Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:2012:BW4986

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
13-07-2012
Datum publicatie
13-07-2012
Zaaknummer
11/02039
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2012:BW4986
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Koop woning. Boetebeding in koopakte. Verzoek tot matiging op de voet van art. 6:94 lid 1 BW; maatstaf (HR 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262); terughoudendheid.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RCR 2012/67
NJ 2012/459
NJB 2012/1695
RvdW 2012/1007
RN 2013/1
JWB 2012/378
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

13 juli 2012

Eerste Kamer

11/02039

RM/MD

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [Eiser 1],

2. [Eiseres 2],

beiden wonende te [woonplaats],

EISERS tot cassatie,

advocaat: mr. M.J. van Basten Batenburg,

t e g e n

1. [Verweerder 1],

2. [Verweerster 2],

beiden wonende te [woonplaats],

VERWEERDERS in cassatie,

niet verschenen.

Eisers tot cassatie zullen hierna in voorkomende gevallen afzonderlijk worden aangeduid als [eiser 1] en [eiseres 2], en gezamenlijk als [eiser] c.s. Verweerders in cassatie zullen hierna afzonderlijk worden aangeduid als [verweerder 1] en [verweerster 2], en gezamenlijk als [verweerder] c.s.

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 262335/HA ZA 09-354 van de rechtbank Utrecht van 8 april 2009 en 30 september 2009;

b. de arresten in de zaak 200.048.317 van het gerechtshof te Amsterdam van 8 december 2009 en 25 januari 2011.

Het arrest van het hof van 25 januari 2011 is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof van 25 januari 2011 hebben [eiser] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.

De zaak is voor [eiser] c.s. toegelicht door hun advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot vernietiging van het bestreden arrest.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Eind augustus 2007 is tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen waarbij [verweerder] c.s. hun woning te [plaats] hebben verkocht aan [eiser] c.s. tegen een koopsom van € 210.000,--. De in verband daarmee opgestelde koopakte is gebaseerd op een modelovereenkomst die is vastgesteld door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, de Consumentenbond en de Vereniging Eigen Huis. Partijen zijn overeengekomen dat de akte van levering gepasseerd zou worden op 29 oktober 2007.

(ii) In art. 16.1 van de koopakte is bepaald dat [eiser] c.s. de overeenkomst kunnen ontbinden indien zij uiterlijk op 18 september 2007 geen hypothecaire geldlening of een aanbod daartoe hebben verkregen.

Deze bepaling wordt hierna ook aangeduid als het financieringsvoorbehoud.

(iii) In art. 10.2 van de koopakte is bepaald dat bij ontbinding op grond van een toerekenbare tekortkoming de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 21.000,-- zal verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Deze bepaling wordt hierna ook aangeduid als het boetebeding.

(iv) [Eiser 1] is gedurende enige tijd failliet geweest en heeft later gebruik gemaakt van een regeling op grond van de Wet schuldsanering natuurlijke personen. Deze regeling is in april 2007 geëindigd. In verband met deze omstandigheden hebben [eiser] c.s. voordat zij de koopakte ondertekenden aan de Hypotheekspecialist B.V. (hierna: de tussenpersoon) de vraag voorgelegd of verkrijging van een financiering van de koopsom vóór 18 september 2007 haalbaar was. Omdat dit volgens de tussenpersoon geen probleem was, hebben [eiser] c.s. de koopakte ondertekend.

(v) Eind augustus 2007 heeft Rabobank aan [eiser] c.s. bericht dat zij hun hypotheekaanvraag niet kon honoreren.

(vi) Op 18 september 2007 hadden [eiser] c.s. geen toezegging voor een financiering of een aanbod daartoe verkregen. Zij hebben echter niet vóór of op 18 september 2007 gebruik gemaakt van de mogelijkheid de overeenkomst ingevolge art. 16.1 te ontbinden.

(vii) Ter uitvoering van art. 4 van de koopakte hebben [eiser] c.s. door N.V. Nationale Borg-Maatschappij (hierna: Nationale Borg) een bankgarantie doen stellen.

(viii) [Verweerder] c.s. zijn gescheiden. [Verweerster 2] heeft de woning per 1 april 2007 verlaten en een huurwoning betrokken waarvoor zij € 570,-- aan huur betaalt.

[Verweerder 1] heeft in verband met de overeengekomen leveringsdatum (29 oktober 2007) een woning gehuurd die hij eind oktober 2007 heeft betrokken. Hij betaalt per maand € 840,-- aan huur.

(ix) Hoewel [eiser] c.s. nog enkele andere financiële instellingen hebben benaderd, is het hun niet gelukt om een financiering te verkrijgen. Daarom is de akte van levering niet op 29 oktober 2007 gepasseerd.

(x) Bij brief van 5 november 2007 zijn [eiser] c.s. door de makelaar van [verweerder] c.s. aangemaand om uiterlijk op 15 november 2007 mee te werken aan de levering, bij gebreke waarvan de contractuele boete van € 21.000,-- verschuldigd zou worden.

(xi) [Verweerder] c.s. hebben de overeenkomst ontbonden.

Bij brief van 16 november 2007 heeft de notaris namens [verweerder] c.s. de boete opgeëist bij Nationale Borg.

Het bedrag van € 21.000,-- is overgemaakt aan [verweerder] c.s. en Nationale Borg heeft [eiser] c.s. aangesproken tot betaling van dit bedrag aan haar. Tussen Nationale Borg en [eiser] c.s. is een afbetalingsregeling van € 300,-- per maand overeengekomen.

(xii) [Verweerder] c.s. hebben de woning uiteindelijk aan een derde verkocht voor € 210.000,--. Op 15 februari 2008 is de woning aan die derde geleverd.

(xiii) Het gezamenlijke inkomen van [eiser] c.s. bedraagt gemiddeld ongeveer € 2.775,-- netto per maand. [Verweerder 1] verdient gemiddeld € 1.900,-- netto per maand en [verweerster 2] ongeveer € 1.630,-- netto per maand.

3.2.1 In dit geding hebben [eiser] c.s. gevorderd dat de boete wordt gematigd tot nihil althans tot een in goede justitie te bepalen bedrag en dat [verweerder] c.s. worden veroordeeld tot betaling van hetgeen ten laste van [eiser] c.s. onverschuldigd aan hen is betaald.

Zij hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd, voor zover in cassatie van belang, dat het niet kunnen meewerken aan de overdracht hun niet kan worden toegerekend in de zin van art. 6:92 lid 3 BW, en dat toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

3.2.2 Het hof heeft het eindvonnis bekrachtigd en daartoe, samengevat weergegeven, het volgende overwogen.

(a) Art. 6:92 lid 3 BW staat niet in de weg aan het inroepen van het boetebeding nu het niet afnemen van de woning vóór of op 29 oktober 2007 een tekortkoming is die aan [eiser] c.s. kan worden toegerekend. Dat [eiser] c.s. geen financiering hebben kunnen verkrijgen, is een omstandigheid die voor hun risico komt. Dit geldt temeer nu [eiser] c.s. het financieringsvoorbehoud hadden kunnen inroepen ter afwending van de risico's die voor hen waren verbonden aan het niet kunnen verkrijgen van de benodigde financiering. Hiertoe bestond in de gegeven omstandigheden alle aanleiding nu [eiser] c.s. reeds eind augustus 2007 te horen hadden gekregen dat zij van Rabobank geen financiering konden verkrijgen en zij ook half september 2007 nog geen definitief zicht hadden op financiering, terwijl zij zich ervan bewust waren dat de financiering vóór 18 september 2007 rond moest zijn. Hieraan doet niet af dat [eiser] c.s. alles eraan hebben gedaan om de financiering tijdig rond te krijgen en evenmin dat de door hen ingeschakelde tussenpersoon zou hebben gezegd dat het verkrijgen van financiering geen problemen zou opleveren. De onjuistheid van deze inlichtingen komt voor hun risico. (rov. 3.5).

(b) [Eiser] c.s. hebben onvoldoende feiten en omstandigheden aan hun beroep op matiging ten grondslag gelegd die, indien juist, tot het oordeel zouden moeten leiden dat de billijkheid klaarblijkelijk eist dat de boete wordt gematigd.

De contractuele boete heeft niet alleen schadefixatie ten doel. Doel daarvan is ook partijen te prikkelen tot nakoming, en dus [eiser] c.s. tot afname van de woning. Gelet op dit uitgangspunt kan een boete van € 21.000,--, zijnde 10% van de overeengekomen koopprijs, in verhouding tot een door [verweerder] c.s. geleden schade niet als buitensporig worden aangemerkt, ook als ervan moet worden uitgegaan dat deze schade niet hoger is geweest dan € 2.691,--. Van belang is nog dat het boetebeding deel uitmaakt van de door NVM, mede in overleg met consumentenorganisaties opgestelde standaardovereenkomst die in het overgrote deel van de gevallen waarin sprake is van verkoop van een onroerende zaak van de ene particulier aan de andere particulier, wordt gehanteerd. Wat betreft de omstandigheden waaronder het beding wordt ingeroepen, geldt, gelijk in rov. 3.5 is overwogen, dat het tekortschieten geheel aan [eiser] c.s. is te wijten en dat zij bovendien de mogelijkheid om zich op het financieringsvoorbehoud te beroepen ongebruikt hebben laten passeren. Aan de stelling van [eiser] c.s. dat betaling van € 21.000,-- aan De Nationale Borg tot hun financiële ondergang zal leiden, gaat het hof voorbij nu de financiële penibele situatie waarin [eiser] c.s. zich stellen te bevinden, een omstandigheid is die voor hun eigen rekening komt en zij ter staving van deze situatie voorts onvoldoende concrete gegevens hebben overgelegd. De enkele omstandigheid dat hun gezamenlijk netto maandinkomen € 2.775,-- bedraagt en dat dit € 755,-- lager is dan dat van [verweerder] c.s. kan, indien al juist, niet tot een ander oordeel leiden. (rov. 3.8).

3.3 Het middel is gericht tegen de afwijzing van het verzoek tot matiging en bestrijdt de overwegingen, weergegeven hiervoor in 3.2 onder (b). De eerste klacht bestrijdt als onjuist de maatstaf die het hof bij zijn beoordeling heeft gehanteerd. De tweede klacht bestrijdt als onjuist dan wel onbegrijpelijk de uitleg dat het boetebeding niet enkel een schadefixerende functie heeft, maar ook tot doel heeft de koper ([eiser] c.s.) tot nakoming te prikkelen.

3.4.1 De eerste klacht verdedigt de opvatting dat de door de Hoge Raad in zijn arrest van 27 april 2007, LJN AZ6638, NJ 2007/262 geformuleerde maatstaf onvolledig is, althans verfijning behoeft in situaties als de onderhavige waarin het gaat om een boetebeding in een overeenkomst tussen particulieren met betrekking tot de koop en verkoop van een woning. Wat de gestelde onvolledigheid betreft wordt betoogd dat "de hoedanigheid van de betrokken partijen" in de uitspraak van 27 april 2007 ten onrechte niet expliciet in aanmerking te nemen omstandigheid is genoemd nu juist de hoedanigheid van de betrokken partijen mede een aspect kan zijn voor de rechter om te besluiten tot matiging. Wat de bepleite verfijning betreft wordt betoogd dat bedoelde maatstaf niet goed past bij situaties als de onderhavige. Maatschappelijk onwenselijk is dat particuliere woningeigenaren geld verdienen ten koste van andere particulieren, welke laatsten daardoor voor jaren vast zitten aan afbetalingsverplichtingen die hun sociale functioneren in sommige gevallen onmogelijk kunnen maken. De onwenselijkheid is tweeledig. Enerzijds ontvangen de verkopers zonder enige tegenprestatie een grote som geld door toedoen van hun wederpartij, terwijl de door die wederpartij gemaakte fout in zijn algemeenheid niet zodanig ernstig is dat deze de bedoelde gevolgen rechtvaardigt. Anderzijds houdt de NVM-overeenkomst op geen enkele wijze rekening met het vermogen van de koper om te voldoen aan de gevolgen van een tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen, aldus de klacht.

3.4.2 Ingevolge art. 6:94 lid 1 BW kan een bedongen boete door de rechter op verzoek van de schuldenaar worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.

Zoals ook het hof heeft onderkend, noopt deze maatstaf de rechter tot terughoudendheid. In genoemd arrest van 27 april 2007 is dit aldus verwoord dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend, en niets verhindert de rechter in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen. Van de door het middel gesignaleerde onvolledigheid is dan ook geen sprake.

Voor zover het middel een verfijning verdedigt in die zin dat de rechter in een geval als het onderhavige - koop en verkoop van een woning tussen particulieren - minder terughoudend behoeft te zijn bij de uitoefening van zijn bevoegdheid tot matiging, is het eveneens tevergeefs voorgesteld. Voor een zodanige, ongewenste, nuancering bestaat geen grond.

3.4.3 Voor zover de eerste klacht ertoe strekt te betogen dat het hof de maatstaf als geformuleerd in de uitspraak van 27 april 2007 in het onderhavige geval onjuist heeft toegepast doordat het bij zijn beoordeling onvoldoende gewicht heeft toegekend aan de belangen van [eiser] c.s., gelet op de persoonlijke gevolgen die het onverkort moeten nakomen van het boetebeding voor hen als kopende partij heeft, faalt deze ook. Het bestreden oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en kan voor het overige, verweven als het is met waarderingen van feitelijke aard, in cassatie niet op juistheid worden onderzocht. Dat oordeel behoefde ook geen nadere motivering dan door het hof gegeven.

3.5 De tweede klacht, weergegeven hiervoor in 3.3, waarmee het middel de door het hof in rov. 3.8 aan het boetebeding gegeven uitleg bestrijdt, faalt ten slotte eveneens. Het oordeel dat het boetebeding mede ertoe strekt [eiser] c.s. tot afname van de gekochte woning te prikkelen, berust op een aan het hof voorbehouden uitleg en behoefde geen nadere motivering om begrijpelijk te zijn.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiser] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] c.s. begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, F.B. Bakels, W.D.H. Asser en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 13 juli 2012.