Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:2012:BW4013

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
29-06-2012
Datum publicatie
29-06-2012
Zaaknummer
11/02977
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2012:BW4013
In cassatie op : ECLI:NL:GHARN:2011:BQ0938, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Schadevordering wegens beroepsfout notaris bij koop en overdracht van onroerend goed. Slagende motiveringsklachten omvang schade. Tekortschieten notaris in taakvervulling.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
RvdW 2012/923
NJB 2012/1615
RAV 2012/93
JWB 2012/336
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

29 juni 2012

Eerste Kamer

11/02977

TT/AS

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

TRANSFORM HOLDING B.V.,

gevestigd te Groningen,

EISERES tot cassatie, verweerster in het incidentele cassatieberoep,

advocaat: mr. J.W.H. van Wijk,

t e g e n

[Verweerder],

wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie, eiser in het incidentele cassatieberoep,

advocaat: mr. B.T.M. van der Wiel.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Transform en [verweerder].

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 89114 HA ZA 07-902 van de rechtbank Almelo van 17 oktober 2007 en 10 december 2008;

b. het arrest in de zaak 200.029.754 van het gerechtshof te Arnhem van 22 maart 2011.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft Transform beroep in cassatie ingesteld. [Verweerder] heeft incidenteel cassatiebroep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor Transform toegelicht door haar advocaat en mr. G.C. Nieuwland, advocaat bij de Hoge Raad. Voor [verweerder] is de zaak toegelicht door zijn advocaat en mr. A. Knigge, advocaat te Amsterdam.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Spier strekt tot verwerping van zowel het principale als het incidentele cassatieberoep.

De advocaat van Transform heeft bij brief van 4 mei 2012 op de conclusie gereageerd.

3. Uitgangspunten in cassatie

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Transform is een zustervennootschap van Trip Advocaten & Notarissen B.V. (hierna: Trip). Trip Beheer B.V. is enig aandeelhouder van Transform en Trip.

(ii) [Betrokkene 1], lid van de directie van Trip Beheer, heeft op 23 oktober 2003 telefonisch namens Transform een bod van € 2.300.000,-- uitgebracht op een aan Nemus B.V. (hierna: Nemus) toebehorend pand, het zogenoemde Triaspand. Hij heeft dit bod toen weer ingetrokken, maar het op 11 november 2003 herhaald.

Op 12 november 2003 is dit aanbod door [betrokkene 2] namens Nemus aanvaard.

(iii) Op 8 augustus 2003 was in opdracht van een bij Trip werkzame advocaat voor Friesland Bank conservatoir beslag gelegd op onder meer het Triaspand. Dit beslag is op 11 augustus 2003 ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers. Op 30 december 2003 is de inschrijving van het beslag doorgehaald.

(iv) [Betrokkene 1] heeft op 30 december 2003 naar aanleiding van de conceptleveringsakte aan de met het transport belaste notaris, [verweerder], een faxbericht gestuurd met het verzoek om in die akte op te nemen dat deze "ten doel [heeft] uitvoering te geven aan een heden tot stand gekomen overeenkomst, waarvan de inhoud in deze akte is weergegeven." [Betrokkene 1] heeft vervolgens contact gehad met de notaris en toegelicht dat de voorgestelde wijziging verband hield met de eventuele ongeldigheid van de titel, gelet op art. 3:43 BW en het eerder door Trip gelegde beslag. De notaris heeft daarop de wijziging voorgelegd aan [betrokkene 2] en uitgelegd waarom Transform deze wijziging wenste. [Betrokkene 2] heeft de wijziging geaccepteerd; de leveringsakte is op 31 december 2003, met de door Transform voorgestelde wijziging, gepasseerd.

(v) Na de levering heeft Nemus zich jegens Transform op het standpunt gesteld dat zij een te lage koopprijs voor het Triaspand had verkregen en dat de koopovereenkomst, gelet op art. 3:43 lid 1, aanhef en onder a, BW nietig is, zodat Nemus ook na 31 december 2003 eigenares is gebleven van dat pand.

(vi) In een daaropvolgende procedure heeft de rechtbank Leeuwarden voor recht verklaard dat de tussen Nemus en Transform gesloten koopovereenkomst betreffende het Triaspand nietig is, en dat Nemus ook na 31 december 2003 eigenares is gebleven van het Triaspand.

(vii) Transform heeft het advocatenkantoor De Brauw Blackstone Westbroek (hierna: De Brauw) opdracht gegeven tegen dit vonnis hoger beroep in te stellen. De Brauw heeft Nemus in hoger beroep gedagvaard, maar heeft verzuimd de appeldagvaarding tijdig in te schrijven in het in art. 433 Rv. bedoelde register. Daardoor is het vonnis van de rechtbank onherroepelijk geworden.

(viii) Transform en Nemus hebben vervolgens een vaststellingsovereenkomst gesloten, volgens welke Transform alsnog eigenares werd van het pand, waartegenover Transform aan Nemus een aanvullend bedrag van € 900.000,-- diende te voldoen.

3.2.1 In dit geding heeft Transform zowel van [verweerder] als van De Brauw schadevergoeding gevorderd wegens door hen gemaakte beroepsfouten. De beroepsfout van [verweerder] bestond volgens Transform erin dat hij [betrokkene 2] heeft medegedeeld dat tegenbewijs openstond tegen de in de leveringsakte op te nemen verklaring over het tijdstip van totstandkoming van de koopovereenkomst, en dat hij vervolgens een latent nietige akte heeft gepasseerd.

3.2.2 De rechtbank heeft geoordeeld dat [verweerder] niet onzorgvuldig heeft gehandeld jegens Transform en ook niet in strijd heeft gehandeld met art. 17 lid 1 van de Wet op het notarisambt. Daarom heeft zij de vordering tegen [verweerder] afgewezen. De Brauw heeft weliswaar een beroepsfout gemaakt, maar Transform heeft onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat zij daardoor schade heeft geleden. Ook de vordering tegen De Brauw is daarom afgewezen.

3.2.3 Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en zowel [verweerder] als De Brauw veroordeeld tot betaling van schadevergoeding. Verkort weergegeven, en voor zover in cassatie nog van belang, overwoog het hof daartoe als volgt.

(a) Transform mocht in de gegeven omstandigheden erop vertrouwen dat Nemus toestemde in hetgeen in de leveringsakte was bepaald, gelet op de aan [verweerder] gegeven opdracht de wijziging aan Nemus door te geven, en de vervolgens in de akte opgenomen verklaring van laatstgenoemde dat als titel voor de levering een op 31 december 2003 gesloten koopovereenkomst gold. Transform hoefde niet te verwachten dat [verweerder] aan [betrokkene 2] zou meedelen dat tegenbewijs openstond tegen de verklaring in de leveringsakte over het tijdstip van totstandkoming van de koopovereenkomst. Zij behoefde zich ook niet ervan te vergewissen of Nemus de achtergrond van het wijzigingsvoorstel doorgrondde omdat zij aan [verweerder] als transportnotaris opdracht had gegeven dit aan Nemus toe te lichten (rov. 4.14). [Verweerder] is dus tegenover Transform tekortgeschoten in zijn taakvervulling (rov. 4.19-4.20). De daardoor door Transform geleden schade bestaat in de door haar in de procedure voor de rechtbank Leeuwarden in eerste aanleg gemaakte proceskosten ten belope van € 51.059,32 (rov. 4.22-4.23).

(b) Tussen partijen staat vast dat De Brauw een beroepsfout heeft gemaakt. Partijen twisten slechts over de vraag of, en zo ja in hoeverre, Transform daardoor schade heeft geleden (rov. 4.10). Zou het hoger beroep tegen het door de rechtbank uitgesproken vonnis tijdig zijn aangebracht dan zou het hof, anders dan de rechtbank, niet hebben geoordeeld dat de koopovereenkomst en de levering in december 2003 nietig waren (rov. 4.26). Aannemelijk is voorts dat partijen nog voor de uitspraak in hoger beroep een schikking zouden hebben bereikt. Beide partijen liepen immers een procesrisico (rov. 4.30). Bovendien had Transform al een zeer aanzienlijk bedrag in het Triaspand geïnvesteerd (rov. 4.31). Volgens Transform had zij aan een schikking hooguit € 300.000 bijgedragen, waarvan de notaris de helft voor zijn rekening zou hebben genomen (rov. 4.31). Het hof schat deze eigen bijdrage van Transform in geval van een schikking op € 300.000,-- (rov. 4.32). De in verband met de vaststellingsovereenkomst door Transform geleden schade bedraagt dus (€ 900.000,-- minus € 300.000,-- =) € 600.000,--. Deze schade moet geheel worden toegerekend aan de beroepsfout van De Brauw (rov. 4.33). Zij heeft in mindering hierop al een bedrag van € 50.000,-- aan Transform voldaan.

Het hof heeft in het dictum van zijn arrest [verweerder] veroordeeld tot voldoening aan Transform van € 51.000,59, en De Brauw tot voldoening van een bedrag van € 550.000,--.

4. Beoordeling van het middel in het principale beroep

4.1 Het middel houdt met name de klacht in dat het hof zijn oordeel dat de van [verweerder] gevorderde schadepost van € 300.000,-- niet toewijsbaar is, in het geheel niet, althans onbegrijpelijk heeft gemotiveerd. Dit betreft het bedrag dat Transform, naar zij stelt, ook zonder de beroepsfout van De Brauw aan Nemus had moeten voldoen in het kader van een schikking voordat het hoger beroep zou zijn uitgeprocedeerd; deze schade zou niet zijn geleden zonder de beroepsfout van [verweerder].

4.2 De klacht treft doel. Transform heeft in hoger beroep gevorderd dat [verweerder] zal worden veroordeeld aan haar als schadevergoeding te voldoen de bedragen van € 51.059,32 en € 923.288,84, verminderd met € 50.000,-- en met het bedrag tot voldoening waarvan De Brauw jegens haar zou worden veroordeeld. Het hof, dat De Brauw veroordeelde tot betaling van € 550.000,--, heeft de door Transform van [verweerder] gevorderde schadevergoeding slechts toewijsbaar geacht ten aanzien van de door haar in de procedure voor de rechtbank Leeuwarden gemaakte proceskosten. Het heeft de vordering ter zake van de hiervoor in 4.1 genoemde schadepost ten bedrage van € 300.000,-- kennelijk afgewezen, maar heeft onvoldoende inzicht gegeven in zijn daartoe leidende gedachtegang. Indien het hof heeft bedoeld te oordelen dat de schade bestaande in het voor Transform bereikte nadelige onderhandelingsresultaat in onvoldoende verband stond met de beroepsfout van [verweerder], behoefde dit oordeel nadere toelichting. Zonder zodanige toelichting valt immers niet in te zien waarom genoemde proceskosten (mede) aan die beroepsfout kunnen worden toegerekend, maar de overige schade niet.

4.3 De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

5. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep

5.1 Het middel bevat in de kern de klacht dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat [verweerder] een beroepsfout heeft gemaakt. Het stond hem als de met het transport belaste notaris immers vrij Nemus, dan wel de namens deze optredende [betrokkene 2], naar aanleiding van het hiervoor in 3.1 onder (iv) aangehaalde verzoek van Transform, uit te leggen waarom Transform de onderhavige wijziging wenste, en [betrokkene 2] te wijzen op de bewijsrechtelijke consequenties van vermelding van een onjuiste datum in de door hem te verlijden akte.

5.2 Het oordeel van het hof moet aldus worden verstaan dat bij Transform op 30 december 2003, gelet op het op 8 augustus 2003 gelegde beslag op het Triaspand, in het licht van art. 3:43 twijfel was gerezen aan de rechtsgeldigheid van de op 12 november 2003 gesloten koopovereenkomst met Nemus met betrekking tot het Triaspand. Daarom heeft Transform, die dit beslag nog diezelfde datum in het daarvoor openbare register heeft laten doorhalen, aan [verweerder] verzocht in de op 31 december 2003 te verlijden leveringsakte op te nemen dat de levering plaatsvond ter uitvoering van een "heden" tot stand gekomen overeenkomst. Haar verzoek dit aan Nemus over te brengen en toe te lichten diende door een redelijk handelende en redelijk bekwame notaris aldus te worden verstaan, dat [verweerder] tegenover Nemus het gebrek zou uiteenzetten dat in het licht van art. 3:43 mogelijkerwijs aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst kleefde, en haar zou voorstellen afstand te doen van de daaruit voor haar mogelijk voortvloeiende rechten door op 31 december 2003 een nieuwe koopovereenkomst met overigens gelijkluidende inhoud te sluiten, naar welke overeenkomst dan in de leveringsakte zou worden verwezen. Door dit niet te doen, maar in plaats daarvan aan [betrokkene 2] mede te delen dat tegenbewijs openstond tegen de verklaring in de leveringsakte over het tijdstip van totstandkoming van de koopovereenkomst, is [verweerder] tegenover Transform tekortgeschoten in zijn taakvervulling.

Dit oordeel getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is toereikend gemotiveerd. De klacht stuit daarop af.

5.3 Ook de overige in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

6. Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep:

vernietigt het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 22 maart 2011;

verwijst het geding naar het gerechtshof te 's-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Transform begroot op € 6.051,49 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;

in het incidentele beroep:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Transform begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren J.C. van Oven, F.B. Bakels, A.H.T. Heisterkamp en C.E. Drion, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer J.C. van Oven op 29 juni 2012.