Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAC:2020:269

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
Datum uitspraak
30-11-2020
Datum publicatie
01-12-2020
Zaaknummer
CUR201902670
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Jan Sofat. Buurtvereniging vordert bijdrage in kosten gemeenschappelijke voorzieningen.

Ongerechtvaardigde verrijking? Gedaagde was er eerder dan de ‘gated community’. Hij hoeft

niet bij te dragen in kosten van bewaking. Wel f 100 per maand voor onderhoud weg en

straatverlichting.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR201902670

Vonnis d.d. 30 november 2020

inzake

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging

BUURTVERENIGING JAN SOFAT,

gevestigd in Curaçao,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th. Aardenburg,


tegen

[GEDAAGDE],

wonende in Curaçao,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A.J. de Winter.

1 Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

  • -

    het inleidend verzoekschrift met producties, op 24 juli 2019 ter griffie ingediend;

  • -

    de conclusie van antwoord van 27 januari 2020;

  • -

    de op 29 juni 2020 door eiseres ingediende aanvullende producties;

  • -

    de op de comparitie/pleitzitting van 1 juli 2020 overgelegde pleitaantekeningen van de gemachtigden.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden, gelijktijdig met vonnis in vier min of meer vergelijkbare zaken van eiseres tegen andere kaveleigenaren in Jan Sofat (zaaknummers CUR201902668. CUR201902670, CUR201902671, CUR201902673, CUR201903154).

2 De feiten

2.1.

In deze zaak wordt uitgegaan van de volgende feiten:

I (in deze zaak en in de andere zaken)

a. a) Eiseres is in 1987 opgericht. Zij stelt zich volgens haar statuten ten doel een aantrekkelijke woonwijk te creëren en behouden te Jan Sofat te Curaçao.

b) Gedaagde is eigenaar van een kavel te Jan Sofat.

c) Ontwikkelaar van Jan Sofat is Spanish Water Resort N.V. (hierna: de ontwikkelaar). De ontwikkeling begon ooit met de bouw van weekendhuizen aan het Spaanse Water die via onverharde wegen konden worden bereikt. Later werden door de ontwikkelaar kavels verkocht voor de bouw van woningen.

d) Bij de overdracht door de ontwikkelaar van kavels aan kopers is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van de verkochte kavels om via het wegennet van de ontwikkelaar te komen van en gaan naar de openbare weg. Aanvankelijk was daarbij de bedoeling - en stond ook in de aktes - dat het wegennet door de ontwikkelaar aan het Eilandgebied Curaçao zou worden overgedragen. Dat is niet gebeurd.

e) Vanaf 1993 heeft de ontwikkelaar bij verkoop van kavels de verplichting aan kopers opgelegd om bij te dragen in de kosten van onder meer de bewaking en infrastructuur van Jan Sofat.

f) Eiseres betaalt kosten van onder meer onderhoud van de straatverlichting, infrastructuur, groenvoorziening en speeltuin te Jan Sofat, alsmede de kosten van bewaking.

g) In 1998 heeft eiseres Jan Sofat met een slagboom, muur en bewakershuis laten afsluiten van de openbare weg.

h) Jaarlijks besteedt eiseres meer dan een half miljoen aan kosten ten behoeve van Jan Sofat, waarvan circa NAf 400.000 aan bewaking.

i. i) De leden van eiseres betalen sinds 2013 een bijdrage aan de vereniging van NAf 250 per kavel per maand. Ongeveer 90% van de bewoners van Jan Sofat is inmiddels lid van eiseres.

j) Bij brief van 2 augustus 2017 heeft eiseres de niet-betalende bewoners - onder wie gedaagde - verzocht vanaf 30 augustus 2017 een maandelijkse bijdrage te voldoen van NAf 250 en zijn rechtsmaatregelen in het vooruitzicht gesteld.

k) Op 14 juni 2019 zijn de wegen door de ontwikkelaar in eigendom overgedragen aan eiseres.

II (specifiek in deze zaak)

l) Gedaagde heeft kavel met nummer 78 in 1989 gekocht van (de rechtsvoorganger van) de ontwikkelaar, tezamen met zijn toenmalige echtgenote, ieder voor een half onverdeeld aandeel. In 2001 heeft gedaagde de volledige eigendom verkregen van de kavel. Gedaagde woont daar sinds 1989.

m) Gedaagde heeft naar aanleiding van het verzoek van eiseres om een bijdrage aangeboden maandelijks NAf 100 aan eiseres te betalen vanaf het moment dat eiseres eigenares is van het wegennet van Jan Sofat. Eiseres heeft dat aanbod niet aanvaard.

n) Bij brief van 5 februari 2019 heeft eiseres gedaagde tevergeefs gesommeerd tot betaling van een bedrag van NAf 15.000, zijnde het totaalbedrag van de gedurende de voorafgaande vijf jaar niet-betaalde maandelijkse bijdragen van NAf 250 per maand.

3 Het geschil

3.1.

Eiseres vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht te verklaren dat gedaagde verplicht is de maandelijkse door de algemene vergadering van eiseres vast te stellen bijdrage als bedoeld in artikel 6 lid 3 van de statuten van eiseres en artikel 35 van de Welstandsbepalingen voor bewoners, huurders en toekomstige kopers van Spanish Water Resort N.V. aan eiseres te voldoen, voor zolang hij eigenaar of bewoner is van Jan Sofat, kavel 78, dan wel een andere onroerende zaak te Jan Sofat, zulks met inachtneming van de geldende statuten van eiseres;

- gedaagde te bevelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres ten titel van schadevergoeding dan wel achterstallige bijdragen in de kosten van bewaking en infrastructurele werken te betalen een bedrag van NAf 16.250, te vermeerderen met een bedrag van NAf 250 per maand vanaf de respectievelijke data van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, alsook vermeerderd met rente en kosten;

- gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure met bepaling dat over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis.

3.2.

Eiseres legt aan de vordering ten grondslag dat gedaagde ongerechtvaardigd wordt verrijkt in de zin van artikel 6:212 BW, nu hij niet bijdraagt in de kosten van het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen, terwijl hij wel profijt daarvan heeft. Gedaagde dient volgens eiseres uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid de maandelijkse bijdrage van NAf 250 te voldoen. Door dit niet te doen handelt hij onrechtmatig jegens eiseres en tegen medebewoners, met als gevolg dat eiseres inkomsten misloopt en dientengevolge schade lijdt. Daarnaast legt eiseres de erfdienstbaarheid van weg aan haar vordering ten grondslag.

3.3.

Gedaagde heeft als verweer aangevoerd dat hij in juli 1989 als één van de eerste bewoners van de woonwijk Jan Sofat zijn intrek heeft genomen in de aldaar door hem gekochte woning. Destijds was de wijk Jan Sofat niet afgesloten. De wegen waren vrij toegankelijk en een ieder kon zich in de wijk begeven. Het is niet dan nadat eiseres het beheer van onder meer de gemeenschappelijke wegen, de rooien en de overige gemeenschappelijke voorzieningen op zich had genomen dat de wijk werd afgesloten voor derden. Bij die beslissing was gedaagde niet betrokken en gedaagde was en is daar geen voorstander van. Gedaagde is geen lid van eiseres en wil geen lid worden. Hij heeft geen behoefte aan beveiliging en/of andere beschikbare gemeenschappelijke voorzieningen in verband daarmee, en hij maakt daar ook geen gebruik van. Gedaagde heeft voor de beveiliging van zijn woning destijds een hoge tuinmuur laten bouwen, heeft een alarmsysteem geïnstalleerd en heeft honden. Hij woont al ruim 30 jaar te Jan Sofat en in al die jaren is nooit bij hem ingebroken. Gedaagde is van mening dat nu hij geen gebruik maakt en wil maken van de door eiseres aangeboden voorzieningen en overige services, hij ook niet gehouden is om de door eiseres verzochte maandelijkse bijdrage van NAf 250 te betalen. Wat hij bereid is te betalen, is de al eerder door hem aangeboden maandelijkse bijdrage/retributie van NAf 100 ter dekking van de kosten van het onderhoud van de wegen, waarvan hij gebruik maakt om op de openbare weg te komen. Die bijdrage kan volgens gedaagde echter pas ingaan vanaf het moment dat eiseres de wegen in eigendom heeft verkregen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Jan Sofat is heden ten dage een voor het publiek afgesloten woonwijk, die alleen toegankelijk is via een van slagboom en bewakershuisje voorziene ingang aan de westzijde van de wijk. Niet in geschil is dat het overgrote deel van de (naar het gerecht begrijpt ruim 350) kaveleigenaren maandelijks NAf 250 bijdraagt in de kosten die eiseres als buurtvereniging maakt voor onder meer bewaking en infrastructuur. Sommigen doen dat op vrijwillige basis, anderen op grond van een daartoe strekkende persoonlijke verplichting in hun leveringsakte.

4.2.

De kaveleigenaren die niet betalen, door eiseres aangeduid als ‘free loaders’, zijn onder te verdelen in categorieën.

I De ‘dwarse pioniers’, zijnde personen die een kavel in eigendom verkregen voordat Jan Sofat zich had ontwikkeld tot een afgezonderde, bewaakte woonwijk, met een leveringsakte zonder bijdrageverplichting;

II. De ‘instromers zonder akte’, zijnde personen die een kavel in eigendom verkregen nadat Jan Sofat zich had ontwikkeld tot een afgezonderde, bewaakte woonwijk, met een leveringsakte zonder bijdrageverplichting;

III De ‘wanpresteerders met akte’, zijnde personen met een leveringsakte mét bijdrageverplichting, die niet aan hun bijdrageverplichting voldoen.

4.3.

Gedaagde behoort tot de eerste categorie. Hij en zijn echtgenote verkregen hun kavel in 1989 in eigendom en gedaagde woont daar sindsdien. Aan de omstandigheid dat gedaagde (na verdeling na echtscheiding) pas in 2002 de volledige eigendom van het kavel verkreeg, kan voor de onderhavige zaak in redelijkheid geen relevantie worden toegekend.

4.4.

Van een contractuele grondslag voor de door eiseres gevorderde maandelijkse bijdrage van NAf 250 is bij gedaagde geen sprake. Een dergelijke verplichting heeft gedaagde bij de koop van zijn kavel en ook later niet op zich genomen. Gedaagde is geen lid van eiseres, en kan dus ook niet uit dien hoofde verplicht worden tot het doen van een bijdrage.

4.5.

Eiseres heeft haar vordering gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking en de redelijkheid en billijkheid.

4.6.

Bij de beoordeling daarvan komt in de eerste plaats betekenis toe aan het feit dat, zoals gedaagde het noemt, eiseres haar activiteiten - in het bijzonder het afsluiten van de wijk en de bewaking van Jan Sofat - aan hem heeft ‘opgedrongen’. Toen gedaagde zijn kavel kocht werd er alom van uitgegaan dat het wegennet van Jan Sofat aan de overheid zou worden overgedragen en dus vrij toegankelijk zou blijven. Jan Sofat was een normaal toegankelijk deel van het eiland. Gedaagde heeft niet om de activiteiten van eiseres gevraagd en zegt daarop - in het bijzonder wat betreft de wijkafsluiting en bewaking - geen prijs te stellen. Niet gezegd kan worden dat gedaagde zich in redelijkheid niet op dat standpunt kan stellen, dat hij de wijkafsluiting en bewaking objectief beschouwd als een voordeel moét ervaren, of dat hij, niettegenstaande wat hij daarvan zelf vindt, objectief beschouwd gebaat is bij afsluiting en bewaking. Van verrijking van gedaagde is in zoverre dan ook geen sprake. Indien, zoals eiseres stelt, gedaagdes huis door de ontwikkeling van Jan Sofat in waarde is gestegen, maakt dat gedaagdes verrijking nog niet ongerechtvaardigd. Dat is dan een consequentie van een door hem niet gewenste en door hem niet in de hand gewerkte ontwikkeling.

4.7.

Wat betreft het wegonderhoud en de straatverlichting ligt dit, zoals gedaagde erkent, anders. Die voorzieningen moeten, objectief bezien, aangemerkt worden als voorzieningen die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de wijk - inclusief het deel daarvan dat ook door gedaagde wordt gebruikt - naar behoren aan zijn woon- en gebruiksbestemming te laten voldoen. Weliswaar was het aanvankelijk de bedoeling dat het wegennet van Jan Sofat aan de overheid zou worden overgedragen en was toen niet de verwachting dat de kosten van onderhoud daarvan ten laste van de kaveleigenaren zou komen, maar naar niet gemotiveerd is weersproken, bleek de overheid niet tot afname bereid en gaf de overgrote meerderheid van de bewoners van Jan Sofat er de voorkeur aan dat het wegennet door de ontwikkelaar aan eiseres werd overgedragen. Onder die omstandigheden brengen de redelijkheid en billijkheid mee dat gedaagde naar evenredigheid bijdraagt aan de kosten van wegonderhoud en straatverlichting. Zou gedaagde hieraan niet bijdragen, dan zou in zoverre sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking. Een nadere grondslag voor een door gedaagde aan eiseres te betalen bijdrage kan nog worden gevonden, zoals door beide partijen bepleit, in de erfdienstbaarheid van weg ten gunste van het erf van gedaagde en ten laste van het sinds 2019 aan eiseres in eigendom toebehorende wegennet.

4.8.

Gedaagde heeft aangeboden een bedrag van NAf 100 per maand bij te dragen voor wegonderhoud en straatverlichting. Uit het door eiseres overgelegde financieel overzicht blijkt dat het grootste deel van de door eiseres ontvangen maandelijkse bijdragen (van NAf 250 per kavel) de afgelopen jaren is besteed aan bewaking en daarop betrekking hebbende zaken. In die kosten hoeft gedaagde zoals overwogen rechtens niet te delen. Mede gelet daarop komt het aangeboden maandbedrag van NAf 100 redelijk voor. Het gerecht ziet geen grond om de bijdrageverplichting verder te laten terugwerken dan tot de maand augustus 2017. In de brief van haar advocaat aan gedaagde van 2 augustus 2017 heeft eiseres naar het gerecht begrijpt voor het eerst helder en concreet aanspraak gemaakt op een bijdrage door gedaagde, met een onderbouwing van die aanspraak. Vanaf dat moment kan het uitblijven van een bijdrage door gedaagde als onredelijk worden bestempeld. Dat eiseres pas later, in juni 2019, eigenares is geworden van het wegennet, doet aan die onredelijkheid niet af. Gedaagde kan dan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat zijn bijdrageverplichting pas vanaf juni 2019 kan gaan lopen.

4.9.

Op grond van het voorgaande is de betalingsvordering van eiseres toewijsbaar tot het bedrag van NAf 100 per maand, ingaande augustus 2017. Over de gevorderde rente zal worden beslist als hierna omschreven.

4.10.

De gevraagde verklaring voor recht zal worden afgewezen, nu gedaagde geen lid is van eiseres en er geen grond is hem op voorhand te verbinden aan hetgeen eiseres over de bijdrageverplichting mocht besluiten.

4.11.

Partijen zijn deels in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd.

5 Beslissing

Het Gerecht:

5.1.

veroordeelt gedaagde om, zolang hij eigenaar is van Jan Sofat 78, maandelijks NAf 100 aan eiseres te betalen als bijdrage in de kosten, te rekenen vanaf de maand augustus 2017, met bepaling dat het achterstallige bedrag in geval van uitblijven van betaling voor 15 december 2020 vanaf die dag wordt vermeerderd met de wettelijke rente;

5.2.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

wijst af het meer of anders gevorderde;

5.4.

compenseert de proceskosten aldus dat partijen de eigen kosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en op 30 november 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.