Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAC:2020:271

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
Datum uitspraak
20-11-2020
Datum publicatie
01-12-2020
Zaaknummer
CUR201802534
Rechtsgebieden
Bestuursrecht
Bijzondere kenmerken
Bodemzaak
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Vernietiging bouwvergunning voor het bouwen van flatgebouwencomplex. Strijdigheid met het verkavelingsplan en EOP.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Uitspraak

in het geding tussen:

[eisers],

eisers,

allen wonend in Curaçao,

gemachtigde: mr. A.K.E. Henriquez, advocaat,

en

de minister van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning,

verweerder,

gemachtigde: mr. A.C. van Hoof, advocaat,

met als derde-belanghebbende:

Stadsrust Private Foundation,

gevestigd te Curaçao.

Procesverloop

Eisers hebben beroep ingesteld tegen het besluit van 10 juli 2018 (bestreden besluit).

Verweerder heeft een verweerschrift en een nader stuk ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 2 september 2020. Een delegatie van eisers is verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde en mr. O.E. Kostrzewski. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. H.M. van Rossum en
F. Winkel.

Op 28 september 2020 heeft een onderzoek ter plaatse (descente) plaatsgevonden.

Het onderzoek ter zitting is voortgezet op 2 november 2020. Een delegatie van eisers is verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en F. Winkel.

Overwegingen

1. Het Gerecht gaat uit van de volgende in dit geding van belang zijnde feiten en omstandigheden.

1.1.

Op 17 augustus 2017 heeft derde-belanghebbende een vergunningaanvraag ingediend voor de bouw van een flatgebouwencomplex ‘Landhuis Stadsrust’. De aanvraag ziet, voor zover van belang, op zeven flatgebouwen in drie bouwlagen van twee verschillende types, te weten vier flatgebouwen bestaande uit zes units en drie flatgebouwen bestaande uit twaalf units (in totaal 60 units). Het bouwperceel bestaat uit twee percelen. Het eerste perceel beslaat de gronden van het Landhuis Stadsrust (perceel 1) en het tweede perceel ligt langs de Nieuwe Caracasbaaiweg (perceel 2).

1.2.

Bij het bestreden besluit, voor zover van belang, heeft verweerder de aangevraagde bouwvergunning verleend volgens de goedgekeurde tekeningen en de bij het besluit gestelde voorwaarden. De op 28 september 2006 verleende bouwvergunning voor een servicegarage op het perceel langs de Nieuwe Caracasbaaiweg wordt ingetrokken.

2. Eisers hebben op de hierna te bespreken gronden beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

3. Het Gerecht overweegt als volgt.

3.1.

Artikel 7, aanhef en onder a, van de Bouw- en Woningverordening 1935 (BWV) bepaalt dat het verboden is als eigenaar een gebouw op te richten (…) zonder inachtneming van de voorschriften, gesteld bij of krachtens deze verordening.

Op grond van artikel 22 kan een beslissing tot het verlenen of weigeren van

een bouwvergunning slechts gegrond zijn op een of meer van de volgende

omstandigheden:
(…)
5° dat het gebouw of gebouwsgedeelte wegens de ligging of wegens de bouwwijze de omgeving ontsiert of hinderlijk dan wel brandgevaarlijk voor de omgeving zal zijn;
(…)
8° dat het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van een ontwikkelingsplan, dan wel de voorschriften behorende bij een goedgekeurd verkavelingsplan waarin de bij de aanvraag betrokken grond is begrepen (…);
(…).

3.2.1.

Op grond van het door de (voormalige) eilandsraad van het Eilandgebied Curaçao op 25 augustus 1995 vastgestelde Eilandelijke Ontwikkelingsplan Curaçao (EOP) rust op het bouwperceel de bestemming ‘stedelijk woongebied’. Deze bestemming is nader uitgewerkt in artikel 3 van het EOP.

3.2.2.

Artikel 1, onder 10, van het EOP bepaalt dat onder flat wordt verstaan een gebouw op één bouwperceel, dat uit twee of meer boven en/of aan elkaar gebouwde woningen bestaat.

Op grond van artikel 2, aanhef en onder a, van het EOP wordt de bouwhoogte van een bouwwerk gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein waarop het bouwwerk staat, na het bouwrijp maken daarvan, tot aan het hoogste punt van het bouwwerk.

Artikel 3, tweede lid, onder a, bepaalt dat bebouwing en andere voorzieningen zijn toegestaan voor (1) woondoeleinden (…), (3) detailhandelsdoeleinden, (4) dienstverleningsdoeleinden (…). Onder d wordt bepaald dat indien bouwvergunning wordt aangevraagd voor bebouwing met een grotere bouwhoogte dan 8 meter, een afweging dient plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan. Onder h wordt bepaald dat indien bouwvergunning of bestemmingswijziging wordt aangevraagd voor de bouw van een flat op een bouwperceel, waarop slechts één woning staat of mag worden gebouwd, als uitgangspunt geldt (…) dat per woning in die flat tenminste een oppervlakte van 200 m2 van het bouwperceel beschikbaar moet zijn (…).
(…).
Artikel 20, vijfde lid, onder a, bepaalt dat rechtsgeldige verkavelingsplannen (…) van kracht blijven behoudens intrekking of wijziging ervan (…).

3.3.

Het bouwperceel maakt deel uit van het verkavelingsplan ‘Stadsrust’ (Saliña Ariba) B.A. Leon, P.A. 306, nr. 48713/7387a, van 18 januari 1960, zoals gedeeltelijk herzien op 10 september 1992, ADV 92-23, nr. 92/7162 (verkavelingsplan).

4.1.

Eisers hebben aangevoerd dat het EOP en het verkavelingsplan niet toestaan dat op het bouwperceel appartementen worden gebouwd zoals voorzien in het bouwplan. Deze beroepsgrond slaagt.

4.1.1.

Ingevolge de artikelen 1, onder 10, en 3, tweede lid, onder h, van het EOP geldt als uitgangspunt voor de wijze waarop het doel van versterking van stedelijk woongebied wordt nagestreefd, dat per bouwperceel één hoofdgebouw is toegelaten. In de bebouwingsvoorschriften van het verkavelingsplan, zoals gewijzigd, is opgenomen dat de ontworpen percelen dienen te worden bestemd voor de bouw van stenen woonhuizen, met dien verstande dat per perceel niet meer dan één woonhuis mag worden gebouwd. Bovendien is bij de herziening van het verkavelingsplan de bestemming van perceel 2 gewijzigd in detailhandels- en dienstverleningsdoeleinden.

4.1.2.

Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder bevestigd dat, anders dan als uitgangspunt in het aan het bestreden besluit ten grondslag liggende planologisch advies van 22 februari 2018 is geformuleerd, de gronden van het landhuis – perceel 1 - deel uitmaken van het verkavelingsplan. Nog daargelaten dat op perceel 1 reeds een hoofdgebouw, te weten het landhuis, staat, is op grond van het EOP de bouw van slechts één hoofdgebouw mogelijk dat op grond van het verkavelingsplan alleen in de vorm van een stenen woonhuis kan worden gerealiseerd. Appartementen zijn dan ook niet toegestaan. Ten aanzien van perceel 2 heeft verweerder betoogd dat na de herziening in 1992 van het verkavelingsplan het EOP van kracht is geworden. Op grond van artikel 3, tweede lid, onder a, van het EOP wordt bebouwing voor woondoeleinden toegestaan. Dit betoog slaagt niet. De bebouwingsvoorschriften van het verkavelingsplan zijn een invulling van de bestemmingsvoorschriften van het EOP. De herziening van het verkavelingsplan vult de bestemming van perceel 2 in met bebouwing ten behoeve van detailhandel en dienstverlening, niet ten behoeve van woningbouw. Op grond van de in artikel 20, vijfde lid, onder a, van het EOP neergelegde bepaling van overgangsrecht blijft het verkavelingsplan van kracht. Ook op perceel 2 zijn appartementen daarom niet toegestaan.

4.2

Eisers hebben verder, samengevat, aangevoerd dat het bouwwerk, althans het flatgebouw dat het dichtst bij de percelen van eisers wordt en gedeeltelijk al is gerealiseerd, hinder oplevert, ontsierend is en gevolgen heeft voor hun woongenot. Ook deze beroepsgrond slaagt.

4.2.1.

Verweerder heeft het bestreden besluit mede gebaseerd op het advies van de Uitvoeringsorganisatie Ruimtelijke Ordening en Planning (ROP) van
22 februari 2018, zoals aangevuld bij advies van 13 juni 2018. Hierin is opgenomen dat de bouwhoogte per flatgebouw 9 meter bedraagt. Per flatgebouw zijn er twee liftschachten die met 0,78 meter boven de dakrand uitsteken. Verder zijn de flatgebouwen voorzien van een verhoogd portaal in de voorgevel, met toepassing van een fronton (11,08 meter) dat dient om de ‘technical area elevator’ uit het zicht te werken. Nu sprake is van een grotere bouwhoogte dan 8 meter, bepaalt artikel 3, tweede lid, onder d, van het EOP dat een afweging dient plaats te vinden tussen het met die grotere bouwhoogte te dienen belang en de mogelijke hinder of ontsiering voor de omgeving, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan. In dat kader wordt in het advies vermeld dat, ten einde het probleem van mogelijke inkijk te kunnen mitigeren, de projectontwikkelaar in overleg met eisers heeft besloten een afstand van 5 meter aan te houden tot aan de perceelgrens met de kavels van eisers. Hierdoor, zo vermeldt het advies, hoeft de toegepaste bouwhoogte in het bouwplan niet op onoverkomelijke bezwaren te stuiten en van ontsiering is ook geen sprake. Verweerder volstaat in het bestreden besluit met de overweging dat het gebouw of gedeelte van het gebouw wegens de ligging en wegens de bouwwijze, de omgeving noch ontsiert noch dat deze hinderlijk of brandgevaarlijk is voor de omgeving.

4.2.2.

Het Gerecht is van oordeel dat verweerder bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen dat het belang van de grotere bouwhoogte van het direct aan de percelen van eisers grenzende flatgebouw dient te prevaleren boven de mogelijke hinder of ontsiering voor eisers, welke door die grotere bouwhoogte eventueel kan ontstaan. In die belangenafweging is niet, althans onvoldoende, meegewogen dat uit het advies van ROP blijkt dat vanaf de hoogste top van de gronden van het landhuis, waarop het flatgebouw wordt gerealiseerd, het hoogteverschil 7 meter bedraagt in vergelijking met de Kaya Panacea waaraan de percelen van eisers zijn gelegen. Bovendien is bij de descente gebleken dat ten behoeve van de egalisering van het terrein waarop het desbetreffende flatgebouw wordt – en deels is - gerealiseerd is gekozen voor een verhoging van het terrein. Hierdoor is het hoogteverschil met de percelen van eisers nog verder vergroot. Deze twee factoren maken dat de impact van de hoogte en de massa van het flatgebouw op de omgeving zodanig groot is dat een afstand tot de perceelgrens van 5 meter in dit geval onvoldoende is om de hinder of ontsiering door de grotere bouwhoogte tot aanvaardbare proporties terug te brengen.

4.3.

Uit het voorgaande volgt dat het bouwplan in strijd is met de bestemmingsvoorschriften van het EOP en de voorschriften van het verkavelingsplan. De weigeringsgrond voor het verlenen van een bouwvergunning zoals neergelegd in artikel 22 onder 8° van de BWV is dan ook van toepassing. Bovendien is het bouwplan voor zover dit ziet op het inmiddels gedeeltelijk gerealiseerde flatgebouw direct grenzend aan de percelen van eisers in strijd met de norm van ontsiering of hinder als bedoeld in artikel 22 onder 5° van de BWV. Ook om die reden had verweerder de aangevraagde bouwvergunning moeten weigeren. De in artikel 22 van de BWV vermelde weigeringsgronden zijn immers imperatief van aard. Dit betekent dat de bouwvergunning moet worden geweigerd als het bouwplan in strijd is met één van de vermelde toetsingsgronden. De overige beroepsgronden kunnen verder onbesproken blijven.

4.4.

De slotsom luidt dat het beroep gegrond is en dat het bestreden besluit moet worden vernietigd. Nu zich verplichte weigeringsgronden voordoen, ziet het Gerecht aanleiding zelf in de zaak te voorzien door de aanvraag om bouwvergunning af te wijzen en te bepalen dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde bestreden besluit.

5. Het Gerecht ziet aanleiding verweerder te veroordelen tot betaling aan eisers van de door hun gemaakte proceskosten. Het Gerecht begroot de proceskosten op NAf 2.450,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 2 punten voor het verschijnen ter zittingen en 0,5 punt voor het bijwonen van het onderzoek ter plaatse, waarde per punt NAf 700,-). Verder zal het Gerecht bepalen dat verweerder aan eisers het door hen voor de behandeling van dit beroep betaalde griffierecht dient te vergoeden.

Beslissing

Het Gerecht:

  • -

    verklaart het beroep gegrond;

  • -

    vernietigt het besluit van 10 juli 2018;

  • -

    wijst de aanvraag om bouwvergunning af en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 10 juli 2018;

  • -

    veroordeelt verweerder tot betaling aan eisers van hun proceskosten tot een bedrag van NAf 2.450,- (zegge: tweeduizend en vierhonderdvijftig gulden, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;

  • -

    bepaalt dat verweerder aan eisers het griffierecht van NAf 150,- (zegge: honderdvijftig gulden) vergoedt.

Aldus vastgesteld door mr. W.H. Bel en uitgesproken in het openbaar op
20 november 2020 te Curaçao, in aanwezigheid van de griffier.

Tegen deze uitspraak staat hoger beroep open binnen zes weken na kennisgeving van deze uitspraak. Zie hoofdstuk 5 van de Lar.