Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAC:2020:268

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
Datum uitspraak
30-11-2020
Datum publicatie
01-12-2020
Zaaknummer
CUR201902668
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Jan Sofat. Buurtvereniging van ‘gated community’ vordert bijdrage in kosten

gemeenschappelijke voorzieningen. Ongerechtvaardigde verrijking; ‘free loaders’. Gedaagde moet als latere instromer in de wijk f. 200 per maand bijdragen voor o.a. bewaking.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Zaaknummer: CUR201902668

Vonnis d.d. 30 november 2020

inzake

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging

BUURTVERENIGING JAN SOFAT,

gevestigd in Curaçao,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th. Aardenburg,

tegen

[GEDAAGDE],

wonende in Curaçao,

gedaagde,

procederend in persoon.

1 Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop blijkt uit:

  • -

    het inleidend verzoekschrift met producties, op 24 juli 2019 ter griffie ingediend;

  • -

    de conclusie van antwoord;

  • -

    de conclusie van repliek van 18 november 2019;

  • -

    de conclusie van dupliek van 12 januari 2020.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden, gelijktijdig met vonnis in vier min of meer vergelijkbare zaken van eiseres tegen andere kaveleigenaren in Jan Sofat (zaaknummers CUR201902668. CUR201902670, CUR201902671, CUR201902673, CUR201903154).

2 De feiten

2.1.

In deze zaak wordt uitgegaan van de volgende feiten:

I (in deze zaak en in de andere zaken)

a. a) Eiseres is in 1987 opgericht. Zij stelt zich volgens haar statuten ten doel een aantrekkelijke woonwijk te creëren en behouden te Jan Sofat te Curaçao.

b) Gedaagde is eigenaar van een kavel te Jan Sofat.

c) Ontwikkelaar van Jan Sofat is Spanish Water Resort N.V. (hierna: de ontwikkelaar). De ontwikkeling begon ooit met de bouw van weekendhuizen aan het Spaanse Water die via onverharde wegen konden worden bereikt. Later werden door de ontwikkelaar kavels verkocht voor de bouw van woningen.

d) Bij de overdracht door de ontwikkelaar van kavels aan kopers is een erfdienstbaarheid van weg gevestigd ten behoeve van de verkochte kavels om via het wegennet van de ontwikkelaar te komen van en gaan naar de openbare weg. Aanvankelijk was daarbij de bedoeling - en stond ook in de aktes - dat het wegennet door de ontwikkelaar aan het Eilandgebied Curaçao zou worden overgedragen. Dat is niet gebeurd.

e) Vanaf 1993 heeft de ontwikkelaar bij verkoop van kavels de verplichting aan kopers opgelegd om bij te dragen in de kosten van onder meer de bewaking en infrastructuur van Jan Sofat.

f) Eiseres betaalt kosten van onder meer onderhoud van de straatverlichting, infrastructuur, groenvoorziening en speeltuin te Jan Sofat, alsmede de kosten van bewaking.

g) In 1998 heeft eiseres Jan Sofat met een slagboom, muur en bewakershuis laten afsluiten van de openbare weg.

h) Jaarlijks besteedt eiseres meer dan een half miljoen aan kosten ten behoeve van Jan Sofat, waarvan circa NAf 400.000 aan bewaking.

i. i) De leden van eiseres betalen sinds 2013 een bijdrage aan de vereniging van NAf 250 per kavel per maand. Ongeveer 90% van de bewoners van Jan Sofat is inmiddels lid van eiseres.

j) Bij brief van 2 augustus 2017 heeft eiseres niet-betalende bewoners verzocht vanaf 30 augustus 2017 een maandelijkse bijdrage te voldoen van NAf 250 en zijn rechtsmaatregelen in het vooruitzicht gesteld.

k) Op 14 juni 2019 zijn de wegen door de ontwikkelaar in eigendom overgedragen aan eiseres.

II (specifiek in deze zaak)

l) Gedaagde heeft Jan Sofat kavel W37 met de daarop gebouwde woning in 2006 in eigendom verkregen. Gedaagde woont daar sindsdien.

m) Bij brief van 5 februari 2019 heeft eiseres gedaagde tevergeefs gesommeerd tot betaling van een bedrag van NAf 15.000, zijnde het totaalbedrag van de gedurende de voorafgaande vijf jaar niet-betaalde maandelijkse bijdragen van NAf 250 per maand.

3 Het geschil

3.1.

Eiseres vordert bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

- voor recht te verklaren dat gedaagde verplicht is de maandelijkse door de algemene vergadering van eiseres vast te stellen bijdrage als bedoeld in artikel 6 lid 3 van de statuten van eiseres en artikel 35 van de Welstandsbepalingen voor bewoners, huurders en toekomstige kopers van Spanish Water Resort N.V. aan eiseres te voldoen, voor zolang hij eigenaar of bewoner is van Jan Sofat, kavel W37, dan wel een andere onroerende zaak te Jan Sofat, zulks met inachtneming van de geldende statuten van eiseres;

- gedaagde te bevelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres ten titel van schadevergoeding dan wel achterstallige bijdragen in de kosten van bewaking en infrastructurele werken te betalen een bedrag van NAf 16.250, te vermeerderen met een bedrag van NAf 250 per maand vanaf de respectievelijke data van opeisbaarheid tot aan de dag der algehele voldoening, alsook vermeerderd met rente en kosten;

- gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure met bepaling dat over de proceskosten wettelijke rente verschuldigd zal zijn vanaf veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis.

3.2.

Eiseres legt aan de vordering ten grondslag dat gedaagde ongerechtvaardigd wordt verrijkt in de zin van artikel 6:212 BW, nu hij niet bijdraagt in de kosten van het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke voorzieningen, terwijl hij wel profijt daarvan heeft. Gedaagde dient volgens eiseres uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid de maandelijkse bijdrage van NAf 250 te voldoen. Door dit niet te doen handelt hij onrechtmatig jegens eiseres en tegen medebewoners, met als gevolg dat eiseres inkomsten misloopt en dientengevolge schade lijdt. Daarnaast legt eiseres de erfdienstbaarheid van weg aan haar vordering ten grondslag.

3.3.

Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

Jan Sofat is heden ten dage een voor het publiek afgesloten woonwijk, die alleen toegankelijk is via een van slagboom en bewakershuisje voorziene ingang aan de westzijde van de wijk. Niet in geschil is dat het overgrote deel van de (naar het gerecht begrijpt ruim 350) kaveleigenaren maandelijks NAf 250 bijdraagt in de kosten die eiseres als buurtvereniging maakt voor onder meer bewaking en infrastructuur. Sommigen doen dat op vrijwillige basis, anderen op grond van een daartoe strekkende persoonlijke verplichting in hun leveringsakte.

4.2.

De kaveleigenaren die niet betalen, door eiseres aangeduid als ‘free loaders’, zijn onder te verdelen in categorieën.

I De ‘dwarse pioniers’, zijnde personen die een kavel in eigendom verkregen voordat Jan Sofat zich had ontwikkeld tot een afgezonderde, bewaakte woonwijk, met een leveringsakte zonder bijdrageverplichting;

II. De ‘instromers zonder akte’, zijnde personen die een kavel in eigendom verkregen nadat Jan Sofat zich had ontwikkeld tot een afgezonderde, bewaakte woonwijk, met een leveringsakte zonder bijdrageverplichting;

III De ‘wanpresteerders met akte’, zijnde personen met een leveringsakte mét bijdrageverplichting, die niet aan hun bijdrageverplichting voldoen.

4.3.

Gedaagde behoort tot de tweede categorie. Hij heeft zijn kavel in 2006 in eigendom verkregen. Jan Sofat was toen al een afgezonderde, bewaakte woonwijk.

4.4.

Van een contractuele grondslag voor de door eiseres gevorderde maandelijkse bijdrage van NAf 250 is bij gedaagde geen sprake. Een dergelijke verplichting heeft gedaagde bij de koop van zijn kavel en ook later niet op zich genomen. Gedaagde is geen lid van eiseres, en kan dus ook niet uit dien hoofde verplicht worden tot het doen van een bijdrage.

4.5.

Eiseres heeft haar vordering gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking en de redelijkheid en billijkheid.

4.6.

Uit het door eiseres bij haar verzoekschrift overgelegde financieel overzicht blijkt dat het grootste deel van de door eiseres ontvangen maandelijkse bijdrage (van NAf 250 per kavel) de afgelopen jaren is besteed aan bewaking en daarop betrekking hebbende zaken (ruim 4 ton). Ook gaan substantiële bedragen naar wegonderhoud, straatverlichting en groenvoorziening. Dit zijn allemaal kosten waarvan voor gedaagde toen hij in Jan Sofat kwam wonen duidelijk moet zijn geweest dat deze mede ten behoeve van zijn kavel werden en zouden worden gemaakt en opgebracht. Wat betreft het wegonderhoud en de straatverlichting geldt bovendien dat dit, objectief bezien, voorzieningen zijn die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de wijk - inclusief het deel daarvan dat ook door gedaagde wordt gebruikt - naar behoren aan zijn woon- en gebruiksbestemming te laten voldoen. Weliswaar was het aanvankelijk de bedoeling dat het wegennet van Jan Sofat aan de overheid zou worden overgedragen en was toen niet de verwachting dat de kosten van onderhoud daarvan ten laste van de kaveleigenaren zou komen, maar naar niet gemotiveerd is weersproken, bleek de overheid niet tot afname bereid en gaf de overgrote meerderheid van de bewoners van Jan Sofat er de voorkeur aan dat het wegennet door de ontwikkelaar aan eiseres werd overgedragen.

4.7.

De redelijkheid en billijkheid brengen mee dat gedaagde naar evenredigheid bijdraagt aan de kosten die mede ten behoeve van zijn kavel worden gemaakt. Zou gedaagde hieraan niet bijdragen, dan zou in zoverre sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking.

4.8.

Dat eiseres juist bij het onderhoud van en langs de weg naar de kavel van gedaagde steken laat vallen, heeft eiseres gemotiveerd weersproken en is niet aannemelijk geworden. Hetgeen gedaagde daarover naar voren heeft gebracht kan niet op voorhand afdoen aan het uitgangspunt dat ook hij een redelijke financiële bijdrage dient te leveren.

4.9.

Gedaagde is niet zonder meer gehouden te delen in alle kosten die eiseres maakt ten behoeve van Jan Sofat. Het enkele feit dat hij in Jan Sofat is komen wonen brengt niet mee dat hij ook moet meebetalen aan zaken waarvan hij geen profijt heeft of waarmee hij geen rekening heeft hoeven houden toen hij in Jan Sofat kwam wonen. Zie in dit verband ook de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof van 28 april 2020, ECLI:NL:OGHACMB:2020:114 (Arends vs Harbour Village). Voorbeelden daarvan zijn de speeltuin, waarvan gedaagde zegt als vijftiger geen gebruik te maken, het Kikkertplein en de recreatieruimte.

4.10.

Afgaand van de kostenposten op het door eiseres overgelegde en door gedaagde niet betwiste financieel overzicht, en in aanmerking nemend dat een omslag van de volledige kosten van eiseres resulteert in een bijdrage per kavel van NAf 250, is de door gedaagde te betalen bijdrage in redelijkheid te stellen op NAf 200 per maand.

4.11.

Het gerecht ziet geen grond om de bijdrageverplichting verder te laten terugwerken dan tot de maand augustus 2017. In de brief van haar advocaat aan niet-betalende bewoners van 2 augustus 2017 heeft eiseres naar het gerecht begrijpt voor het eerst helder en concreet aanspraak gemaakt op een bijdrage, met een onderbouwing van die aanspraak. Dat moment is - ook ten aanzien van gedaagde en ongeacht of hij de desbetreffende brief toen heeft ontvangen - als een keerpunt aan te merken. Vanaf dat moment kan het uitblijven van een bijdrage als onredelijk worden bestempeld, en is de verrijking van gedaagden door de mede ten behoeve van hun kavel getroffen voorzieningen als ongerechtvaardigd te kwalificeren.

4.12.

Op grond van het voorgaande is de vordering van eiseres tot veroordeling van gedaagde tot betaling toewijsbaar tot het bedrag van NAf 200 per maand, ingaande augustus 2017. Over de gevorderde rente zal worden beslist als hierna omschreven.

4.13.

De gevraagde verklaring voor recht zal worden afgewezen, nu gedaagde geen lid is van eiseres en er geen grond is hem op voorhand te verbinden aan hetgeen eiseres over de bijdrageverplichting mocht besluiten.

4.14.

Partijen zijn deels in het ongelijk gesteld. De proceskosten zullen daarom worden gecompenseerd.

5 Beslissing

Het Gerecht:

5.1.

veroordeelt gedaagde om, zolang hij eigenaar is van Jan Sofat W-37, maandelijks NAf 200 aan eiseres te betalen als bijdrage in de kosten, te rekenen vanaf de maand augustus 2017, met bepaling dat het achterstallige bedrag in geval van uitblijven van betaling voor 15 december 2020 vanaf die dag wordt vermeerderd met de wettelijke rente;

5.2.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.3.

wijst af het meer of anders gevorderde;

5.4.

compenseert de proceskosten aldus dat partijen de eigen kosten dragen.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter, en op 30 november 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.