Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:OGEAA:2020:320

Instantie
Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba
Datum uitspraak
19-08-2020
Datum publicatie
21-08-2020
Zaaknummer
AUA201800412
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Eerste aanleg - enkelvoudig
Inhoudsindicatie

Huurovereenkomst. Dwaling.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Vonnis van 19 augustus 2020

Behorend bij A.R. no. AUA201800412

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA

VONNIS in de zaak van:

de naamloze vennootschap

NAVARRA PROPERTIES N.V.,

gevestigd in Aruba,

eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna ook te noemen: Navarra,

gemachtigde: aanvankelijk de advocaten mrs. R.C. [directeur van Navarra] en M.A. Ellis-Schipper, vanaf 18 juli 2018 de advocaten mrs. G.M. Sjiem Fat en J.P. Sjiem Fat,

tegen:

de naamloze vennootschap

DONTOM HORECA N.V.,

gevestigd in Aruba,

gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna ook te noemen: Dontom,

gemachtigde: de advocaat mr. G.W. Rep.

1 HET PROCESVERLOOP

1.1

Het procesverloop blijkt uit:

-het verzoekschrift, met producties;

-de conclusie van antwoord en van eis in reconventie, met producties;

-de conclusie van repliek in conventie (tevens houdende een akte eiswijziging) en van antwoord in reconventie, met producties;

-de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, met producties;

-de akte uitlating producties in conventie tevens conclusie van dupliek in reconventie, met producties;

-de akte uitlating producties in reconventie.

1.2

Op verzoek van Dontom heeft pleidooi plaatsgevonden onder meer ter openbare terechtzitting van 26 maart 2019. Partijen zijn toen verschenen bij hun respectieve gemachtigden, die van Navarra vergezeld door de heer [directeur van Navarra] (directeur van Navarra en die van Dontom vergezeld door de heer [directeur van Dontom] (directeur van Dontom). Partijen hebben toen in eerste termijn het woord gevoerd, beiden onder overlegging van een voorgedragen pleitnota beiden voorzien van toegelaten nadere producties. Na afloop van die eerste termijn is de terechtzitting met instemming van partijen voor onbepaalde tijd geschorst voor het onderling beproeven van een minnelijke regeling. De zaak is daarop verwezen naar de parkeerrol.

1.3

Omdat een minnelijke regeling tussen partijen niet tot stand is gekomen, is de zaak op verzoek van één van hen weer op de lopende rol geplaatst voor dagbepaling voortzetting pleidooi in tweede termijn.

1.4

Voortzetting pleidooi heeft plaatsgevonden ter openbare terechtzitting van 31 januari 2020. Partijen zijn toen andermaal ter zitting verschenen bij hun respectieve gemachtigden die wederom werden vergezeld de heer [directeur van Navarra] en de heer [directeur Dontom]. Partijen hebben in tweede termijn het woord gevoerd, mede aan de hand van overgelegde en voorgedragen verdere pleitnota’s. De door Navarra ingezonden nadere producties blijven, zoals ter zitting terstond geoordeeld naar aanleiding van het door Dontom opgeworpen bezwaar daartegen, buiten beschouwing omdat de zaak werd voortgezet in de stand daarvan ten tijde van de schorsing op 26 maart 2019. Eventuele nieuwe stellingen van Navarra voorzover bevrijdend blijven eveneens buiten beschouwing, omdat Dontom daarop niet meer heeft kunnen reageren.

1.5

Ter zitting van 31 januari 2020 heeft Navarra bij akte andermaal om eiswijzing verzocht, tegen welk verzoek Dontom geen bezwaar heeft opgeworpen. Die hierna omschreven gewijzigde eis in conventie is daarom toegelaten.

1.6

Vonnis is nader bepaald op heden.

2 DE VASTSTAANDE FEITEN

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende bestreden alsmede op grond van overgelegde producties voor zover niet of onvoldoende bestreden staat onder meer het volgende vast tussen partijen.

2.2

Partijen hebben op 25 april 2012 een huurovereenkomst gesloten voor de duur van vijf jaren, met een verlengingsoptie van 5 jaar, krachtens welke Dontom van Navarra een bedrijfsruimte huurt, voorheen plaatselijk bekend Surfside en thans plaatselijk bekend als Nicky Beach (hierna: het gehuurde), tegen een maandelijks door Dontom aan Navarra bij vooruitbetaling te betalen huur ad Afl. 10.000,-- te vermeerderen met de wettelijk verplichte belastingen/premies. Dontom heeft de overeengekomen borgsom ad Afl. 40.000,-- betaald aan Navarra. Voor de ommekomst van de aanvankelijke huurtermijn van 5 jaren heeft Dontom eind 2016 schriftelijk tijdig gebruikt gemaakt van de optie tot verlenging van de huurovereenkomst met nog eens 5 jaren. De door Navarra opgestelde en door partijen ondertekende huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst), waarin met Landlord wordt bedoeld Navarra en met Tenant Dontom, vermeldt onder meer het volgende:

Whereas the Landlord is the owner of a real estate located at L.G. Smith Boulevard (Surfside Beach) in Aruba (…) known as “Havana Beach Club”, hereinafter as well referred to as the Property consisting of certain buildings, swimming pool and various amenities, for the operation whereof Landlord has certain licenses and permits;

Whereas Tenant desires to lease a certain part of this real estate to operate on Tenant’s own account a beach bar:

(…).

1 Object of Lease

1.1

Landlord hereby leases to Tenant part of the Property as described on a map attached to this agreement as Exhibit A, which space is in perfect order sufficiently known to parties upon the following terms, conditions and covenants for the purpose of a Beach Bar.

1.2

This lease includes the use of certain goods of Landlord such as, but not limited to bar structure, airco-units, light fixtures, coolers, beach chairs, and the like as described on Exhibit B and sufficiently known to parties.

(…).

4. Electric current, water, telephone

The expenses in connection with electric current, water, and telephone are for the sole account of the Tenant and will be registered on a separate or interim meter. The Landlord shall not be liable for the supply of electricity, water or telephone nor for any obstruction in the supply of same (…).”.

2.3

Navarra is in februari 2017 van eigenaar veranderd, in die zin dat alle aandelen in Navarra zijn overgedragen aan de huidige aandeelhouder. Kort daarna werd het voor de nieuwe directie van Navarra duidelijk dat Dontom en ook andere huurders geen eigen zelfstandige aansluiting had op het water- en elektriciteitsnet van respectievelijk WEB en ELMAR. Er was ter plekke sprake van één enkele op naam van Navarra staande water- en electrameter via welke ook Dontom via na de meters van Navarra geplaatste tussenmeters water en elektriciteit betrok en wat stroom betreft nog steeds betrekt.

2.4

Dontom heeft vanaf het begin van de huur iedere maand het door Navarra aan haar gefactureerde ter zake van verbruik van water en elektriciteit betaald aan Navarra.

2.5

Vanaf aanvang van de huur in april 2012 tot en met december 2017 heeft Dontom in totaal (750.560,-- minus 21.321,-- =) Afl. 729.239,-- aan huur betaald aan Navarra. De huur van de maand juni 2017 heeft Dontom verrekend met (beweerdelijke) door toedoen of nalaten van Navarra geleden schade.

2.6

In de tijd dat de verre rechtsvoorganger van Navarra, te weten The Talk of the Town Resort Hotel N.V., erfpachter was van de percelen kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie B nummer 1170 en Eerste Afdeling Sectie B nummer 1168 (hierna: de percelen) exploiteerde zij aldaar een discotheek genaamd “Scorpio’s Disco” alsmede een restaurant genaamd “Il Porto” waar buiten op het terras onder de sterren kon worden gedineerd. Alhoewel nog zichtbaar vanaf het strand, is het terras op of omstreeks 1985 afgescheiden voor het strandgaande publiek door een muur die Talk of the Town Resort Hotel N.V. heeft laten optrekken. Op of omstreeks 1988 heeft The Talk of the Town Resort Hotel N.V. op het terras een zwembad laten bouwen. Voormeld terras, zwembad en voormelde muur zijn aangelegd/gebouwd op domeingrond. Het Land Aruba (hierna: het Land) heeft ter zake van die grond tot in elk geval de aanvang van deze procedure nimmer zijn eigendomsrechten doen gelden, en hij heeft aldus de aanleg en aanwezigheid van het terras en de bouw en de aanwezigheid van de muur en het zwembad gedoogd.

2.7

The Talk of the Town Resort Hotel N.V. heeft haar erfpachtrechten op de percelen met de daaraan grenzende opstallen en zwembad (zie de eerste alinea van pagina 10 van de conclusie van repliek in conventie (tevens houdende een akte eiswijziging) en van antwoord in reconventie van Navarra) op 23 april 1993 verkocht en geleverd aan Tobe Vastgoed N.V. (hierna Tobe). De notariële leveringsakte dienaangaande vermeldt onder meer het volgende:

VERKOOP EN OVERDRACHT

De sub 1 genoemde naamloze vennootschap (Hierna te noemen “verkoopster”) heeft verkocht en draagt in eigendom over aan de sub 2 genoemde naamloze vennootschap (hierna te noemen “koopster”), die heeft gekocht en aanvaardt:

(…)

B. het recht van erfpacht tot elf november tweeduizend een en dertig op een complex van twee percelen domeingrond (…) eerste afdeling, Sectie B, nummers 1170 en 1168 (…) met de daarop gebouwde opstallen van een clubgebouw, restaurant, receptieruimte en verder aanbehoren, plaatselijk bekend als SURFSIDE.”.

2.8

Na het faillissement van Tobe op 30 december 1996, zijn de erfpachtrechten op de percelen met de daaraan grenzende opstallen en zwembad door de curatoren op 19 maart 1997 op de veiling verkocht en geleverd aan Caribbean Town Properties N.V. (hierna CTP). De notariële leveringsakte dienaangaande, waarin met verkoopster wordt bedoeld Tobe en met koopster CTP, vermeldt onder meer het volgende:

De comparanten sub 1. en 2. (…) verklaarden dat de verkoopster en de koopster een overeenkomst van verkoop en koop hebben gesloten met betrekking tot de hierna omschreven onroerende goederen. De comparante sub 1. (…) verklaarde ter uitvoering van bedoelde overeenkomst bij deze vrij en onbezwaard over te dragen aan de sub 2. genoemde naamloze vennootschap [GEA: CTP dus] voor welke de comparante sub 2. verklaarde bij deze vrij en onbezwaard aan te nemen:

(…)

II. het recht van erfpacht tot elf november van het jaar tweeduizend eenendertig op een complex van twee percelen domeingrond (…), te weten;

a. een perceel domeingrond (…) kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie B nummer 1170; en

b. een perceel domeingrond (…) kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie B nummer 1168;

met de daarop staande opstallen van een clubgebouw, restaurant, receptieruimte en verder aanbehoren, plaatselijk bekend als “Surfside”.

2.9

De geldschieters van CTP, zijnde Aruba Investment Bank N.V. en Interbank Aruba N.V., hebben vervolgens de erfpachtrechten op de percelen met de daaraan grenzende opstallen en zwembad ter veiling van 13 november 2001 verkocht aan Navarra. Het notariële proces-verbaal van openbare verkoop dienaangaande van diezelfde datum vermeldt onder meer het volgende:

OMSCHRIJVING TE KOOP AAN TE BIEDEN KAVELS

De comparanten (…) hebben verklaard op heden te willen overgaan tot de publieke verkoop van:

I. het recht van erfpacht tot elf november 2031 op

a. een perceel domeingrond (…) kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie B nummer 1170;

b. een perceel domeingrond (…) kadastraal bekend als Eerste Afdeling Sectie B nummer 1168;

met de daarop staande opstallen van een clubgebouw, restaurant, receptieruimte, zwembad;

welke opstallen tot heden bekend stonden onder de naam “Havana Club”.”

Bij notariële akte van gunning en kwijting van 13 november 2001 heeft de verkoper van de erfpachtrechten op de percelen de hiervoor omschreven onroerende goederen toegewezen, gegund en overgedragen aan Navarra die op haar beurt die toewijzing, gunning en overdracht heeft aanvaard.

2.10

De aan Navarra gerichte brief van de gemachtigde van Dontom van 5 maart 2018 vermeldt onder meer het volgende:

Cliënte is in 2012 een huurovereenkomst met Navarra Properties N.V. aangegaan ingaand op 1 april 2012 en eindigend op 31 maart 2017. Cliënte heeft tijdig een beroep op verlenging – de huurovereenkomst bood deze mogelijkheid – gedaan, wat door Navarra is afgewezen. Het geschil is voorgelegd aan de Huurcommissie die het verzoek van Navarra heeft afgewezen. Navarra is nadien in beroep gekomen bij het Gerecht, waarvoor Navarra voorafgaand aan de zitting in december 2017, stukken heeft ingediend. Op basis daarvan heeft cliënte contact opgenomen met het Land.

Tot haar grote verbazing werd meegedeeld dat betwijfeld werd of het stuk dat aan cliënte door Navarra is verhuurd, aan Navarra toebehoort. In de periode erna heeft cliënte nader onderzoek gedaan en thans kan zij met recht vaststellen dat Navarra nimmer eigenaresse is geweest en nimmer erfpachter.

De door Navarra opgestelde huurovereenkomst bepaalt: (onderstreping: GR):

“Whereas the Landlord is the owner of a real estate located at L.G. Smith Boulevard (Surfside Beach) in Aruba (…) known as “Havana Beach Club”, hereinafter as well referred to as the Property consisting of certain buildings, swimming pool en various amenities , for the operation whereof Landlord has certain licenses and permits;

Whereas Tenant desires to lease a certain part of this real estate to operate on Tenant’s own account a beach bar:

(…)

1. Object of Lease

Landlord hereby leases to Tenant part of the Property as described on a map attached to this agreement as Exhibit A, which space is in perfect order sufficiently known to parties upon the following terms, conditions and covenants for the purpose of a Beach Bar.”.

Navarra heeft aan cliënte een verkeerde voorstelling van zaken gegeven. Sterker nog, mijn cliënte behoefde nimmer enige overeenkomst met Navarra aan te gaan indien zij toen had geweten dat Navarra geen eigenaresse was (of erfpachter) zoals Navarra wel uitdrukkelijk heeft opgenomen. Als gevolg hiervan doet mijn cliënte beroep op vernietiging van de overeenkomst zodat de overeenkomst geacht wordt met terugwerkende kracht nimmer te hebben bestaan.

In al die jaren heeft Navarra van cliënte huurpenningen geïnd en een waarborgsom onder zich gehouden ter grootte van AWF 40.000,00. Cliënte maakt aanspraak op terugbetaling van al deze bedragen, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de dagen dat zij betaald heeft. Ook alle bijkomende schade die cliënte heeft geleden door de onjuiste voorstelling van zaken zijdens Navarra zullen worden verhaald.

Niet alleen worden reeds gedane betalingen teruggevorderd vanwege het beroep op de vernietiging. Toekomstige betalingen zullen evenmin worden gedaan.”.

2.11

Navarra heeft het Land op 15 februari 2018 verzocht om het bij Dontom in gebruik zijnde stuk domeingrond aan haar (Navarra dus) in huur/erfpacht uit te geven. Dat verzoek, waarin met NP wordt bedoeld Navarra, vermeldt onder meer het volgende:

“NP is rechthebbende op de onroerende zaak in de volksmond genoemd “Surfside” ofwel Havana, het betreft percelen erfpachtsrecht (…) kba 1 B 1170 (…) en (…) 1 B 1168 (…). NP verhuurt thans aan drie (3) huurders: een duikschool, Barefoot en (…) Dontom (…).

Namens NP wordt beleefd verzocht om uitbreiding in de zee richting van het moederperceel, eventueel door uitgifte van een nader stuk erfpachtsterrein althans huurgrond, althans grond in bruikleen van grofweg 330 m2.”.

2.12

De door het Land aan Dontom uitgebrachte factuur van 9 november 2018 voor een totaalbedrag ad Afl. 37.103,-- met als nummer 18104304 RI/5018226 vermeldt als omschrijving voor de in rekening gebrachte bedragen het volgende:

Administratie 25,00

Zegelkosten 8,00

Situatietekening 15,00

Precario DIP GG53/16 37.055,00

Afmeting: 391 m2

Geldigheidsduur 1 jan 2016 t/m 31 dec 2016

(…)”.

2.13

De door het Land aan Dontom uitgebrachte factuur van 9 november 2018 voor een totaalbedrag ad Afl. 37.103,-- met als nummer 18104303 RI/5018226 vermeldt als omschrijving voor de in rekening gebrachte bedragen het volgende:

Administratie 25,00

Zegelkosten 8,00

Situatietekening 15,00

Precario DIP GG53/16 37.055,00

Afmeting: 391 m2

Geldigheidsduur 1 jan 2017 t/m 31 dec 2018

(…)”.

2.14

De door het Land aan Dontom uitgebrachte factuur van 9 november 2018 voor een totaalbedrag ad Afl. 37.103,-- met als nummer 18104301 RI/5018226 vermeldt als omschrijving voor de in rekening gebrachte bedragen het volgende:

Administratie 25,00

Zegelkosten 8,00

Situatietekening 15,00

Precario DIP GG53/16 37.055,00

Afmeting: 391 m2

Geldigheidsduur 1 jan 2018 t/m 31 dec 2018

(…)”.

2.14

De aan het Land (DIP) gerichte brief van Navarra van 7 januari 2019, waarin met NP wordt bedoeld Navarra, vermeldt onder meer het volgende:

NP is eigenaar van het gebouw te Surfside, in de volksmond wordt het ook wel Havana gebouw genoemd. Het gebouw staat op erfpachtsgrond. NP is begin 2018 overgenomen door de huidige aandeelhouders, welke als het ware de huur hebben voortgezet met drie huurders. Eén van deze huurders is DONTOM (…) welke een strant tent opereert. NP en Dontom zijn sinds begin dit jaar in rechtszaken verwikkeld. Onder meer omdat Dontom in haar hoedanigheid van huurder een achterstand in huurbetalingen heeft opgelopen en verder van mening is (bijna) geen huur meer te hoeven betalen.

Daarenboven heeft NP sinds 2018 bij het Land Aruba aanvragen ingediend voor het uitgeven aan haar van huurgrond aangrenzend aan de erfpachtsterreinen waar het gebouw op staat.

(…).

Recentelijk is gebleken dat Dontom precario rechten toebedeeld heeft gekregen van overheidswege. (…).”.

3 DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN

in conventie

3.1

Navarra verzoekt dat het Gerecht - zo het begrijpt - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. voor recht verklaart dat Dontom wanprestatie heeft gepleegd althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens Navarra, althans dat Dontom ten koste van Navarra ongerechtvaardigd is verrijkt door illegaal verbruik van elektriciteit via de op naam van Navarra staande stroommeter;

b. voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst per 25 april 2012 rechtsgeldig door Navarra is ontbonden; althans

c. die huurovereenkomst ontbindt op grond van wanprestatie zijdens Dontom;

d. Dontom veroordeelt om aan Navarra te betalen:

i. de door Navarra geleden schade ad Afl. 200.579,-- als gevolg van door Dontom op illegale wijze via de meter van Dontom verbruikte doch onbetaalde elektriciteit;

de achterstallige huurpenningen per 1 januari 2018 ad Afl. 11.727,-- inclusief overeengekomen boete ad 10% voor elke achterstallige maand;

de vanaf voormelde datum verschenen of nog te verschijnen maandelijkse huurtermijnen van ieder Afl. 11.727,-- inclusief bedongen boete ad 10% voor iedere achterstallige termijn;

subsidiair

e. Dontom veroordeelt tot vergoeding van de door Navarra geleden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet te vermeerderen met de wettelijke rente over het totaal verschuldigde bedrag tot de dag der algehele voldoening, en

f. Dontom veroordeelt het gehuurde binnen 10 werkdagen na de uitspraak van dit vonnis te verlaten en te ontruimen met medenemen van alle goederen die zich daar van harentwege bevinden en met overgave van de sleutels daarvan ter vrije beschikking te stellen van Navarra, met machtiging van Navarra om bij gebreke van ontruiming het gehuurde zelf te doen ontruimen desnoods met behulp van de sterke arm;

primair en subsidiair

g. Dontom veroordeelt in de proceskosten.

3.2

Dontom voert verweer en concludeert tot afwijzing van het door Navarra verzochte en tot uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van haar in de proceskosten.

in reconventie

3.3

Dontom vordert dat het Gerecht - zoals het begrijpt - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. Navarra beveelt de aan haar uitgebrachte rekeningen van ELMAR over te leggen vanaf aanvang van de huur van Dontom tot heden met daarbij de door Navarra toegepaste wijze van berekening onder de verbruikers te Havanna Beach via de meter van Navarra, waaronder begrepen Dontom;

II. Navarra veroordeelt om het teveel betaalde door Dontom aan Navarra ter zake van verbruik van water en elektriciteit terug te betalen aan Dontom;

III. voor recht verklaart dat aan de zijde van Dontom sprake is geweest van een wilsgebrek met betrekking tot de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, althans dat het Gerecht de gevolgen van die overeenkomst wijzigt;

IV. Navarra veroordeelt tot betaling aan Dontom van de door Dontom onverschuldigde aan Navarra betaalde huur plus waarborgsom “alsmede de juridische kosten”, te vermeerderen met wettelijke renten gerekend vanaf de respectievelijke betaaldata daarvan, althans Navarra veroordeelt “om aan DonTom de schade te vergoeden.”;

V. Navarra veroordeelt in de proceskosten.

3.4

Navarra voert verweer en concludeert dat Dontom niet-ontvankelijk moet worden verklaard in het door haar verzochte, althans tot afwijzing daarvan, kosten rechtens.

in conventie en in reconventie

3.5

Voor zover van belang voor de uitspraak worden de stellingen van partijen hierna besproken.

4 DE BEOORDELING

in conventie en in reconventie

4.1

Er zijn gronden gesteld noch gebleken waaruit volgt dat Dontom niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar reconventionele vorderingen. Het reconventionele ontvankelijkheidsverweer van Navarra wordt daarom verworpen.

4.2.1

Wat betreft de door Dontom betwiste stelling van Navarra dat zij naar verkeersopvattingen door verjaring de eigendom heeft verkregen van het bij partijen genoegzaam bekende stuk domeingrond (hierna: het perceel) waarop de door Dontom geëxploiteerde van Navarra gehuurde strandtent met zwembad is gelegen (zie de pleitnota van Navarra van 26 maart 2019 met name onder randnummer 3 (eerste en vierde alinea), randnummer 7, randnummer 10 derde alinea, randnummer 11 eerste bulletpoint, randnummer 13 derde bulletpoint) wordt het volgende overwogen. Daarbij heeft vooropgesteld te gelden dat verkrijgende verjaring van onder meer eigendom van rechtswege geschiedt zodra aan de hierna te bespreken vereisten is voldaan, ook wanneer een beroep op verjaring is uitgebleven. Het verweer van Dontom wordt in zoverre verworpen.

4.2.2

Voor de beantwoording van de vraag of Navarra naar verkeersopvattingen door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van het perceel moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken, waaronder begrepen en met name het antwoord op de vraag of de beweerdelijke vanaf omstreeks 1985 ononderbroken in bezit name door de rechtsvoorgangers van Navarra en door Navarra van het perceel zoals gesteld door Navarra was gericht op eigendomspretentie. Die vraag moet naar het oordeel van het Gerecht ontkennend worden beantwoord. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

4.2.3

Uit de hiervoor onder 2.6 tot en met 2.9 vermelde feitelijkheden volgt dat het perceel bij iedere overdracht bij notariële akte telkens in die aktes is omschreven als deeluitmakende van de door Navarra en naar rechtsvoorgangers telkens in erfpacht verkregen percelen domeingrond kadastraal bekend als Eerste afdeling, Sectie B, nummers 1170 en 1168. Opeenvolgend wordt na de voormelde eerste beweerdelijke in bezit name aldus vanaf 23 april 1993 telkens in een openbare akte vastgelegd dat het perceel wordt gehouden voor het Land. Die openbare ook voor het Land kenbare gedraging van Navarra en haar rechtsvoorgangers, inhoudende dat het perceel telkens wordt gehouden voor het Land, staat in de weg aan het in eigendom verkrijgen van het perceel op grond van verjaring ex het eerste lid van artikel 3:105 BW of ex het eerste lid van artikel 3:99 BW. Dit één en ander klemt temeer omdat Navarra (1) in haar pleitnota van 31 januari 2020 stelt dat toen zij de huurovereenkomst met Dontom aanging zelf in de veronderstelling verkeerde dat het perceel deel uitmaakte van haar in erfpacht verkregen percelen, (2) in diezelfde pleitnota stelt dat zij in onderhandeling is met het Land ter verkrijging van het perceel in erfpacht en (3) op 15 februari 2018 het Land zonder voorbehoud van verkrijging van eigendom krachtens verjaring heeft verzocht om het perceel in huur/erfpacht aan haar uit te geven. Uit deze gedragingen van Navarra blijkt onmiskenbaar dat zij zich, net als Dontom, op het standpunt stelt dat het Land eigenaar is van het perceel.

4.2.4

De slotsom op dit punt luidt dat de stelling van Navarra dat zij door verjaring op enig in 2005 gelegen moment de eigendom heeft verkregen van het perceel feitelijke grondslag mist en daarom wordt daarom verworpen.

4.3

In het licht van vorenstaande stelt Dontom dat zij door toedoen van Navarra heeft gedwaald bij het sluiten van de huurovereenkomst, in die zin dat zij op grond van (fout gebleken) mededelingen van Navarra heeft aangenomen dat zij de huurovereenkomst heeft gesloten met Navarra als zijnde eigenaar van het perceel. Als Dontom ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst had geweten dat Navarra geen eigenaar was van het perceel, was Dontom de huurovereenkomst niet of in elk geval niet onder dezelfde contractuele voorwaarden als de huidige aangegaan, aldus Dontom. In het licht van dit alles heeft Dontom bij de hiervoor onder 2.10 vermelde brief onder meer de huurovereenkomst vernietigd op grond van dwaling. Dat beroep op dwaling slaagt naar het oordeel van het Gerecht niet om de volgende reden.

4.4

Voorop wordt gesteld dat in het algemeen geldt dat voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet is vereist dat verhuurder eigenaar van de zaak. Indien de verhuurder niet bevoegd de zaak aan de huurder in gebruik te geven volgt uit het samenstel van de wettelijke bepalingen ter zake van huur dat van een daaruit voortvloeiend gebrek in de zin van een tekortkoming van de nakoming van de huurovereenkomst door de verhuurder eerst sprake is indien een derde tegenover de huurder een beter recht pretendeert te hebben en het bovendien als gevolg daarvan tot een feitelijke stoornis van het vrije huurgenot komt. Het vorenstaande betekent niet dat de huurder, indien hij gedurende de huurovereenkomst ermee bekend raakt dat zijn verhuurder niet of niet langer tot verhuur van de zaak bevoegd is, de daaruit voortvloeiende onzekerheid hoeft te aanvaarden. In voorkomend geval kan hij met het oog op de dreigende tekortkoming een beroep doen op artikel 6:80 BW teneinde de huurovereenkomst te ontbinden, dan wel kan hij zijn huurbetalingsverplichting op de voet van artikel 6:263 BW opschorten (HR 23-02-2018, ECLI:NL:HR:2018:284).

4.5.1

Vast staat dat Navarra zich in de huurovereenkomst doet voorkomen als eigenaar van het perceel, terwijl hiervoor is gebleken dat dit een onjuiste voorstelling van zaken is. Gesteld noch is gebleken echter dat het ten tijde van het sluiten voor Dontom essentieel was dat zij contracteerde met de eigenaar van het perceel, bijvoorbeeld met het oog op overname van de eigendom daarvan door in de huurovereenkomst een koopoptie neer te leggen. Het was naar het oordeel van het Gerecht Dontom te doen om het perceel met het daarop gebouwde alsmede de nodige bij partijen genoegzaam bekende roerende zaken in huur te verkrijgen om aldaar een strandtent te exploiteren zoals zij tot heden doet, en Dontom is akkoord gegaan met de door Navarra daarvoor bedongen huurprijs. De stelling van Dontom dat als zij met de eigenaar van het perceel (het Land Aruba dus) de huurovereenkomst was aangegaan in plaats van met Navarra de huurprijs veel minder zou zijn mist voldoende onderbouwing. Het had in dat verband op de weg gelegen van Dontom om een verklaring van die eigenaar in het geding te brengen wat hij voor een met de markt overeenstemmende huurprijs voor ogen heeft voor de huur van het perceel met het daarop gebouwde en met de roerende zaken die Dontom thans gebruikt krachtens de huurovereenkomst met Navarra. Daar komt nog bij dat is gebleken dat niet alles wat Dontom van Navarra huurt zich op het perceel bevindt (zoals in elk geval het kantoor en als het Gerecht zich niet vergist een deel van de keuken). Ook zou wellicht ter zake van bijvoorbeeld het gebouw waarin de toiletten zich bevinden sprake kunnen zijn van horizontale natrekking door het aan Navarra toebehorende (moeder)gebouw staande en gelegen op de door haar in erfpacht verkregen percelen kadastraal bekend als 1 B 1170 en 1 B 1168.

4.5.2

De slotsom op dit onderdeel luidt in elk geval dat de dwaling van Dontom in de status van Navarra als verhuurder in verband met de aard van de overeenkomst en/of de in het verkeer geldende opvattingen en/of de hiervoor omschreven omstandigheden van het geval voor rekening van Dontom behoort te blijven en dat op die dwaling de vernietiging van de huurovereenkomst niet kan worden gegrond (artikel 6:228 lid 2 BW). De huurovereenkomst is tussen partijen rechtsgeldig gesloten; de hiervoor onder 2.10 vermelde aan Navarra gerichte vernietigingsverklaring van Dontom van 5 maart 2018 treft geen doel. De reconventionele vordering van Dontom onder IV. zal daarom worden afgewezen.

4.6

Nu het beroep van Dontom op dwaling faalt, valt zonder nadere doch ontbrekende uitleg niet in te zien welk rechtens te respecteren belang Dontom heeft bij toewijzing van de primair geformuleerde reconventionele vordering onder III., terwijl het Gerecht in het licht van het falend beroep op dwaling geen grond ziet voor toewijzing van het subsidiair gevorderde onder III. (dat neerkomt op conversie in de zin van 3:42 BW, dat alleen mogelijk is in geval van een vernietiging van een overeenkomst). Die vorderingen zullen daarom worden afgewezen.

4.7

Vorenstaande brengt mee dat Dontom op grond van de huurovereenkomst de tussen partijen overeengekomen huur volledig verschuldigd is aan Navarra zolang Navarra het vrije huurgenot verschaft of heeft verschaft aan Dontom. Daarvan is in elk geval sprake vanaf 1 april 2012 tot en met 31 december 2015. Daarvan is niet langer sprake vanaf 1 januari 2016 omdat het Land blijkens het hiervoor vermelde onder 2.12 tot en met 2.14 vanaf die datum zijn eigendomsrechten van het perceel doet gelden ten opzichte van Dontom door op 9 november 2018 kosten in rekening te brengen voor het gebruik van het perceel vanaf 1 januari 2016 (precariorechten naar eigen zeggen van Navarra in haar hiervoor onder 2.14 vermelde schrijven), waardoor vanaf die datum sprake is van een feitelijke stoornis van het vrije huurgenot van het perceel dat Navarra krachtens de huuroverkomst dient te leveren aan Dontom. Die wanprestatie zijdens Navarra levert voor Dontom grond op om de huurovereenkomst al dan niet buitengerechtelijk (al dan niet partieel) te ontbinden, zo zij dat verstandig vindt.

4.8

Gesteld noch is gebleken dat Dontom op enig moment een ontbindingsverklaring heeft uitgebracht aan Navarra, en ontbinding is in deze procedure niet verzocht door Dontom. Dat betekent in beginsel dat Dontom zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden de overeengekomen huur verschuldigd is aan Navarra. De beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid brengt echter met zich dat hetgeen Dontom vanaf 1 januari 2016 aan het Land moet betalen voor het gebruik van het perceel vanaf die datum telkens in mindering strekt op de door Dontom aan Navarra te betalen huur. Vast staat dat Dontom over de jaren 2016, 2017, en 2018 telkens Afl. 37.103,-- dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel. Dat komt maandelijks telkens neer op (37.103,-- : 12 =) Afl. 3.091,92. Onbekend is of en - zo ja - hoeveel Dontom over de na 2018 gelegen jaren telkens moet betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel, maar als dat het geval is strekt ook dat telkens in mindering op de overeengekomen huur maandelijks ad Afl. 10.554,30 inclusief heffingen/belastingen.

4.9.1

Dontom beroept zich op verrekening van hetgeen zij over de maand juli 2017 verschuldigd is aan Navarra met beweerdelijke schade die Dontom door Navarra zou hebben geleden in de maand mei 2017 door onderbreking van de toevoer van water en elektriciteit. Dat beroep faalt omdat uit de het hiervoor onder 2.2 geciteerd weergegeven artikel 4 van de huurovereenkomst volgt dat – en dat heeft Navarra niet of onvoldoende bestreden gesteld – Navarra niet aansprakelijk is voor schade van Dontom als gevolg van een storing in de toevoer van water en/of elektriciteit. Gevolg van dit één en ander is dat Dontom toerekenbaar tekort is geschoten in haar contractuele verplichting om de huur over juni 2017 te betalen aan Navarra. De mate en omvang van die wanprestatie rechtvaardigt echter niet de ontbinding van de huurovereenkomst zoals door Navarra op grond daarvan gevorderd. De conventionele vorderingen van Navarra onder b., c. en f. zullen daarom worden afgewezen.

4.9.2

Vorenstaande brengt verder mee dat de conventionele vordering van Navarra onder d. sub ii zal worden toegewezen, met dien verstande op het aanvankelijk verschuldigde bedrag in hoofdsom Afl. 3.091,92 in mindering strekt. Aldus zal Dontom ten titel van achterstallige aangepaste huur over juli 2017 plus 10% overeengekomen boete worden veroordeeld om aan Navarra te betalen ((10.554,30 minus 3.091,92) + 10% =) Afl. 8.208,62.

4.10.1

Ter zitting is gebleken dat niet in geschil is tussen partijen dat Dontom met uitzondering van juli 2017 de overeengekomen huur telkens heeft betaald tot en met maart 2018, en daarna niet meer. Ter zake van de huur over april 2018 en alle daarna vervallen huurtermijnen beroept Dontom zich op opschorting van haar betalingsverplichtingen. Dat beroep (op artikel 6:263 BW, de zogeheten onzekerheidsexeptie) slaagt omdat Dontom in februari 2018 ermee bekend raakte dat Navarra geen eigenaar is van het perceel. De daaruit voorvloeiende onzekerheid voor Dontom of Navarra haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om het vrije en ongestoorde huurgenot van het perceel te verschaffen aan Dontom wel zou nakomen hoefde Dontom niet te aanvaarden. Zolang de huurovereenkomst niet is ontbonden ontslaat de rechtsgeldige opschorting van betaling van huur Dontom niet uit haar huurbetalingsverplichting jegens Navarra, met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.8 en is toepast hiervoor onder 4.9.2. De rechtsgeldige opschorting brengt mee dat geen sprake is van achterstallige betaling van huur vanaf april 2018. Dat betekent dat Dontom over die huur niet de overeengekomen boete verschuldigd is aan Navarra. De vordering van Navarra onder d. sub iii zal worden toegewezen in de navolgende zin.

4.10.2

Dontom zal worden veroordeeld om aan Navarra te betalen (9 x (10.554,30 minus 3.091,92) =) Afl. 67.161,42, zijnde de verschuldigde aangepaste huur over april 2018 tot en met december 2018.

4.10.3

Dontom zal voorts worden veroordeeld om aan Navarra te betalen aan aangepaste huur over de periode vanaf januari 2019 tot en met januari 2020 (13 x (10.554,30 minus het bedrag dat Dontom de facto maandelijks krachtens een aan haar uitgebrachte factuur dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel (het jaarbedrag : 12) =) Afl. 137.205,90 minus 13 maal het bedrag dat Dontom de facto maandelijks krachtens een aan haar uitgebrachte factuur dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel (het jaarbedrag : 12).

4.10.4

Dontom zal verder worden veroordeeld om aan Navarra te betalen aan aangepaste huur over de periode vanaf februari 2020 tot en met augustus 2020 (7 x (10.554,30 minus het bedrag dat Dontom de facto maandelijks krachtens een aan haar uitgebrachte factuur dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel (het jaarbedrag : 12) =) Afl. 73.880,10 minus 7 maal het bedrag dat Dontom de facto maandelijks krachtens een aan haar uitgebrachte factuur dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel (het jaarbedrag : 12). De veroordeling zal worden gegeven onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst na de laatste proceshandeling van Dontom op 31 januari 2020 (voortzetting pleidooi), tot en met welke datum is gesteld noch gebleken dat Dontom de tussen partijen gesloten huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden middels een aan Navarra gerichte schriftelijke ontbindingsverklaring, niet op voormelde wijze door Dontom is ontbonden (hetgeen niet mogelijk is met terugwerkende kracht). Voor alle duidelijkheid: Dontom is vanaf februari 2020 voor iedere vanaf dan tot en met augustus 2020 verschenen huurtermijn telkens de door het Gerecht aangepaste huur verschuldigd zolang de huurovereenkomst niet door Dontom is ontbonden. Ter zake van na ontbinding verschenen huurtermijnen is Dontom niet langer de door het Gerecht aangepaste huur verschuldigd aan Navarra.

4.10.5

Verder zal Dontom voorts veroordeeld om aan Navarra te betalen voor iedere na augustus 2020 te verschijnen huurtermijn Afl. 10.554,30 minus het bedrag dat Dontom de facto maandelijks krachtens een aan haar uitgebrachte factuur dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel (het jaarbedrag : 12) aan aangepaste huur, en dat telkens zolang Dontom de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet buitengerechtelijk heeft ontbonden middels een aan Navarra gerichte schriftelijke ontbindingsverklaring (hetgeen, zoals hiervoor voor alle duidelijkheid en zekerheid reeds gezegd, niet mogelijk is met terugwerkende kracht).

4.11.1

Navarra stelt met het door haar als productie 5 bij het inleidend verzoekschrift overgelegde rapport onderbouwd dat zij op 15 juli 2017 heeft geconstateerd dat Dontom op illegale wijze ten koste van Navarra jarenlang elektriciteit verbruikte op de wijze zoals omschreven in dat rapport en dat zij als gevolg daarvan schade heeft geleden. Nadat de door Dontom gebruikte apparaten op correcte wijze waren aangesloten en de door die apparaten verbruikte stroom op correcte wijze door middel van een nieuwe accurate tussenmeter werd geregistreerd, is volgens Navarra komen te blijken dat het gemiddelde maandelijkse stroomverbruik van Dontom 10.000 Kilowattuur (hierna ook: Kwh) bedraagt, ofwel maandelijks om en nabij Afl. 5.300,-- bij een tarief van 0.5304 per Kwh. In het licht daarvan stelt Navarra dat Dontom over de periode juli 2012 tot en met juni 2017 (60 maanden x 5.300,-- =) Afl. 318.000,-- aan stroom heeft verbruikt. Ter zake van dat door Dontom bestreden betoog overweegt het Gerecht als volgt.

4.11.2

Uit de door Navarra bij haar akte uitlating producties tevens conclusie van dupliek in reconventie als productie 31 overgelegde stukken blijkt dat Dontom over de maanden maart, april, en mei 2017 (dus nog voor de beweerdelijke ontdekking op 15 juli 2017 van het beweerdelijke illegale stroomverbruik) volgens eigen meting van Navarra respectievelijk 11.595, 9.929 en 10.221 Kwh aan stroom heeft verbruikt. Na de beweerdelijke opheffing van het beweerdelijke illegale stroomverbruik op 15 juli 2017 heeft Dontom volgens eigen meting van Navarra over de maanden juli, augustus september, oktober, november en december 2017 en voorts januari, februari, maart, april, mei, juni, juli, en augustus 2018 respectievelijk 11.695, 11.478, 11.262, 10.476, 10.425, 10.687, 10.571, 9.970, 9.516, 9.505, 10.179, 11.147, 9.846, en 10.504 Kwh aan stroom verbruikt. Dat betekent dat naar eigen zeggen en meting van Navarra dat Dontom over de periode van juli 2017 tot en met augustus 2018 gemiddeld 10.519 Kwh aan stroom heeft verbruikt, terwijl het gemiddelde over de maanden maart, april en mei 2017 10.581 Kwh bedraagt. Zonder nadere doch ontbrekende uitleg valt in het licht van vorenstaande niet in te zien dat Navarra schade heeft geleden als gevolg van illegaal stroomverbruik door Dontom zoals door haar gesteld. De omstandigheid dat Navarra niet meer stukken heeft overgelegd van voor de beweerdelijke constatering en opheffing van het beweerdelijke illegaal stroomverbruik door Dontom dan zij in deze procedure heeft gedaan komt en blijft voor haar rekening en risico.

4.11.3

De slotsom op dit onderdeel luidt dat als onvoldoende onderbouwd niet komt vast te staan de stelling van Navarra dat zij schade heeft geleden als gevolg van illegaal ten koste van Navarra door Dontom verbruikte elektriciteit. De conventionele vorderingen van Navarra onder d. sub i en e. zullen daarom worden afgewezen.

4.12

In het licht van vorenstaande en de omstandigheid dat gesteld noch is gebleken dat (1) de tussenmeter van Navarra voor het registeren van het stoomverbruik van Dontom niet of niet voldoende accuraat is, (2) het aantal telkens aan Dontom in rekening gebrachte Kilowatturen niet overeenstemt met de meterstanden en voorts (3) is gebleken dat Navarra het juiste door Elmar aan Navarra in rekening gebrachte stroomtarief (ad Afl. 0.5304 per Kwh) telkens heeft doorberekend aan Dontom, is het Gerecht van oordeel dat Dontom geen rechtens te respecteren belang heeft bij toewijzing van haar reconventionele vordering onder I.. Die vordering zal daarom worden afgewezen.

4.13

In het licht van vorenstaande is de stelling van Dontom dat zij teveel heeft betaald aan Navarra voor verbruik van elektriciteit zonder heldere doch ontbrekende uitleg onbegrijpelijk. Die stelling wordt daarom gepasseerd. De stelling van Dontom, dat Navarra haar teveel in rekening heeft gebracht voor verbruik van water mist voldoende onderbouwing en wordt daarom gepasseerd. Met name is te dezen niet gesteld hoeveel er volgens Dontom precies teveel in rekening is gebracht door Dontom, en hoewel dat op de weg van Dontom had gelegen zijn er evenmin stukken overgelegd waaruit de juistheid van bedoelde stelling zou kunnen blijken. Dit één en ander brengt mee dat de reconventionele vordering van Dontom onder II. zal worden afgewezen.

4.14.1

Ter zake van de conventionele proceskosten wordt het volgende overwogen. Partijen zijn in conventie over en weer in het (on)gelijk gesteld. Het Gerecht ziet daarin aanleiding om de conventionele proceskosten te compenseren tussen partijen, aldus dat ieder van hen de eigen kosten draagt.

4.14.2

Ter zake van de reconventionele proceskosten wordt het volgende overwogen. Dontom is in reconventie de in het ongelijk gestelde partij. Dontom zal daarom worden veroordeeld in de reconventionele proceskosten van Navarra bij een door Dontom gesteld belang van Afl. 750.560,-- (zie randnummer 2.17 van haar conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie). Die kosten worden tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 12.000,-- aan salaris voor de gemachtigden (3 punten, tarief 9, ad Afl. 4.000,-- per punt).

5 DE UITSPRAAK

Het Gerecht:

in conventie

-veroordeelt Dontom om aan Navarra te betalen Afl. 8.208,62 ten titel van achterstallige (aangepaste) huur over juli 2017 plus boete;

-veroordeelt Dontom om aan Navarra te betalen Afl. 67.161,42, zijnde de verschuldigde (aangepaste) huur over april 2018 tot en met december 2018;

-veroordeelt Dontom om aan Navarra te betalen aan (aangepaste) huur over de periode vanaf januari 2019 tot en met januari 2020 in totaal ad Afl. 137.205,90 minus 13 maal het bedrag dat Dontom de facto maandelijks krachtens een aan haar uitgebrachte factuur dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel (het jaarbedrag : 12);

-veroordeelt Dontom om aan Navarra te betalen aan (aangepaste) huur over de periode vanaf februari 2020 tot en met augustus 2020 in totaal ad Afl. 73.880,10 minus 7 maal het bedrag dat Dontom de facto maandelijks krachtens een aan haar uitgebrachte factuur dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel (het jaarbedrag : 12), zulks onder de voorwaarde dat Dontom in die periode de huurovereenkomst tussen partijen niet heeft ontbonden krachtens een schriftelijke aan Navarra gerichte niet met terugwerkende kracht werkende ontbindingsverklaring (zie de uitleg hiervoor onder 4.10.4);

-veroordeelt Dontom om aan Navarra te betalen voor iedere na augustus 2020 te verschijnen huurtermijn Afl. 10.554,30 minus het bedrag dat Dontom de facto maandelijks krachtens een aan haar uitgebrachte factuur dient te betalen aan het Land voor het gebruik van het perceel (het jaarbedrag : 12) ten titel van aangepaste huur, zulks telkens zolang Dontom de tussen partijen gesloten huurovereenkomst niet heeft ontbonden middels een aan Navarra gerichte schriftelijke niet met terugwerkende kracht werkende ontbindingsverklaring;

-verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

-compenseert de proceskosten tussen partijen, aldus dat ieder van hen de eigen kosten draagt;

-wijst af het meer of anders door Navarra verzochte;

in reconventie

-wijst af het door Dontom verzochte;

-veroordeelt Dontom de kosten van deze reconventionele procedure gevallen aan de zijde van Navarra, tot aan deze uitspraak begroot op Afl. 12.000,-- aan salaris voor de gemachtigden.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H.M. van de Leur, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 19 augustus 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.