Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAC:2019:266

Instantie
Gerecht in eerste aanleg van Curaçao
Datum uitspraak
11-11-2019
Datum publicatie
03-12-2019
Zaaknummer
CUR201900907
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Koop recht van erfpacht; verkrijgende verjaring; bezit; bedrog; opzet; dwaling; onderzoeksplicht; waardevergoeding in geval van ontbinding; comparitie.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO

VONNIS

in de zaak van:

[EISERES],

wonende in Curaçao,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. S.C. Larmonie,

tegen

[GEDAAGDE 1],

wonende in Curaçao,

verweerder in conventie,

eiser in reconventie,

in persoon,

de naamloze vennootschap

OPTIMAL REAL ESTATE N.V.,

gevestigd in Curaçao,

verweerster,

vertegenwoordigd door haar directeur.

Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres], [gedaagde 1] en ORE.

1 Het procesverloop

1.1.

Het procesverloop in de hoofdzaak blijkt uit:

- het verzoekschrift van 14 maart 2019, met producties;

- de conclusie van antwoord van ORE;

- de conclusie van antwoord/eis in reconventie van [gedaagde 1], met producties;

- de akte vermeerdering van eis in reconventie, met producties;

- de behandeling ter zitting van 4 oktober 2019.

1.2.

Ter zitting is ORE niet verschenen.

1.3.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2 De feiten

2.1. [

gedaagde 1] is een van de erfgenamen van wijlen [vader](hierna: de vader), die in 1988 is overleden.

2.2.

Bij leven was de vader rechthebbende op het recht van erfpacht ten aanzien van een perceel grond aan de Commewijnestraat 11. Op dit perceel staat een woning, waarin de vader tot aan zijn dood heeft gewoond. Tot aan haar dood in 2013 is de moeder van [gedaagde 1] in de woning blijven wonen.

2.3.

De nalatenschap van de vader is tot nu toe niet verdeeld.

2.4.

In mei 2015 zijn drie overeenkomsten tot stand gekomen tussen [eiseres] en [gedaagde 1]: een “voorlopig koopcontract”, een huurkoopovereenkomst en een huurovereenkomst. De overeenkomsten voorzien in de verkoop door [gedaagde 1] aan [eiseres] van het recht van erfpacht voor een koopsom van NAf 155.000. Van dat bedrag wordt een deel (NAf 100.000) als aanbetaling bij totstandkoming van de overeenkomsten betaald en het restant in termijnen van NAf 1.500. In verband met die termijnbetalingen volgt uit de huurkoopovereenkomst dat [eiseres] een rentevergoeding van NAf 7.023,33 zal betalen. De huurkoopovereenkomst bepaalt voorts dat [eiseres] bij niet tijdige voldoening van een termijn een boeterente van 18% verschuldigd is.

2.5.

De overeenkomsten zijn opgesteld door ORE. Zij heeft opgetreden als makelaar van [eiseres].

2.6. [

eiseres] heeft de koopsom inmiddels voldaan.

2.7.

Het recht van erfpacht is tot nu toe niet geleverd.

2.8.

Bij beschikking van 28 mei 2019 heeft de Huurcommissie op verzoek van [eiseres] bepaald dat de maximale huur voor de woning met ingang van 1 juli 2019

NAf 1.490 per maand bedraagt. Tegen deze beschikking is geen hoger beroep ingesteld.

3 Het geschil

3.1. [

eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat, het volgende:

  1. vernietiging van de drie overeenkomsten;

  2. veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van NAf 155.159,07, vermeerderd met rente en met de buitengerechtelijke incassokosten;

  3. veroordeling van ORE tot betaling van NAf 2.500, vermeerderd met rente;

  4. veroordeling van [gedaagde 1] en ORE in de proceskosten.

3.2. [

gedaagde 1] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, samengevat, nietigverklaring van de drie overeenkomsten en veroordeling van [eiseres] tot betaling van NAf 109.671,20, te verrekenen met NAf 155.159,07, tot betaling van NAf 3.500 bij wijze van buitengerechtelijke kosten en tot betaling van de proceskosten.

3.3. [

eiseres] en [gedaagde 1] voeren over en weer gemotiveerd verweer.

3.4.

ORE heeft gesteld een gunstige beslissing af te wachten.

4 De beoordeling

in de zaak tussen [eiseres] en [gedaagde 1]

- in conventie

4.1.

Het gaat in deze zaak om de rechtsgeldigheid en de nakoming van de drie overeenkomsten. Niet ter discussie staat dat de drie overeenkomsten met elkaar samenhangen. De bedoeling van [eiseres] als koper en [gedaagde 1] als verkoper was dat [eiseres] de woning (formeel: het recht Het gaa

van erfpacht) zou kopen voor een koopsom van NAf 155.000, waarvan NAf 100.000 zou worden aanbetaald en het restant (vermeerderd met een rente van NAf 7.023,33) in termijnen zou worden betaald. Dit staat tussen partijen vast. Dat er drie afzonderlijke overeenkomsten zijn gesloten, doet hier niet aan af. Vast staat ook dat [eiseres] de koopsom van NAf 155.000 inmiddels heeft betaald. Het genoemde bedrag aan rente heeft zij nog niet betaald.

4.2.

Tussen partijen is discussie ontstaan over de vraag wie eigenaar is van de woning. Vast staat dat de woning bij het kadaster staat geregistreerd op naam van de inmiddels overleden vader van [gedaagde 1]. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat de woning dus in de nalatenschap van zijn vader is gevallen, welke nalatenschap nog niet is verdeeld. Volgens [gedaagde 1] is dat echter niet van belang, omdat hij inmiddels vanwege langdurig bezit van de woning door verjaring eigenaar is geworden (op grond van artikel 3:105 BW). [eiseres] meent dat [gedaagde 1] bij de totstandkoming van de overeenkomsten heeft gezwegen over de nalatenschap. [gedaagde 1] heeft haar daarom bedrogen. In elk geval heeft zij op dit punt gedwaald. Om beide redenen zijn de overeenkomsten volgens [eiseres] vernietigbaar en zal [gedaagde 1] koopsom moeten terugbetalen.

4.3.

Het gerecht is van oordeel dat het standpunt van [gedaagde 1] onjuist is. Als toelichting overweegt het gerecht het volgende.

4.4.

Door het overlijden van de vader van [gedaagde 1] viel de woning (althans het recht van erfpacht) in diens nalatenschap. Dat betekent dat vanaf dat moment de gezamenlijke erfgenamen de rechthebbenden op de woning zijn. Ieder van die erfgenamen heeft een aandeel in deze nalatenschap. Wie de erfgenamen zijn, is in deze procedure niet gesteld en is kennelijk ook nog niet vastgesteld (een verklaring van erfrecht is volgens [gedaagde 1] tot nu toe niet opgemaakt), maar als onbetwist staat vast dat er meerdere erfgenamen zijn. Als al zou moeten worden aangenomen dat een van de erfgenamen de woning in bezit heeft genomen, dan geldt dat ieder van de erfgenamen te allen tijde de verdeling van de nalatenschap kan vorderen (artikel 3:178 BW), waarmee feitelijk een einde gemaakt kan worden aan dat bezit. De rechtsvordering tot beëindiging van dat bezit is dus niet verjaard, terwijl dat wel vereist is om van verkrijgende verjaring te kunnen spreken (artikel 3:105 BW).

4.5.

Bovendien ziet het gerecht niet in dat [gedaagde 1] daadwerkelijk het bezit van de woning heeft verkregen. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 BW). Of iemand een goed voor zichzelf houdt, moet worden beoordeeld “naar verkeersopvatting” en voor het overige op grond van uiterlijke feiten (artikel 3:108 BW). Hier gaat het om het gebruik van een woning die door het overlijden van de eigenaar in diens nalatenschap terecht is gekomen. In een dergelijk geval moet in beginsel worden aangenomen dat de gebruiker van de woning deze voor de gezamenlijke erfgenamen houdt, ook als de gebruiker zelf een van de erfgenamen is. [gedaagde 1] was dus hooguit houder van de woning en geen bezitter. Een houder van een zaak kan zichzelf niet tot bezitter maken (artikel 3:111 BW). Nu dus van bezit geen sprake is geweest, kan ook van verkrijgende verjaring geen sprake zijn. Daarvoor is immers ononderbroken bezit vereist (artikel 3:105 BW).

4.6.

De conclusie is dus dat [gedaagde 1] geen eigenaar is geworden van het recht van erfpacht. Hij is bij de koopovereenkomst wel als verkoper opgetreden. Dit betekent dat hij niet zonder meer zal kunnen voldoen aan zijn verplichting om het recht van erfpacht te leveren. Hij is immers niet bevoegd om over dat recht te beschikken. Voordat het recht van erfpacht geleverd zal kunnen worden, zal de nalatenschap verdeeld moeten worden (met toedeling van het recht van erfpacht aan [gedaagde 1]) dan wel zullen de overige erfgenamen [gedaagde 1] moeten machtigen om (namens de gezamenlijke erfgenamen) het recht van erfpacht te leveren. Voor beide acties zal nodig zijn dat door middel van een verklaring van erfrecht komt vast te staan wie de erfgenamen zijn. Die verklaring is er nog niet. Uit de stellingen van [gedaagde 1] volgt ook dat hij nog niet van alle (vermeende) erfgenamen bericht heeft gekregen dat zij met de verkoop instemmen. Uit dit alles kan niet anders worden afgeleid dan dat [gedaagde 1] vooralsnog niet in staat zal zijn te leveren.

4.7.

Aannemelijk is dus dat [gedaagde 1] tekort zal schieten in de nakoming van zijn verplichting om te leveren. De vorderingen van [eiseres] zijn daarop echter niet gericht, zodat het gerecht hierop vooralsnog niet verder zal ingaan.

4.8.

De vordering van [eiseres] is gebaseerd op het standpunt dat de overeenkomsten vernietigbaar zijn, in de eerste plaats wegens bedrog, in de tweede plaats wegens dwaling. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde 1] haar bedrogen door te doen alsof hij de eigenaar is van de woning. Bovendien meent [eiseres] dat zij de overeenkomsten onder een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten, omdat zij er vanuit is gegaan dat [gedaagde 1] de rechthebbende was en dus bevoegd was om over de woning te beschikken. [gedaagde 1] heeft dit betoog weersproken.

4.9.

Voor vernietiging van een overeenkomst wegens bedrog door de verkoper is vereist dat sprake is van opzet. De verkoper moet opzettelijk een onware mededeling hebben gedaan of opzettelijk hebben gezwegen waar hij had moeten spreken (artikel 3:44 lid 3 BW). Uit de stellingen van [eiseres] kan niet worden afgeleid dat deze opzet bij [gedaagde 1] aanwezig was. [gedaagde 1] heeft gesteld dat hij van mening was door verjaring eigenaar te zijn geworden en overigens het vertrouwen te hebben dat de overige erfgenamen zullen meewerken aan de levering. Het eerste is onjuist en het tweede doet er niet aan af dat [gedaagde 1] niet zonder meer zal kunnen leveren, maar dat betekent nog niet dat hij opzettelijk onjuist heeft verklaard of opzettelijk heeft gezwegen om [eiseres] daarmee tot het aangaan van de koopovereenkomst te verleiden. [eiseres] heeft gesteld dat verschillende passages in de drie overeenkomsten niet te rijmen zijn met de juridische positie van [gedaagde 1] ten opzichte van het recht van erfpacht, maar dat leidt niet tot een ander oordeel. Die passages (waarin [gedaagde 1] de eigenaar wordt genoemd en waarin gesproken wordt over de beschikkingsbevoegdheid van [gedaagde 1]) passen immers wel bij de (onjuiste) veronderstelling van [gedaagde 1] dat hij over het recht van erfpacht kon beschikken. De overeenkomsten zijn dus niet vernietigbaar wegens bedrog.

4.10. [

gedaagde 1] heeft gesteld dat hij bij verschillende gelegenheden voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomsten tegen [eiseres] en ORE heeft gezegd dat er nog andere erfgenamen zijn die iets over het huis te zeggen hebben. [eiseres] heeft op deze stelling naar het oordeel van het gerecht niet voldoende concreet gereageerd. Zij heeft slechts gesteld dat zij pas begin 2019, door raadpleging van het kadaster, heeft ontdekt dat het recht van erfpacht nog altijd op naam van de vader van [gedaagde 1] stond. [eiseres] heeft echter niet concreet gesteld, in reactie op de stellingen van [gedaagde 1], wat er is gezegd voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomsten. Dat had wel op haar weg gelegen. De stelling van [gedaagde 1] is daarom onvoldoende concreet weersproken. Daarom moet als vaststaand worden aangenomen dat [gedaagde 1] in elk geval tegen [eiseres] en ORE heeft gezegd dat er nog andere erfgenamen bij de verkoop betrokken zijn. Gelet op die uitlating had het op de weg van [eiseres] gelegen om nader onderzoek te doen naar de precieze juridische stand van zaken met betrekking tot het recht van erfpacht, bijvoorbeeld door daarover vragen te stellen aan [gedaagde 1] of door navraag te doen bij het kadaster. Naar het oordeel van het gerecht kon dit redelijkerwijs van [eiseres] worden gevergd, nu zij zich door een professionele makelaar liet bijstaan.

4.11.

Het voorgaande betekent dat, als al moet worden aangenomen dat [eiseres] de overeenkomsten onder invloed van dwaling is aangegaan, deze dwaling niet te wijten is aan schending van een mededelingsplicht door [gedaagde 1]. De dwaling moet daarom voor risico van [eiseres] blijven.

4.12.

Al met al is dus niet gebleken van een wilsgebrek dat tot vernietiging van de overeenkomsten kan leiden. Nu de vordering in conventie daarop wel is gebaseerd, is die vordering op die grondslag niet toewijsbaar.

- in reconventie

4.13. [

gedaagde 1] vordert nietigverklaring van de overeenkomsten op grond van niet-nakoming door [eiseres] van haar verplichtingen. Die vordering is niet toewijsbaar. Niet-nakoming van verplichtingen uit een overeenkomst is geen grond voor nietigheid of vernietiging. Niet-nakoming kan wel leiden tot een recht op schadevergoeding en tot ontbinding van de overeenkomst.

4.14.

Als [gedaagde 1] met zijn vordering heeft bedoeld dat de overeenkomsten worden ontbonden, is de vraag op welk punt [eiseres] in de nakoming van haar verplichtingen is tekort geschoten. Het gerecht kan uit de stellingen van [gedaagde 1] een dergelijke tekortkoming niet afleiden. Op grond van de overeenkomsten was [eiseres] tot niet meer verplicht dan tot betaling van de koopsom van NAf 155.000 (plus de afgesproken rente). Vast staat dat zij de koopsom heeft betaald. Dat zij het afgesproken rentebedrag nog niet heeft betaald, omdat de woning nog niet is geleverd, maakt dit niet anders. In redelijkheid kan [eiseres] dit bedrag achterhouden (juridisch: de betaling ervan opschorten), nu zij rekening moet houden met de reële kans dat [gedaagde 1] zal tekort schieten in zijn leveringsverplichting. Andere betalingsverplichtingen van [eiseres] zijn er niet.

4.15. [

gedaagde 1] meent kennelijk dat [eiseres] verplicht was huur te betalen vanaf het moment dat zij de woning heeft betrokken. Die huur moet volgens [gedaagde 1] worden vastgesteld op het door de Huurcommissie bepaalde maximale bedrag van NAf 1.490 per maand. Op die verschuldigde huur (die tot heden doorloopt) strekt het door [eiseres] betaalde bedrag van NAf 155.000 in mindering, zo meent [gedaagde 1]. Dit standpunt is onjuist. Partijen hebben overeenkomsten gesloten die tot doel hadden dat het recht van erfpacht aan [eiseres] zou worden overgedragen tegen betaling van een koopsom van NAf 155.000. In verband met het feit dat de koopsom deels in termijnen zou worden betaald en [eiseres] al wel per direct de woning zou betrekken, hebben partijen nog een aanvullende rentevergoeding afgesproken. Uit deze afspraken volgt logischerwijs dat [eiseres] na voldoening van de koopsom en de afgesproken rente geen bedrag meer aan [gedaagde 1] verschuldigd zou zijn. Uit de afspraken kan in elk geval niet worden afgeleid dat [eiseres] huur zou moeten betalen zolang de juridische levering niet zou hebben plaatsgevonden, zeker niet als het achterwege blijven van die levering het gevolg is van het feit dat [gedaagde 1] niet kan leveren.

4.16. [

gedaagde 1] meent ook dat [eiseres] de contractuele boete van 18% verschuldigd is over de (niet betaalde) huurtermijnen vanaf mei 2018. Gelet op het zojuist overwogene is ook dit standpunt onjuist. [eiseres] was geen huur verschuldigd en dus ook geen contractuele boete wegens te late betaling van die termijnen.

4.17.

Ten slotte leidt het gerecht uit de stellingen van [gedaagde 1] af dat hij [eiseres] verwijt nooit naar de notaris te zijn gegaan om de levering van het recht van erfpacht in gang te zetten. Ook op dit punt is van een tekortkoming geen sprake. Nu aangenomen moet worden dat [gedaagde 1] niet, althans voorlopig niet, aan zijn leveringsverplichting zal kunnen voldoen, is [eiseres] niet verplicht om alvast een notaris aan het werk te zetten. Bij de huidige stand van zaken zou dat een zinloze actie zijn en de daarmee gemoeide kosten weggegooid geld.

4.18.

Al met al ziet het gerecht dus niet op welk punt sprake is van een tekortkoming van [eiseres] die aanleiding kan zijn voor ontbinding van de overeenkomsten.

4.19.

Voor de volledigheid merkt het gerecht nog op dat de vordering van [gedaagde 1] voor wat betreft buitengerechtelijke kosten (NAf 3.500) ook niet toewijsbaar is. [gedaagde 1] procedeert in persoon en ook voor het overige is niet gebleken van buitengerechtelijke kosten die voor vergoeding in aanmerking komen.

- voorts in conventie en in reconventie

4.20.

De vraag rijst hoe het verder moet met deze kwestie. Beide partijen willen af van de overeenkomsten. Het zou daarom het meest voor de hand liggen dat partijen in onderling overleg tot een regeling komen die tot een afscheid leidt. De hierboven genomen beslissingen kunnen daarbij richtinggevend zijn.

4.21.

In dit verband wijst het gerecht nog op het volgende. [eiseres] is deze procedure begonnen met het standpunt dat zij recht heeft op terugbetaling van de koopsom van NAf 155.000. Omdat de overeenkomsten niet vernietigbaar zijn, is er in zoverre geen grond voor terugbetaling. Ook echter als [eiseres] de grondslag van haar eis zou wijzigen in ontbinding, zou dat niet zonder meer tot een aanspraak op terugbetaling van de (volledige) koopsom leiden. Ontbinding van een overeenkomst bevrijdt partijen van hun verplichtingen en leidt tot een verplichting tot ongedaanmaking van al ontvangen prestaties (artikel 6:271 BW). Als gevolg van de overeenkomsten heeft [eiseres] sinds 2015 de woning kunnen gebruiken. Deze ontvangen prestatie kan naar zijn aard niet ongedaan gemaakt worden. Dat betekent dat [eiseres], zouden de overeenkomsten worden ontbonden, verplicht is de waarde van dat gebruik aan [gedaagde 1] te vergoeden (artikel 6:272 BW).

4.22.

Een alternatieve oplossing van het geschil zou kunnen zijn dat [gedaagde 1] er alsnog voor zorgdraagt dat hij bevoegd wordt om over de woning te beschikken, waarna de levering alsnog kan worden gerealiseerd.

4.23.

Het gerecht zal een comparitie van partijen gelasten om een minnelijke regeling van het geschil te onderzoeken. In afwachting daarvan wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

in de zaak tussen [eiseres] en ORE

4.24. [

eiseres] vordert van ORE betaling van NAf 2.500. Kennelijk is dit bedrag de fee die [eiseres] aan ORE heeft betaald. Het gerecht begrijpt het standpunt van [eiseres] zo dat ORE wanprestatie heeft gepleegd door niet in het kadaster te checken of het recht van erfpacht op naam van [gedaagde 1] staat. Uit de conclusie van antwoord van ORE leidt het gerecht af dat dit laatste niet door ORE wordt betwist. Uit de stellingen van [eiseres] kan het gerecht echter niet afleiden dat haar schade als gevolg van deze wanprestatie overeenkomt met de betaalde fee. In zoverre is de vordering jegens ORE dus niet toewijsbaar.

4.25.

Het gerecht zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5 De beslissing

Het gerecht:

5.1.

bepaalt een comparitie van partijen op 29 november 2019 om 10:00 uur, en roept partijen op daarbij aanwezig te zijn;

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th. Veling, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 november 2019.