Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:2008:BG0944

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
12-12-2008
Datum publicatie
12-12-2008
Zaaknummer
C07/187HR
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2008:BG0944
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Huurachterstand die ontbinding van een huurovereenkomst kan rechtvaardigen. Procesrecht; hoger beroep, uitleg grieven.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOL 2008, 946
RvdW 2009, 49
NJB 2009, 131
JWB 2008/500
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

12 december 2008

Eerste Kamer

Nr. C07/187HR

EV/EE

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiser],

wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. H.J.W. Alt,

t e g e n

de stichting STICHTING WONINGBEDRIJF ROTTERDAM,

gevestigd te Rotterdam,

VERWEERSTER in cassatie,

niet verschenen.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en SWR.

1. Het geding in feitelijke instanties

SWR heeft bij exploot van 21 juli 2004 [eiser] gedagvaard voor de rechtbank te Rotterdam, sector kanton, en gevorderd, kort gezegd, de huurovereenkomst tussen SWR en [eiser] te ontbinden, het gehuurde te ontruimen, [eiser] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur en een gebruiksvergoeding gelijk aan de maandelijkse huursom vanaf de datum van ontbinding tot de datum van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, met rente en kosten.

[Eiser] heeft de vorderingen bestreden.

De kantonrechter heeft, na een comparitie van partijen te hebben gelast, bij vonnis van 19 oktober 2004 de vorderingen toegewezen.

Tegen het vonnis heeft [eiser] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.

Bij arrest van 23 februari 2007 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen SWR is verstek verleend.

De zaak is voor [eiser] toegelicht door zijn advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J. Wuisman strekt tot vernietiging van het bestreden arrest.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In deze zaak, waarin SWR aan [eiser] de woning verhuurt aan de [a-straat 1] te [woonplaats] (verder te noemen: het gehuurde) voor een bij vooruitbetaling verschuldigde huursom per maand, heeft SWR wegens een opgelopen huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, vergezeld van de nevenvorderingen als hiervoor in 1 vermeld.

Aan deze vorderingen heeft SWR ten grondslag gelegd - samengevat - dat [eiser] tijdelijk minder huur in rekening was gebracht omdat SWR, naar haar later bleek, ten onrechte ervan was uitgegaan dat [eiser] aanspraak kon maken op huursubsidie, reden waarom zij alsnog bij hem het over de desbetreffende huurperiode verschuldigde volledige huurbedrag in rekening heeft gebracht. [Eiser] heeft in eerste aanleg op de comparitie van partijen de specificatie van de huurachterstand bestreden en betoogd dat hij niets aan SWR verschuldigd is. Ter zitting heeft hij gesteld dat de beslissing ter zake van de huursubsidie zou worden herzien.

3.2 De kantonrechter heeft de vorderingen van SWR toegewezen op de wijze als hiervoor in 1 vermeld. Naar het oordeel van de kantonrechter diende het verweer van [eiser] ten aanzien van de beslissing over de huursubsidie als onvoldoende gemotiveerd te worden gepasseerd en rechtvaardigde de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming. In het door [eiser] ingestelde hoger beroep heeft het hof het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd, daartoe overwegende:

"2.1. De grief luidt:

"Ten onrechte heeft de rechtbank aangenomen dat "de vordering als verder onvoldoende gemotiveerd betwist toewijsbaar is en de hoogte van de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt."

2.2. [Eiser] brengt in de toelichting naar voren dat hij al jaren een bijstanduitkering ontvangt en dat hij eveneens al jaren bij SWR een woning huurt en dat in zoverre zijn inkomenspositie bij alle partijen bekend is. [Eiser] stelt dat het zeer ongeloofwaardig overkomt dat hij in een bepaald jaar ineens een zodanig grote stijging van zijn inkomen zou hebben, zodat de belastingaanslag het dubbele zou bedragen van zijn bijstandsuitkering op jaarbasis. Verder stelt [eiser] dat slechts als gevolg van de buitengewoon lange behandelduur van bezwaarzaken bij de belastingdienst en VROM de kwestie met betrekking tot de huurachterstand bij SWR is ontstaan. [Eiser] stelt dat de belastingdienst de aanslag over het jaar 2000 heeft herzien en dat is geoordeeld dat [eiser] in 2000 slechts inkomsten had uit een uitkering ten bedrage van ƒ 23.863,--. Tenslotte brengt [eiser] naar voren dat het systeem van de huursubsidie is gewijzigd, zodat thans de huurder de huursubsidie ontvangt van VROM maar dat dat in het jaar 2001/2002 niet zo was. Destijds werd de huursubsidie door VROM aan de verhuurder uitbetaald.

3. Het hof overweegt als volgt. Het hof stelt voorop dat het verkrijgen van huursubsidie een eigen verantwoordelijkheid van de huurder betreft. Dat is thans zo, maar dat gold voorheen ook al. Dat de administratieve afhandeling in het verleden anders is verlopen, doet daar niet aan af. Vertragingen in het traject tot het verkrijgen van huursubsidie door bijvoorbeeld langdurige bezwaarprocedures en beslissingstrajecten, komen daarbij voor rekening van de huurder. [Eiser] is derhalve gehouden de volle huursom aan SWR te betalen. Ten overvloede overweegt het hof dat [eiser] weliswaar heeft gesteld dat VROM de zaak zou terugdraaien met betrekking tot de huursubsidie voor het jaar 2001/2002, maar dat dat nergens uit blijkt. De grief faalt."

3.3 Uit hetgeen het hof in rov. 2.2 en 3 heeft overwogen, volgt dat het bij de beoordeling van de eerste grief van [eiser] alleen heeft onderzocht of hij in de gegeven omstandigheden de volle huursom diende te betalen. Onderdeel 2.1 van het middel klaagt dan ook terecht dat het hof aldus aan de grief een onbegrijpelijke - te beperkte - uitleg heeft gegeven. Deze grief bevat immers, mede gelet op de daarop gegeven toelichting, tevens de klacht dat de hoogte van de huurachterstand niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Nu het hof daarop niet heeft beslist, slaagt het onderdeel. De overige klachten van het middel behoeven geen behandeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 23 februari 2007;

verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt SWR in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 3.065,49 [salaris € 2.600,--] in totaal, waarvan € 2.990,49 op de voet van art. 243 Rv. te betalen aan de Griffier, en € 75,-- aan [eiser].

Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, .M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein en W.D.H. Asser, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 12 december 2008.