Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:2008:BC6116

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
13-06-2008
Datum publicatie
13-06-2008
Zaaknummer
C07/105HR
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2008:BC6116
In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2007:BC6485, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Opzegging overeenkomst tot huur van bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik; in aanmerking te nemen omstandigheden bij toepassing van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOL 2008, 476
NJ 2008, 338
RvdW 2008, 622
NJB 2008, 1396
WR 2008, 94
JHV 2008/178 met annotatie van HF
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

13 juni 2008

Eerste Kamer

Nr. C07/105HR

IV/AG

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

[Eiser],

wonende te [woonplaats],

EISER tot cassatie,

advocaat: mr. P.J.L. Duijsens,

t e g e n

[Verweerder],

wonende te [woonplaats],

VERWEERDER in cassatie,

advocaat: mr. E.H. van Staden ten Brink.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als [eiser] en [verweerder].

1. Het geding in feitelijke instanties

[Verweerder] heeft bij exploot van 14 november 2003 [eiser] gedagvaard voor de rechtbank Amsterdam (sector Kanton) en gevorderd, kort gezegd,

* ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

* ontruiming van het gehuurde; en

* betaling van de ontstane huurachterstand.

[Eiser] heeft de vordering bestreden en zijnerzijds in reconventie gevorderd dat op de boven het restaurant gelegen woonruimte het woonregime toepasselijk is en op het daaronder gelegen restaurant het bedrijfsruimteregime.

De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 1 april 2005 de vorderingen van [verweerder] afgewezen en de behandeling van de zaak in reconventie aangehouden voor het houden van een comparitie van partijen.

Tegen dit vonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam en daarbij zijn eis in conventie verminderd met de vordering ter zake van huurachterstand.

Bij arrest van 11 januari 2007 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd en de vordering van [verweerder] alsnog toegewezen. De reconventionele vordering heeft het hof afgewezen.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) [Verweerder] verhuurt aan [eiser] met ingang van 1 april 1994 het perceel [a-straat 1] te [plaats A] als bedrijfspand. Het omvat de benedenverdieping en twee daarboven gelegen verdiepingen.

(ii) In het pand had [verweerder] op de benedenverdieping voordien een Chinees-Indisch restaurant gedreven, welk restaurantbedrijf bij het aangaan van de huur door [eiser] is overgenomen. Ingevolge de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als Chinees-Indisch restaurant.

(iii) De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaren, met verlenging van de periode met wederom vijf jaren tenzij de huurder tegen het eind van de eerste periode tijdig heeft opgezegd. De overeenkomst is verlengd tot 1 april 2004.

(iv) [Eiser] dreef ten tijde van de beslissing van het hof in hoger beroep nog steeds een restaurant in het gehuurde.

(v) Bij brief van 26 februari 2003 is namens [verweerder] de huur van de bedrijfsruimte tegen 1 april 2004 op de in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW vermelde grond opgezegd, met het oog op gebruik van het gehuurde als exclusief Chinees specialiteitenrestaurant door de echtgenote van [verweerder] in verband met de ontvangst van zakelijke relaties van de door [verweerder] opgerichte importmaatschappij.

(vi) [Eiser] heeft niet ingestemd met de beëindiging van de huur.

3.2.1 Voor zover in cassatie van belang, heeft [verweerder] in dit geding - op de voet van art. 7:295 lid 2 BW - de beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd met ingang van 1 april 2004 op de grond dat zijn echtgenote het gehuurde dringend nodig had, stellende dat zij het voornemen had het gehuurde te gaan gebruiken voor een exclusief restaurant ten behoeve van de zakelijke cliënten van [verweerder] uit China, en zij financieel niet in staat was om daarvoor elders een pand te kopen omdat partijen over verkoop van het bedrijfspand aan [eiser] het niet eens waren geworden.

[Eiser] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarbij hij de geldigheid van de huuropzegging en de dringende noodzaak tot eigen gebruik heeft bestreden en heeft betoogd dat bij belangenafweging in de zin van art. 7:296 lid 3 BW zijn belang bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder zou moeten wegen dan het belang van [verweerder] bij ontruiming van het gehuurde.

3.2.2 Bij vonnis van 1 april 2005 heeft de kantonrechter de vordering van [verweerder] afgewezen.

Naar het oordeel van de kantonrechter was de huuropzegging geldig en had [verweerder] voldoende aangetoond dat het hem en zijn echtgenote ernst was met het voornemen om in het gehuurde - dat, naar de kantonrechter oordeelde, in zijn geheel moest worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW - een restaurant te exploiteren en dat dit voornemen voor wat betreft overheidsvoorschriften en financiële middelen ook uitvoerbaar was, maar was onvoldoende gebleken van een dringende noodzaak tot het gebruik van het gehuurde. Na belangenafweging op de voet van art. 7:296 lid 3, kwam de kantonrechter tot de slotsom dat van [eiser] niet kon worden gevergd dat hij het gehuurde zou ontruimen.

3.2.3 In het door [verweerder] ingestelde hoger beroep heeft het hof bij het bestreden arrest het vonnis van de kantonrechter vernietigd en bepaald dat de huurovereenkomst zou eindigen op 1 juni 2007, op welk tijdstip het gehuurde diende te zijn ontruimd. Naar 's hofs oordeel heeft [verweerder] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en het daartoe dringend nodig heeft, zodat het aan belangenafweging niet toekwam. Daartoe overwoog het hof, voorzover hier van belang:

"4.3 Uit de toelichting van [verweerder] op de grieven blijkt dat hij met [betrokkene 1] uitgebreid onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden van het opzetten van een importmaatschappij voor import van goederen uit China. Dit heeft niet geresulteerd in concrete orders. Ook is [verweerder] inmiddels gebrouilleerd geraakt met [betrokkene 1]. Op grond van deze ontwikkeling is bij [verweerder] de noodzaak ontstaan zelf een restaurant te gaan exploiteren. Voorts wijst [verweerder] op aanzienlijke belastingaanslagen die hij inmiddels heeft ontvangen en waarvoor hij met de fiscus een regeling heeft moeten treffen. Dit alles legt [verweerder] in hoger beroep ten grondslag aan de door hem gestelde dringende noodzaak tot eigen gebruik.

4.4 Tussen partijen is niet in geschil dat het [verweerder] en zijn echtgenote, zoals door de kantonrechter overwogen, ernst is met het voornemen om in het gehuurde een restaurant te exploiteren. Tegen die vaststelling door de kantonrechter is geen grief gericht, ook niet door [eiser]. De grondslag voor de dringende noodzaak van het persoonlijke gebruik is door [verweerder] in hoger beroep gewijzigd. Ten onrechte beroept [eiser] zich erop dat er ten tijde van de aanzegging van de beëindiging van de huurovereenkomst een dringende noodzaak tot eigen gebruik bij [verweerder] zou moeten bestaan hetgeen volgens hem gezien de beslissing van de kantonrechter niet het geval is. Het gaat erom of de belangen van [verweerder] en die dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen aanwezig zijn ten tijde van de rechterlijke uitspraak. Gezien het mislukken van de importorganisatie, waardoor deze niet als bron van inkomsten meer kan gelden, en gezien de aanzienlijke belastingschulden die een aanmerkelijke financiële last voor [verweerder] meebrengen, heeft [verweerder] de dringende noodzaak tot het persoonlijk in gebruik nemen van de bedrijfsruimte voldoende aannemelijk gemaakt."

3.3.1 Het middel komt hiertegen met diverse rechts- en motiveringsklachten op en strekt allereerst ten betoge, samengevat, dat het hof heeft miskend dat de rechter bij beoordeling van de huuropzegging in beginsel is gebonden aan de gronden die de verhuurder op de voet van art. 7:294 BW in zijn opzeggingsbrief heeft vermeld, en dat alleen "nieuwe opzeggronden" in aanmerking mogen worden genomen indien de oorspronkelijke grond in opzegging zou hebben geresulteerd en de "later toegevoegde opzeggingsgrond" de verhuurder ten tijde van de opzegging niet bekend was, noch behoefde te zijn, dan wel nog niet was opgetreden.

3.3.2 Bij de beoordeling van deze rechtsklacht wordt het volgende vooropgesteld. Art. 7:294 BW schrijft op straffe van nietigheid voor dat een opzegging als bedoeld in art. 7:293 lid 1 en 2 BW de gronden dient te vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Eerstgenoemde bepaling is ontleend aan het voor 1 augustus 2003 geldende art. 7A:1631 lid 2, aanhef en onder a, (oud) BW en moet worden bezien in samenhang met art. 7:295 lid 2 (7A:1631 lid 3 oud) BW, volgens welke bepaling de verhuurder zijn vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst slechts kan baseren op de in de opzegging vermelde gronden. Nu blijkens de wetsgeschiedenis geen inhoudelijke wijziging ten opzichte van het oude recht is beoogd, strekt het bepaalde in art. 7:294 dan ook ertoe dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde grond(en) moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen (vgl. HR 18 juni 1993, nr. 8183, NJ 1993, 614).

3.3.3 In deze procedure staat vast dat [verweerder] de huurovereenkomst heeft opgezegd tegen het einde van de (tweede) termijn waarmee de overeenkomst krachtens art. 7:292 lid 2 BW is verlengd, op de grond dat zijn echtgenote het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft, zulks met het oog op gebruik door haar van het gehuurde als exclusief Chinees specialiteitenrestaurant in verband met de ontvangst van zakelijke relaties van de door [verweerder] opgerichte importmaatschappij. Ook is niet in geschil dat, nu [eiser] in de beëindiging van de overeenkomst niet heeft toegestemd, [verweerder] - op de voet van art. 7:295 lid 2 - op deze in zijn opzeggingsbrief van 26 februari 2003 vermelde beëindigingsgrond heeft gevorderd dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. In rechtsoverwegingen 4.4-4.6 van zijn arrest is ook het hof hiervan uitgegaan.

Voorzover het middel ervan uitgaat dat [verweerder] voormelde beëindigingsgrond in de procedure in hoger beroep heeft gewijzigd of aangevuld met "nieuwe opzeggronden", kan het bij gebrek aan feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden. Het hof is immers kennelijk en niet onbegrijpelijk ervan uitgegaan dat de in rov. 4.3 vermelde feiten en omstandigheden door [verweerder] in hoger beroep niet werden aangevoerd als een nieuwe grond voor opzegging, maar als gewijzigde feitelijke grondslag voor de voor de opzegging opgegeven, en ook in hoger beroep gehandhaafde, grond 'dringende noodzaak van persoonlijk gebruik van het gehuurde' in verband met het voornemen in het gehuurde een restaurant te exploiteren.

3.3.4 Door deze door [verweerder] in hoger beroep gewijzigde (feitelijke) grondslag voor de gestelde dringende noodzaak in de beoordeling te betrekken en te oordelen dat het erom ging of die gestelde dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen aanwezig was ten tijde van de uitspraak van het hof, heeft het toepassing gegeven aan de regel dat de vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, dient te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval (vgl. HR 27 april 1979, nr. 5193, NJ 1979, 493 en HR 24 februari 1989, nr. 7414, NJ 1989, 435).

In rechtsoverweging 4.4 van zijn arrest ligt besloten dat het hof van oordeel was dat het voorgaande met zich bracht dat het bij zijn beoordeling in hoger beroep niet alleen moest vaststellen of (de echtgenote van) [verweerder] ten tijde van de opzegging de wil tot gebruik had, maar ook of ten tijde van zijn uitspraak nog steeds het voornemen bestond het verhuurde te bestemmen voor gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b (vgl. HR 14 juni 1974, NJ 1974, 428 en HR 13 december 1996, nr. 16 115, NJ 1997, 557), waarvoor het dus alle relevante, door [verweerder] in hoger beroep aangevoerde, omstandigheden - te weten: het mislukken van de importorganisatie waardoor deze niet meer als bron van inkomsten kan gelden, de noodzaak zelf (weer) een restaurant te gaan exploiteren, alsmede het bestaan van de aanzienlijke belastingschulden die een aanmerkelijke financiële last meebrengen - in aanmerking diende te nemen. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting, zodat de rechtsklacht faalt.

Het door het hof in rechtsoverweging 4.4 gegeven oordeel is in het licht van de stellingen van partijen ook niet onbegrijpelijk en behelst voor het overige een aan het hof als feitenrechter voorbehouden uitleg van de gedingstukken en waardering van omstandigheden van feitelijke aard, die in cassatie niet op juistheid kunnen worden onderzocht. De daartegen gerichte klachten van het middel stuiten hierop af.

3.4 Voorzover het middel betoogt dat het hof in zijn arrest heeft miskend dat het bij een rechtsgeldige opzegging wegens dringend eigen gebruik moet gaan om een beoogd gebruik als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, faalt het, nu deze klacht uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting, zoals blijkt uit de totstandkomingsgeschiedenis van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, zoals weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder punt 30.

3.5 De overige in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3.6 Nu het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de ontruiming van het gehuurde dient plaats te vinden, zoals het hof die in het bestreden arrest, hersteld bij arrest van 1 februari 2007, heeft bepaald, inmiddels is verstreken, zal de Hoge Raad daarvoor een nieuw tijdstip vaststellen.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

bepaalt het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het perceel [a-straat 1] te [plaats A] zal eindigen en waarop het gehuurde uiterlijk moet zijn ontruimd op 1 november 2008;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] begroot op € 371,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren O. de Savornin Lohman, P.C. Kop, E.J. Numann en F.B. Bakels, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 13 juni 2008.