Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:2017:3107

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
15-12-2017
Datum publicatie
15-12-2017
Zaaknummer
16/03065
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2017:897, Contrair
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Onteigeningsrecht. Schadeloosstelling na onteigening ten behoeve van omlegging Rijksweg A9 en reconstructie knooppunt Badhoevedorp. Bijkomende schade. Komen kosten van verwerving van een vervangende onroerende zaak voor vergoeding in aanmerking? Is sprake van duurzame belegging (HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273, NJ 2017/57)? Samenhang met 16/03032, 16/03063, 16/03068, 16/03077, 16/03078 en 16/03079.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2018/28
NJB 2018/64
BR 2018/19 met annotatie van J. Hagelaars, H. Zeilmaker
NJ 2018/128 met annotatie van E.W.J. de Groot
TBR 2018/25
TvAR 2018/5938, UDH:TvAR/15110 met annotatie van W.J.E. van der Werf
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

15 december 2017

Eerste Kamer

16/03065

TT/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [eiser 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

2. N.V. LANDINVEST,
gevestigd te Haarlemmermeer,

EISERS tot cassatie, verweerders in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. J.F. de Groot,

t e g e n

de STAAT DER NEDERLANDEN (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, Rijkswaterstaat),

zetelende te Den Haag,

VERWEERDER in cassatie, eiser in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. M.W. Scheltema.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser 1] , Landinvest en de Staat.

1 Het geding in feitelijke instantie

Voor het verloop van het geding in feitelijke instantie verwijst de Hoge Raad naar de vonnissen inde zaak C/15/206163/HA ZA 13-430 van de rechtbank Noord-Holland van 9 oktober 2013, 18 december 2013, 16 september 2015 en 6 april 2016.

Het vonnis van de rechtbank van 6 april 2016 is aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de rechtbank van 6 april 2016 hebben [eiser 1] en Landinvest beroep in cassatie ingesteld. De Staat heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping. [eiser 1] en Landinvest vorderen wettelijke rente over de toe te wijzen proceskosten.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten, en voor de Staat mede door mr. S.J.M. Bouwman.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt in het principale cassatieberoep tot vernietiging en verwijzing en in het incidentele cassatieberoep tot verwerping.

De advocaat van [eiser 1] en Landinvest heeft bij brief van 15 september 2017 op die conclusie gereageerd. De advocaat van de Staat heeft dat bij brief van dezelfde datum gedaan.

3 Beoordeling van het middel in het principale beroep

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

  • -

    i) Op vordering van de Staat is bij vonnis van 18 december 2013 vervroegd de onteigening uitgesproken van een gedeelte van een perceel in de gemeente Haarlemmermeer (hierna: de onroerende zaak), waarvan [eiser 1] juridisch eigenaar was en Chipshol I B.V. economisch eigenaar.

  • -

    ii) Voorafgaand aan de onteigening was de onroerende zaak belast met een recht van eerste hypotheek ten name van Chipshol I B.V. en een recht van tweede hypotheek ten name van Landinvest.

  • -

    iii) De onteigening is geschied ter uitvoering van het Koninklijk Besluit van 29 mei 2013, nr. 13.001080 (Stcrt. 2013, 16463), waarin (onder meer) ter onteigening is aangewezen de hiervoor onder (i) genoemde onroerende zaak ten behoeve van de omlegging van de Rijksweg A9 en de reconstructie van het knooppunt Badhoevedorp, met bijkomende werken, in de gemeente Haarlemmermeer.

  • -

    iv) Het onteigeningsvonnis is op 11 augustus 2014 ingeschreven in de openbare registers.

3.2

De rechtbank heeft overeenkomstig het advies van de deskundigen de aan [eiser 1] toekomende schadeloosstelling vastgesteld op € 1.077.800,--.

3.3

Onderdeel 6 klaagt dat onjuist of onbegrijpelijk is dat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van schade bestaande uit kosten voor de aankoop van vervangende gronden en daarom geen aanspraak bestaat op vergoeding van wederbeleggingskosten (rov. 2.45-2.49).

3.4

Het oordeel van de rechtbank op dit punt houdt het volgende in:

“2.45. Chipshol c.s. stellen dat zij in aanmerking komen voor vergoeding van de kosten voor het verwerven van vervangende grond.

De Staat betwist dit en voert aan dat Chipshol c.s. de onteigende gronden aanhielden met het oog op een toekomstige ontwikkeling daarvan. Van een belegging is dan geen sprake, zodat niet wordt toegekomen aan de vraag of sprake is van een duurzame belegging, aldus de Staat.

2.46.

Naar vaste jurisprudentie is voor vergoeding van kosten van wederbelegging in onroerende zaken alleen dan plaats indien het onteigende als duurzame belegging werd aangehouden en het redelijk belang van de onteigende herbelegging in onroerende zaken vordert.

2.47.

De deskundigen nemen in hun rapport, onder verwijzing naar het arrest van 25 november 2011 van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2011:BS1685, Dowato c.s./BBL) tot uitgangspunt dat bij grondaankopen door een ontwikkelaar in beginsel geen sprake is van een duurzame belegging in de zin van de jurisprudentie van de Hoge Raad. De bedoeling van die ontwikkelaar is immers niet het verkrijgen van een duurzame belegging maar het bewerkstelligen van een bestemmingswijziging met daaruit voortvloeiende waardestijging van de grond en de ontwikkeling en soms ook realisering van opstallen met aansluitende verkoop aan derden (eindbeleggers of eindgebruikers) met een zo optimaal mogelijk rendement (de ontwikkelingswinst). Nu de deskundigen aannemelijk achten dat Chipshol c.s. de onderhavige gronden in eigendom hebben verkregen ten behoeve van de verwachte toekomstige waardestijging als gevolg van bestemmingswijziging en het rendement bij ontwikkeling tot bedrijvenlocatie en Schiphol-gebonden activiteiten, is volgens de deskundigen geen sprake van een duurzame belegging als bedoeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad, aangezien het immers juist de uitdrukkelijke doelstelling van een dergelijke samenwerking is om de uitgeefbare gronden na de beoogde en noodzakelijke bestemmingswijzigingen en het bouwrijp maken weer te vervreemden en aan derden ten behoeve van de feitelijke realisatie van de toekomstige bestemmingen en het op de overige gronden aan te leggen openbaar gebied in beheer te geven aan een samenwerkingsverband van (toekomstige) eigenaren dan wel deze over te dragen aan daarvoor in aanmerking komende overheden zoals gemeente of provincie.

Deskundigen menen voorts dat aan de zijde van Chipshol c.s. geen sprake is van het vereiste redelijk belang om te herbeleggen in onroerende zaken, nu het tot de normale gang van zaken in een grondexploitatie als deze behoort dat delen van de grondpositie worden ontwikkeld tot openbaar gebied respectievelijk ten behoeve van infrastructuur worden verkocht. Het streven van de grondexploitanten is dan niet om dergelijke verkoopopbrengsten te herinvesteren in de aankoop van de vervangende onroerende zaken ter herbelegging. Veelal worden deze opbrengsten uitgekeerd aan de grondexploitanten dan wel op andere wijze ingezet ten behoeve van de gezamenlijke grondexploitatie. In dit verband overwegen de deskundigen voorts dat gelet op de aankondiging van de Chipshol Group dat zij de gehele grondportefeuille rond Schiphol te koop aanbiedt niet is vol te houden dat Chipshol c.s. als gevolg van de onteigening genoodzaakt zijn tot herinvestering in onroerende zaken en evenmin dat zij daarbij een zodanig dringend belang hebben dat de daarmee gemoeide kosten als door de onteigening veroorzaakte schade zijn aan te merken.

2.48.

De rechtbank overweegt ten aanzien van de verzochte vergoeding van wederbeleggingskosten als volgt.

2.49.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben Chipshol c.s. niet aannemelijk gemaakt dat zij na het verlies van de onteigende gronden over zullen gaan tot herbelegging in onroerend goed. Vast staat dat binnen de Schipholdriehoek de grondposities zijn verdeeld en dat om die reden geen vervangende gronden beschikbaar zijn. Dat Chipshol c.s. voornemens zijn om de vergoeding voor de waarde van de onteigende grond aan te wenden voor aankoop van vervangende gronden buiten de Schipholdriehoek is door hen niet gesteld en ook anderszins niet gebleken.

De enkele (in algemene bewoordingen gegoten) stelling van de economisch eigenaar dat zij voor de uitvoering van haar bedrijfsactiviteiten als gebiedsontwikkelaar moet kunnen beschikken over voorraad, en dus over vervangende gronden, is onvoldoende concreet om tot een ander oordeel te leiden.

Dat leidt de rechtbank tot de conclusie dat van enige schade bestaande uit kosten voor de aankoop van vervangende gronden geen sprake is, en dat daarom geen aanspraak bestaat op vergoeding van wederbeleggingskosten.

Aan beoordeling van de overige tussen partijen bestaande geschilpunten waaronder de vraag of Chipshol c.s. kunnen worden aangemerkt als duurzaam belegger zoals bedoeld in de jurisprudentie van de Hoge Raad en of aan de zijde van Chipshol c.s. sprake is van het vereiste redelijk belang om te herbeleggen in onroerende zaken, komt de rechtbank gelet op het vorenstaande niet toe. De in dat verband opgeworpen stellingen behoeven dan ook geen bespreking.”

3.5.1

Uitgangspunt is dat de eigenaar wiens onroerende zaak wordt onteigend, recht heeft op volledige vergoeding voor alle schade die hij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt (art. 40 Ow). Die vergoeding omvat de werkelijke waarde van het onteigende en in voorkomend geval ook vergoeding van bijkomende schade.

3.5.2

Vergoeding van bijkomende schade kan, indien de eigenaar op het onteigende een bedrijf uitoefent, onder meer omvatten een vergoeding van inkomstenderving en van kosten in verband met de verplaatsing van dat bedrijf teneinde de bedrijfsvoering op een andere locatie te kunnen voortzetten.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad heeft de onteigende die het onteigende als duurzame belegging aanhield en wiens redelijke belang herbelegging in onroerende zaken vordert, ook buiten het verband van de vergoeding van inkomensschade aanspraak op vergoeding van bijkomende schade bestaande in de kosten van herbelegging (zie laatstelijk HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273,NJ 2017/57).

3.5.3

In het hiervoor in 3.5.1-3.5.2 bedoelde stelsel zijn de kosten van verwerving van een vervangende onroerende zaak niet als bijkomende schade aan te merken indien die zaak niet wordt aangeschaft ter voortzetting op een andere locatie van het op het onteigende uitgeoefende bedrijf, maar omdat het onteigende onderdeel was van een handelsvoorraad waarmee de onteigende in onroerende zaken handelt en hij zijn handelsvoorraad wil aanvullen met een andere onroerende zaak. In een dergelijk geval hield de eigenaar de onteigende onroerende zaak niet aan als duurzame belegging in de zin van de hiervoor in 3.5.2 bedoelde vaste rechtspraak, maar als onderdeel van een wisselend bestand van onroerende zaken en derhalve als bestemd om te eniger tijd door de eigenaar te worden verkocht. Daarom zijn de kosten van verwerving van een vervangende onroerende zaak in dat geval geen rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van het onteigende. (Vgl. onder meer HR 16 juli 1990, ECLI:NL:HR:1990:AD1194, NJ 1991/722; HR 18 september 1996, ECLI:NL:HR:1996:AD2602, NJ 1997/40; HR 6 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9904, NJ 2003/550.)

3.6.1

Onderdeel 6.1.1 klaagt onder meer dat de rechtbank ten onrechte niet heeft beoordeeld of de onteigende partijen kunnen worden aangemerkt als duurzaam belegger zoals bedoeld in de rechtspraak van de Hoge Raad. Onderdeel 6.1.2 klaagt dat het bestreden oordeel onbegrijpelijk is in het licht van de stellingen dat het bedrijfsmodel van de onteigende en de tot de Chipshol-groep behorende vennootschappen behelst dat 75% van de gronden wordt behouden en 25% wordt verkocht en geherinvesteerd, en dat (dus) wegens de onteigening vrijkomend kapitaal wederom in onroerende zaken zal worden geherinvesteerd.

3.6.2

Deze klachten veronderstellen dat de onteigende ook aanspraak heeft op vergoeding van bijkomende schade bestaande in de kosten van verwerving van een vervangende onroerende zaak indien de onteigende onroerende zaak onderdeel was van een handelsvoorraad bestaande in een wisselend bestand van onroerende zaken en derhalve bestemd om te eniger tijd door de eigenaar te worden verkocht. Die veronderstelling is onjuist, zoals blijkt uit hetgeen hiervoor in 3.5.1-3.5.3 is overwogen. Deze klachten kunnen daarom niet tot cassatie leiden. De overige klachten van onderdeel 6 bouwen op deze klachten voort en kunnen dus evenmin tot cassatie leiden.

3.6.3

Anders dan [eiser 1] en Landinvest in cassatie hebben betoogd, volgt uit HR 26 oktober 2016, ECLI:NL:HR:2016:2446 (waarin toepassing is gegeven aan art. 81 lid 1 RO) voor deze zaak geen andere beslissing. In die zaak gold, anders dan in de onderhavige zaak, als in cassatie onbestreden uitgangspunt dat sprake was van aanschafkosten van een vervangend bedrijfsmiddel, in plaats van aanschafkosten ter aanvulling van een handelsvoorraad bestaande in een wisselend bestand van onroerende zaken als hiervoor in 3.5.3 bedoeld (zie de conclusie bij dat arrest van de waarnemend Advocaat-Generaal (ECLI:NL:PHR:2016:867) onder 3.35 en 3.36).

3.7

De overige klachten van het middel kunnen evenmin tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3.8

Het incidentele beroep, dat is ingesteld onder de voorwaarde dat het middel in het principale beroep tot vernietiging van het arrest van het hof leidt, behoeft gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen behandeling.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser 1] en Landinvest in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Staat begroot op € 856,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president C.A. Streefkerk als voorzitter en de raadsheren G. Snijders, G. de Groot, M.J. Kroeze en C.H. Sieburgh, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer T.H. Tanja-van den Broek op 15 december 2017.