Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:2016:2824

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
09-12-2016
Datum publicatie
09-12-2016
Zaaknummer
15/02074
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2016:865, Contrair
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Burenrecht (Curaçao). Ongeoorloofd ‘balkon of soortgelijk werk’ in de zin van art. 5:50 BW (Curaçao)? Uitzicht vanaf balkon op een nabije muur. Hoogte van een scheidsmuur, art. 5:49 BW (Curaçao).

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2017/65
NJB 2017/10
JWB 2016/450
NJ 2017/14
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

9 december 2016

Eerste Kamer

15/02074

LZ/AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[verzoeker],
wonende te [woonplaats], Curaçao,

VERZOEKER tot cassatie,

advocaat: mr. R.W. Keus,

t e g e n

CURAÇAO REAL ESTATE DEVELOPMENT N.V.,
gevestigd te Willemstad, Curaçao,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. M.E. Bruning.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [verzoeker] en CRED.

1 Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 52138/2011 van het gerecht in eerste aanleg van Curaçao van 26 november 2012 en 6 mei 2013;

b. de vonnissen in de zaak Ghis 52138 - H 400/13 van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 3 juni 2014 en 3 februari 2015.

De vonnissen van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van het hof van 3 februari 2015 heeft [verzoeker] beroep in cassatie ingesteld.
Het cassatierekest is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

CRED heeft verzocht het beroep te verwerpen.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.B. Rank-Berenschot strekt tot verwerping van het beroep.

De advocaat van [verzoeker] heeft bij brief van 16 september 2016 op die conclusie gereageerd.

3 Beoordeling van het middel

3.1

In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [verzoeker] is eigenaar en bewoner van een appartement in het complex ‘Beau Rivage’ aan de zuidkust van Curaçao.

(ii) CRED is eigenaar van een daarnaast gelegen terrein, waarop een appartementencomplex genaamd ‘The Strand’ is gebouwd. Het appartement van [verzoeker] grenst aan het perceel waarop ‘The Strand’ is gebouwd.

(iii) Ter hoogte van het appartement en het terras (een houten vlonder) van [verzoeker] is door CRED, na hiertoe vergunning te hebben verkregen, een scheidsmuur opgetrokken met een hoogte van 2,40 meter. De vergunning bepaalt dat de scheidsmuur 2,70 meter hoog mag zijn.

3.2.1

In dit geding vordert [verzoeker] dat CRED wordt bevolen de hoogte van de scheidsmuur naast zijn appartement terug te brengen tot een hoogte van 1,50 meter, gerekend vanaf het maaiveld. Voor zover in cassatie nog van belang, legt hij daaraan ten grondslag dat door de hoogte van de muur sprake is van onrechtmatige hinder wegens het onthouden van wind, hetgeen ingevolge art. 5:37 BW Curaçao (hierna: BWC) onrechtmatig is. Meer subsidiair stelt hij dat CRED misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de scheidsmuur te bouwen, nu daarmee kennelijk geen ander doel is beoogd dan het schaden van de belangen van [verzoeker].

3.2.2

Het gerecht heeft CRED bevolen om de hoogte van de scheidsmuur terug te brengen tot 1,50 meter, gerekend vanaf het maaiveld. Daartoe heeft het gerecht overwogen dat [verzoeker] aanzienlijk in het genot van zijn eigendom wordt aangetast doordat de muur de toevoer van wind belemmert, dat de door de muur te dienen belangen van CRED de hinder niet rechtvaardigen en dat door [verzoeker] passende oplossingen zijn aangeboden welke de veiligheid van de bewoners van beide complexen waarborgen en de schade (hinder) beperken, zodat sprake is van onrechtmatige hinder zoals bedoeld in art. 5:37 BWC, welke [verzoeker] niet hoeft te dulden.

3.2.3

Nadat CRED uitvoering had gegeven aan het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van het gerecht en de muur heeft doen verlagen tot 1,50 meter, heeft het hof op het hoger beroep van CRED bij tussenvonnis een comparitie ter plaatse bevolen en bij eindvonnis de vordering van [verzoeker] alsnog afgewezen. Het hof overwoog daartoe:

“2.3. In hoger beroep heeft CRED een beroep gedaan op artikel 5:50 BW. Dit artikel in verbinding met artikel 5:51 BW strekt tot bescherming van de privacy van buren (zicht). De houten vlonder vóór het appartement van [verzoeker] kan als ‘werk’ in de zin van artikel 5:50 BW worden aangemerkt (vgl. HR
13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5547, NJ 2003/507). Dit werk bevindt zich binnen twee meter van de grenslijn van de twee erven. Het Hof heeft ter plaatse kunnen constateren dat in de constellatie die is ontstaan na uitvoering van het bestreden vonnis de privacy van de aangrenzende ‘The Strand’-bewoner onvoldoende verzekerd is tegen inkijk (zicht) vanaf het werk. Het door het GEA gegeven bevel dat tot die constellatie aanleiding heeft gegeven, kan daarom niet in stand blijven.”

3.3

De klachten van de onderdelen a, b en e van het middel kunnen niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3.4

Volgens onderdeel c heeft het hof in rov. 2.3 miskend dat de houten vlonder voor het appartement van [verzoeker] niet als een ‘balkon of soortgelijk werk’ in de zin van art. 5:50 BWC kan worden aangemerkt. [verzoeker] heeft immers aangevoerd dat de vlonder is aangelegd op het maaiveld (op het niveau van de begane grond van beide appartementencomplexen) en derhalve vergelijkbaar is met een tuin die niet van bovenaf uitzicht geeft op het naastgelegen erf. Bij balkons of soortgelijke werken gaat het juist wel om werken die (van bovenaf) uitzicht geven op het erf en waarvoor de hoogte van een scheidsmuur van 1,50 meter onvoldoende soelaas biedt vanwege de hogere ligging van het balkon of werk, aldus het onderdeel.

Onderdeel d klaagt dat het hof ten onrechte heeft overwogen dat de privacy van de aangrenzende ‘The Strand’ bewoner onvoldoende verzekerd is tegen inkijk (zicht) vanaf het werk indien de scheidsmuur ten opzichte van het werk een hoogte heeft van 1,50 meter. Betoogd wordt dat in wezen geen verschil bestaat tussen het onderhavige terras en een tuin waarnaast (langs of op de erfgrens) een scheidsmuur is opgetrokken met een hoogte van 1,50 meter als bedoeld in art. 5:49 BWC, welke hoogte voor het naastgelegen perceel geacht wordt voldoende privacy te bieden.

3.5.1

Naar aanleiding van deze klachten wordt het volgende vooropgesteld.

3.5.2

Art. 5:50 lid 1 BWC (gelijkluidend aan art. 5:50 lid 1 BW) bepaalt, voor zover thans van belang, dat het (behoudens toestemming van de eigenaar van het naburige erf) niet geoorloofd is binnen twee meter van de grenslijn van een naburig erf balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven. De bepaling strekt blijkens haar slotwoorden ertoe de mogelijkheid van uitzicht op naburige erven te beperken (vgl. HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF5547, NJ 2003/507). Daaruit vloeit voort dat van een ‘balkon of soortgelijk werk’ dat uitzicht op het naburige erf geeft, pas sprake is indien het gaat om een (voor de gebruiker toegankelijke) constructie die vanaf enige hoogte boven de grond een uitzicht op het naburige erf geeft dat vanaf de grond niet bestaat. Niet vereist is echter dat de constructie aan (of op de hoogte van) een hogere verdieping dan de begane grond is gebouwd. Welke hoogte voldoende is om een constructie aan te merken als een zodanig ‘balkon of soortgelijk werk’ dat niet geoorloofd is, hangt van de omstandigheden van het geval af.

3.5.3

Art. 5:50 lid 2 BWC bepaalt echter (evenals art. 5:50 lid 2 BW), voor zover thans van belang, dat de nabuur zich niet tegen de aanwezigheid van zodanige werken kan verzetten, indien het uitzicht niet verder reikt dan tot een binnen twee meter van het werk zich bevindende muur. In dit opzicht vormt het tweede lid een uitwerking van het eerste lid en in het bijzonder de slotwoorden daarvan. Voor de toepassing van het tweede lid behoeft de daar bedoelde muur, gelet op de samenhang met art. 5:49 BWC, niet hoger dan anderhalve meter te zijn (in Nederland geldt hier ingevolge art. 5:49 lid 1 BW een hoogte van twee meter). De bepaling van art. 5:50 lid 2 BWC (art. 5:50 lid 2 BW) berust immers kennelijk op de gedachte dat, indien een zich op de grond bevindende scheidsmuur van anderhalve meter (in Nederland: van twee meter) voldoende is ter bescherming van de privacy, hetzelfde heeft te gelden indien het uitzicht vanaf het werk niet verder reikt dan tot een zich op of nabij het werk bevindende muur van zodanige hoogte. Indien deze situatie zich voordoet, is geen sprake meer van een ontoelaatbaar uitzicht op het naburige erf vanaf het balkon of soortgelijk werk. Daarbij spreekt vanzelf dat, indien die muur zich niet op het werk bevindt maar binnen twee meter daarvandaan, de hoogte dan gemeten moet worden vanaf het oppervlak van het werk waarvandaan de gebruiker zicht kan hebben op het naburige erf.

3.6.1

In het licht van hetgeen zojuist is overwogen, slagen de klachten van de onderdelen c en d.

3.6.2

Het hof heeft zijn oordeel dat de houten vlonder voor het appartement van [verzoeker] kan worden aangemerkt als een ‘werk’ in de zin van art. 5:50 lid 1 BWC, in het geheel niet gemotiveerd. Zodanige motivering was echter wel nodig in het licht van de stellingen van [verzoeker] waarmee hij betwistte dat sprake is van een balkon of soortgelijk werk. Die stellingen houden in

- dat de vlonder is aangelegd met steunbalken op het maaiveld, slechts enigszins verhoogd ten opzichte van het maaiveld, en dat het niet om een balkon of soortgelijk werk gaat maar om de tuin van [verzoeker] waarop hij een terras heeft aangelegd (memorie van antwoord, punt 6), en

- dat de vloer van het terras slechts gezien kan worden als het maaiveld, gelet op de hoogte van de aangrenzende scheidsmuur ten opzichte van het terras (Uitlating na descente, punt 10).

Onderdeel c klaagt dan ook terecht dat het hof zijn desbetreffende oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd.

3.6.3

Voorts is het hof niet ingegaan op de stellingen van [verzoeker] die inhouden dat de scheidsmuur nagenoeg tegen zijn terras is gebouwd en ten opzichte van de vloer van het terras een hoogte heeft van 1,50 meter (kennelijk: nadat de muur overeenkomstig het vonnis van het gerecht was verlaagd), en dat de vloer van het terras slechts gezien kan worden als het maaiveld, gelet op de hoogte van de aangrenzende scheidsmuur ten opzichte van het terras (Uitlating na descente, punten 8 en 10).

Het hof had deze stellingen niet onbesproken mogen laten omdat zij, indien juist, blijkens hetgeen hiervoor in 3.5.3 is overwogen in de weg staan aan toepassing van art. 5:50 lid 1 BWC.

3.7

Onderdeel f van het middel behoeft geen behandeling. Onderdeel g mist zelfstandige betekenis.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van 3 februari 2015;

wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt CRED in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 393,34 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, T.H. Tanja-van den Broek en C.E. du Perron, en in het openbaar uitgesproken door de vice-president E.J. Numann op 9 december 2016.