Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:2013:BZ5666

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
14-06-2013
Datum publicatie
14-06-2013
Zaaknummer
12/04163
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2013:BZ5666
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. (Appel)procesrecht. Huurprijsverlaging door huurcommissie. Oordeel Kantonrechter dat verlaging in strijd komt met art. 1 Eerste Protocol EVRM. Appelverbod van art. 7:262 lid 2 BW. Beroep op doorbrekingsgrond. Kantonrechter buiten toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving getreden?

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 246
Burgerlijk Wetboek Boek 7 247
Burgerlijk Wetboek Boek 7 248
Burgerlijk Wetboek Boek 7 249
Burgerlijk Wetboek Boek 7 250
Burgerlijk Wetboek Boek 7 251
Burgerlijk Wetboek Boek 7 252
Burgerlijk Wetboek Boek 7 252a
Burgerlijk Wetboek Boek 7 252b
Burgerlijk Wetboek Boek 7 253
Burgerlijk Wetboek Boek 7 254
Burgerlijk Wetboek Boek 7 255
Burgerlijk Wetboek Boek 7 256
Burgerlijk Wetboek Boek 7 257
Burgerlijk Wetboek Boek 7 258
Burgerlijk Wetboek Boek 7 259
Burgerlijk Wetboek Boek 7 260
Burgerlijk Wetboek Boek 7 261
Burgerlijk Wetboek Boek 7 262
Burgerlijk Wetboek Boek 7 263
Burgerlijk Wetboek Boek 7 264
Burgerlijk Wetboek Boek 7 265
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJB 2013/1562
RvdW 2013/1147
WR 2013/118 met annotatie van mr. A.M. Kloosterman
NJ 2014/235 met annotatie van J.L.R.A. Huydecoper
JWB 2013/326
JHV 2013/154 met annotatie van mr. Gardenbroek
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

14 juni 2013

Eerste Kamer

12/04163

MD/DH

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[eiser],

wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. G.R. den Dekker,

t e g e n

1. [Verweerster 1],

2. [Verweerder 2],

beiden wonende te [woonplaats],

VERWEERDERS in cassatie,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder] c.s.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak CV 08-31893 van de kantonrechter te Amsterdam van 19 januari 2010, hersteld bij vonnis van 23 februari 2010;

b. de arresten in de zaak 200.065.833/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 25 januari 2011, 1 november 2011 en 15 mei 2012.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen de arresten van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal E.M. Wesseling-van Gent strekt tot vernietiging van de arresten van het gerechtshof Amsterdam van 25 januari 2011, 1 november 2011 en 15 mei 2012, en tot bekrachtiging van het vonnis van de kantonrechter van 19 januari 2010, zoals hersteld bij vonnis van 23 februari 2010.

3. Beoordeling van het middel

3.1In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [Verweerder] c.s. huren sinds 1 november 1988 woonruimte aan de [a-straat] te Amsterdam (hierna: de woning). [Eiser] is sinds 24 december 2002 eigenaar van het gehele pand waarvan de woning deel uitmaakt.

Hij woont op de benedenverdieping van het pand.

(ii) Naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek van [verweerder] c.s. heeft de voorzitter van de huurcommissie bij uitspraak van 26 april 2004 geoordeeld dat het voorstel van [verweerder] c.s. tot verlaging van de huurprijs van € 1.033,73 tot € 761,37 per maand met ingang van 1 maart 2004, redelijk is. [Eiser] is in verzet gegaan tegen de uitspraak van 26 april 2004, maar dit verzet is door de huurcommissie bij uitspraak van 12 juli 2004 ongegrond verklaard.

3.2.1 In de onderhavige procedure heeft [eiser], voor zover in cassatie van belang, gevorderd dat de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigt, althans [verweerder] c.s. niet-ontvankelijk verklaart in hun verzoek tot huurprijsverlaging dan wel de huurprijs vaststelt.

3.2.2 De kantonrechter heeft de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 vernietigd en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1.033,73 per maand. De overwegingen waarop de beslissingen van de kantonrechter berusten, kunnen als volgt worden samengevat:

(i) De kantonrechter heeft vooropgesteld dat in art. 7:254 BW, art. 14 in verbinding met art. 13 lid 5 en lid 6 en art. 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte 'een kader (is) vastgelegd waarbij huurprijzen welke zijn overeengekomen (aanzienlijk) naar beneden toe kunnen worden bijgesteld tegen de wil van de verhuurder'.

(ii) Vervolgens heeft de kantonrechter onderkend dat [eiser] zijn vorderingen mede in de sleutel van art. 1 Eerste Protocol EVRM heeft gesteld.

(iii) Voorts heeft de kantonrechter overwogen dat de nationale rechter verplicht kan zijn tussen particulieren geldende privaatrechtelijke verplichtingen en rechten, waaronder ook wetsbepalingen die beogen privaatrechtelijke verhoudingen mede te reguleren, verdragsconform uit te leggen.

(iv) Uit het vorenstaande heeft de kantonrechter afgeleid dat hij dient na te gaan of een verdragsconforme uitleg van de huurprijswetgeving ertoe kan leiden dat een tussen twee partijen afgesproken huurprijs, zolang de huurovereenkomst duurt, tegen de wil van de verhuurder naar beneden kan worden bijgesteld.

(v) Een neerwaartse bijstelling tegen de wil van de verhuurder is op zich een noodzakelijk onderdeel van wetgeving waarbij de huurprijs wordt gereguleerd, maar een dergelijke bepaling mag niet in strijd komen met het rechtszekerheidsbeginsel en niet leiden tot disproportionaliteit tussen het algemeen belang en de belangen van de verhuurder, aldus de kantonrechter.

(vi) Uitgaande van het vorenstaande is de kantonrechter tot de conclusie gekomen 'dat in casu bijstelling van de huur naar beneden ... in strijd is' met art. 1 Eerste Protocol EVRM, welk oordeel de kantonrechter heeft doen steunen op een waardering van de feiten en omstandigheden van het geval.

(vii) De hiervoor onder (vi) genoemde waardering van de feiten en omstandigheden van het voorliggende geval heeft de kantonrechter tot de slotsom geleid 'dat bij een verdragsconforme uitleg artikel 7:254 BW buiten toepassing dient te blijven en een huurprijsvaststelling dus niet mogelijk was'.

3.3.1 [Verweerder] c.s. zijn van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen. [Eiser] heeft primair geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [verweerder] c.s. in het door hen ingestelde hoger beroep, en subsidiair de grieven van [verweerder] c.s. bestreden.

3.3.2 In zijn eerste tussenarrest heeft het hof vooropgesteld dat de kantonrechter een beslissing heeft gegeven op het punt waarover de huurcommissie door [verweerder] c.s. om een uitspraak was verzocht als bedoeld in art. 7:262 lid 1 BW, en dat op grond van art. 7:262 lid 2 BW tegen de beslissing van de kantonrechter geen hogere voorziening is toegelaten

(rov. 3.13). Vervolgens heeft het hof overwogen dat laatstgenoemde bepaling niet aan de ontvankelijkheid van [verweerder] c.s. in het door hen ingestelde hoger beroep in de weg staat, nu [verweerder] c.s. een doorbrekingsgrond van het appelverbod hebben gesteld, te weten dat de kantonrechter de huurprijswetgeving ten onrechte niet heeft toegepast dan wel buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW is getreden (rov. 3.14). Ten slotte heeft het hof geoordeeld

dat [verweerder] c.s. terecht hebben aangevoerd dat de kantonrechter is getreden buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving (rov. 3.15 en 3.21).

3.3.3 In zijn eindarrest heeft het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigd wat betreft de in het dictum daarvan uitgesproken vernietiging van de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 en de vaststelling van de huurprijs op € 1.033,73 per maand. Vervolgens heeft het hof, in zoverre opnieuw rechtdoende, de beslissing van de huurcommissie van 12 juli 2004 en de beslissing van de voorzitter van de huurcommissie van 26 april 2004 vernietigd, en de huurprijs van de woning per 1 maart 2004 vastgesteld op € 849,96 per maand. Voor het overige heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

3.4.1De onderdelen 1, 2 en 5 van het middel keren zich tegen het oordeel van het hof in rov. 3.15 en 3.21 van het eerste tussenarrest dat de kantonrechter is getreden buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW respectievelijk het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving. Volgens de onderdelen had het hof niet aan een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak mogen toekomen.

3.4.2 De onderdelen treffen doel. Het hiervoor in 3.2.2 samengevat weergegeven oordeel van de kantonrechter moet aldus worden begrepen dat hij ervan is uitgegaan dat het onderhavige geval wordt bestreken door de huurprijswetgeving, zoals vervat in art. 7:246-265 BW, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het Besluit huurprijzen woonruimte. Vervolgens heeft de kantonrechter, gegeven de toepasselijkheid van de huurprijswetgeving op het onderhavige geval, onderzocht of de door [verweerder] c.s. verlangde verlaging van de huurprijs, in het licht van de concrete feiten en omstandigheden, tot een resultaat zou leiden dat strijdig is met de door [eiser] ingeroepen bescherming van zijn eigendomsrecht op de voet van art. 1 Eerste Protocol EVRM. Dit onderzoek heeft de kantonrechter geleid tot het oordeel dat de verlangde huurprijsverlaging in strijd zou komen met art. 1 Eerste Protocol EVRM. Op grond daarvan heeft de kantonrechter de uitspraak van de huurcommissie vernietigd en bepaald dat de huurprijs per 1 maart 2004 gehandhaafd blijft op € 1.033,73 per maand. In een en ander ligt besloten dat de kantonrechter niet buiten het toepassingsgebied van art. 7:246-265 BW en de huurprijswetgeving is getreden.

Het hof heeft het vorenstaande miskend door te oordelen dat [verweerder] c.s. zich terecht hebben beroepen op de door hen gestelde doorbrekingsgrond, en door vervolgens over te gaan tot een inhoudelijke (her)beoordeling van de zaak.

3.5 Nu [verweerder] c.s. zich in hoger beroep slechts hebben beroepen op de doorbrekingsgrond die hiervoor in 3.4.2 is behandeld, kan de Hoge Raad zelf de zaak afdoen, door te beslissen als hierna vermeld.

3.6 De onderdelen 3 en 4 behoeven geen behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de arresten van het gerechtshof te Amsterdam van 25 januari 2011, 1 november 2011 en 15 mei 2012;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam, van 19 januari 2010, zoals hersteld bij vonnis van 23 februari 2010;

veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op de uitspraak van het hof aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.945,--;

veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 473,82 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president F.B. Bakels als voorzitter en de raadsheren C.A. Streefkerk, M.A. Loth, C.E. Drion en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer M.A. Loth op 14 juni 2013.