Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAC:2020:236

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
Datum uitspraak
28-10-2020
Datum publicatie
30-10-2020
Zaaknummer
CUR202003481
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Ontbinding huurovereenkomst wegens gebrek. Sluiting wegens coronamaatregelen. Artikel 7:210BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

Afdeling civiel

Zaaknummer: CUR202003481

Vonnis in kort geding van 28 oktober 2020

In de zaak van:

de stichting particulier fonds SPF SJAAKIE,

gevestigd te Curaçao,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th. Aardenburg,

tegen

de besloten vennootschap ZABBIA INTERNATIONAL B.V. h.o.d.n. ROAST,

gevestigd te Curaçao,

gedaagde,

vertegenwoordigd door haar directeur [mevrouw P].

Partijen worden hierna Sjaakie en Roast genoemd.

1 Verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift van Sjaakie met producties, op 10 augustus 2010 ter griffie ingediend;

- de mondelinge behandeling van 7 oktober 2020, alwaar zijn verschenen namens SPF Sjaakie de [de heer H] en de advocaat en namens Roast [mevrouw P] en [de heer Z], beiden directeur. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitnotities.

1.2.

Vonnis is bepaald op heden.

2 De feiten

2.1.

Op 7 februari 2020 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan waarbij Sjaakie aan Roast een pand aan de Penstraat 5 met inventaris voor de duur van vijf jaar heeft verhuurd ter exploitatie van een restaurant aldaar door Roast.

2.2.

In artikel 3 van de huurovereenkomst zijn partijen, voor zover hier van belang, het volgende overeengekomen:

3.1 De aanvangshuurprijs exclusief omzetbelasting (O.B.) bedraagt Naf. 5.000,00 (zegge: Vijfduizend Nederlands Antilliaanse Courant 00/00 cent) per maand zonder de mogelijkheid van compensatie, uit welke oorzaak dan ook.

Op deze aanvangsprijs is de volgende korting van toepassing

1 maart – 15 april Huurvrij

15 april – 30 juni Nafl. 3.000,00 ex O.B. per maand

Juli & augustus Nafl. 3.250,00 ex O.B. per maand

September & oktober Nafl. 3.750,00 ex O.B. per maand

November – Januari 2021 Nafl. 5.250,00 ex O.B. per maand

Halverwege december 2020 een walking diner voor 80 personen

Februari – juli 2021 Nafl. 4.750,00 ex O.B. per maand

Vanaf augustus 2021 Nafl. 5.000,00 ex O.B. per maand

Halverwege december 2021 een walking diner voor 80 personen

Januari 2022 Nafl. 5.000,00 en Nafl. 1.000 restaurant besteding

3.3

De huur zal bij vooruitbetaling worden voldaan middels storting uiterlijk de laatste werkdag van elke (voorafgaande) maand op rekening van verhuurder, gehouden bij de ORCO Bank N.V. Curaçao o.v.v. “huur penstraat 5, en dan invullen de maand waarover de betaling strekt”.

3.4

Indien de maandelijkse huurprijs niet tijdig door huurder aan verhuurder wordt betaald, zal huurder, zonder enige ingebrekestelling zijdens verhuurder is vereist, een boete gelijk aan 1,5% over het verschuldigde bedrag per maand aan verhuurder zijn verschuldigd.

3.5

Per maart 2021 zal de huurprijs jaarlijks worden verhoogd met de wettelijke CPI index echter zal de indexering per jaar nimmer minder dan 2,5% bedragen.

3.6

De verhuurder is verplicht de airco’s draaiend op te leveren. Huurder is vervolgens verplicht de airco’s tweemaal per jaar te voorzien van een servicebeurt. Onderhoud, zoals het reinigen van de filter, komt tevens voor rekening van de huurder.

3.7

De verhuurder is verplicht de keuken en overige inventaris werkend op te leveren. Huurder neemt vervolgens de werkende apparatuur en inventaris over en draagt volledige verantwoording hiervoor.

3.8

Huurder draagt zorg voor alle onderhoud van de apparatuur en airco’s gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst en zal voor de eerste 4 jaren van deze overeenkomst de onderhoudscontracten overleggen aan verhuurder.

3.9

De huur voor de inventaris is gesteld op NAf 1.111,11(zegge: elfhonderdelf gulden en elf cent Nederlands Antilliaanse Courant 00/00 cent) per maand ingaande per januari 2023. Huurder zal 36 termijnen van het hierboven genoemde bedrag maandelijks betalen waarmee zijn verplichting tot huur komt te vervallen per 1 januari 2026. Na betaling van de laatste termijn wordt de inventaris aan de huurder overgedragen voor NAf 1,00. Totdat moment blijft de verhuurder eigenaar van inventaris en heeft de huurder geen mogelijkheid tot vervreemding.

2.3.

De sleutels van het gehuurde zijn op 2 maart 2020 aan Roast overgedragen, waarbij het gehuurde door partijen gezamenlijk werd geïnspecteerd. Het gehuurde was vuil en vertoonde verschillende gebreken.

2.4.

Op zaterdag 14 maart 2020 ging het restaurant onder de naam Roast, open. Vanwege de door de overheid opgelegde maatregelen in het kader van de Covid-19 pandemie, moest het restaurant op 17 maart 2020 zijn deuren weer sluiten.

2.5.

Op 17 maart 2020 heeft Roast via whatsapp een verzoek gedaan aan Sjaakie om het huurcontract, gelet op de nieuwe situatie in verband met de Covid-19 pandemie, later in te laten gaan, of andere suggesties te bespreken.

2.6.

Per e-mail van 18 maart 2020 antwoordt [de heer H], namens Sjaakie, voor zover hier van belang, als volgt op het verzoek van Roast:

Ik vind dat we elkaar in deze “crisissituatie” uiteraard moeten helpen en steunen maar niet op de zaken vooruit moeten lopen.

Net als jullie heb ik ook nog geen zicht op hoe dit zich gaat ontwikkelen.

Ik stel daarom het volgende voor, rekening houdend met een aantal punten:

- Contract kan niet verschoven worden, omdat jullie vanaf 1 maart 2020 verantwoording dragen van “Huurder”.

Ik bedoel hier onder andere mee

- Zorg van het pand

- Alarm

- Inventaris, etc. etc.

Inbraken zullen toenemen op Curaçao

In overleg met [E] willen we de situatie afwachten tot 1 april 2020, indien er geen verandering is wil ik jullie ook de hele maand april huurvrij geven.

Dus huurbetaling start vanaf 1 mei 2020 i.p.v. 15 april 2020.

Belangrijk in dat kader vind ik dat indien bovenstaande huuraanpassing van start gaat, die 1e termijn borg betalen Ang. 5.000,-.

Op dit moment heb ik geen huur uit Penstraat 5 en kan met niet vasthouden aan een borg maar heb al wel Nafl. 6.000 geïnvesteerd.

Dit is voor mij een nog onzekerder factor geworden gezien de omstandigheden op dit moment en extra huurvrij die ik weggeef. (…)

2.7.

In een e-mail van 1 april 2020 van de heer Zabbia namens Roast, staat het volgende:

We have waited till the 1st April as per your email.

I would be utterly irresponsible for us to start this project now, due to the COVID 19 situation. I am sure you understand. We realise that you pointed out a Nafl. 6.000 investment on your part, but I can assure you that we already invested considerably more – over NAfl. 10.000 at least not counting the value of our time.

Therefore, we propose that we postpone the entire contract in light of the unforeseen circumstances, until at least the beginning of August and reassess the situation then. If the situation allows, we will start out operations then.

2.8.

Per e-mail van 2 april 2020 bericht [de heer H] namens Sjaakie het volgende aan Roast:

Officieel gezien zijn de gevolgen van de huidige situatie voor risico van de huurder, echter ondanks dat het risico niet voor verhuurder is, heeft SPF Sjaakie een aanbod gedaan om de huur te verlagen tot Ang. 0,00 voor de maand april 2020. Op dit aanbod (verzonden op 18 maart 2020) net als op de reminder (verzonden op 26 maart 2020) is geen reactie ontvangen.

Het pand is jullie ter beschikking gesteld per 01 maart 2020 en SPF Sjaakie als eigenaar heeft aan al zijn verplichtingen voldaan en kan dan ook niet akkoord gaan om het contract met 4 maanden op te schorten, SPF Sjaakie heeft ook haar verplichtingen jegens o.a. de hypotheekbank.

Daarnaast hebben jullie nog geen borg betaald zoals gevraagd en is het dus een eenzijdige investering op dit moment.

Inmiddels wordt er gebruik gemaakt van de inventaris, uiting van “Roast” op de gevel en is “Roast No 5” actief op Social Media.

We zijn bereid ons aanbod te handhaven en de huurbetaling per 1 mei a.s. in te laten gaan i.p.v. 15 april.

Indien er op dat moment nog steeds een totale lockdown is zullen we totdat er weer operationeel iets gedaan kan worden in Penstraat 5 slechts 50% van de reeds gereduceerde huur volgens contract in rekening brengen.

Wij kunnen niet akkoord gaan met in zijn geheel financieel voor alles op te draaien en vinden dat we middels dit aanbod een heel net voorstel hebben gedaan.

2.9.

Bij e-mail van 6 april 2020 bericht [de heer Z] namens Roast, voor zover hier van belang, het volgende aan Sjaakie:

As it appears that you are not able to agree to this postponement, we point out the following:

A number of obligations that the landlord should have complied with at the outset of the rent agreement, were not complied with – deadlines were not met and much of what we rented was not in the state in which it should have been according to the contract:

(…)

This allows us to rescind the rent agreement and we would seek recourse to that recission, with the exception of article 15 (the purchase option), which we would leave intact to rely on in the future.

This is not the way we would like it to be, therefore, please reconsider and agree to a postponement of the rent agreement.

2.10.

Bij e-mail van 6 april 2020, in antwoord op de e-mail van Sjaakie waarin zij schrijft de eerdere e-mail van Roast als niet ontvangen te beschouwen omdat deze in het Engels is opgesteld, beroept Roast zich op de (partiële) ontbinding van de huurovereenkomst. De huurkoopoptie van de inventaris laat Roast in stand.

2.11.

Bij e-mail van 8 april 2020 en brief van 14 april 2020 weerspreekt Sjaakie de door Roast aangevoerde gronden voor ontbinding van de huurovereenkomst en stelt zij dat voor de ontbinding een juridische grondslag ontbreekt.

2.12.

Op 8 mei 2020 werden de coronamaatregelen verzacht in die zin dat de terrassen van restaurants weer open mochten. Op 22 mei 2020 mochten restaurants weer, voor een beperkt aantal gasten, open.

2.13.

Sjaakie heeft onder Roast conservatoir beslag doen leggen op roerende zaken bevindende in het pand gelegen aan het adres Julianaplein 28.

3 Het geschil

in conventie

3.1.

Sjaakie vordert dat het gerecht bij vonnis in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, Roast veroordeelt:

i. tot nakoming van de tussen Sjaakie en Roast op 7 februari 2020 gesloten huurovereenkomst en te bepalen dat Roast:

a. de in artikel 3.1 van de huurovereenkomst overeengekomen maandelijkse huurpenningen aan Sjaakie tijdig zal voldoen, totdat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn geëindigd;

b. binnen twee (2) weken na het ten dezen te wijzen vonnis, althans binnen een door het gerecht in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde in gebruik zal nemen om het als horecagelegenheid te exploiteren en de in artikel 5 van de huurovereenkomst overeengekomen verzekeringen af te sluiten, e.e.a. op verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van NAf 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Roast het ten dezen te wijzen vonnis niet nakomt;

ii. tot betaling van de achterstallige huurpenningen, de daarover verschuldigde omzetbelasting, de contractuele boete en de borg voor in totaal een bedrag van NAf 34.097,23, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verschuldigdheid tot aan de datum van voldoening;

iii. in de kosten van de procedure, die van het gelegde beslag daaronder begrepen.

3.2.

Sjaakie legt de tussen partijen op 7 februari 2020 ondertekende huurovereenkomst aan haar vorderingen ten grondslag. Roast heeft daarbij het pand gelegen aan de
Penstraat 5 voor de duur van vijf jaar van Sjaakie gehuurd voor de exploitatie van een horecagelegenheid. Roast is op grond van die huurovereenkomst huurpenningen verschuldigd aan Sjaakie, terwijl Roast gehouden is het pand uitsluitend te gebruiken als horecagelegenheid.

3.3.

Roast heeft de stellingen van Sjaakie weersproken en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen. Roast heeft, kort gezegd, verweer gevoerd en gesteld dat de huurovereenkomst door haar reeds op 6 april 2020 buitengerechtelijk werd ontbonden. Voorts stelt zij dat Roast reeds op 15 juli 2020 werd ontbonden en vereffend.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.5.

Voor zover Roast heeft bedoeld een reconventionele vordering in te dienen, heeft zij deze ter zitting buiten bezwaar van Sjaakie ingetrokken, zodat die verder geen bespreking behoeft.

4 De beoordeling

4.1.

Het spoedeisend belang bij de vorderingen volgt in beginsel uit de aard van de vorderingen.

4.2.

In deze kortgedingprocedure moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, worden beoordeeld of de vordering van Sjaakie tot nakoming van de huurovereenkomst door Roast, in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde vordering gerechtvaardigd is.

4.3.

Roast erkent het bestaan van de huurovereenkomst van 7 februari 2020 tussen haar en Sjaakie en de voor haar daaruit voortvloeiende verplichtingen. Roast voert echter als verweer aan dat zij de huurovereenkomst bij brief van 6 april 2020 (gedeeltelijk) buitengerechtelijk heeft ontbonden, zodat daar geen verplichtingen voor haar meer uit kunnen voortvloeien. Roast stelt in dit kader dat het gehuurde verschillende gebreken vertoonde die niet door Sjaakie werden verholpen, zodat zij gerechtigd was tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan. Daarnaast stelt Roast dat zij twee dagen na de opening van het restaurant als gevolg van de Covid-19 pandemie gedwongen was het restaurant weer te sluiten. Nu Sjaakie niet bereid was mee te werken aan het uitstellen van de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende huurbetalingsverplichting, was zij genoodzaakt de huurovereenkomst te ontbinden. Ook deze sluiting als gevolg van de coronamaatregelen beschouwt Roast als een gebrek. Voorts voert Roast aan dat de vennootschap reeds op 15 juli 2020 werd vereffend en ontbonden, zodat de vennootschap is opgehouden te bestaan.

4.4.

Sjaakie heeft de rechtsgeldigheid van de ontbinding van de huurovereenkomst betwist en aangevoerd dat er geen sprake was van enig gebrek en zij evenmin in verzuim was. Daarnaast was er sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van Roast nu zij in gebreke was met de betaling van de huur, zodat zij niet tot ontbinding van de overeenkomst kon overgaan. Ook de ontbinding van de vennootschap is volgens Sjaakie niet rechtsgeldig geschied, zodat de vennootschap nog bestaat.

ontbinding van de huurovereenkomst

4.5.

Ingevolge artikel 7:210 BW is tot ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van artikel 6:267 BW zowel de huurder als de verhuurder bevoegd indien een gebrek dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen, het genot dat de huurder mocht verwachten, geheel onmogelijk maakt. Uit de parlementaire geschiedenis op het Nederlandse artikel 7:210 BW volgt dat sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel ook als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BWNL moet worden beschouwd. Nu het Curaçaose artikel 7:210 BW gelijkluidend is aan dat van Nederland en nergens uit blijkt dat de Curaçaose wetgever een andere betekenis voor ogen had, wordt de uitleg van de Nederlandse wetgever bij invoering van het artikel gevolgd.

4.6.

De vraag die in kort geding voor ligt is of er sprake was van een gebrek dat het genot dat Roast van het gehuurde mocht verwachten, geheel onmogelijk heeft gemaakt. Die vraag beantwoordt het gerecht voorlopig bevestigend. Uit de tussen partijen tussen 18 maart 2020 en 6 april 2020 gevoerde correspondentie zoals overgelegd, volgt dat naar aanleiding van de van overheidswege opgelegde coronamaatregelen die het sluiten van het restaurant tot gevolg hebben gehad, er discussie tussen partijen is ontstaan over de wijze van voortzetting van de huurovereenkomst en dan met name voor wat betreft de huurbetalingsverplichting. Nu Roast slechts twee dagen voor het van kracht worden van de maatregelen in bedrijf is gegaan en niet te voorzien was hoe lang die maatregelen van kracht zouden blijven, voorzag zij dat zij binnen afzienbare tijd niet aan haar huurbetalingsverplichting zou kunnen voldoen. Immers had het restaurant maar gedurende twee dagen omzet kunnen draaien voordat dit van overheidswege werd gedwongen te sluiten. Nadat partijen geen overeenstemming lijken te bereiken over het al dan niet opschorten van de huurbetalingsverplichting, gaat Roast over tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, zich beroepende op verschillende gebreken aan het verhuurde. Roast besluit haar brief als volgt:

This is not the way we would like it to be, therefore, please reconsider and agree to a postponement of the rent agreement.

Uit de correspondentie tussen partijen en hetgeen door partijen ter zitting is aangevoerd, volgt dat het voor partijen duidelijk was dat als gevolg van de coronamaatregelen en de financiële gevolgen daarvan voor deze startende onderneming, Roast de huurovereenkomst heeft ontbonden. Dat Roast uiteindelijk in haar ontbindingsbrief hoofdzakelijk de gebreken aan het gehuurde aan de ontbinding ten grondslag heeft gelegd, maakt het voorgaande niet anders. Immers beslaat het partijdebat hoofdzakelijk de gevolgen van de coronamaatregelen en of de voorstellen van partijen over en weer in dat kader gedaan wel of niet voldoende redelijk waren.

Ten aanzien van de opgevoerde gebreken wordt nog opgemerkt dat uit de overgelegde correspondentie volgt dat die gebreken voor een deel reeds sinds begin maart 2020 bij de verhuurder bekend waren en de verhuurder de reparatie daarvan bij huurder zelf heeft gelegd. Nergens blijkt uit dat verhuurder aanstalten maakt om de gebreken zelf te herstellen, dan wel de kosten van herstel te (willen) vergoeden. Het gaat daarbij om serieuze gebreken, namelijk om apparatuur die defect is tot problemen met de elektriciteit. De vraag of Roast op grond van die gestelde gebreken al dan niet gerechtigd was de huurovereenkomst te ontbinden, laat zich dus in kort geding niet makkelijk beantwoorden.

4.7.

Sjaakie heeft het verweer opgevoerd dat Roast zelf in verzuim was en de huurovereenkomst daarom niet kon ontbinden. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat de huurbetalingsverplichting tot in ieder geval 15 april 2020 werd opgeschort. Dit volgt in ieder geval uit de e-mail van 18 maart 2020 van Sjaakie aan Roast, waarin wordt aangeboden de huurbetaling te laten ingaan op 1 mei 2020 in plaats van 15 april 2020. Dit wijst er op dat ten tijde van de ontbinding van de huurovereenkomst op 6 april 2020 Roast nog geen huur verschuldigd was aan Sjaakie.

4.8.

Gelet op al het voorgaande valt het niet uit te sluiten dat het verweer van Roast, dat de huurovereenkomst door haar op 6 april 2020 (gedeeltelijk) buitengerechtelijk werd ontbonden, in een bodemprocedure slaagt. De in kort geding gevorderde voorzieningen komen reeds daarom niet voor toewijzing in aanmerking.

ontbinding van de vennootschap

4.9.

Roast heeft tevens het verweer gevoerd dat de vennootschap reeds op 15 juli 2020 werd ontbonden. Zij heeft een uittreksel van de Kamer van Koophandel (KvK) overgelegd waaruit volgt dat de vennootschap per 15 juni 2020 is geliquideerd. Uit het uittreksel van de KvK valt te lezen dat de vereffenaar, [mevrouw P], conform artikel 2:31 lid 6 BW heeft vastgesteld dat er geen haar bekende baten aanwezig waren.

4.10.

Het gerecht is van oordeel dat ook van dit verweer niet kan worden aangenomen dat het in de bodemprocedure zal falen. Van een vaststaande vordering van Sjaakie is (nog) geen sprake, zodat in ieder geval in kort geding niet kan worden aangenomen dat Roast op oneigenlijke gronden is overgegaan tot vereffening en ontbinding. Nog daargelaten dat uit de bewoording van artikel 2:31 lid 6 BW volgt dat tot (turbo)liquidatie kan worden overgegaan ingeval er geen bekende baten aanwezig zijn of te verwachten zijn, ongeacht of er schulden zijn. Ook gelet op dit verweer, dienen de vorderingen in kort geding te worden afgewezen.

4.11.

Hetgeen overigens door partijen is aangevoerd behoeft, gelet op het voorgaande, geen verdere bespreking.

4.12.

Sjaakie zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure gevallen aan de zijde van Roast. Die zullen worden begroot op nihil.

5 De beslissing

Het Gerecht:

Rechtdoende in kort geding:

5.1.

wijst de vorderingen van Sjaakie af;

5.2.

veroordeelt Sjaakie tot betaling van de proceskosten gevallen aan de zijde van Roast en tot op heden begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.A.M. Lasten, rechter in het Gerecht in Eerste Aanleg, en op 28 oktober 2020 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.