelte van een maand dat gedaagde het perceel gelegen aan het adres Fokkerweg # [nr A] Unit U-1 na oktober 2020 occupeert, tot de dag van feitelijke en algehele ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der van de kalendermaand tot de dag der algehele voldoening;

V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure, waaronder begrepen die van het betaald griffierecht alsmede [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten verbonden aan de gelegde beslagen.

3.2.

PCRE legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] in gebreke is gebleven de huurpenningen (tijdig) te voldoen.

3.3. [

gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

In reconventie

3.4. [

gedaagde] verzoekt het gerecht om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurachterstand te matigen, alsmede de boeterente te matigen tot het bedrag van de verschuldigde wettelijke rente. Voorts verzoekt [gedaagde] het gerecht te bepalen dat, indien tot ontruiming moet worden overgegaan, hij de unit in originele staat mag opleveren met ongedaanmaking van hetgeen hij op eigen kosten in de unit heeft gebouwd.

3.5.

PCRE heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.6.

Op de stellingen van partijen zowel in conventie als in reconventie, wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Het spoedeisend belang bij de gevorderde voorzieningen volgt uit de aard van de zaak en de stelling van PCRE dat zij door niet (tijdige) betaling van de huurpenningen schade lijdt.

4.2.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] over de periode oktober 2019 tot en met oktober 2020 totaal een bedrag van NAf 24.700 (13 x NAf 1900) aan huurpenningen aan PCRE verschuldigd was. In die periode heeft [gedaagde] voor een bedrag van in totaal NAf 12.900 aan betalingen aan PCRE gedaan. De drie betalingen van NAf 1000 in januari en maart 2020 zijn volgens PCRE met achterstallige huurtermijnen die dateerden van vóór oktober 2019 gecompenseerd, zodat met die betalingen bij de bepaling van de hoogte van de huurachterstand geen rekening moet worden gehouden.

4.3. [

gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat hij vanaf het begin van de huurovereenkomst betalingsproblemen had, maar dat de huurachterstand minder hoog is dan PCRE stelt. De drie betalingen in januari en maart 2020 strekken volgens [gedaagde] in mindering op de huurachterstand sedert oktober 2019. Voorts heeft [gedaagde] meerdere verklaringen voor de betalingsproblemen gegeven die, naar zijn mening, niet voor zijn rekening en risico behoren te komen. Zo stelt [gedaagde] dat hij sinds aanvang van de huurovereenkomst maanden heeft moeten verbouwen om van de unit een nachtclub te maken. Gedurende die periode had hij geen inkomsten om de huur te betalen. Voorts bleek dat de Aqualectra-aansluitingen van gelieerde units op zijn pand waren aangesloten. [gedaagde] heeft kosten moeten maken om dit te herstellen. Voorts werd de vergunningaanvraag voor de nachtclub afgewezen omdat de unit geen geregistreerd adres had, zodat hij per activiteit een vergunning voor NAf 150 moest aanvragen. Na de opening van de nachtclub in oktober 2019 was de omzet niet altijd optimaal. Met de beperkte opbrengsten na de opening van de nachtclub heeft [gedaagde] in januari en maart 2020 betalingen aan PCRE gedaan. Vervolgens zag [gedaagde] zich vanaf maart 2020 geconfronteerd met de gevolgen van de coronapandemie waardoor hij, behalve in augustus 2020, van overheidswege sedert maart 2020 niet meer open is geweest.

4.4.

Het gerecht acht het gelet op het verhandelde ter zitting voldoende aannemelijk dat, zoals PCRE stelt, [gedaagde] al langer betalingsproblemen en vermoedelijk ook betalingsachterstanden had zodat met de betalingen in januari en maart 2020 eerdere huurachterstanden zijn gecompenseerd. [gedaagde] erkent immers de al langer bestaande betalingsproblemen en uit de overgelegde kwitanties volgt alleen dat de betalingen in januari en maart 2020 zijn gedaan ter gedeeltelijke aflossing van de huurschuld. Uit de kwitanties volgt niet op welke huurtermijnen die betalingen zien. Dat betekent dat over de periode oktober 2019 – oktober 2020 sprake was van een huurachterstand van NAf 14.800 (Naf 24.700 – Naf 9.900). Het (op tijd) betalen van de huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst voor de huurder. Bij een huurachterstand van NAf 14.800 over de periode van één jaar is een veroordeling tot ontruiming in kort geding in beginsel gerechtvaardigd. Dat zou anders kunnen zijn indien, zoals [gedaagde] aanvoert, sprake is van (onvoorziene) omstandigheden die maken dat de huurachterstand niet (volledig) voor zijn rekening komt.

4.5.

Voor zover commerciële partijen bij een overeenkomst zijn betrokken, geldt dat eventuele onvoorziene omstandigheden die tot het zogenaamde ‘ondernemersrisico’ van een partij behoren, op grond van artikel 6:258 lid 2 BW voor zijn risico komen. Omstandigheden zoals de langdurige verbouwing en problemen met de vergunning zijn omstandigheden die behoren tot het normale ondernemersrisico. [gedaagde] had die omstandigheden kunnen uitzoeken en de risico’s daarvan kunnen beoordelen voordat hij aan dit avontuur begon. Verkeerde inschattingen, misrekeningen of een gebrek aan ervaring blijft ter zake voor zijn eigen rekening en risico. Dat geldt niet zonder meer voor de coronapandemie en de daaraan gerelateerde omstandigheden. De coronapandemie en de in verband daarmee door de overheid opgelegde maatregelen ter voorkoming van verspreiding van het coronavirus vormen geen voor partijen voorziene gebeurtenis. De vraag voor wiens rekening de gevolgen daarvan dienen te komen (de noodgedwongen sluiting door huurder van de nachtclub en dientengevolge het wegvallen van omzet) laat zich niet eenvoudig beantwoorden. Enerzijds ontslaat de onvoorziene gebeurtenis de huurder niet van zijn betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Anderzijds is goed denkbaar dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat in de zakelijke verhouding van partijen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid de negatieve gevolgen van de coronasluiting niet enkel op huurder kunnen worden afgewenteld (art. 6:257 BW), nu gedurende de coronamaatregelen aan huurder geen of in beperkte mate huurgenot is verschaft (art. 7:207 juncto 7:204 lid 2 BW). Gelet daarop, alsmede bij een afweging van de wederzijdse belangen, zal voorlopig oordelend tot uitgangspunt worden genomen dat de huurkosten over de periode dat de nachtclub op last van de overheid was gesloten (vanaf medio maart 2020 tot oktober 2020 met uitzondering van augustus 2020; circa zes maanden), evenredig over beide partijen verdeeld moet worden.

4.6.

Het voor overwogene leidt er toe dat in het kader van dit kort geding de hoogte van de huurachterstand tot en met oktober 2020 wordt begroot op een bedrag van NAf 9.100 (7 maanden x NAf 1.900 + 6 maanden x NAf 950 (50% van NAf 1.900) – Naf 9.900 aan betalingen). De vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen zal voor dat bedrag worden toegewezen, nu voldoende gemotiveerd is gebleken dat [gedaagde] heeft gevraagd om huurverlaging ook nadat hij de nachtclub heeft moeten sluiten als gevolg van de coronapandemie.

4.7.

Het beroep op onvoorziene omstandigheden kan [gedaagde] ter zake van de vordering tot ontruiming echter niet baten. Daartoe geldt dat [gedaagde] reeds vóór de coronapandemie betalingsproblemen had die tot een huurachterstand hadden geleid. Bij de aanmaning in maart 2020 was er reeds een huurachterstand van NAf 6.280. Deze achterstand is sinds de coronapandemie alleen maar opgelopen. Zelfs nu de huurachterstand over de periode vanaf de coronapandemie voorlopig oordelend voor 50% voor rekening van PCRE blijft, resteert er nog steeds een zodanig hoge huurachterstand dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die een ontbinding van de huurovereenkomst en dus ontruiming rechtvaardigt. Voorts is ter zitting besproken dat, gelet op de huidige ontwikkelingen en de door de overheid nog steeds gehandhaafde maatregelen, het onzeker is of, en zo ja, wanneer, de nachtclub weer open mag gaan. Zolang de nachtclub (van overheidswege) gesloten blijft wordt er geen omzet gegenereerd waarmee de (achterstallige) huurpenningen kunnen worden voldaan. Het verzoek tot ontruiming zal daarom worden toegewezen, met ingang van 1 januari 2021. Nu PCRE dat niet heeft betwist mag [gedaagde], conform zijn verzoek, de unit in originele staat opleveren met ongedaanmaking van hetgeen hij op eigen kosten in de unit heeft gebouwd, onder achterlating van hetgeen aard en nagelvast is. Partijen zullen daar onderling afspraken over moeten maken.

4.8.

De vordering tot machtiging van PCRE om de ontruiming zonodig zelf, met behulp van de sterke arm, te doen bewerkstelligen, zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder en een machtiging aan PCRE om zelf de ontruiming te bewerkstelligen zou met deze regel in strijd zijn. Het gerecht verleent op voorhand toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 444 lid 2 Rv.

4.9.

De vordering tot betaling van de toekomstige huurpenningen zal om redenen als genoemd in rov 4.5., wederom voorlopig oordelend, worden toegewezen voor een bedrag van NAf 950 per maand (50% van NAf 1.900) vanaf november 2020 tot de dag waarop [gedaagde] het gehuurde zal hebben ontruimd. Het verzoek van [gedaagde] tot matiging van de huurpenningen wordt in het licht van het voorgaande afgewezen. De borg ad NAf 3.500 is buiten beschouwing gelaten en zal na het einde van de huurovereenkomst tussen partijen moeten worden verrekend en afgehandeld. De overeengekomen boete zal worden toegewezen voor een bedrag van NAf 1.330 (7 maanden x NAf 190). De gevorderde boete zal worden afgewezen voor dat deel van de vordering waarvan, om redenen als genoemd in rov 4.5., niet met voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter die boete (onverkort) verschuldigd zal oordelen (zes maanden sluiting als gevolg van de coronampandemie). Voor toepassing van de wettelijke rente en / of boeterente is gelet op het bepaalde in artikel 6:92 BW geen plaats meer. in plaats van de overeengekomen boeterente ziet het gerecht geen aanleiding.

4.10.

De verschuldigdheid van de buitengerechtelijke incassokosten is niet betwist. De kosten zullen, conform hetgeen in het Procesreglement 2018 is geregeld, worden toegewezen over de toewijsbare hoofdsom tot een bedrag van NAf 750, te weten 1½ punt van het toepasselijke liquidatietarief 3, zijnde het gebruikelijke en algemeen als redelijk aanvaarde tarief.

4.11. [

gedaagde] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van PCRE tot op heden begroot op:

explootkosten (incl beslag) NAf 2.998,55 (416,46 +352,40 +382,01 +1.123,52 +314,38 +409,78)

griffierecht NAf 750

salaris gemachtigde NAf 1.500 +

totaal: NAf 5.248,55.

5 De beslissing

Het Gerecht:

rechtdoende in kort geding:

in conventie en in reconventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om uiterlijk 1 januari 2021, de unit U-1 aan de Fokkerweg # [nr A] te ontruimen en te verlaten, met medeneming van al het zijne en de zijnen en al diegenen die enig occupatierecht aan hem zullen kunnen ontlenen, de unit daarbij in originele staat opleverende met ongedaanmaking van hetgeen [gedaagde] op eigen kosten in de unit heeft gebouwd, zulks met achterlating van de zaken, ook van hetgeen aard en nagelvast is, die aan PCRE in eigendom toebehoren, alles in goede staat, onder afgifte van de sleutels van het voormeld perceel aan (de gekozen domicilie van) PCRE;

5.2.

verstaat dat de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, op grond van de wet- en regelgeving (artikel 555 e.v. Rv) bevoegd is de sterke arm van politie en justitie in te roepen, en verleent reeds thans toestemming voor de vertegenwoordiging als bedoeld in artikel 557 jo. 444 lid 2 Rv,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan PCRE te betalen de achterstallige huurpenningen tot en met oktober 2020 begroot een bedrag van NAf 9.100 en 50% van de toekomstige huurpenningen vanaf november 2020 ad NAf 950 per maand tot de dag waarop [gedaagde] het gehuurde zal hebben ontruimd, vermeerderd met de boete NAf 1.330 en de buitengerechtelijke incassokosten ad NAf 750;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten in conventie en in reconventie, aan de zijde van PCRE tot op heden begroot op NAf 5.248,55;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders in conventie en in reconventie gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, en op 27 november 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.