Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:HR:2007:AZ8165

Instantie
Hoge Raad
Datum uitspraak
04-05-2007
Datum publicatie
04-05-2007
Zaaknummer
C05/276HR
Formele relaties
Conclusie: ECLI:NL:PHR:2007:AZ8165
In cassatie op : ECLI:NL:GHSGR:2005:AU0194, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Cassatie
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte; oud recht. Schadevordering van huurder wegens onrechtmatige beëindiging overeenkomst door verhuurder; bepaling einde huur op de voet van art. 7A: 1631a BW, maatstaf; toewijsbaarheid van schadevergoeding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JOL 2007, 327
NJ 2007, 273
RvdW 2007, 486
NJB 2007, 1117
WR 2008, 13
JWB 2007/180
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

4 mei 2007

Eerste Kamer

Nr. C05/276HR

RM/MK

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DE GEMEENTE MIDDELBURG,

zetelende te Middelburg,

EISERES tot cassatie, verweerster in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,

advocaat: aanvankelijk mr. G.C. Makkink, thans mr. D.M. de Knijff,

t e g e n

1. [Verweerster 1],

gevestigd te [vestigingsplaats], alsmede haar vennoten

2. [Verweerder 2],

3. [Verweerster 3],

beiden wonende te [woonplaats],

VERWEERDERS in cassatie, eisers in het voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep,

advocaat: mr. J. de Bie Leuveling Tjeenk.

1. Het geding in feitelijke instanties

Eiseres tot cassatie (hierna: de Gemeente) heeft bij exploot van 12 augustus 2002 verweerders in cassatie (hierna gezamenlijk: [verweerder]) gedagvaard voor de rechtbank Middelburg, sector kanton, en, kort gezegd, gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [plaats] zal eindigen.

[Verweerder] heeft de vordering bestreden en in voorwaardelijk reconventie, indien de vordering van de Gemeente wordt toegewezen, een vergoeding van € 95.000,-- gevorderd, alsmede een vergoeding tegen taxatiewaarde van de inventaris.

De Gemeente heeft de vordering in reconventie bestreden.

De kantonrechter heeft bij, uitvoerbaar bij voorraad verklaard, vonnis van 10 februari 2003 in conventie bepaald dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 april 2003 en bepaald dat [verweerder] het gehuurde op 1 april 2003 ontruimd zal moeten hebben. De kantonrechter heeft voorts [verweerder] niet-ontvankelijk verklaard in haar reconventionele vordering en [verweerder] in conventie en in reconventie veroordeeld in de proceskosten.

Tegen dit vonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te 's-Gravenhage.

Bij arrest van 24 juni 2005 heeft het hof het vonnis van de kantonrechter, voor zover in reconventie gewezen en voor zover [verweerder] in de proceskosten is veroordeeld, vernietigd en dit vonnis voor het overige bekrachtigd. In zoverre opnieuw rechtdoende heeft het hof:

- de Gemeente veroordeeld tot betaling aan [verweerder] van een schadevergoeding van € 50.000,--;

- het meer of anders door [verweerder] gevorderde afgewezen; en

- de kosten van het geding in eerste aanleg, zowel van de conventie als van de reconventie, gecompenseerd, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft de Gemeente beroep in cassatie ingesteld. [Verweerder] heeft voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep ingesteld. De cassatiedagvaarding en de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijk incidenteel cassatieberoep zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Partijen hebben over en weer geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten alsmede door mr. R.L. Bakels, advocaat bij de Hoge Raad, voor de Gemeente en mr. G.R. den Dekker, eveneens advocaat bij de Hoge Raad, voor [verweerder].

De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R.A. Huydecoper strekt zowel op het principale als op het incidentele cassatieberoep tot vernietiging en verwijzing.

3. Uitgangspunten in cassatie

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) De Gemeente heeft aan [verweerder] bedrijfsruimte verhuurd, te weten twee aan de Gemeente in eigendom toebehorende kantines gelegen in het sportpark "[A]" in [plaats]. De huur gold voor de periode van 8 november 1989 tot en met 31 december 1994, en is daarna stilzwijgend voortgezet.

(ii) De Gemeente heeft de bestemming van het gebied van het sportpark gewijzigd in woningbouw. Het gebruik van het sportpark is in de zomer van 2001 beëindigd. In de nabijheid is een nieuw sportpark ingericht, en de kantine in [A] is in 2001 gesloopt. De huurovereenkomst is, voorzover die deze kantine betreft, met wederzijds goedvinden ingaande 1 juli 2001 beëindigd.

(iii) De Gemeente heeft bij brief van 24 juli 2001 aan [verweerder] bericht dat zij de kantine bij de sporthal aan [a-straat] (hierna: de kantine) tot 31 december 2001 kon blijven huren. Namens [verweerder] is hiertegen bij brief van 9 augustus 2001 geprotesteerd.

(iv) Bij op 27 februari 2002 aan de gemachtigde van [verweerder] verzonden aangetekende brief heeft de Gemeente de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van een termijn van een jaar en zonder aanbieding van schadevergoeding. In deze brief staat onder meer:

"Het gebruik van de sportvelden is per 1 augustus 2001 beëindigd. De sluiting van de velden heeft gevolgen voor de hoofdgebruikers en daarmee ook voor uw cliënt. Er is daarmee een nieuwe situatie ontstaan. De sportkantines van de (hoofd)gebruikers dienen logischerwijs te zijn gesitueerd bij hun desbetreffende sportlocaties. Concreet houdt dit in dat de sportkantine (tevens clubhuis) van de handbalvereniging EMM door de gewijzigde inrichting van de voormalige sportvelden, na uitvoering van die plannen te zijner tijd niet meer bereikbaar zal zijn voor de sporters. De raad heeft besloten dat de sporthal nog tien jaar als zodanig in gebruik blijft. Daardoor is nieuwbouw voor EMM geen optie. Vestiging van de kantine c.q. het clubhuis in de huidige aan de sporthal verbonden kantine ligt voor de hand. Om die reden beëindigen wij het contract met uw cliënt."

(v) [Verweerder] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd.

3.2 In deze zaak, waarin de inleidende dagvaarding is betekend vóór 1 augustus 2003, is ingevolge art. 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek het tot die datum geldende huurrecht van toepassing.

3.3 In eerste aanleg heeft de Gemeente gevorderd dat het tijdstip zal worden vastgesteld waarop de huurovereenkomst zal eindigen (art. 7A:1627a lid 2 in verbinding met art. 7A:1631d lid 3 en art. 7A:1631 lid 3 (oud) BW) met veroordeling van [verweerder] tot ontruiming. [Verweerder] vorderde in reconventie, voor het geval de vordering van de Gemeente zou worden toegewezen, een schadevergoeding van € 95.000,--, te vermeerderen met de taxatiewaarde van de inventaris. De kantonrechter heeft bij in zoverre uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, bepaald dat de huurovereenkomst op 1 april 2003 zal eindigen en [verweerder] veroordeeld het gehuurde uiterlijk op 1 april 2003 te ontruimen, met machtiging van de Gemeente om de ontruiming zo nodig zelf te bewerkstelligen. [Verweerder] werd in haar reconventionele vordering niet-ontvankelijk verklaard omdat zij daaraan geen juridische grondslag had gegeven en de kantonrechter ook ambtshalve geen juridische grondslag daarvoor zag.

3.4 Het hof heeft, anders dan de kantonrechter, geoordeeld dat [verweerder] wel degelijk een grondslag aan haar reconventionele vordering heeft gegeven, en wel deze dat de Gemeente onrechtmatig handelt door de huurovereenkomst op te zeggen en te (doen) beëindigen zonder haar haar verlies van het bedrijfsresultaat over tweeënhalf jaar te vergoeden. [Verweerder] heeft daartoe, volgens de vaststelling van het hof, (onder meer) aangevoerd dat zij de kantine, in verband met het feit dat naast de handbalvereniging EMM ook anderen van de sportvelden en de kantine aan de [a-straat] gebruik maken, rendabel kon, en kan, exploiteren en dat de reden van beëindiging in feite slechts daarin is gelegen dat de gemeente de exploitatie van de kantine aan EMM wenste over te doen, hetgeen niet tot het normale ondernemersrisico van [verweerder] behoort. Het hof heeft de stellingname van [verweerder] aldus begrepen, dat de Gemeente zodanig de belangen van [verweerder] heeft veronachtzaamd, dat het handelen van de Gemeente in de omstandigheden van dit geval als onrechtmatig heeft te gelden (rov. 2.1). Na onderzoek van de in dit verband door partijen aangevoerde stellingen oordeelde het hof dat de door de Gemeente aan [verweerder] opgegeven reden voor beëindiging van de huurovereenkomst zonder adequate vergoeding voor verlies van bedrijfsresultaat, ondeugdelijk is (rov. 4.5). Tussen partijen staat vast dat door toedoen van de Gemeente inmiddels een onomkeerbare situatie is ontstaan doordat de kantine aan EMM in gebruik is gegeven en door EMM, na verbouwing, ook in gebruik is genomen. Van een afspraak tussen de Gemeente en EMM dat een en ander zal worden teruggedraaid indien de beslissing van de kantonrechter geen standhoudt, is geen sprake. De Gemeente heeft, door onder deze omstandigheden op beëindiging van de huurovereenkomst aan te sturen zonder een adequate vergoeding aan te bieden, en door vervolgens nog steeds zonder aanbieding van een hiervoor bedoelde vergoeding - vóórdat het vonnis van de kantonrechter in kracht van gewijsde is gegaan - een onomkeerbare situatie te laten ontstaan, de gerechtvaardigde belangen van [verweerder] zozeer veronachtzaamd dat dit handelen, c.q. nalaten, van de Gemeente als haar toerekenbaar onrechtmatig jegens [verweerder] dient te worden aangemerkt (rov. 4.6). Het hof heeft vervolgens het door [verweerder] tengevolge van de beëindiging geleden exploitatieverlies begroot op € 50.000,-- en dat bedrag aan [verweerder] toegewezen. Het vonnis van de kantonrechter voorzover in conventie gewezen heeft het hof, afgezien van de kostenveroordeling, in stand gelaten omdat [verweerder] "in feite onvoldoende belang meer bij vernietiging daarvan heeft" (rov. 5).

4. Beoordeling van het middel in het principale beroep

4.1 De onderdelen 1.2, 1.4 en 1.6 van het middel (onderdeel 1.1 bevat geen klacht) klagen dat het hof een onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven aan de stellingen die [verweerder] aan haar reconventionele vordering ten grondslag heeft gelegd, althans de feitelijke grondslag van die vordering heeft aangevuld of een ontoelaatbare verrassingsbeslissing heeft gegeven. De klacht is in zoverre gegrond dat zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk is dat uit de omschrijving van de grondslag die [verweerder] in hoger beroep aan haar reconventionele vordering heeft gegeven (te weten "dat ontbinding zonder schadevergoeding een onrechtmatige daad oplevert" zoals in 2.1 van de memorie van grieven van [verweerder] is aangevoerd) zou kunnen worden afgeleid dat [verweerder] de gestelde onrechtmatigheid van het handelen van de Gemeente mede daarop baseert dat deze zonder schadevergoeding aan te bieden een onomkeerbare situatie heeft laten ontstaan door de kantine voordat het vonnis van de kantonrechter in gewijsde is gegaan aan EMM in gebruik te geven. De onderdelen behoeven voor het overige geen behandeling. Hetzelfde geldt voor onderdeel 1.5, dat gericht is tegen het inhoudelijke oordeel van het hof ten aanzien van de met succes in cassatie bestreden grondslag waarop het hof de reconventionele vordering beoordeelde.

4.2 Een vordering tot bepaling van het tijdstip waarop een huurovereenkomst van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A:1624 (oud) BW die meer dan tien jaar heeft geduurd eindigt, moet - behoudens de gevallen bedoeld in lid 2 van art. 7A:1631a (oud) BW, die hier niet aan de orde zijn - volgens lid 1 van art. 7A:1631a worden afgewezen indien van de huurder, bij redelijke afweging van zijn belangen bij verlenging van de overeenkomst tegen de belangen van de verhuurder bij beëindiging van de overeenkomst, niet kan worden gevergd dat hij het gehuurde ontruimt. Dit brengt mee dat de huurder die meent dat zijn belangen worden veronachtzaamd door de beëindiging die de verhuurder nastreeft, verweer zal moeten voeren dat ertoe strekt dat de rechter op grond van de hiervoor bedoelde belangenafweging de vordering afwijst, of de huurovereenkomst op een zodanig tijdstip doet eindigen als met een redelijke belangenafweging strookt. De rechter die het tijdstip vaststelt waarop de overeenkomst zal eindigen, kan buiten de gevallen die de wet aanwijst - die hier kennelijk niet aan de orde zijn - aan de huurder geen tegemoetkoming in diens kosten of schadevergoeding toekennen. De omstandigheid dat een verhuurder in het kader van een beëindigingsvordering geen schadevergoeding aan de huurder aanbiedt, kan geen grond opleveren voor het oordeel dat de belangen van de huurder onrechtmatig worden veronachtzaamd. De beslissing van de rechter ten aanzien van die vordering steunt immers op een belangenafweging, waarbij de door de huurder in zijn verweer aangevoerde belangen worden meegewogen. Dit brengt mee dat de reconventionele vordering tot vergoeding van schade op basis van onrechtmatig handelen door de Gemeente dat daarin bestaat dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd en doen beëindigen zonder [verweerder] haar verlies van het bedrijfsresultaat over tweeënhalf jaar te vergoeden, anders dan het hof kennelijk tot uitgangspunt nam, niet voor toewijzing vatbaar is. Onderdeel 1.3, dat klachten van die strekking bevat, is dus eveneens gegrond.

4.3 Onderdeel 2.2 (onderdeel 2.1 bevat geen concrete klacht) klaagt dat het hof in rov. 4 onbegrijpelijkerwijs het ervoor heeft gehouden dat de Gemeente de opzegging van de huurovereenkomst mede heeft gebaseerd op de stelling dat de kantine te zijner tijd niet meer voor andere sporters dan die van de handbalvereniging EMM bereikbaar zal zijn. Inderdaad valt noch uit de op 27 februari 2002 gezonden brief waarin de Gemeente de huur aan [verweerder] heeft opgezegd noch uit de stellingen van de Gemeente ten processe af te leiden dat de Gemeente het standpunt heeft ingenomen dat de opzegging mede daarop is gebaseerd. Het bestreden oordeel is dus, zonder nadere motivering, die ontbreekt, onbegrijpelijk, zodat het onderdeel slaagt.

4.4 Het slagen van onderdeel 2.2 brengt mee dat het verwijzingshof, voorzover het daaraan toekomt, opnieuw zal moeten beoordelen of de door de Gemeente voor de huuropzegging aangevoerde redenen deugdelijk zijn en wat een redelijke belangenafweging meebrengt. De onderdelen 2.3, 2.4 en 2.5 behoeven daarom geen behandeling.

4.5 Nu de gronden waarop het hof oordeelde dat de Gemeente gehouden is tot schadevergoeding met succes in cassatie zijn bestreden, behoeven ook de klachten van onderdeel 3, die schakels van de redenering waarvan het hof zich bediend heeft bij de begroting van de door [verweerder] geleden schade met motiveringsklachten bestrijden, geen behandeling.

5. Beoordeling van het middel in het incidentele beroep

5.1 Nu het principale beroep slaagt, is de voorwaarde waaronder het incidentele beroep is ingesteld vervuld en dient het in dat beroep voorgestelde middel te worden behandeld.

5.2 Onderdeel 1 klaagt over het oordeel van het hof (rov. 5) dat het vonnis van de kantonrechter, voorzover in conventie gewezen, afgezien van de kostenveroordeling, in stand zal worden gelaten, omdat [verweerder] - gelet op de beslissing op haar vordering in reconventie - in feite onvoldoende belang meer bij de vernietiging daarvan heeft. Nu de beslissing van het hof op de reconventionele vordering in het principale beroep met succes is bestreden, ontvalt reeds daarom de grond aan het bestreden oordeel, zodat het onderdeel slaagt.

5.3 De klachten van onderdeel 2 zijn voorgesteld voor het geval dat het hof de proceshouding van [verweerder] in hoger beroep aldus heeft begrepen dat zij geen bezwaren heeft tegen de beslissing van de kantonrechter in conventie, inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt op 1 april 2003 en [verweerder] het gehuurde per die datum moet ontruimen. Een zodanig oordeel valt evenwel in het arrest van het hof niet te lezen en dit onderdeel kan derhalve bij gebreke van feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.

5.4 De Gemeente heeft het bestreden oordeel van het hof niet uitgelokt en het middel van [verweerder] niet bestreden. De beslissing omtrent de kosten van het incidentele beroep zal daarom worden gereserveerd tot de einduitspraak.

6. Beslissing

De Hoge Raad:

in het principale beroep en in het incidentele beroep:

vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage van 24 juni 2005;

verwijst het geding naar het gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing;

in het principale beroep:

veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.666,78 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;

in het incidentele beroep:

reserveert de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak;

begroot deze kosten tot op de uitspraak in cassatie aan de zijde van [verweerder] op € 68,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, en aan de zijde van de Gemeente op € 45,38 aan verschotten en € 1.100,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.B. Fleers als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, A. Hammerstein, J.C. van Oven en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 4 mei 2007.